1、万科的建筑工业化发展探索,长沙市万科房地产开发有限公司,卿 科,2015. 01. 15,一. 日本建筑工业化发展历程,二. 万科的工业化体系,三. 万科的工业化推进实践,四. 探索与建议,1/19,由质量与工期需求开始构件预制,一. 日本建筑工业化发展历程,组合及三维构件 提效工法,高性能材料 隔震减震技术应用,2/19,一. 日本建筑工业化发展历程,日本现在主要工业化建筑类型,PC框架柱,PC组合梁柱节点,PC叠合楼板,减震阻尼器,SI分离与穿插施工,在建144米全装配框架,平面与结构布置,3/19,一. 日本建筑工业化发展历程,二. 万科的工业化体系,三. 万科的工业化推进实践,四. 探
2、索与建议,4/19,二. 万科的工业化体系,1. 工业化的分类,干法地砖,内墙干挂板,内墙条板,PC外墙吊装,1）PC,2）干法工艺,3）装修房,全装配节点,A级装修标准,B级装修标准,C级装修标准,PC 12%,干法工艺 53%,传统工法 35%,整体卫浴,干法地暖,5/19,二. 万科的工业化体系,全现浇外墙，外墙面观感提升，杜绝外墙、窗边渗漏 取消内外墙传统砌筑、抹灰，杜绝空鼓、减少开裂 内装修工序减少、平整度与二次作业面质量提升,窗边企口挡水构造,窗框填缝砂浆,结构拉缝,卫生间处理,外墙质量,外墙不再抹灰,内墙质量,内墙条板抗裂节点,内墙不再抹灰,装修质量,墙面装修细部,实测实量分值（
3、上、下半年）,94%,95%,95%,96%,94%,96%,2. 工业化的优势 质量的提升,6/19,二. 万科的工业化体系,2. 工业化的优势 效率的提升,爬架,内装 修穿插,外墙装饰穿插,30层剪力墙，铝模板+爬架+轻质内隔墙+全砼外墙+穿插施工 主体封顶3个月即完成内外装修 节省工期194天，提效27%,7/19,二. 万科的工业化体系,2. 工业化的优势 绿色节能与减排,建造阶段资源消耗对比,万科建筑研究中心与深圳建筑科学研究院，对万科东莞试验基地的四号实验楼和第五园工业化试验楼的建造全过程进行全程跟踪记录，依据统计方案得到的统计数据,2010年-2013年万科住宅产业化节能减排统计
4、,3.5674,7.6964,11.4407,20.1784,产业化节能（万吨标煤）,数据统计源自万科住宅产业化及绿色项目项目测算,8/19,一. 日本建筑工业化发展历程,二. 万科的工业化体系,三. 万科的工业化推进实践,四. 探索与建议,9/19,三. 万科的工业化推进实践,推进十字诀：两提一减，可复制，可推广,1. 推进方法,10/19,2. 质量保障,收纳污染物释放量检测,室内环境检测,收纳耐久性检测,耐久性检测,五金件耐久性检测,马桶溅水测试,卫浴水暖检测,马桶冲洗功能测试,龙头耐久性测试,混凝土氯离子检测,基础建材检测,瓷砖胶粘结强度检测,混凝土抗压检测,基础建材检测室,装修耐久检
5、测室,室内环境检测室,水暖卫浴检测室,水质检测室,结构震动台,住宅试验塔,器具排水试验,定流量排水试验,从主体结构、建筑材料到装修部品，通过覆盖9种建材12种部品43个品牌90项指标的检测，保证产品品质，防范质量风险。,三. 万科的工业化推进实践,11/19,深圳市经济特区十大民生工程 剪力墙结构内浇外挂体系，高99米 采用PC外墙、预制楼梯及预制阳台，楼板为叠合板 使用大钢模、自动提升式脚手架等先进施工技术 高度标准化：4002套房，仅3种户型,龙跃居,PC外墙,PC楼梯,PC外廊,提升式脚手架,大钢模,三. 万科的工业化推进实践,3. 代表项目1 深圳龙跃居保障性住房,12/19,工业化楼
6、栋分布,新里程工业化楼,精准的外墙与窗洞口质量,二期21-1#、2#、4#、5#、7#、8#楼采用工业化建造，总建筑面积6.4万平米 项目于2011年12月被列为北京市住宅产业化试点工程 装配式剪力墙，结构预制率55%以上，最高达65%,三. 万科的工业化推进实践,3. 代表项目2 北京新里程二期,整洁的施工环境,13/19,建筑面积10380平方米，高度45米 结构体系：全装配整体式框架+钢支撑 采用预制柱、叠合梁、PC外墙、预制内隔墙、叠合楼板、预制阳台、预制楼梯等类型的PC构件，工业化率达85%,南京上坊,预制柱,叠合梁,叠合板,预制阳台,预制内隔墙,预制楼梯,3. 代表项目3 南京上坊
7、保障房,三. 万科的工业化推进实践,14/19,3. 代表项目4 干法实验楼,三. 万科的工业化推进实践,万科东莞建筑研究中心基地实验楼,61项干法施工工艺,全砼外墙+结构拉缝,条板间接外墙,FRC空调百叶,整体卫浴,干法地砖,15/19,建筑面积173000平方米，高度99米 结构体系：剪力墙结构内浇外挂体系 采用PC外墙、整体预制内隔墙板、预制楼梯及预制阳台，结构楼板为铝模现浇，工业化率达46%,魅力之城,3. 代表项目5 长沙魅力之城二期,三. 万科的工业化推进实践,16/19,PC外墙板,整体预制内墙板,现浇楼板,预制阳台,剪力墙现浇,预制楼梯,4. 长沙万科2015年全面采用工业化建
8、造方式,三. 万科的工业化推进实践,17/19,新开工所有项目均采用万科的工业化体系：全砼外墙+轻质隔墙板+外墙内保温板+爬架 新开工面积100万平方米，免抹灰工艺，土建和装修的穿插施工，室内和室外的同步施工,一. 日本建筑工业化发展历程,二. 万科的工业化体系,三. 万科的工业化推进实践,四. 探索与建议,18/19,四. 探索与建议,1. 面临的问题,1）成本增加,2）总包与构件厂资源缺乏，资源地域分配不均,3）运营影响：工期、现金流,2. 发展的建议,工期,1、主体工期无明显提升 2、从开工到交付工期缩短,1、品质提升、后期维护成本降低 2、建造成本相应增加,运营,1、受预售节点影响，回款节奏不佳 2、付款节奏加快,现金流,1）土地环节,2）金融与销售,3）行业与标准,在土地出让规划条件中明确产业化建筑的要求,规划、审批、开发环节给予支持,积极引导消费者购买产业化住宅,予以财政和金融支持，减免部分税费,对上游行业的发展给予政策激励,完善住宅产业化标准规范与评价体系,19/19,08. 12. 18 Page 21,
