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类型产品价值体系分析(集合住宅).ppt

  • 上传人:11xg27ws
  • 文档编号:4158586
  • 上传时间:2018-12-12
  • 格式:PPT
  • 页数:35
  • 大小:6.52MB
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    产品价值体系分析(集合住宅).ppt
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    1、,住宅产品研究,研究住宅产品基本体系 集合住宅价值研究 厦门市场表现,住宅产品研究,在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角 以及贯穿研究过程的一些基本观点,住宅产品研究,住宅产品价值提升的“五个途径”,住宅产品研究,住宅产品“两个价值倾向”,住宅产品“两个价值倾向” 住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存 简单的对位关系:通过某一个或某几个途径发 力,任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。 当然,不同的建筑形式,其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。,独栋 双拼 联排 叠加 花园洋房 多层 小高层 高层,住宅产品研究,住宅产品的价值

    2、提升模型,住宅产品的价值提升模型,Low,high,归宿感,舒适度,个性化,安全度,City,Single House,自然倾向,领地倾向, 城市尺度、城市效率,居住需求,独栋,联排(双拼),花园洋房,多层、小高层、高层,更优化的结构、更丰富的空间居住空间“质”的提升 更大的面积居住空间“量”的增加,住宅产品研究,在这一部分 我们分类别研究不同的产品形式 它们有哪些基本特征 在不同的项目中通常扮演什么角色以及 市场表现中有哪些规律和要点可循,住宅产品研究,市场适用性,集合住宅产品,集合住宅的特征:聚集性、秩序性、共享性(高层、小高层),集合住宅产品的市场适用性 :高层产品在解决方案中的常见角色

    3、 1)在较低市场发展阶段,高层可以作为升级类产品,彰显城市中的身份感。 2)提高开发强度,特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3)混合物业的社区中,用以限定社区边界感、围合社区空间。 4)用以突出强烈的城市意向。 小高层产品在解决方案中的常见角色 1)往往先于高层产品获得市场认知,作为城市居住升级的先导。 2)社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3)高层社区中的高端产品。,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,以“舒适度”为核心的功能导向户型设计,集合住宅的产品价值分析,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,以舒适度为核心的功能导向户型设计,户型竞争价值提升的两种方式 一种是”更舒

    4、适”,单纯的舒适度的增加;(如凸窗、阳台等) 另一种则是”更划算”,舒适度的保持或提升以”赠送”的方式出现(入户花园、阳光花房等可变空间),通过分析两房、三房及以上户型挖掘两种方式的应用,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,以舒适度为核心的功能导向户型设计,1、两房产品竞争特征分析,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,中骏蓝湾尚都 89 两房两厅,基本舒适度提升:户型端正,南北通透,客厅与阳台相连景观面宽阔,主次卧均配有凸窗,采光好。,基本舒适度提升,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,基本舒适度提升:现在产品都是通过景观阳台、生活阳台等空间的赠送沿展室内,上海万宇逸林湾,厦

    5、门翔鹭香悦四季,厦门住宅莲花尚院,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,2房户型设计发展趋势:通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。,性价比提升,上海尚成府邸 建筑面积90赠送阳光书房两房可变三房生活阳台景观阳台,注:各城市赠送面积按 相关部门的规定计算,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,2房户型设计发展趋势:通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。,性价比提升,上海嘉宝紫提湾 建筑面积87赠送设备阳光两房可变三房玄关设计景观阳台,注:各城市赠送面积按 相关部门的规定计算,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,2房户型设计发展趋势:通过送入户花园、双阳台、

    6、双卫生间等的设计提高性价比。,性价比提升,厦门禹洲大学城 建筑面积92赠送阳光书房两房可变三房入户花园景观阳台,注:各城市赠送面积按 相关部门的规定计算,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,2房户型设计发展趋势:通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。,性价比提升,厦门绿苑新城 建筑面积85-93景观阳台功能小阳台双卫生间设计景观凸窗,注:各城市赠送面积按 相关部门的规定计算,主卧落地窗,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,两房户型设计上由舒适度提升向性价比提升转变,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,以舒适度为核心的功能导向户型设计,2、三、四房产品竞争特征分析

    7、,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,预留户型的功能弹性,让客户有更多的想象空间 ,根据自己需要决定功能的分配,厦门禹洲城上城,厦门特房山水新座,超大入户花园在满足 舒适度的同时提高户 型的性价比增加户型 的功能弹性,客户可 根据自己的需求自由 变化。,厦门万科湖心岛,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,空间功能细节:在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,空间功能细节:双主卧设计,满足三代同堂家庭,三卫生间设置提高舒适度,厦门世茂湖边首府,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,三房及以上户型在满足了空间的充裕度,空间

    8、的利用效率更多的是向空间的功能分化和空间细分发展。更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感,明厨明 南北通透 南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间,挑空入户花园 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层,空间预留 空间可分可合 可变空间,衣帽间 中西餐 储藏间 工人房 玄关处理 主仆分道,由“量”向“质”转变,住宅产品研究,产品价值分析,集合住宅产品,市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结,住宅产品研究,厦门市场表现,集合住宅产品,通过对市场集合住宅(小高层、高层)户型的研究,在政策的影响下厦门市场(集合住宅)的主要表现,住宅产品研究,厦门市场表现,一、关于阳台 厦门市城市规

