1、房地产开发企业的成本控制策略,精细化管理and目标管理,几个影响成本控制效果的问题,作为房地产开发企业的主要管理者，你清楚企业的成本构成吗？其实最重要的是：一定要清楚成本的决定因素是什么。,几个影响成本控制效果的问题,一个最简单，也是最难以描述清楚的问题，成本和利润之间的关系如何？ 总销售收入总开发成本=利润 结论：追求利润的最大化，并不能够把降低成本作为唯一的手段,几个影响成本控制效果的问题,另一个简单的问题，利润能否衡量一个项目的开发效果吗？ 答案：no!因为利润仅仅是一种静态的绝对的评价指标； 例如：7-11便利店，利润率只有0.6%,但是净资产回报率将近30%；,几个影响成本控制效果的
2、问题,作为房地产开发企业的主要管理者，你清楚品牌效应与成本之间的关系吗？ 例如：某品牌企业的商品房售价比一般的企业高出1000元/以上，那么高出的都是利润吗？,什么是成本管理,成本目标及成本计划的确定 成本计划的实施 实施过程中的成本计划调控成本管理应该是目标管理以及精细化管理的结合成本管理应该是全员、全过程、全方位的管理可以借鉴质量管理的模式和方法,本讲座的主要内容,房地产开发企业的成本构成及成本控制原理 工程量清单招标的实施方法及存在问题分析 房地产开发公司的合同管理,第一部分 房地产开发企业的成本构成及成本控制原理,房地产开发企业的成本构成,房地产直接成本的内涵,项目前期费用：土地相关费
3、用、咨询费用目的是做好项目的定位，其中咨询费用额度与项目的总投资额相关； 项目设计费用：设计阶段支出勘察、设计费用此阶段的费用与项目的定位（投资额）相关； 项目建造费用：施工阶段支出各类费用 项目销售费用：,房地产直接成本间的制约关系,结论：准确定位；优化设计；控制建造成本；节约销售费用,房地产间接成本的控制,间接成本的内容： 企业管理费用；财务费用； 间接成本的构成演变： 企业管理费用：与管理跨度、管理层次有关； 财务费用：与贷款额度及贷款期限有关； 结论：间接成本与企业的运作模式及管理效率是息息相关的！,成本控制过程中存在的问题（一） 成本控制有意识，方法在摸索,例如：个别单位单纯考虑在施
4、工过程中节约成本：合同签订中完全不考虑施工方的利益施工进行过程中矛盾重重材料及设备的选择过程中牺牲了开发项目的品质严重影响销售，甚至造成销售后的不良反应，牺牲的实质是企业的品牌 注意：成本控制的最有效阶段应该是设计阶段,成本控制过程中存在的问题（二） 成本控制抓不住重点,一个共识：设计阶段是控制成本的最佳阶段！大多数企业采用了限额设计的方法。但是：限额设计真正能够实现优化设计吗？园林环境景观设计对工程成本的影响含钢量对工程成本的影响窗地比对工程成本的影响节能设计要求对工程成本的影响,成本控制过程中存在的问题（三） 营销费用有失控的趋势,一个问题：报纸、电视等传媒上我们看到的最多的广告是什么？
5、汽车、房产、营养食品等营销费用已经成为开发成本增长最迅速的一部分了！深圳房地产营销费用平均已经超过了销售收入的5%，个别项目甚至达到了销售收入的10%。结论：采取有效的营销手段，节约营销费用；,成本控制过程中存在问题的原因,观念的问题：成本控制是个开发全过程控制的问题，甚至追求的应该是寿命期成本的最小化，因此决策者的作用是至关重要的 思路的问题：成本的控制需要各部门之间的合作及协调，应该从管理模式入手； 方法的问题：可以借鉴其他行业成本控制的成功经验，形成适合自己企业的有特色的管理方法。,房地产开发的最终目的,简单的理解：追求利润最大化 更深层次的理解：追求最大化的净资产回报率,实现房地产开发
6、目的的关键性因素分析,从一个简单的公式入手：总销售收入总开发成本=利润 结论：降低成本的同时，尽可能的提高销售收入 实现最大化的净资产回报率减少存货、加快资金的周转能够大幅度的提高净资产回报率； 结论：合理的缩短开发期限；减少库存周转时间（即：加快销售速度）,值得关注的其他行业零售业,沃尔玛：采购量大，进货价格低；商品库存周转时间只有50天； 7-11便利店：平均库存5天，利润率仅0.6%，但净资产回报率达到25%； 结论：集中采购有利于降低成本；提高销售速度有利于资本的回收；,值得关注的其他行业电脑行业,DELL：销售模式：定制及直销模式；商品库存平均3.4天；净资产回报率达到47.43%；
7、 结论：销售模式值得借鉴；进一步验证了提高销售速度有利于资本的回收；,值得关注的其他行业制造行业,丰田及格兰仕：生产模式：柔性生产体系；生产线等资源共用；结果：工厂规模越来越小，产量越来越大； 结论：生产模式的优化降低了固定成本及部分可变成本；深圳万科提出了这样的问题：能否象造汽车一样的造房子？,值得借鉴的管理方法 ISO9000标准,质量管理体系：合理规划程序文件体系、并控制实施过程 管理职责：职责、权限与沟通； 产品的实现：定位、设计与开发、采购、生产和服务 测量、分析与改进：改进及持续改进；预防措施；结论： ISO 9000是在既定目标下实施精细化管理的好方法,值得借鉴的管理理论项目管理
