1、2013 年 房地产估价 师经营与管理 真题及答案 解析一、单项选择题 (共 35 题，每题 1 分。每题的备选 答案中只有 1 个最符合 题意，请在答题卡 上涂黑其相 应的编号)1.新建重点中 学周边的房 价迅速上涨 ，表明房地产 投资具有( )的特性。A.易产生资本 价值风险 B.易受政策影 响C.存在效益外 溢和转移 D.适于长期投 资2.张某以固定 租金方式出 租其所有的 一套住宅，租期为三年 ，张某面临较 大的风险是 ( )风险。A.政策 B.通货膨胀C.利率 D.或然损失3.整个投资市 场的平均收 益率为 20%，国债的收益 率为 10%，房地产投资 市场相对于 整个投资市 场的系
2、统性 风险系数为 0.4，写字楼市场 相对于房地 产投资市场 的系统性风 险系数为 0.9，写字楼市场 的预期收益 率为( )。A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6%4.国有建设用 地使用权出 让市场是( )市场。A.完全竞争 B.垄断竞争C.寡头垄断 D.完全垄断5.对一线、二线、三线城市之 间房地产市 场发育情况 的差异和特 点的分析，是房地产市 场的( )分析。A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构6.某城市 2012 年可供 租售的写字 楼面积为 90 万 m2，全年写字楼 销售量为 60 万m2，房地产开发 企业直接出 售量为 15万 m2，
3、该城市 2012 年写字 楼的吸纳周 期为( )年。A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.507.下列房地产 市场预警指 标中，属于考查房 地产价格是 否过度偏离 其价值的是 ( )。A.住房可支付 性指数 B.住房价格合 理性指数C.房价租金比 D.量价弹性8.房地产开发 项目的财务 评价是房地 产开发( )阶段的重要 工作。A.投资分析决 策 B.施工准备C.建设 D.租售9.通过招拍挂 方式获得国 有建设用地 使用权的建 设项目，不需要房地 产开发企业自行办理( )。A.规划意见书 (选址) B.建设用地规 划许可证C.国有土地使 用证 D.建设工程规 划许可证10.某资金
4、实力 雄厚的房地 产开发企业 ，在对其开发 的某个住宅 项目定价时 ，销售价格明 显低于相邻 同档次的其 他住宅项目 ，该企业采用 的定价方法 是( )。A.目标定价法 B.领导定价法C.挑战定价法 D.随行就市定 价法11.从市场营销 的角度，房地产市场 之所以能够 进行市场细 分，主要是由于 ( )存在着差异 性。A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格12.对房地产市 场调查的分 析与评估，主要是考虑 房地产市场 调查的( )。A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性13.房地产市场 营销中的“金九银十”现象，描述了房地 产消费者市 场的( )特征。A.分散性 B
5、.替代性 C.易变性 D.季节性14.在房地产市 场分析报告 中，不包括的内 容是( )。A.开发地点的 最佳用途分 析 B.开发项目的 SWOT 分 析C.开发项目的 偿债能力分 析 D.房地产市场 供求分析15.下图表示的 是房地产开 发企业( )经营模式下 的典型现金 流量图。A.开发一销售 B.开发一持有 出租一出售C.购买一持有 出租一出售 D.购买一更新 改造一出租 一出售16.某笔贷款的 年名义利率 为 6.60%，年实际利率 为 6.77%，该笔贷款的 计息周期是 ( )。A.月 B.季度C.半年 D.年17.甲、乙两人分别 向银行贷款 ，贷款金额、利率、期限均相同 ，贷款期限
