1、2018/12/12,1,房地产企业会计核算及涉税处理,一、房地产开发业务流程:,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,2,设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转让与销售阶段（持有） 利润形成与分配 所得税汇算阶段,二、房地产企业涉及税种、税率 （一）企业设立阶段 1、印花税 （1）权利与许可证照 5元/件 （2）记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)*0.5， 其他5元/件 （3）土地使用权转让、出让合同, 金额* 0.5 2、 契税 （1）自有房产投入本人独资企业经营，免税 （2）接受以土地使用权等不动产出资。 土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%- -5%,2018/12/1
2、2,厚积薄发，成会计英才,3, 契税中华人民共和国契税暂行条例税率 3%-5%征收对象：房地产纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳,（二）获取土地阶段,1、印花税 同上 2、 契税 同上 3、耕地占用税 （1）获取土地使用权，符合耕地条件的，根据面积和税额一次性缴纳； （2）不合条件，不缴纳。,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,4,（财税【2006】162号）财政部 国家税务 总局关于印花税若干政策的通知的规定，对 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按 产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的 0.5贴花，取得房产
3、证及土地使用权证等权利 许可证按件贴花，每件5元。,（三）开发建设阶段1、印花税 据各类合同的0.3-0.5 2、城镇土地使用税从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率计算,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,5,（四）转让及销售阶段 1、营业税 5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、土地增值税 （1）查账征收：A.项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；B.待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补(2） 核定征收 5、 印花税 同上,2018/12/12,6,6、企业所得税 （1）查账征收：1.销售未完工产品取得收入：按预计计税毛利率，计算毛
4、利额， 项目完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税2.销售完工：税率25% （2）核定征收7、 印花税 同上,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,7,（五）出租、用于营业等1、营业税 租金的5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、城镇土地使用税 同上 5、 房产税 自用：计税余值 *1.2%出租：租金的12%,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,8,“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？适用税率和计税基数； 服务业定价机制； 财务核算； 发票使用管理。,三、会计核算制度： 2006.2.25 基本会计准则及38项具体准则目前，房地产企业应执行企
5、业会计准则或小企业会计准则,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,10,四、房地产会计核算的要求：正确、及时的确认收入； 准确、合理的确认成本费用； 准确、真实的反应会计利润； 合理进行纳税调整，如实申报纳税。,厚积薄发，成会计英才,11,内容提纲,第一部分 房地产开发企业的成本核算 一、成本核算的内容 二、成本的核算 第二节 房地产开发企业收入的会计核算 一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算,12,第一部分 房地产开发企业的成本核算,13,一、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。 （一）开发产品的成本项目 1取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土
6、地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。,14,2土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。,15,16,3前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴
7、的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。 4基础设施费 指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。,5建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 6公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有
8、偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。,17,18,7开发间接费用 指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。,1、开发成本房屋开发 土地开发配套设施开发代建工程开发”土地征用及拆补费前期工程费