8、,项目管理的23个要素 组织与团队项目结构分析与责任分配矩阵 信息与沟通管理 项目的费用管理 项目的审计 项目的后评价：逻辑框架法LFA（Logical framework approach),项目管理理论中费用控制原理 费用对比,成本控制过程的几点建议(一） 切实做好设计的优化,合理确定项目类型及档次，依次确定限额设计的标准：园林景观、装饰装修级别、设备的选型； 加强过程控制是必要的实施手段：方案的比选过程中注意对造价的影响； 注意国家规范、政策对设计及造价的影响：节能规范的推出；国家关于房地产宏观调控政策文件；,成本控制过程的几点建议(二） 切实做好施工过程的成本控制,借鉴零售行业的经验，
9、大宗材料及设备的采购应该合理的控制采购价格：对于大型的房地产开发公司，特别是对同时有多个项目建设的情况更加适用； 加强对施工前的招标及合同条款的管理：合理设定资金投入过程的游戏规则，营造双赢顺畅的建设环境；,成本控制过程的几点建议(三） 合理控制企业管理费用,合理规划管理模式，确定适中的管理层次及管理跨度；特别是对于有驻外分支机构的开发单位 落实各职能部门的目标责任制； 合理确定精细化管理的精细程度，提高工作效率；结论：管理模式的创新是关键,成本控制过程的几点建议(四）,观念的把握是关键；成本控制应该是全过程控制的概念 对于开发产品避免无原则的创新和单纯追求价值最大化；价值的上升引起价格的提高
10、，某种程度上不利于快速资本回收； 精细化管理与目标管理相结合；积少成多是成本控制的真谛,第二部分 工程量清单招标的实施方法及存在问题分析,施工过程 是大量资本投入的关键阶段,施工招标 是为了选择承建商并约定游戏规则,工程招投标的目的及实质,目的：建设方选择适合的承建单位； 实质：市场经济条件下的一种商品交易行为；,保证招标效果的前提：公平、双赢；,什么是工程量清单招标呢？,工程量清单计价规范简介,“建设工程工程量清单计价规范” GB50500-2003 （Code of valuation with bill quantity of construction works）2003年2月发布，2
11、003年7月1日开始实施,工程量清单计价规范的主要内容,总则 术语 工程量清单的编制 工程量清单计价 工程量清单及其计价格式 附录：A.B.C.D.E五个部分,详细内容,总 则,规范制定的依据 中华人民共和国招标投标法 建设部107号文“建设工程施工发包与承包计价管理办法” 适用的范围国有投资或者国有投资为主的大中型建设项目 计价活动的原则客观、公正、公平的原则,相关术语,工程量清单：分部分项、措施项目、其他项目 项目编码：12位统一编码，其中9位统一码，三位项目顺序码 综合单价：考虑风险 措施项目： 预留金： 总承包服务费 零星工作项目 消耗量定额 企业定额,强制条文,工程量清单编制,清单是
12、招标文件的构成部分 分部分项工程量清单的编制工程量计算规则、项目编码方法 措施项目清单的编制 通用、建筑工程、装饰装修、安装、市政工程、园林绿化工程 其他项目清单 预留金、材料购置费、总承包服务费、零星工作项目费,强制条文,工程量清单计价,计价方式：以综合单价计价，包括分部分项、措施项目、其他项目、规费和税金 标底的编制：根据合理的施工方法、现场实际情况确定 投标报价的依据：招标文件、拟定的施工方案、企业定额等 合同单价的变更方法超出风险范围承包人可以提出索赔,返回,工程量清单计价规范实施的背景,世界范围内的经济全球一体化 我国经济体制的变革 工程招投标过程中存在一定的问题 工程结算过程管理的
13、复杂化,计价规范需要解决的问题,与国际惯例接轨 解决不同地区之间工程计量方面的差异 建筑产品价格的决定权向承包商转移 加强招标过程中的预先控制方便工程结算,工程量清单计价规范的主要观念的转变,措施项目的重新归类原其他直接费、模板费用、临时设施费归入措施费； 定价方式的变革：综合单价并考虑风险 工程量计算规则的统一 对于施工技术方案的淡化,“计价规范”对工程招投标的影响,工程招投标的目的是什么？ 如何进行工程招投标？ 工程招投标过程中的重要工作内容?招标文件、招标程序、标底设置,“计价规范”对工程招投标的影响,“计价规范”的实施总体来讲加深了招标者的工作难度。如何合理设计招标文件中的要约明确投标