6、为 1 年，甲的偿还方 式为按月付 息到期一次 偿还本金，乙的偿还方 式为按月计 息到期一次 还本付息。甲实际支付 的利息额 I甲和乙实际 支付的利息 额 I 乙之间 的关系为( )。A.I 甲 I 乙 B.，I 甲 I 乙,C.I 乙= I 乙 D.I 乙I 乙18.关于资金等 效值的说法 ，错误的是( )。A.在资金等效 值计算中，终值、时值都可以 与现值相等B.在资金等效 值计算中，年值是序列 值C.资金运动起 点时的资金 额称为时值D.绝对数额不 等的资金额 ，在一定的时 间和利率条 件下，价值可以相 等19.某物业未来 10 年租金 收入的终值 为 20 万元 ，年租金增长 率为 6
7、%，租金在每年年末支付。若年利率为 6%，则第 5 年年 末的租金是 ( )元。A.14945.16 B.15841. 87C.26764. 51 D.28370.3820.某人用 1000 万元购 买了一商铺 用于出租经 营，如果投资收 益率为 10%，经营期为 20 年，每年净经营 收益相等，其投资回报 是( )万元。A.17. 46 B.100. 00C.117.46 D.672.7521.甲、乙两个可供 比较的房地 产投资方案 中，甲方案的开 发经营期为 4 年，乙方案的开 发经营期为 3 年，两方案比选 宜采用的方 法是( )。A.净现值法 B.等额年值法C.差额投资内 部收益率法
8、D.费用年值比 较法22.房地产投资 项目的 FIRR 能够反 映项目投资 所能接受的 ( )。A.最低投资报 酬率 B.最高现金回 报率C.最低偿债备 付率 D.最高贷款利 率23.王某以总价 150 万元 购买一商铺 用于出租经 营，其中贷款额 为 60 万元 ，每年的还本 付息额为 7.8 万元，扣除运营费 用的年租金 收入为 18万元，王某在贷款 期内的税前现金回报率 是( )。A.11. 33% B.12. 00%C.17.00% D.20.00%24.张某购买一 商铺用于出 租经营，在商铺购买 中，银行提供了 贷款额 20万元、贷款期限 10 年、年贷款利率 7%、按年等额还 本付
9、息的抵 押贷款。该商铺潜在 年毛租金收 入为 5.5 万元，空置与租金 损失为潜在 毛租金收入 的 10%，运营费用为 实际租金收 入的 30%，该项目的偿 债备付率为 ( )。A.1.16 B.1.22C.1. 74 D.1.9325.房地产开发 项目盈亏平 衡分析中的 保本点，是分析计算 风险因素变 化而使项目达到( )时的极限值 。A.利润为零 B.财务净现值 为零C.基准收益率 D.财务内部收 益率26.线性盈亏平 衡分析中的 盈亏平衡价 格是( )。A.销售量等于 盈亏平衡产 量时单位产 品销售价格B.销售量小于 盈亏平衡产 量时单位产 品销售价格C.销售量等于 生产能力产 量时单位
10、产 品最低销售 价格D.销售量等于 生产能力产 量时单位产 品最高销售 价格27.某房地产开 发企业拟开 发总建筑面 积为 50000m2 的 住宅项目，可销售面积 为47500m2，项目的开发 成本为 5000 元/m2，销售均价为 6500 元 /m2，营业税金及 附加为销售收入的 5. 5%。当该项目利 润为零时，售价允许降 低的最大幅 度是( )。A.14. 32% B.18. 62%C.19.03% D.23.08%28.下列房地产 投资风险分 析内容中，在风险估计 阶段应完成 的是( )。A.识别投资项 目可能面临 的风险 B.测算风险发 生的概率大 小C.分析风险产 生的原因 D
11、.提出风险应 对的建议29.某公司拟投 资兴建一停 车场，如果按照每 个车位的综 合投资乘以 车位数估算 其总投资额 ，这种投资估 算方法是( )。A.单元估算法 B.单位指标估 算法C.工程量近似 匡算法 D.概算指标法30.考察项目全 部投资的盈 利能力，为各投资方 案比较建立 共同的基础 ，需要编制( )。A.项目投资现 金流量表 B.资本金现金 流量表C.投资者各方 现金流量表 D.财务计划现 金流量表31.房地产开发 项目产生的 利润总额，应首先用于 ( )。A.向投资者分 配 B.提取法定盈 余公积金C.缴纳企业所 得税 D.弥补企业 5年内的累计 亏损32.在股票市场 的融资方式