9、、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费、资本化利息,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,19,2、“开发间接费用”账户该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。,20,3、“管理费用” “管理费用”科目核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。 4、“销售费用” “销售费用”科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。 5、“财务费用” “财务费用”科目核
10、算房地产开发企业为筹集生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费用。,2018/12/12,厚积薄发，成会计英才,21,三、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种： 1.为销售开发的商品房； 2.为出租而开发的经营房（出租房）； 3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。,22,23,例：甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。 假设土地开发过程中只发生了如下业务： 支付土地出让金2
11、5000000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(土地征用及拆迁费) 25000000贷：银行存款 25000000 支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000贷：银行存款 5 500000,24,支付勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(前期工程费) 210000贷：银行存款 210000 支付土石方费用5500000元，作会计分录如下： 借：开发成本土地碧水园(前期工程费)5500000 贷：银行存款 5500000 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元
12、： 借：开发成本土地碧水园(基础设施费)1500000 贷：应付账款X施工企业 1500000,25,9月末，碧水园土地开发工程完工。 假设“开发成本土地开发碧水园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942.75元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。 作会计分录如下： 借：开发产品土地(碧水园) 9427500主营业务成本土地转让成本 28282500 贷：开发成本土地碧水园 37710000,26,续前例： 若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中。 结转土地开发成本： 借：开发成本房
13、屋 碧水园(土地征用及拆迁费) 7625000 碧水园(前期工程费) 1427500 碧水园(基础设施费) 375000贷：开发产品土地碧水园(土地征用及拆迁费) 7625000 碧水园(前期工程费) 1427500 碧水园(基础设施费) 375000,（一）取得土地时：（假设业务中没取得进项税额） 甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,165万元一块地，支付契税327万、拆迁补偿费1,200万元、城市基础配套费2,400万元。借：开发成本 -土地成本 81,650,000.00-拆迁补偿费 12,000,000.00-契税 3,270,000.00-城市基础配套费 24,000,000.00
14、贷：银行存款 120,920,000.00,（二）开发前期工程成本：（取得6%进项税额） 甲房地产公司发生前期工程费2,181万元，其中，地质勘察费50万元，规划方案、施工图设计及其他设计560万元,土石方基础工程500万元，其他1070万元。（1）勘察设计费；（税率6%） （2）规划设计费；（税率6%） （3）建筑研究设计费等：（税率6%） （4）土石方基础工程：（假定税率11%） （5）其他:1071万元：（假定税率17%）,进项税额： 勘察设计费：500,000/（1+6%） 6%=28,301.89 规划设计费： 5,600,000/（1+6%6%=316,981.13 土石方基础工程
15、(假定税率11%）：5,000,000/（1+11%）11%=495,495.50 其他（假定税率17%）：10，710，000/（1+17%）17%=1,556,153.85,29,对应分录： 借：开发成本-前期工程费-勘察设计费 471,698.11-规划设计费 5,283,018.87-土石方基础工程 4,504,504.50-其他 9,153,846.15应交税费-应交增值税(进项税额) 2,396,932.37贷：银行存款 21,810,000,（三）基础设施费（假设取得11%进项税抵扣） 甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,000万元，
16、其中供电配套设施费1,020万元，燃气工程费288万元，景观工程费570万元， 绿化费用500万元, 其他1,622万元。进项税额：40,000,000/（1+11%） 11%=3,963,963.96,借：开发成本-基础设施费 36,036,036.04应交税费-应交增值税(进项税额) 3,963,963.96贷：银行存 40,000,000. 00,32,（四）建安工程费（假设取得11%进项税抵扣） 甲房地产公司发生建安工程费27,618万元，其中主承包程20,160万元，水暖工程700万元，监理费120万元，其他6638万元。进项税额： 276,180,000/（1+11%） 11%=2
17、7,369,189.19,借：开发成本-建筑工程费 248,810,810.81应交税费-应交增值税（进项税额） 27,369,189.19贷：银行存款 276,180,000.00,34,（五）公共配套设施费（假设取得11%进项税抵扣）甲房地产公司共发生公共配套费6,585万元，其中人防工程2,040万元，地下车位工程4,200万元，其他345万元 进项税额： 65,850,000/（1+11%） 11%=6,525,675.68,借：开发成本-公共配套设施 59,324,324.32应交税费-应交增值税（进项税额 ）6,525,675.68贷：银行存款 65,850,000.00,36,（
