1、公共产品供给与房地产市场调控：理论分析与政策建议公共产品供给与房地产市场调控：理论分析与政策建议 12 汪 浩 王小龙 内容摘要：本文根据我国房地产市场的特点，利用一个寡头竞争模型研究城市公共产品供给与房地产价格之间的关系。我们的模型表明，城市交通条件的改善会加剧房地产楼盘之间的竞争，在其他条件不变的情况下，使得房地产价格有下降趋势。因此城市公共产品，如道路交通， “卫星城”基础设施等的恰当供给可以平抑过高的房价，促进房地产业的健康发展，从而可以作为政府调控房地产市场的一个有效的政策工具。 关 键 词: 房地产 寡头竞争 公共产品 JEL 分类码: H4, L1, L7 一、引 言 近年来，伴
2、随着住房制度的改革和经济的高速成长，我国的房地产业出现了引人瞩目的发展。不仅房地产的成交量出现大幅增长，价格也出现了非常显著的上升。目前，我国一些大城市，如北京，上海，杭州等城市的房价已经相当于甚至高于美国中等城市的房价。我国大城市的房价收入比大大高于多数发达国家，给城市居民造成十分沉重的负担。根据中国社会科学院财贸经济研究所某课题组的一项研究，尽管政府采取了一系列调控措施，但我国商品房市场在 2003 年前后的勒纳指数（即：价格边际成本 /价格）均在 0.4 以上，这表明商品房价格已严重偏离了边际成本，表现出垄断市场的特征。房地产价格过快盘升，诱发了以投资或投机为目的的购房者大量涌现，使得房
3、地产业以高于实际居住需要的速度迅猛增长，引发钢铁，水泥，建材等上游行业的 “虚火上升” ，导致社会资源配置的低效率。而且，房地产业的发展与银行的金融风险的密切相关，一旦房地产价格见顶回落，投资性购房者可能会突然消失，这样就可能导致开发商资金链断裂，形成“烂尾楼”和银行坏帐，进而可能造成金融危机或宏观经济波动。 有一种观点认为，我国大城市的高房价是由于过高的土地价格造成的，因而政府对房地产市场的调控目标应该是降低城市的土地价格。这种观点是值得商榷的，因为高土地价格应该是高房价的结果而不是原因。实证研究也表明，当前一些城市房价居高不下主要并不是由于高地价所致。根据平新乔和陈敏彦（2004）的测算，
4、自 1999 年至 2004 年这 5 年时间里，中国的土地价格上升得并不快，大体稳定在 400500 元每平方米的水平上，相当于整个安建成本的（1100 元/ 每平方米）的 40%左右，但楼盘的均价自 1998 年以来却上升了 10%左右，2001 年达到 2250 元/平方米。即使是保守的估计，房地产开发商的利润空间也在 600 元/每平方米以上。因此，如果政府能够通过各种手段压低城市的土地价格，可能会进一步增加开发商的利润空间，但未必能显著降低房价。 另一种调控房地产市场的思路是通过增加“经济适用房”的供给来抑制房价，这种方式可能是有效的，但同时会带来很多其它问题。首先，有关政府部门很难
5、仔细核实经济适用房购买者的收入情况，很多高收入居民能够通过隐瞒收入而购买到经济适用房，使得这一政策偏离服务于中低收入阶层的目的。事实上，很多高收入居民以获取差价为目的介入了经济适用房市场，催生了火爆的二手经济适用房市场。其次，低收入居民一般是均匀地分布在城市各个区域，而经济适用房楼盘只可能分布在几个有限的区域，这样势必给低收入购房者带来很多交通上的不便。例如在北京市，一些经济适用房社区规划建筑面积达到数百万平方米，相当于小型城镇的规模。这些社区制造出巨大的上下班交通流量，形成“早晨出不来，晚上回不去”式的交通拥堵，这种状况十分不利于社区的长远发展。最后，经济适用房政策是我国政府以效率换公平的一
6、个典型例子，它人为地背离了市场决定价格的原则，因而无疑会造成经济效率上的巨大损失。 针对房地产市场过热的状况，我国政府还试图通过增加“炒房”成本的方式来抑制对房地产的投机需求。可是，对房地产的消费需求和投机需求往往是很难区分开来的，抑制炒房的政策可能对房地产市场的正常运转产生负面影响。例如，增加房地产抵押贷款利率固然增加了炒房的资金成本，但同时也增加了自住型购房者的利息支出，并且还降低了人们对房地产的消费需求；另外，提高二手房交易所得税等手段能够压缩炒房的利润空间，但也会使房地产市场的正常交易行为受到影响，不利于资源的合理配置，使整个房地产市场的运转效率下降。通过抑制投机来调控房地产市场在特定