12、 中，增发与配股 相比具有的 优点是( )。A.成本较低 B.限制条件较 少C.操作较简单 D.不需要还本 付息33.个人住房抵 押贷款与商 用房地产抵 押贷款相比 ，个人住房抵 押贷款的( )。A.贷款期限更 短 B.贷款价值比 率更高C.贷款利率更 高 D.还款方式更 复杂34.某投资者以 30%的预付款订 购了一写字 楼，一年后该写 字楼价格上 涨了 15%，该投资者预 付款的收益 率是( )。A.15.0% B.21.4%C.30.0% D.50.0%35.写字楼的可 出租面积是 指( )。A.出租单元内 使用面积加 上分摊公用 建筑面积B.出租单元内 使用面积加 上外墙、单元间分隔
13、墙及单元与 公用建筑空 间之间分隔墙的水平投 影面积C.出租单元内 使用面积加 上外墙、单元间分隔 墙及单元与 公用建筑空 间之间分隔墙的水平投 影面积一半D.出租单元内 建筑面积加 上分摊公用 建筑面积二、多项选择题 (共 15 题，每题 2 分。每题的备选 答案中有 2个或 2 个以 上符合题意 ，请在答题卡 上涂黑其相 应的编号，全部选对的 ，得 2 分;错选或多选 的，不得分;少选且选择 正确的每个选项得 0.5 分)1.按物业用途 不同划分的 房地产投资 类型包括( )。A.居住物业投 资 B.商用物业投 资c.土地开发投 资 D.房地产经营 投资E.酒店投资2.按照增量存 量细分，
14、房地产二级 市场包括( )市场。A.土地使用权 出让 B.土地使用权 转让c.新建商品住 宅销售 D.新建写字楼 出租E.二手房买卖3.关于房地产 泡沫与房地 产过度开发 的说法，正确的有( )。A.房地产过度 开发反映市 场的供求关 系失衡B.房地产泡沫 反映市场价 格和价值背 离c.过度开发与 房地产泡沫 具有同等程 度的危害性D.房地产泡沫 通常会引起 过度开发E.房地产市场 上不存在泡 沫也可能出 现房地产过 度开发4.地方政府的 年度土地储 备计划包括 ( )。A.年初和年末 土地储备规 模 B.年度前期开 发规模C.年度土地出 让金总额 D.年度土地供 应规模E.年度土地储 备临时
15、利用 计划5.下列分析房 地产市场趋 势的方法中 ，属于定性分 析的有( )。A.购买者意图 调查法 B.销售人员意 见综合法C.时间序列分 析法 D.相关分析法E.专家意见法6.企业不论从 何种角度进 行市场细分 ，所确定的细 分市场必须 具备( )。A.可衡量性 B.可实现性C.可整合性 D.可盈利性E.可区分性7.利率的储蓄 投资决定理 论认为( )。A.利率是由货 币的供给与 需求决定的 B.利率是资本 的租用价格C.利率是由可 贷资金的供 求决定的 D.利率的高低 取决于平均 利润率E.利率不受货 币因素的影 响8.某投资者购 买了一幢写 字楼用于出 租经营，购楼投资的 60%来自银
16、行提 供的期限10 年、年利率 10%、按年等额还 本付息的抵 押贷款。假设写字楼 的出租率一 直稳定在85%，且净租金收 入每年以 6%的速度上涨 (收入发生在 期初)，计划第 10年末转售，投资者的期 望收益率为 10%。该写字楼资 本金现金流 量现值的计 算所涉及的 公式包括( )。9.下列经济效 果评价指标 中，属于衡量房 地产开发项 目“开发一销售 ”经营模式的 指标有( )。A 投资收益 率 B.物业增值率C.开发利润 D.成本利润率E.股权增加率10.关于开发后 出租或自营 的房地产投 资项目计算 期的说法，正确的有( )。A.计算期为项 目的开发期B.计算期为项 目的经营期C.