18、六）开发间接费用 甲房地产公司总计发生间接费用2,100万元，其中房屋维修基金528万元，工资劳务保险等费用576万元，其他996万元。（假设此部分均以实际现金流出， 且未取得进项税额）借：开发成本-开发间接费用 21,000,000.00贷：银行存款 21,000,000.00,四、费用的核算,甲房地产公司发生管理费用1,596万元，其中付管理人员工资1,200万元,其他396万元；销售费用2,920万元，其中代销费用700万元；广告费用1,360万元，会展费用20万元，其他540万元。 （一）支付人员工资及劳务费不能取得进项税额； （二）假设管理费用中其他费用取得17% 抵扣税额： 则：进
19、项税额：3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.62元 （三）支付代销费用进项税（假定税率11%）： 进项税额：7,000,000.00/（1+11%） 11%=693,693.70元,（四）广告费用进项税：（税率6%） 进项税额： 13,600,000.00/（1+6%） 6%=769,811.32元（五）展览费用进项税：（税率6%） 进项税额：200,000/（1+6%） 6%=11,320.76元(六）其他费用进项税额： 5,400,000.00/（1+17%） 17%=784,615.38元,39,分录如下： 借: 管理费用 12,000,000.00贷: 银行
20、存款 12,000,000.00借: 管理费用 3,384,615.38应交税费-应交增值税(进项税额) 575,384.62贷: 银行存款 3,960,000.00借：销售费用 -代销费用 6,306,306.30-广告费用 12,830,188.68-会展费用 188,679.24-其他 4,615,384.62应交税费-应交增值税(进项税额) 2,259,441.16贷：银行存款 26,200,000.00,第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算,一、营业收入确认的条件 企业会计准则规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认： （1）企业已将所有权上的主要风险
21、和报酬转移给买方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠计量。,41,会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件： 1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定； 2）已与客户签订的正式房屋销售合同； 3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。,42,二、主营业务收入的核算 收入的确认时间：参照国税发200931号第6条 （一）现售方式销售 由于有现房供应，在办妥
22、开发产品移交手续后，即可确认收入。,43,（二）预售方式销售竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费一应交营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本。,44,（一）预收订金，全款方式下核算：甲房地产公司收到A公司预交购房订金500,000.00元，存入银行。公司开发商品房每平售
23、价8,000元。A公司购商品房800平方米，已预付购房订金500,000元，剩余款项一周后付清。,（1）收到订金： 借：库存现金（银行存款） 500,000.00贷：预收帐款- A公司 500,000.00（2）签合同，开发票确认收入时： 借：应收帐款 -A公司（8000800） 6,400,000.00贷：主营业务收入(6401.11) 5,765,765.77应交税费-应交增值税(销项税额) 634,234.23,46,（3）收到余款时： 借：库存现金（银行存款）5,900,000.00贷：预收帐款-A公司 （640万-50万）5,900,000.00（4）冲回预收帐款： 借：预收帐款-A
24、公司 6,400,000.00贷：应收帐款-A公司 6,400,000.00,（二）分期收款方式下核算甲房地产公司房屋竣工后开始预售，和另一公司签销售合同，合同规定分两次共收回5亿元，销售房屋成本2亿。当年底，尚有2000万元未取得回款。,（1）将商品房转入发出产品 借：发出商品 200,000,000.00贷：开发产品 200,000,000.00（2）收到首批款项时：即确认收入 借：银行存款 250,000,000.00贷：主营业务收入-商品房销售收225,225,225.23应交税费-应交增值税（销项税24,774,774.77,49,（3）同时，结转成本 借：主营业务成本-商品房销售成
25、本 100,000,000.00贷：发出商品 100,000,000.00（4）按合同规定，应收第二批房款时,确认收入 借：应收帐款 250,000,000.00贷：主营业务收入 225,225,225.23应交税费-应交增值税（销项税额） 24,774,774.77,（5）结转成本 借：主营业务成本-商品房销售成本 100,000,000.00贷：发出商品 100,000,000.00（6）收到第二批销售房款23,000万元： 借：银行存款 230,000,000.00贷：应收帐款 230,000,000.00 当年底收回2,000万元应收款项 借：银行存款 20,000,000.00贷：应
26、收帐款 20,000,000.00,2采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。,52,代销协议生效时： 借：委托代销商品 80贷：开发产品商品房 80 收到代销清单： 借：应收账款 111贷：主营业务收入 100应交税费应交增值税（销项税额）11,结转销售成本： 借：主营业务成本 80贷：委托代销商品 80收取款项和结转手续费： 借：销售费用 2银行存款 109
27、贷：应收账款 100,53,3采用银行按揭方式销售其首付款应按实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,54,四、特殊情形下的几种帐务处理,（一）若取得小规模纳税人发票：（按3%税率） 甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，材料金额50万元，税额：1.456311万元。分录如下： 借：应交税费-应交增值税（进项税额） 14,563.11主营业务成本 485,436.89 贷：银行存款 500,000.00,（二）若涉及减免税款下，享受政府补助，限额交纳税款，如甲公司营改增期间，享受政府补助50万元, 分录如下： 借：应交税费-应交增值税（未交税费）5