14、者的投标操作规则，合理分担实施过程的风险，成为招标过程中需要解决的重要问题，而这些问题集中反映在招标文件的编制过程。,“计价规范”对工程标底的影响,应该明确在“计价规范”观念变革的背景下，标底的存在的必要性以及意义 规范的实施对标底文件编制的冲击是最大的 标底的编制过程将会面临与招标文件的协调统一和如何确定施工方案两个大问题。 标底的作用就是要反映招标者所能够认同的社会平均价格水平。,标底的编制依据与思路,标底的编制应该是选择大多数企业采用的施工技术方案、利用社会平均的生产要素消耗量标准，以及根据生产要素价格构成的有关规定参照市场价格水平所确定的生产要素单价，采用社会平均的管理费率和利润率水平
15、，最终确定标底价格。,做为招标方，在工程量清单招标过程中要注意什么问题呢？,工程量清单招标过程中存在哪些问题呢？,工程量清单招标过程中存在的主要问题,招标过程基本概念的理解；工程量清单；评标方法的选择；补充条款； 评标过程最低价法（经评审的最低价法）； 综合评价法：标底的作用；企业成本的界定： 投标过程 技术标；商务标；技术标与商务标的联系； 招投标过程中的保证措施 政府作用；保险；担保；,招标人必须要明确的相关问题,基本概念的理解：工程造价的含义；施工图预算的含义； 工程量清单明确清单中各类项目的工程范围；保证工程量清单中数据的准确性； 评标方法的选择适应工程的特点 补充条款的设定注意公平的
16、原则,招标人必须了解的 投标过程可能出现的问题,技术标：作用；针对性； 商务标：企业资源消耗水平测算、企业成本的界定 技术标与商务标的联系：因技术标的改变而变更工程价款必须经过工程师的审核；（建设工程价款结算暂行办法）中华人民共和国财政部、建设部 二四年十月二十日发布并开始执行,招标人必须了解的与评标相关问题,标底的编制没有考虑工程本身的特点；刻板的套用现行消耗标准及信息价格； 经评审的最低价法注意：评审、最低价；内涵：实质意义的最低价；目前状态：存在问题多，反映强烈； 企业成本的判定不得低于企业成本报价的规定；如何在评标中判断企业的成本；,经评审的最低价法,美国的经评审最低价的操作程序：保证
17、在最低报价下每项工作均能够完成；,经评审的最低价法,我国的经评审最低价的操作程序：没有经过实质意义的评审,深圳1-A： 最低价中标，固定总价合同,深圳1-B： 经评审的最低价中标,如此多的问题如何解决呢？,需要明确的是： 工程量清单招标方式是有优势的，是可取的； 经评审的最低价法中标的评标方式也是符合市场经济需求的； 关键问题是营造条件,企业成本的判定,无法确定企业的个别成本特别是分摊费用部分 企业成本的重新界定企业承揽项目的全部成本可以划分为分摊固有成本及项目新增成本两部分； 企业新增成本的构成与企业的管理模式有关；,有效的政府宏观调控与指导,对工程造价的含义，特别是投标价格、合同价格的构成
18、进行界定与规范； 充分发挥行业协会及科研机构的作用，建立科学研究及技术咨询的工作平台； 合理规划各类工程应上报的工程经济参数类型； 建立管理制度、清单规范、定额体系、招标文件及合同文本之间的系统的合理的架构； 研究制定施工企业定额编制的指导性大纲； 强化以最低价法中标工程实施过程的保证措施（风险的研究、担保制度的研究、工程保险的研究）,解决问题的关键,人员的素质与意识 市场机制的逐渐完善,造价工程师的知识领域拓展,工作领域 算量 报价 合同管理 全过程跟踪管理 法律纠纷的解决,拓展方向： 施工技术与工艺； 合同管理（国内与国际）； 法律知识； 外语水平；,第三部分 房地产开发过程的合同管理,什
19、么是合同,约束双方行为的游戏规则 合同是无所不在的,房地产开发过程中的合同类型,咨询合同可行性研究、造价咨询、招投标代理 勘察设计合同勘察、方案设计、建筑设计、园林绿化设计 施工合同按照承包方式：总承包合同；分包合同；按照计价方式：单价合同；总价合同；成本酬金合同； 营销合同：销售代理、广告等 材料及设备采购合同,房地产开发过程中的施工合同管理,存在问题,合同执行过程中你遇到过什么问题？ 材料价格变化合同文件存在矛盾合同纠纷发生客观原因影响了工期,问题及关键,合同执行过程中存在的问题： 风险分担的问题 合同条款与招标方式的匹配的问题 法律纠纷发生时的取证问题,本部分的主要内容：,相关的法律法规
20、体系； 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释； 广东省建设工程施工合同标准文本解读；,第一部分: 相关的法律法规体系,主要内容：,中华人民共和国法律体系设置 建筑类企业经营过程中的相关民商经济法 建设工程施工合同中涉及的法律法规 中华人民共和国民事诉讼法简要介绍 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定,1中华人民共和国法律体系设置,宪法、行政法系列 刑事法律系列 民商经济法系列 国际法、国际私法、国际经济法系列,2企业经营过程相关的主要民商经济法,中华人民共和国民法通则 中华人民共和国专利法 中华人民共和国公司法 中华人民共和国破产法 中华人民共和国会计法 中华人民共
