1、,第三节 业主的建筑物区分所有权,一 业主的建筑物区分所有的概念 二 专有权 三 共有权 四 管理权 五 业主大会和业主委员会,一、业主的建筑物区分所有权的概念,物权法第70条定义: “业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释20097号 （以下简称解释） 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号,业主的建筑物区分所有权,广告商的烦恼（房屋外墙被安装了一个巨大
2、广告牌）,外墙是谁的？,顶楼住户的烦恼（楼顶平台究竟是谁的）,他人可以站在 头上撒尿吗？,建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 1、专有部分的所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用户等专有部分享有所有权 。 2、共有部分的共有权。业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有权利。 3、共有部分的共同管理权。根据物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。,专有部分 所有权,共有部分 共有权,成员权即共有部分 共同管理权,如住宅,电梯、楼梯、走廊、楼顶天台、外墙,二、专有权,一、专有权
3、的概念 专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。 二、客体即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够登记成为分别所有权客体的部分。 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）,墙体,地板,天花,墙体,中心线,专有部分,三、专有所有权人的权利和义务 1、权利 2、义务： （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经
4、营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由
5、。 廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？,业主是否可以 将住宅改为经营性用房？,物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么； 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可； 三、如何确定有利害关系业主的范围。,解释第10、11条 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 二、将住宅改变为经
6、营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,甲购买了某小区的一套商品房。入住后发现底楼的邻居乙在家开起了餐馆，甲的日常生活秩序受到了严重干扰。遂找到乙要求其停止餐馆营业。却被乙告知，开餐馆是业主委员会的决定。依据物权法，下列哪些选项说法错误？（ ）A甲如果出售自己的房屋的时候，可以保留在小区内的公共停车位停车的权利B开餐馆的乙因享有建筑物专有部
7、分的单独所有权，使用上具有独立性，故不受业主委员会之外的人的干涉C开餐馆的乙因住在一层，从不使用电梯，可不交电梯使用费D甲对于业主委员会的决议，有权诉请法院撤销,第三节 共有权,一、共有权的概念 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。,案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的
8、设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？,架空层、停车场、会所、绿地所有权,屋顶,外墙,地下室,外墙,停车位,D,E,F,C,B,A,楼梯,二、共有权的客体 1.绿地。 合同明确约
9、定归个人所有的属于个人所有 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有 其余的一律归全体业主共有 2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。,三、共有所有权人的权利、义务物权法第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。” （1）权利：使用权、收益权、
10、修缮改良权 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （2）义务： 1、分担共同费用和负担共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单 独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。2、合理注意义务3、合理使用,解释第4条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。,四、车位车库的归属 所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车
11、库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。,物权法第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,解释第5条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要
12、”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,四、管理权,一、管理权的概念 根据物权法第70条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。 二、业主：解释第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物
13、权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主,三、业主大会 （一）业主大会的概念 物权法第75条规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。 （二）业主大会的职权 业主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管 理业主共同事务和共有财产的各种权利。业主大会作为全体业主的最高权力机构，作为代表业主行使对共有财产权利的机构，其职权主要是在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订
14、共同规则。,四、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。物业管理条例对业主委员会的职权进行了规定。通常业主委员会的职权主要来自于业主的授予，其主要职责是维护业主的权利。具体来说，包括召集业主大会、报告有关物业管理情况、受业主大会的委托与物业服务企业签订合同、及时了解业主的意见和建议、提出有关物业管理和维修维护的建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督有关财务等的公开等等。,五、管理权的内容 （1）必须由业主共同决定的事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员
15、会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（2）业主对于业主大会决议的撤销诉权物权法第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
16、 解释第12条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。,（3）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权 物权法第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,
17、四、物业管理 所谓物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括了对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。物业管理机构与业主之间是委托合同关系。 （一）业主对于物业服务机构享有的权利: 1.自行管理权。 2.自主聘任权。 3. 解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务机构之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务机构。解释第8条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持 4. 监督权。物
18、业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,李先生于2008年2月入住了自己位于南市区某小区的物业，但入住后李先生发现，该小区的物业公司所提供的服务与自己想的相差甚远。同时，李先生考虑到自己并未与物业公司签订物业服务合同，并且根本不需要接受物业公司的物业服务，便从2008年4月起即开始拒交物业费。 然而到2009年6月，物业公司在多次书面通知而催交未果的情形下，一纸诉状将李先生告上法庭。对此，李先生想了解，物业公司的诉讼主张是否具有法律依据？,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企
19、业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”李先生即便没有亲自与物业公司签订物业服务合同，而只要该合同是建设单位或业主委员会与业主大会依法与物业公司签订的物业服务合同，便对包括李先生在内的全体业主具有约束力，李先生应当遵守。 此外，根据该解释第六条之规定，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，而业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费。,（二 ）物业服务机构的义务 1、履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维
20、修、养护、管理和维护义务 2、不得违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，,（三）物业服务机构的权利 1、物业费支付请求权 物业服务司法解释第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2、物业管理权 物业服务司法解释第4条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停
21、止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。,王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？( ) A张某无权要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益,甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ ( ) A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,