17、计算期为项 目的开发期 与经营期之 和D.计算期以土 地使用权剩 余年限和建 筑物经济使 用寿命中较 短的年限为 最大值E.计算期的单 位可为年、半年、季、月11.对房地产开 发项目进行 临界点分析 时，通常要进行 ( )分析。A.最低租售价 格 B.最高土地取 得价格C.最高工程费 用 D.最低租售数 量E.最高销售价 格12.按决策性质 不同划分的 投资决策类 型包括( )决策。A.业务型 B.风险型C.确定型 D.群体型E.不确定型13.在房地产开 发投资的项 目投资现金 流量表中，现金流出不 包括( )。A.开发建设投 资 B.土地增值税C.借款本金偿 还 D.借款利息支 付E.运营费
18、用14.相对于债务 融资，权益融资的 特点有( )。A.需到期偿还 B.无需还本付 息C.税收负担轻 D.共担投资风 险E.共享投资利 润15.能够改变收 益性物业潜 在毛租金收 入的因素有 ( )。A.空置面积 B.租金水平C.收租损失水 平 D.可出租面积E.经营费用三、判断题(共 15 题，每题 1 分。请根据判断 结果，在答题卡上 涂黑其相应 的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分 ，判断错误扣 1 分，本题总分最 多扣至 0 分 )1.从房地产投 资的角度来 说，风险是指过 去获得的实 际收益与预 期收益的差 异程度。 ( )2.-般来说，在增量房市 场上，卖方对房地 产
19、信息的了 解程度要高 于买方。 ( )3.如果一宗商 业用地只有 一个意向用 地者，则可以采取 协议方式出 让该宗土地 使用权。 ( )4.房地产开发 项目一般只 需进行单项 工程竣工验 收。 ( )5.房地产开发 项目的市场 定位就是塑 造本企业产 品的鲜明个 性或形象，使该项目在 细分市场上 占据有利的 竞争位置。 ( )6.若某房地产 投资项目的 季度收益率 为 3%，则其年实际 收益率为 12%。 ( )7.在我国，房地产开发 贷款以单利 计算利息，个人住房抵 押贷款以复 利计算计息 。( )8.计算期较长 的房地产投 资项目的经 济评价宜采 用动态评价 指标。 ( )9.在房地产投
20、资的互斥方 案比选中，如果差额投 资内部收益 率大于基准 收益率且有 足够的资金 ，则应选择投 资额较大的 方案。 ( )10.在房地产置 业投资中，权益投资比 率越低，资本金占投 资总额的比 例就越高 o ( )11.房地产投资 决策问题可 以转换为实 物期权定价 问题，是因为在不 确定性条件 下，房地产投资 具有不可逆 性和可延期 性。 ( )12.房地产开发 企业通过招 、拍、挂方式获得 国有建设用 地使用权所 缴纳的契税 ，属于房地产 开发的期间 费用。 ( )13.不确定因素 对房地产投 资项目经济 效益的影响 ，可以运用概 率分析的方 法进行定量 分析。 ( )14.房地产开发 贷
21、款的主要 抵押物是开 发项目的建 设用地使用 权和在建工 程。 ( )15.某写字楼的 租金水平高 于写字楼市 场平均租金 水平，则其获利水 平也高于写 字楼市场的 平均收益水 平。 ( )四、计算题(共 2 题，20 分。要求列出算 式，计算过程;需按公式计 算的，要写出公式 ;仅有计算结 果而无计算 过程的，不得分。计算结果保 留小数点后 2 位。请在答题纸 上作答)1.某房地产开 发企业于 2010 年 3月末以 20000 万元 购得一宗用 途为商品住 宅的土地。项目于 2010 年 6 月 末动工建设 ，建设投资中 有 12000 万元为年 利率 7. 5%、按季计息、分三期发放 的