21、和国审计法 中华人民共和国民事诉讼法,中华人民共和国合同法 中华人民共和国担保法 中华人民共和国票据法 中华人民共和国保险法 中华人民共和国产品质量法 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国建筑法,最高人民法院对各类法律的解释、实施细则、相关问题意见,3建设工程施工合同相关的法律法规,中华人民共和国民法通则 中华人民共和国合同法 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国民事诉讼法 中华人民共和国建筑法 建设工程安全生产管理条例 建设工程质量管理条例 中华人民共和国担保法 中华人民共和国保险法,最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 最高人民法院关于审理建设工程施工合
22、同纠纷案件适用法律问题解释 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 建设项目施工招标投标办法 建设项目招标投标活动投诉办法 建设项目施工发包与承包计价管理办法,省、市各级管理部门依据有关法律法规制定的实施办法等,“中华人民共和国民事诉讼法”有关问题:,管辖： 级别管辖：基层院、中院、高院、最高院； 地域管辖：合同纠纷由被告住所地或者合同执行地法院管辖； 证据：谁主张谁取证 调解： 自愿的原则下进行；调解不成则需及时判决； 财产保全和先予执行 审判程序 执行程序,指法人的主要营业地或者主要办事机构所在地,最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定,证据的种类 书证、物证、视听资料、证言、当事
23、人陈述、鉴定结论、勘验笔录； 由当事人举证：谁主张谁举证； 个别事实无需举证；无证据或证据不足时，由负举证责任 的当事人承担不利后果 由人民法院调查收集证据当事人书面申请时；“人民法院认为审理案件需要的证据” 时； 举证时限及证据交换 质证,下列事实当事人无需举证,（一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。,
24、合同纠纷案件举证责任的确定,主张合同关系成立并生效的一方对合同订立和生效的事实承担举证责任； 主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方对引起合同关系变动的事实承担举证责任； 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任 一方承认对方陈述或者不否认时，对方可免除举证责任； 无法确定举证责任承担时，人民法院可以综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担； 双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，人民法院可以责令当事人提供有关证据。,当事人申请由法院举证的条件：,（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料； （二）涉及国家
25、秘密、商业秘密、个人隐私的材料； （三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。,人民法院认为审理案件需要的证据类型：,（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实； （二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。,关于举证时限及证据交换,举证时限人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。人民法院根据情况指定举证期限及逾期提供证据的法律后果。 当事人应当在举证期限内提交证据材料，在举证期限内不提交的视为放弃举证权利。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的应当在举证期限届满前提出。 证据交换经当