    9、划管理技术规定:住宅建筑阳台,无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、未封闭阳台进深不应超过1.8米,进深超过1.8米的,超过部分按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率。 二、关于空调外机搁板 (一)居住建筑及办公、酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于60CM;采用分户式中央空调的,空调外机搁板总宽度不应大于1米。空调外机搁板不得封闭,不得设栏板。 (二)每户空调外机搁板的投影面积不应大于2平方米。 三、关于居住建筑挑空空间 居住建筑中挑空的户内空间:除跃层住宅客厅可挑空外,其余均不得挑空。跃层住宅客厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的30%。 四、关于凸窗 凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.

    10、2米,挑出外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6米,且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米,上下二层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。 五、“阳台、廊道”及阳台、入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。,厦门市政府于2010年1月发布城市规划管理技术规定,对户型空间设计进行了更加严格的控制,方案于2010年2月18日后生效。,厦门政策,产品分析,住宅产品研究,厦门市场表现,在严格的产品规划政策背后,厦门市场的产品会有怎样的变化呢?,通过对新政前后产品类型的分析,寻求未来产品开发走向。,禹洲大学城,住宅产品研究,厦门市场表现,大学城赠送面积的的方式主要有:入户花园、阳光花房、大

    11、阳台等,户型主要特点: 大尺度的赠送阳光花房,一房可变两房,两房可变三房; 大面积的入户花园、景观阳台增加住宅舒适度。,厦航高郡,住宅产品研究,厦门市场表现,赠送大面积露台、阳台;“墙体外移”增加使用面积,户型主要特点: 大面积的赠送露台、阳台增加住宅舒适度。 通过“墙体外移”增加使用面积,基本做到 零公摊。,注: 部分墙体可在房屋买卖交易完成后人为的外移,禹洲城上城,住宅产品研究,厦门市场表现,通过赠送多功能起居室、入户花园、阳光花房,提高楼盘性价比,户型主要特点: 通过赠送多功能起居室、阳光花房增加使用面积,可做到两房变四房; 通过赠送入户花园,可灵活改变用途,提高灵变空间。,产品总结,住

    12、宅产品研究,厦门市场表现,通过对新政前,典型楼盘产品的分析,我们发现在没有政策约束的情况下。大多产品都通过大量赠送面积来提高楼盘的性价比。赠送主要手段集中在以下几个方面: 赠送大面积多功能起居室、阳光花房等,增加使用面积; 赠送大面积入户花园,提高灵变空间; 通过”墙体外移“的形式,提高使用面积; 通过赠送大露台、大阳台等提高居住的舒适度。,新政出台后,以上的很多赠送手段都将受到限制。,翔鹭香悦四季,住宅产品研究,厦门市场表现,赠送面积主要集中在凸窗、阳台,户型主要特点: 通过赠送凸窗和阳台提高居住的舒适度; 大客厅连接大阳台增加景观面。,明发半岛祥湾,住宅产品研究,厦门市场表现,赠送面积主要

    13、集中在飘窗、景观阳台,户型主要特点: 南北双阳台设计,自然采光通风好; 卧室景观飘窗,宽景享受; 根据新政,入户花园(超出规定范围)要算全面积。,中骏蓝湾尚都,住宅产品研究,厦门市场表现,赠送面积主要集中在凸窗、阳台。,户型主要特点: 通过赠送凸窗和阳台提高居住的舒适度; 大客厅连接大阳台增加景观面。,产品总结,住宅产品研究,厦门市场表现,新政后由于对赠送面积方式做了严格的规定,因此市面上的产品较新政前赠送面积明显的”小气“许多。赠送面积主要表现在以下几个方面: 赠送阳台,由于进深受到控制,一般与客厅相连,使客厅更为大气; 赠送露台,主卧一般配有景观露台,增加景观面; 无论是阳台还是露台等赠送

    14、面积部分,只要超出新政规定范围全部按规定计算面积; 通过设计相应的入户花园(规定范围内)提高住宅的舒适度。,新政出台后,很多赠送面积受到限制,产品规划上只能 在规定范围内做到更加新颖和创新,才能抢占市场。,产品总结,住宅产品研究,厦门市场表现,在政策的影响下厦门市场户型设计应该向以下几个方面发展:,1、对于少居室户型,削减非必要功能间,如主卫生间、独立餐厅等 2、将各功能空间环绕布置,高效率使用交通面积 3、适当增加进深,合理安排非居住空间,1、适度减小客厅和主卧的尺寸,并结合赠送面积,保持合理且舒适的实用面积 2、适度减小卫生间及厨房的尺寸,1、赠送空中庭院,优化户型内部采光,并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗,与居住空间紧密结合,形成真正能使用的空间 3、赠送多余的结构面积,体现实惠,(注:所有赠送面积都要在政策的规定范围内),

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