7、情况下，特别是当泡沫现象非常严重时可能是有必要的，因为其效果能较快的体现出来。但是这种政策属于权宜之计，不应长期执行，否则会对房地产行业的发展产生不利影响。 城市房地产市场的价格分布与房地产的地域分布密切相关，关于房地产价格与地域的关系，国外有过很多研究，如以Wing（1961） ，Alonso（1964） ，Mills（1967）和 Muth（1969）为代表的所谓“新城市经济学” （the new urban economics）的研究十分关注环绕市中心的城市房地产市场。他们的模型大都根据西方尤其是美国城市的特点，假设人们的工作地点集中于市中心，而居住地点集中在郊区，从而得出房屋的价格随着
8、与市中心的距离增大而下降的结论。发达国家的房地产市场大多相当成熟，房地产交易的主体是二手房。由于二手房市场上有大量的买主和卖主，任何一个买主或卖主都不能显著影响市场价格，因而这个市场可以用完全竞争的模型来描述。可是在我国，由于各种原因，大量的住宅是建在城区，而且一个房地产楼盘在往往在周边地区有非常可观的市场力量。一个开发商经常可以控制几千甚至上万套房子的价格，因此完全竞争的模型不适用我国的房地产市场。据沈悦和刘洪玉（2004）的研究，近年来我国各城市住宅价格的高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释，这在一定程度上也表明了完全竞争的房地产市场模型在我国应用的局限性。 本文提
9、出一个新的调控房地产市场的思路。我们根据房地产市场的实际情况，抓住我国房地产开发商具有较大市场力量的特点，运用一个简单的寡头竞争模型考察了房地产项目之间的竞争与市政公共产品之间的关系。我们发现，城市交通条件的改善可以加剧房地产开发商之间的竞争，降低开发商的利润空间，从而在其它条件不变的情况下，对房地产的价格产生向下的压力。我国目前一些城市的房屋价格的过度上涨，与城市交通的欠发达，以及市政设施供应不足有十分密切的关系。我们认为城市公共产品，如道路交通， “卫星城”市政设施等的科学合理供给可以作为政府调控房地产市场一个有效的政策工具。这种调控方法不会导致市场的剧烈波动，不会对经济的其它方面产生负面
10、影响，而且具有极好的可操作性。 二、公共产品供给与房地产价格竞争：一个理论分析框架 我们将运用一个寡头竞争模型，讨论城市交通和“卫星城”基础设施等的供给如何影响房地产开发商之间的竞争。我们分别考虑两种情形，即城区楼盘之间的竞争，以及城区与郊区楼盘之间的竞争。 1、城区楼盘之间的竞争 假设某一个城市由两个工作单位聚集区组成，并将这两个区域分别为记为 1 和 2。工作单位聚集区是指诸如大学、政府部门及商业部门等机构集中的区域。我们把每个区域的消费者人数标准化为 1，假设每个消费者有一个单位的房产需求。人们倾向于在工作单位附近居住，以减少上下班的交通费用。假设每个区域各有一个房地产项目向消费者出售。
11、开发商的单位开发成本（含建筑安装成本和土地价格）分别为 c 和 c，不妨设 cc0。消费者购买其工作单位所在区域的房产时，1221 其上下班的交通费用为零，而购买其它区域的房产时需要付出正的交通费用。不同的消费者有不同的交通成本，我们假设消费者们在两个区域之间移动的交通费用均匀地分布在区间0,T上，其中 T0。假设参数 T 的取值足够小，以排除由于交通费用过大而导致开发商处于绝对垄断地位的情形。显然，区域间的交通越方便，消费者们平均的交通费用就越低，从而参数 T 的值就越小。记两个区域的房价分别为 p 和 p。 12 定理 1：以上的城区楼盘竞争模型的均衡价格为： 11p=(2c+c)+T 和
12、 p=(2c+c)+T。 （1） 11222133 证明：如果 pp，区域 2 的一些交通成本较低的消费者会会舍近求远到区域 1 购房，这些 12p?p21 人的数量是。因此，楼盘开发商们的利润函数分别是： Tp?pp?p1221(p)=(p?c)(1?) 和 (p)=(p?c)(1?)。 （2） 11112222TT 开发商们的最优化问题的一阶倒数条件分别为 11p=(p+T+c) 和 p=(p+T+c)。 （3） 12121222 从这两个等式中解出 p 和 p，即得出这个市场的纳什均衡价格为： 1211p=(2c+c)+T 和 p=(2c+c)+T。 11222133 注意到以上分析其实