26、事人申请，人民法院可以组织当事人在开庭审理前交换证据。 证据交换应当在审判人员的主持下进行。 当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的，人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换。证据交换一般不超过两次,重大、疑难和案情特别复杂的案件除外,关于质证：,证据应当在法庭上出示，由当事人质证；未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据。 当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据可以作为认定案件事实的依据。涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私或者法律规定的其他应当保密的证据，不得在开庭时公开质证。 对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。 质证的目的： 当事人应当围
27、绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。,第二部分 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,本解释文件的法律依据,中华人民共和国民法通则 中华人民共和国合同法 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国民事诉讼法 审理建设工程施工合同纠纷案件过程存在的问题,本解释文件的主要内容：,建设工程施工合同无效的判定及责任分担； 解除建设工程施工合同的条件及责任分担； 建设工程质量争议及质量缺陷责任的分担； 当事人对建设工程实际竣工日期争议的处理方法 ； 对建设工程的计价标准或者计价方法争议的解决； 当事人对工程量有争议的解决方法 ；
28、 关于施工合同的履行地 ；,建设工程施工合同无效的判定,一承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； 二没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； 三 建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。,根据合同法第五十二条第（五）项,建设工程施工合同无效的责任分担,合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。 合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的：修复后的建设工程经竣工验收合格，承包人承担修复费用；修复后的建设工程经竣工验收不合格，不予支付工程价款。 承包人原因造成合同无效时，人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴承包人已经取得的
29、非法所得。,关于工程建设过程中的垫资行为,当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持（约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外） 当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。 当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。,发包人解除建设工程施工合同的条件,承包人具有下列问题的，发包人可以解除合同：1.明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；2.合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；3.已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；4. 将承包的建设工程非法转包、违法分包的。,承包人解除建设工程施
30、工合同的条件,发包人具有下列问题的，承包人可以解除合同： 1.未按约定支付工程价款的； 2. 提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的； 3. 不履行合同约定的协助义务的;,解除建设工程施工合同的责任分担,合同解除后，已完部分质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已完部分质量不合格的，参照本解释前款规定处理。 因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。,建设工程质量争议及质量缺陷责任的分担,因承包人过错造成工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人可以减少支付工程价款； 发包人具有下列情形之一，造成工程质量缺陷，应承担过错责任：提供