28、00,000.00贷：营业外收入 500,000.00,56,（三）购买固定资产帐务处理：甲房地产公司购入100万元机器设备，已提折旧50万元，后以70万元价出售，假设税率17%，帐务处理： （1）借：固定资产清理 500,000.00累计折旧 500,000.00贷：固定资产 1,000,000.00,（2）收到出售款： 借：银行存款 700,000.00贷：固定资产清理 700,000.00（3）按相关规定，纳税人销售旧物，按4%税率减半征增值税。 700,000.00/（1+4%） 4%=26,923.08 26,923.0850%=13,461.54 借：固定资产清理 13,461.5
29、4贷：应交税费-应交增值税（未交税费）13,461.54,58,（4）结转固定资产清理 借：固定资产清理 186,538.46贷：营业外收入 186,538.46,（四）购买税控专用设备帐务处理： 甲地产公司本年购入税控专用设备20万元，按规定享受政府减免税政策。 1、购买设备时： 借：固定资产 200,000.00贷：银行存款 200,000.002、享受政府减免税政策时： 借：应交税费-应交增值税（减免税款）200,000.00贷：递延收益 200,000.00,60,3、计提折旧时： 借：管理费用 2,000.00贷：累计折旧 2,000.004、同时： 借：递延收益 2,000.00贷
30、：管理费用 2,000.00,三、“营改增”前后，对房地产行业财务报表影响,以中型房地产公司为例对“营改增”后，房地产税率假设为17%进行测算，后期以税率为11%，测算对地产各项税负影响，在17%和11%两个税率下，对房地产公司税负比对分析： 注意：利润表分析时，是以整个项目利润情况分析;资产负债表是在考虑整个项目仍有近2个亿收入未实现前提下反映项目资产情况。,“营改增”前后利润表比较（17%税率） 单位: 元,“营改增”前后对利润表项目影响： （这里暂假设其抵扣税率17%）,1、收入变化： “营改增”后，报表收入为税后收入，测算后知，在17%税率下，其入帐收入为“营改增”前帐面收入85%。
31、2、成本变化： “营改增”前，营业成本约占收入62%，“营改增”后，营业成本占总收入68%。 3、营业税金变化： “营改增”前，营业税金包含营业税及附加、土地增值税，报表体现税金约占总收入9.5%；通过测算知“营改增”后，增值税约为收入10%左右（17%税率下），利润表体现的主营业务税金应为增值税附加，此部分占收入0.8%左右。,4、费用变化：“营改增”后费用为不含税费用，通过测算知，在未考虑财务费用“营改增”影响和销售费用17%抵扣及“营业外支出”项目没考虑税率变化下，“营改增”前，费用占总收入比7.9%,“营改增”后8.8%。如考虑财务费用“营改增”变化，费用总额会减少，利润额会加大，所得
32、税会加大。,5、利润变化：“营改增”前，营业利润占总收入20%左右，“营改增”后，营业利润占总收入22.7%。“营改增”前，净利润占总收入15.08%;“营改增”后，净利润占总收入16.92%。如考虑占费用较大的财务费用抵扣税率问题，“营改增”后，费用总额占总收入比例减少，利润额增加，所得税占总收入比例也会比“营改增”前加大。,“营改增”前后资产负债表比较 (单位: 元),“营改增”前后资产负债表比较 (单位: 元),谢 谢 ！,70,71,第二部分： “营改增”前后税负测算,项目概况： 开发面积近10万平米，销售单价8,700元/平米，总计收入87,340.00万元，成本54,575.00万
33、元，费用4,516.00万元。一 测算“营改增”后不同税率下，成本项目占总收入比对税负影响：,17%税率下，“营改增”前后，各成本项目占总成本、收入比重变化 单位： 元,税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响,（一）：17%税率下成本项目占总收入比对综合税负影响： 目标：大致测算建筑成本占总收入比例为多少，“营改增”后综合税负小于“营改增”前企业综合税负16%(这里暂以房地产综合税负16%为基础测算)。 假设项目建筑成本占总收入比例为A： （可抵扣进项税占成本比8%，不含税的费用占收入比9%） 1、测算增值税： 应缴增值税额及附加：(收入1.1717%(销项税额)收入1.17A
34、8%(进项税额占成本比)(1+7%+3%) = 收入0.159收入A0.0748 2、应纳所得税额： 收入1.17(不含税收入)收入1.17A(不含税成本)收入1.179%(不含税的费用)(收入1.1717%收入1.17A8%)（7%+3%）(税金及附加) = 收入0.759收入A0.8493 应缴所得税： （收入0.759-收入A0.8493）25%= 收入0.1898-收入A0.2124,3、项目应缴增值税和所得税为： （收入0.159-收入A0.0748+收入0.1898收入A0.2124）收入 67%结论： 在未考虑“营改增”对融资费用影响和主要考虑增值税和所得税情况下，在17%税率下
35、，建筑成本占总收入比（不含税）大于67%左右时，其综合税负比小于16%；如项目建筑成本未达到此比例，其综合税负比“营改增”前加大。 说明： 如考虑“营改增”对融资费用影响，“营改增”后财务费用帐面数额减少，利润会加大，所得税会加大。,（二）：11%税率下成本项目占总收入比对综合税负影响,1、应缴增值税及附加： (收入1.1111%(销项税额)收入1.11A8%(进项税额)(1+7%+3%) = 收入0.1091-收入A0.0793 2、所得税： 应纳所得税额： 收入1.11(不含税收入)收入1.11A(不含税成本)收入1.117%(不含税的费用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(税金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936 应纳所得税： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.2234,3、则11%税率下，项目应缴增值税和所得税： 收入0.1091收入A0.0793+收入0.207收入A0.2234 = 收入0.3161收入A0.3027 4、11%税率下，建筑成本占收入比例为多少时，综合税负率小于“营改增”前16%，即： （收入0.3161收入A0.3027）收入51%结论： 税率11%下，建筑成本占总收入（税后）比大于51%时，企业综合税负小于“营改增”前税负。 备注：这里暂未考虑其他税费因素。,