13、并不需要 pp 的条件，虽然这个不等式在均衡时成立。证明完毕。 12 定理 1 表明，参数 T 的取值越小，房产的价格就越低，即交通愈便利，房产的均衡价格愈低。从直观上看，交通越是方便，消费者可以选择居住的范围就越大，即可以在更多的楼盘之间进行价格比较。消费者的这种价格比较行为有效地加剧了开发商之间的竞争，使其利润空间缩小，从而使房价下降。于是我们有以下结论： 推论 1：在其它条件不变的情况下，城区交通条件的改善使得城区房地产价格下降。 从定理 1 还可看到，如果模型中的两个区域的房地产开发成本相等，即 c=c 时，无论两个区 12 域之间的交通便利程度如何，在均衡状态下两地的房价都是相等的，
14、这意味着没有人会到他工作地点以外的地方居住。在这种情况下，交通的改善只是增加了消费者与房地产开发商讨价还价的筹码，迫使开发商降低销售价格，而交通的流量并不会相应增加。但是如果两地的房地产开发成本不同（cc） ，交通的改善会影响交通的流量，因为从区域 2 到区域 1 购房的人数，即 12p?pc?c2121=，与参数 T有关。交通愈便利（即参数 T 愈小） ，从高房价区域到低房价区域购 T3T 房的人就越多，从而交通流量也就越大。 在现实生活中，我们往往观察到一个现象，即交通便利地段的房产价格一般较高，这似乎与我们的理论矛盾，事实上并非如此。一个区域的交通条件的改善会吸引许多周边地区的购房者进入
15、该区域的房地产市场，从而使得该区域的房价可能反而上升。但是应该注意的是，这个上升是以附近地区房地产价格的下降作为代价的。从统计数据上看，我们看到的是一个区域的交通条件的改善使 3得周边较大一个区域的房产价格有下降的趋势，而不是交通沿线房产价格的下降。另外， “要想富，先修路”是众所周知的道理，交通条件的改善往往还会促进有关地区的经济活动的繁荣，从而间接地推动周边房地产的价格上升，这也并不与我们的模型矛盾。特别应注意到的是，由于经济发展而导致的房价上升是一种健康的市场结果，与房地产泡沫有本质的区别。从政府的角度来看，增加交通设施的供给既可以抑制房价的过快增长，又可以刺激经济快速发展，有一举两得的
16、效果。 2、城区与郊区楼盘之间的竞争 在现实生活中，很多楼盘并不靠近工作单位聚集区，我们不妨把这些楼盘的所在地称为“郊区” 。假设一个城市由一个工作单位聚集区(记为区域)和一个郊区的纯居住区（记为区域）组成。所有的消费者都在区域 1 工作，每个消费者有一个单位的房产需求。仍然假设消费者们在两个区域之间移动的交通费用均匀地分布在区间0,T上，其中 T0 并且取值足够小。在区域 1 和区域 3 各有一个房地产开发商，他们的单位开发成本分别为 c 和 c。由于城区的土地价格一般都比郊区高，13 我们假设 cc。记两地的房价分别为 p 和 p，我们有以下定理。 1313 定理 2：以上城区与郊区楼盘竞
17、争模型的均衡价格为： 21p=(2c+c)+T 和 p=(2c+c)+T。 （4） 11333133p?p13 证明：如果 pp 时，有部分消费者会购买区域 3 的房产，这样的消费者数量为。13T 两区域楼盘开发商们的利润函数分别是： p?pp?p1313(p)=(p?c)(1?) 和 (p)=(p?c)()。 （5） 11113333TT开发商们的最优化问题的一阶导数条件分别为： 11p=(p+T+c) 和 p=(p+c)。 （6） 13131322 解这个联立方程组，我们得到这个市场的均衡价格为： 21p=(2c+c)+T 和 p=(2c+c)+T。证明完毕。 11333133c?c+T1
18、3 定理 2 表明，城区的房屋价格要高于郊区，其价差为,显然交通成本越高，价差越3p?pc?c11313 大。从城区到郊区购房的人数，即交通流量为=+。当 c=c 时，交通的改善仅 13T3T3 仅增加了购房者与开发商讨价还价的能力，促使房产价格下降，而不会增加交通的流量。但是如果郊区的土地价格较便宜（即 cc） ，这时交通的改善还会促使更多的人到郊区购房，使得城郊间 13 交通流量上升。另外一个很重要的问题是郊区的生活配套设施，如水，电，气，通讯，教育，医疗，商场等的供给。如果有关配套设施严重缺乏，那么人们在郊区的生活成本将会十分高昂，在这种情况下即使改善城郊之间交通也不能促使人们到郊区安家