31、设计有缺陷；提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准 ；直接指定分包人分包专业工程。 发包人擅自使用未经竣工验收建设工程，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持； 承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。 因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。 保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。,对建设工程实际竣工日期争议的处理方法,建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期 承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验
32、收报告之日为竣工日期 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期 建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。,对工程计价标准或者计价方法争议的解决,当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款； 当事人对设计变更部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款； 当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息； 拖欠工程款的利息从应付工程价款之日计付。 当事人对付款
33、时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：建设工程已实际交付的，为交付之日；建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。,特别提醒：,当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持； 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据； 当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持；,当事人对工程量有争议的解决方法,
34、当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。 承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。,关于施工合同的履行地,建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。,第三部分 广东省建设工程施工合同（新版）解读,本部分的主要内容,本合同与99国家范本的比较 本合同的主要内容,广东新版合同与99国家范本的比较 新范本架构按照项目管理要素编排,项目管理理论的主要管理要素及管理流程示意图,广东新版合同与99国家范本的比较 新范本架构按照项目管理要素编排,广东新版合同（按照要素列项）： 总则 合同主体（团队） 担
35、保保险与风险（风险） 工期（原工期） 质量与安全（原质量） 造价（原造价） 合同争议与解决 其他,信息管理融入各章，列出了具体的要求,99国家范本（以事件为线索进行阐述）: 词语定义及合同文件 双方一般权利与义务 施工组织设计与工期 质量与检验 安全施工 合同价款与支付 材料设备供应 工程变更 竣工验收与结算 违约索赔与争议,广东新版合同与99国家范本的比较 合理分配工程师职权，引入造价工程师,99国家范本：三大控制因素由工程师负责； 广东新版合同：引入造价工程师原工程师一分为三：发包人代表、造价工程师、监理工程师；,广东新版合同与99国家范本的比较 发包人代表、监理工程师、造价工程师,发包人