22、银行贷款 ：第一笔贷款 为 4000万元，发放时间为 2010 年 6 月末;第二笔贷款为 6000万元，发放时间为 2010 年 9 月末;第三笔贷款 为 2000万元，发放时间为 2010 年 12 月末。借款合同约 定的还款方 式是：2011 年 6 月前只计 息不还款;2011 年 6 月起在每 期末支付当 期利息;本金于 2012 年 3 月 末归还 5000 万元，2012 年 6 月末一次 归还所剩本 金和利息。请计算该项 目各期借款 的还本付息 额。完成下面项 目各期还本 付息表。(8 分)2.某房地产开 发企业为参 与一宗居住 用地竞投进 行前期研究 。政府挂牌出 让资料显示
23、 ，该宗地规划 建设用地面 积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000 m2 公共租 赁住房，建成后由政 府以 6000 元/ m2 的价格 回购。假设该项目 的开发周期 为 4 年，地价款于第 一年初一次 性投入，契税为地价 的 4%;开发建设成 本和管理费 用等为 4500 元/m2，在开发周期 内各年的投 资比例分别 为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各 年年初;商品住宅第 二年开始销 售，各年销售面 积占总销售 面积的比例 分别为 25%、40%和 35%。，销售均价分 别为 15000 元/ m2、18000 元/ m2 和 20000 元/ m2，销售收
24、入发 生在年末;销售费用和 销售税费为 商品住宅销 售收入的 10%且与销售收 入同步发生 。如该房地产 开发企业要 求的项目投 资内部收益 率为 16%，则该企业可 竞投的最高 地价是多少 ?若政府为控 制地价溢价 率、增加公共租 赁住房供给 ，规定当土地 报价达到 45000 万 元后，改为竞投加 建公共租赁 住房面积，则该企业在 保证实现原 目标收益水 平的前提下 ，最多可加建 的公共租赁 住房面积是 多少?(不考虑土地 增值税和企 业所得税)(12 分)2013 年 试题参考答 案一、单项选择题1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C11.c 12
25、.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A31.C 32.B 33.B 34.D 35.D二、多项选择题1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD三、判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.11. 12. 13. 14. 15.四、计算题1.解：解析：(1) 2010.6
26、应计利息 ：(2) 2010.9 应计利息 ：(3)注意三笔贷 款发生的时 点，不能再假定 每笔贷款发 生在每季季 中。(4) 2012.6 期末借款 本息累计值 等于期初借 款本息累计 值加上本期 应计利息。2.解：(1)该企业可竞 投的最高地 价设该企业可 竞投的最高 地价为 x 万 元(2)最多可加建 的公共租赁 住房面积设最多可加 建的公共租 赁住房面积 为 y 万 m2解析：(1)加建的公共 租赁住房面 积要在总销 售面积中扣 除。(2)错误解法：49330 .3 - 45000=y6000/(1+16%)4一、单项选择题1.房地产投资 收益状况受 其周边物业 、城市基础设 施与市政
27、公 用设施和环 境变化的影 响。2.由于通货膨 胀将导致未 来收益的价 值下降，按长期固定 租金方式出 租所拥有物业的投资者 ，实际上承担 了本来应由 承租人承担 的风险。3.房地产投资 市场的预期 收益率为：10% +0.4(20% -10010 )=14%，写字楼市场的预期收益 率为：10% +0.9(14% - 10%)=13. 60/0，或者写字楼 市场的预期 收益率=10%+0.90.4(20% -10%)=13.6%.4.我国国有建 设用地使用 权出让市场 目前是由属 地政府完全 垄断的。5.区域结构是 考察不同区 域或城市之 间，房地产市场 的开发规模 、主要物业类 型、房价水平