19、。因此，城郊之间道路与郊区市政设施的建设必须统筹协调，共同推进。我们容易证明以下推论，这里略去其细节。 推论 2：在其它条件不变的情况下，城郊间交通条件的改善使得城区和郊区房地产楼盘价格均下降，并且城区房价下降的幅度要大于郊区房价下降的幅度。 推论 2 似乎让人感到有些意外，人们一般认为城郊间交通的改善会促使更多的人到郊区购房， 4所以应该会使得郊区的房屋价格上升。虽然这种看法有一定的道理，但是我们的模型表明至少并不一定是这样。事实上，在给定土地价格的情况下，对郊区房产的需求会因交通改善而增加，但是城郊交通的改善也会加剧两个楼盘之间的竞争，使得两地的房价都有下降的趋势，这两种因素的综合影响不一
20、定会导致郊区房价的上升。另外城乡交通的改善还可能使得可供建造商品住宅的地段大大增加，从而增加房地产的潜在供给，使得房价有进一步下降的趋势。如果城乡间土地价格差别较大并且郊区可供建造住房的土地有限时，交通改善可能会抬高郊区的地价，从而促使郊区房价上升，我们的模型中没有体现这一点是因为我们假设郊区有充分的土地供应。 我们的模型有助于理解上海市近年的房价走势。2004 年春季开始的宏观经济调控抑制了上海市整体房价过快上涨的势头，可是上海市中心区域的房价在 2004 年仍然保持快速上升的势头，与郊区房价的相对稳定形成鲜明的对比。我们认为造成这种现象的原因之一就在于城郊之间交通条件和郊区的市政设施供应不
21、足，这种状况使得在市区工作的人们不能方便地到郊区安家，从而使得对房地产的需求不能充分向低成本的郊区释放，结果造成市区的房价居高不下。这种局面同时也给了“炒房客”以可乘之机，进一步推高了市区的房地产价格。如果上海市政府能够大力投资于城区与郊区之间的道路交通以及郊区的市政设施，我们相信对于平抑上海市区的房价将有明显作用，而且对于上海市经济的长远发展也有很大好处。 以上我们通过一个寡头竞争模型研究了城市公共产品供给与房地产市场竞争之间的关系。我们的基本结论是，增加城市交通和市政设施等公共产品的供给能够鼓励居民在不同地域的楼盘之间进行选择，从而促进楼盘之间的竞争，最终起到平抑整个城市房地产价格的作用。
22、 三、公共产品供给与房地产市场调控：一组政策建议 在我国的许多大中城市，一方面城市发展和人们的基本住房需要使得政府有必要调控房地产市场，抑制房地产价格的过度上升。另一方面，如何缓解城市交通拥堵，保障群众出行畅通，也是这些城市面临的共同课题。根据我们的模型，这两个问题实际上有共同的解决办法。改善城市交通条件不仅能降低城市居民的交通成本，还能促进房地产商之间的健康竞争，防止房地产价格过度攀高。我们认为对城市房地产市场的调控理念应该寓于对整个城市公共产品供给的总体规划之中，科学合理的城市规划和建设是保证房地产业健康发展的关键。相对于政府对房地产市场的其它调控方案诸如降低土地出让价格、增加“经济适用房
23、”供给以及增加房地产交易成本等，通过公共产品的供给来调控房地产市场不需要政府用行政手段对开发商的行为进行直接控制。由于政府在信息获取方面的劣势，政府对企业的经济行为实施直接管制在操作上是十分困难的，完美的管制几乎不可能，政府管制还极易滋生贪污腐败行为，使实施成本进一步提高。而利用公共产品的供给来调控房地产市场无需政府直接干预开发商的经济活动，只要在合理规划的前提下不断地改善城市交通条件和市政设施，市场这只“看不见的手”就会有效地引导开发商的行为，保证房地产市场的健康稳定发展。另外，恰当的公共产品供给同时还会对城市的经济发展产生促进作用，达到一举两得的效果。 本文提出了一个新的调控房地产市场的思
24、路，即通过公共产品的恰当供给来促进房地产业的健康发展。对于这个思路的一个疑虑是，公共产品从规划建设到最终形成有效供给可能需要相当长的时间，那么会不会有“远水不解近渴”之嫌呢？事实上未必如此，住房是一种高度耐用的商品，人们在意的不仅仅是其当前的适用程度，而且关心其在将来的情况，也就是说，人们对将来的预期会直接影响到他们当前的购房决定。因此，只要政府部门对城市公共产品的供给有一个良好的规划，就能对当前的房地产市场产生明显的影响，其效果可能是立杆见影的，而并非“远水不解近渴” 。在具体实践上，我们提出以下建议供有关政府部门参考： 第一，改善城市交通，尤其是大型楼盘之间的交通，让城市居民在购房时可以有