36、代表应代表发包人履行合同规定的职责、行使合同明文规定或必然隐含的权力，对发包人负责。 监理工程师行使合同明文规定或必然隐含的职权，代表发包人负责监督和检查工程的质量、进度，试验和检验承包人使用的与合同工程有关的材料、设备和工艺，及时向承包人提供工作所需的指令、批准和通知等。 造价工程师行使合同明文规定或必然隐含的职权，代表发包人负责工程计量和计价、工程款的调整和核实、结算价款的编制、调整和复核、签发支付证书，及时向承包人提供合同价款的核实、调整和通知等指令。,广东新版合同与99国家范本的比较 明确了工程造价确定标准和方法,99国家范本：定额方式； 广东新版合同：采用工程量清单模式；包含清单、计
37、量、计价、量差、价差的调整方法,广东新版合同与99国家范本的比较 编制了合同专用条款,99国家范本：简单； 广东新版合同：根据通用条款的内容编制了专用条款；充分考虑了契约自由的原则；提供了更多的选择性条款；双方还可以对专用条款进行补充，补充内容应该与通用条款对应；,广东新版合同与99国家范本的比较 理顺争议解决机制提高合同履行效率,99国家范本：出现争议造成工程停顿，合同执行过程不连续； 广东新版合同：强调有效及时地解决争议，保持合同连续执行；当双方协商不能够达成一致时允许监理工程师或造价工程师按照合同的约定暂定，合同继续执行；同时，双方应在14天内对暂定结果提出意见；,广东新版合同与99国家
38、范本的比较 增加了附件与格式,99国家范本：信息传递流程不清晰； 广东新版合同：规定了信息流通的主要文书格式；,广东新版合同的主要内容,总则部分 配合清单招标增加了相应的词语定义： 合同文件的优先解释顺序 合同矛盾的解释 适用标准及规范的规定更为清晰 通讯联络的方式规定更加清晰 关于承包人分包工程的规定更加明确（特别是结算部分） 现场踏勘更改为现场考察，并规定架放映提供的材料及双方的责任 强调了投标文件的完备性 规定了有关专利权的问题 强化了合同保障及财产（施工材料及设备）的有关问题,组成本合同文件的优先解释顺序如下：,(1) 协议书； (2) 履行本合同的相关补充协议（含会议纪要、工程变更、
39、签证等修正文件) (3) 中标通知书（适用于招标工程） (4) 承包人投标文件及其附件 (5) 专用条款； (6) 通用条款； (7) 标准、规范及有关技术文件； (8) 图纸； (9) 工程量清单； (10) 专用条款约定的其他文件,广东新版合同的主要内容,合同主体部分 新增了造价工程师部分,广东新版合同的主要内容,担保、保险与风险部分： 增加或更加明确了： 向发包人支付担保的索赔款项 向承包人履约担保的索赔款项 发包人承担风险 承包人承担风险 不可抗力因素 保险 ：发包人办理保险 、承包人办理保险,发包人办理的保险：,(1) 工程开工前，为合同工程办理保险； (2)工程开工前，为施工场地内
40、的自有人员办理意外伤害保险； (3) 为第三方生命财产办理保险； (4) 为运至施工场地内用于永久工程的材料和待安装设备办理保险。保险期从办理保险之日起至工程竣工验收合格之日止。发包人可以将其中部分事项委托承包人办理。,承包人办理的保险：,（1）工程开工前，为施工场地内自有人员办理意外伤害保险； （2）为施工场地内的自有施工机械、设备办理保险。 但发包人支付本款第（1）总保险费，承包人支付本款第（2）总保险费。 保险期从开工之日起至工程竣工验收合格之日止。,广东新版合同的主要内容,造价部分 资金计划和安排 、 工程量、工程计量和计价 预留金 、零星工作项目费、提前竣工奖与误期赔偿费 合同价款的
41、约定与调整事宜 工程量的偏差 、工程变更 工程变更价款的确定 物价和后继法律法规引起的调整 支付事项 、预付款 、进度款、竣工结算与结算款 安全防护、文明施工措施费 费用索赔 质量保证金,关于工程量清单及清单计价,对于依据图纸、标准与规范应在工程量清单中计量但未计量的工作，应根据规定确定合同价款的增加额。 工程量清单中开列的工程量是根据合同工程设计图纸提供的预计工程量，不能作为承包人履行合同义务中应予完成合同工程的实际和准确工程量。 发包人应按承包人实际完成的工程量及其在工程量清单项目中填报的单价或总价的乘积向承包人支付工程价款。,关于工程量偏差,工程量的偏差是指承包人按招标工程招标时（非招标工程按合同签订时）的图纸（含经发包人批准由承包人提供的图纸和履行本合同的相关大样图等）实施、完成合同工程的实际工程量与工程量清单开列的工程量之间的偏差。 最终完成的工程量与工程量清单中开列的工程量相差10以上，且该变化使扣除预留金和零星工作项目费后的合同价款变化超过了0.01%，则超过10%部分的综合单价应予调整。,关于清单招标与合同管理部分的总结,清单招标与合同管理是不可分的 招标及合同签订的过程要注意有关法律法规及制度文件的要求 招标及合同签订的过程应该尽可能的保证公平与公正，目的是保证工程的顺利实施,报告结束，谢谢！,