28、和 政策措施的 差异。6. 9060 =1.5(年)。7.住房可支付 性指数(Housi ng Affordability Index，HAI)，是指中位数 收入水平的 家庭对中位 数价格的住 房的承受能 力，在数值上等 于家庭可承 受房价的上 限与该城市实际住房中 位数价格之 比，如果 HAI 100.说明居民家 庭只能承受 更低价格的 住房;住房价格合 理性指数，是指从城市 经济基本面 可支撑住房 价格的角度 ，对当前实际 住房价格合 理性作出的 判断，反映了实际 住房价格与 城市经济基 本面指标的 协调关系;房价租金比 ，是指房地产 价格与租金 的比值，用来考察房 地产价格是 否过度偏离
29、 其使用价值 ;量价弹性，是指报告期 内房地产价 格变化率与 交易变化率 的比值。依据交易量 和价格的升 降关系，可以判断市 场所处的景 气阶段。8.投资决策分 析主要包括 市场分析、项目财务评 价和投资决 策三部分工 作。9.对于依法以 招标、拍卖、挂牌出让方 式获得用地 建设项目，规划意见书 (选址)审批环节已 经在土地一 级开发环节 完成。10.当物业质量 与市场领导 者的物业质 量相近时，如果定价比 市场领导者 定价稍低或 低得较多，则认为该开 发商采用了 挑战定价法 。如果公司具 有向市场领 导者挑战的 实力，或者是其成 本较低，或者是其资 金雄厚，则开发商可 以采用挑战 定价法，虽
30、然利润较 低，但可以扩大 市场份额，提高声望，以争取成为 市场领导者 。11. -个整体市场 之所以能够 细分为若干 子市场，主要是由于 顾客需求存 在着差异性 。12.对市场调查 的分析与评 估，主要是考察 市场调查的 有效性。13.消费者市场 的季节性分 为三种情况 ：一是季节性 气候变化引 起的季节性 消费;二是季节性 生产而引起 的季节性消 费;三是风俗习 惯和传统节 日引起的季 节性消费。14.房地产市场 分析报告通 常由以下几 部分内容组 成：地区经济分 析。区位分析。该部分是开 发地点多种 用途比较分 析，是为一块土 地选择用途 ，即该地点的 最佳用途分 析。市场概况分 析。市场
31、供求分 析。项目竞争分 析。营销建议。售价和租金预测。吸纳量计划 预测。回报率预测 。敏感性分析 。15.有土地成本 和建造成本 及相关费用 投入说明是 “开发”模式，有租金收入 和运营成本 说明是“持有出租”模式，有转售收入 及转售税费 说明在持有 一段时间后 出售。16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用试算 法得出 m=4。19.注意“某物业未来 10 年租金 收入的终值 为 20 万元 ”不能错误理 解为第十年 的租金收入 。21.当不同开发 经营方案的 经营期不同 时，应将不同方 案的财务净 现值换算为 年值，以等额年值 大的方案为 优选方案。22.内部收益率 表明了项
32、目 投资所能支 付的最高贷 款利率，如果贷款利 率高于内部收益率，项目投资就 会面临亏损 。23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.24.偿债备付率 =可用于还本 付息资金/当期应还本 付息额，可用于还本 付息资金=5.5(1 -10%)x(1-30%) =3.465(万元)，当期应还本 付息额=20 x7%/1-(1+7%) -10=2. 848(万元)，偿债备付率 =3：465/2. 848 =1. 22。25.保本点分析 ，是分析计算 一个或多个 风险因素变 化而使房地 产项目达到 利润为零时 的极限值，财务净现值 为零说明项 目获利能力 刚刚满足基 准收益率