25、更多的选择，从而促进楼盘之间的竞争。改善城市交通未必意味着修筑新的道路，更多的可能是优化道路设计，挖掘现有道路的通行潜力。 第二，多建设连接城区和郊区的放射型交通干线，以增加城区与郊区楼盘之间的竞争，平抑城 5区的房价。放射型交通干线同时也增加了可供建造住宅的土地，从而进一步抑制房价的过度上升。 第三，在住宅小区的规划上，应避免建设特大型居住区，多建设规模较小的居民区，使人们的居住地点能够更加贴近他们的工作地点。这样一方面减少了人们对交通设施的需求，同时也使得城市交通流量在区域上更加均匀，从而在不增加道路建设投入的情况下，有效地降低人们的交通费用。 第四，政府应在各方面支持“卫星城”的建设，在
26、郊区制造更多的工作机会，以缓解城区的人口压力。这样既可以降低对城区房产的需求，同时还能减少城郊之间的交通流量，从两方面抑制城区房价的过度攀升。 “卫星城”的建设实际上是扩大城市的规模，对房地产市场乃至整个城市经济的长期发展有很大意义。 参考文献： 1. Alonso, William, “Location and land Use: Toward 9a Metropolitan Area,” American Economic Review, May, 1967, 57(2), 197-210. 5. Muth Richard F., “Cities and Housing,” Chicago
27、, University of Chicago Press, 1969. 6. Wheaton, William C., “Monocentric Models of Urban Land Use: Contributions and Criticisms,” in Peter Mieszkowski and Mahlon Straszheim, 1979, 107-129. 7. Wingo, Lowdon, Jr., “Transportation and Urban Land,” Washington DC: Resources for the Future, Inc., 1961。 8
28、. 沈悦，刘洪玉：住宅价格与经济基本面：19952002 年中国 14 城市的实证研究 ，经济研究，2004， （6） 。 9. 平新乔，陈敏彦：融资、地价与楼盘价格趋势 ，北京大学中国经济研究中心工作论文，No. C2004001，2004。 Municipal Infrastructure Investments and Real Estate Prices Abstract：This paper considers the effects of city transportation system on real estate prices, using a duopoly spatia
29、l model based on the facts in Chinese real estate market. We find that the improvement of transportation system intensifies the competition between real estate projects. Ceteris Paribus, it lowers the equilibrium prices. Hence, we suggest that the government can use the supply of some public goods such as transportation system and municipal infrastructure to fine-tune the real estate market. Keywords: Real estate, Oligopoly, Public goods JEL Codes: H4, L1, L7 6