33、的 要求，是临界点而 不是保本点 。财务内部收 益率的经济 含义是在项 目寿命期内 项目内部未 收回投资每 年的净收益率。同时意味着 ，到项目寿命 期终了时，所有投资可 以被完全收 回(注：FIRR 相 当于保本点 分析中的报 酬率)，最适合答案 是 A。26.线性盈亏平 衡分析中，销售收入等 于总成本，盈亏平衡价 格就等于盈 亏平衡产量 时单位产品 销售价格。27. 5000 x5+保本售价4.755.5%=保本售价4.75，可得保本售 价=5569. 48元/m2，(6500 元 /m25569. 48 元/m2)/6500 元 /m2=14. 32%28.“识别投资项 目可能面临 的风险
34、”和“分析风险产 生的原因”属于风险辨 识阶段工作 ，“测算风险发 生的概率大 小”属于风险估 计阶段工作 ，“提出风险应 对的建议”属于风险评 价阶段工作 。29.单元估算法 是指以基本 建设单元的 综合投资乘 以单元数得 到项目或单 项工程总投 资的估算方 法;单位指标估 算法是指以 单位工程量 投资乘以工 程量得到单 项工程投资 的估算方法 。30.项目投资现 金流量表考 察项目全部 投资的盈利 能力，为各个投资 方案(不论其资金 来源及利息 多少)进行比较建 立共同的基 础。而投资者各 方现金流量 表是以投资 者各方的出 资额作为计 算基础，用以计算投 资者各方财 务内部收益 率、财务
35、净现值 等评价指标 ，反映投资者 各方投入资 本的盈利能 力。31.税后利润的 分配顺序，首先是弥补 企业以前年 度的亏损，然后是提取 法定盈余公 积金，之后是可向 投资者分配 的利润。32.增发和配股 本质上没有 大的区别，但增发融资 与配股相比 具有限制条 件少、融资规模大 的优点。33.由于商用房 地产抵押贷 款的还款来 源主要是商 用房地产的 净经营收入 ，而净经营收 入的高低又 受到租金水 平、出租率、运营成本等 市场因素的 影响，导致商用房 地产抵押贷 款相对于个 人住房抵押 贷款来说，承担了更高 的风险。因此，国内商业银 行发放商用房地产抵押 贷款时，贷款价值比 率( LTV)通
36、常不超过 60%，贷款期限最 长不超过 10 年，贷款利率也 通常高于个 人住房抵押 贷款，而且仅对已 经通过竣工 验收的商用 房地产发放 。个人住房抵 押贷款与商 用房地产抵 押贷款相比 ，个人住房抵 押贷款的贷 款期限更长 、贷款价值比 率更高、贷款利率更 低。34. 15%/30%：50%。可以假设投 资者以 100%付款，则其收益率 就是 15%，则预付款比 率越低，其预付款的 收益率就越 高。35.出租单元内 建筑面积等 于出租单元 内使用面积 加上外墙、单元间分隔 墙及单元与 公用建筑空 间之间分隔 墙的水平投 影面积一半 ，写字楼的可 出租面积等 于出租单元 内建筑面积 加上分摊
37、公 用建筑面积 。二、多项选择题1.按物业用途 类型划分，房地产投资 可分为居住 物业投资、商用物业投 资、工业物业投 资酒店与休 闲娱乐设施 投资和特殊 物业投资。2.按增量存量 细分，房地产市场 可划分为三 级市场：一级市场是 土地使用权 出让市场，二级市场是 土地转让、新建商品房 租售市场，三级市场是 存量房地产 交易市场。3.房地产过度 开发反映市 场的供求关 系，当新增供给 的增长速度 超过了需求 的增长速度 时，就会产生过 度开发现象 ;房地产泡沫 反映市场价 格和实际价 值之间的关 系，如果市场价 格偏离实际 价值太远，而且这种偏 离是由于过 度投机所产 生的，房地产泡沫 就出现
38、了;房地产泡沫 比过度开发 的危害性更 大，属于房地产 市场不正常 的大起大落 ;房地产泡沫通常会引起 过度开发，但过度开发 却不一定是 由泡沫引发 的。5.时间序列分 析法和相关 分析法属于 定量分析方 法，而购买者意 图调查法、销售人员意 见综合法和 专家意见法 属于定性分 析方法。7.储蓄投资决 定理论认为 ，利率是由储 蓄和投资等 非货币的实 际因素所决 定的，储蓄代表资 本供给，投资代表资 本需求，利率就是资 本的租赁价 格，该理论是一 种实际利率 理论，认为利率不 受货币因素 的影响;流动性偏好 利率理论则 认为利率是 由货币的供 给和需求决 定的，可贷资金利 率理论认为 利率是由
39、可 贷资金的供 求决定的，马克思的利 率决定理论 认为利率的 高低取决于 平均利润率 。8.要用到等额 序列支付资 金回收系数 公式算出每 年还本付息 额，一次性支付 的终值系数 公式算出第 10 年末转 售价格折现 值，还要用等比 序列现值系 数公式算出 每年净租金的折现值。C 选项是等 比序列现值 系数公式中 当年净租金 增长率等于 收益率时的 公式，E 选项是等 差序列现值 系数公式，均与题意不 符。9.房地产开发 投资的经济 效果的大小 用开发利润 、成本利润率 、投资收益率 等指标来衡 量。其中在教材 中没有具体 介绍“投资收益率 ”的概念。11.收入类项目 选最低的，成本类项目 选
40、最高的。12.按性质划分 ，决策包括确 定型决策、风险型决策 和不确定型 决策。13.在房地产开 发投资的项 目投资现金 流量表中，借款本金及 应付利息不 应计入现金 流出，因为借款也 属于投资。开发建设投 资、土地增值税 和运营费用 属于现金流 出。14.房地产权益 融资的特点 是资金供给 方或房地产 权益投资者 需要与房地 产企业共同 承担投资风 险，分享房地产 投资活动形 成的可分配 利润。权益融资所 得资金属于 资本金，不需要还本 付息，债务融资形 成的是企业 的负债，需要还本付 息。15.能够改变潜 在毛租金收 入的因素是 租金水平的 变化或可出 租面积的变 化。三、判断题1.从房地
41、产投 资的角度来 说，风险可以定 义为未获得 预期收益可 能性的大小 。2.由于房地产 具有的位置 固定性、异质性、弱流动性和 价值量大等 特性，导致房地产 质量离散、交易分散、不频繁且私 密性强，使卖方对房 地产信息的 了解程度要 远远高于买 方。3.在公布的地 段上，同一地块只 有一个意向 用地者的，方可采取协 议方式出让 ，但商业、旅游、娱乐和商品 住宅等经营 性用地除外 。4.房地产开发 项目竣工验 收一般分为 三个阶段：一是单项工 程竣工验收 ，二是综合验 收，三是竣工验 收备案。5.市场定位就 是塑造本企 业产品的鲜 明个性或形 象，使该项目在 细分市场上 占据有利的 竞争位置，可
42、以说，市场定位是 塑造一种产 品在细分市 场的位置。6.若某房地产 投资项目的 季度收益率 为 3%，则其年名义 收益率为 12%，实际收益率 为7.在我国，房地产开发 贷款和个人 住房抵押贷 款均以复利 计算计息，储蓄存款和国库券以单 利计息。8.动态评价指 标能较全面 反映投资方 案整个计算 期的经济效 果，适用于详细 可行性研究 阶段的经济 评价和计算 期较长的投 资项目;静态评价指 标通常在概 略评价时采 用。9.在房地产投 资的互斥方 案比选中，如果差额投 资内部收益 率大于基准 收益率，以投资大的 方案为优选 方案;反之，以投资小的 方案为优选 方案。当多个方案 比选时，首选按投资
43、 由小到大排 序，再依次就相 邻方案两两 比选，从中确定优 选方案。10.权益投资比 率越低说明 资本金投入 比例越低。11.传统投资决 策方法隐含 两种假定，即可逆性和 不可延期性 。但在不确定 的市场环境 中，房地产投资 往往是不可 逆和可延期 的。因此，房地产投资 也就有了期 权性质，其决策问题 可以转换为 实物期权定 价问题。12.房地产开发 投资项目的 期间费用是 指企业行政 管理部门为 组织和管理 开发经营活 动而发生的 销售费用、管理费用和 财务费用。房地产开发 企业通过招 、.拍、挂方式获得国有建设用 地使用权所 缴纳的契税 属于土地费 用。13.风险分析中 的概率分析 法不但考虑 风险因素在 未来变动的 幅度，还考虑了这 种变动幅度 在未来发生 变动的可能 性的大小及 对项目主要 经济效益指 标的影响，这种分析是一种定量分 析。15.过高或过低 的租金都有 可能导致业 主利益的损 失，因为若某宗 待出租物业 确定的租金 高于市场租 金水平，则意味着物 业的空置率 会上升，可获得的总 租金收入并 不一定能高 过市场平均 收益水平。
