1、西安市中心市区国有土地级别和基准地价更新研究报告西安市基准地价更新研究课题组二一二年十一月西安市基准地价更新工作领导小组成员名单组 长：田党生副组长：尚百成成 员：李朝晖 常 琨 段玉琪 陈爱国 范光远下设办公室：主 任：常 琨成 员：王 双 马 翔西安市基准地价更新研究课题组成员名单组 长：雒爱萍副组长兼技术负责：石桂琴成 员：解红吉 孟祥君 巩荣生 全志远 冯铁军 鲁百顺董利华 武泽江 吴纯劳 丁海清 陈 磊 付建平靳 娟 代英涛 白 玉 阮妙芳 熊振翔 马芳芹周 琳 屈 雯 卢浩博 王晓波1目 录第一部分 项目概述.1一、项目背景 1（一）项目研究的背景和必要性.1（二）研究现状及问题.
2、1二、工作范围 2三、工作任务 3四、工作依据 4（一）法律、法规及相关政策依据.4（二）地方颁布的法规及相关文件.5（三）技术依据.7（四）其他资料依据.7五、研究总体思路 8六、项目组织与实施 9第二部分 影响土地价格的因素分析.11一、城市资源状况 11（一）地理位置.11（二）行政区划.12（三）自然条件.12（四）人口状况.14二、社会经济状况 16（一）宏观经济状况.16（二）西安市经济发展状况.18三、城市建设与基本设施配套状况 21（一）交通状况.21（二）商服设施状况.22（三）基础设施状况.23（四）公用设施状况.24四、城市规划 24五、房地产制度与政策 27（一）土地制
3、度与政策.27（二）房地产制度与政策.28六、房地产市场状况 312（一）土地市场状况.31（二）房地产市场状况.36第三部分 土地定级技术报告.44一、土地定级原则和工作步骤 44（一）土地定级原则.44（二）土地定级技术路线.45（三）工作步骤.46二、土地定级因素因子选择及权重的确定47（一）土地定级因素因子的选择.47（二）土地定级因素因子权重的确定.53（三）权重结果分析.57三、工作底图的处理 58（一）工作底图的选择.58（二）工作底图的处理.58四、土地定级因素因子分析与量化 59（一）土地定级资料调查内容和方法.59（二）土地定级因素因子量化的方法.59（三）土地定级资料的整
4、理.60五、空间要素采集及土地定级 84（一）空间要素采集.84（二）空间要素数据转换.84（三）空间实体属性赋值.84（四）定级信息设置.84（五）定级单元的划分和分值计算.85（六）土地级别划分.87六、级别的调整与验证 88（一）调整的原则.89（二）调整的方法.89（三）验证的原则.89（四）验证方法.89七、土地级别确定及面积量算 91（一）土地级别的确定.91（二）土地级别面积量算.92八、土地级别范围及分布规律分析 953（一）土地级别范围.95（二）土地级别分布特点及合理性分析.101第四部分 基准地价更新评估技术报告.105一、基准地价更新评估原则和技术路线105（一）评估原
5、则.105（二）技术路线及流程.106二、基准地价内涵的界定 107（一）西安市中心市区基准地价内涵分析.107（二）基准地价的表现形式.109三、资料调查与整理 110（一）调查内容与途径.110（二）资料整理.111四、重要估价参数的测算与确定 112（一）还原利率.112（二）楼层分配系数.117（三）容积率修正系数.119五、样点地价测算 132（一）各类样点地价测算.132（二）样点地价修正.149（三）样点地价数据检验.152六、基准地价更新结果确定及分析 155（一）基准地价的确定.155（二）基准地价结果分析.158七、基准地价修正系数表的编制171（一）编制目的.171（二）
6、编制的基础.171（三）基准地价修正体系.171第五部分 成果应用建议.194一、土地定级成果应用建议 194二、基准地价成果应用建议 194第六部分 附录.19621第一部分 项目概述一、项目背景（一）项目研究的背景和必要性城市基准地价是我国城市地价体系的重要组成部分，反映城市土地市场中的地价总体水平，是我国政府法定的公示地价之一。近几年来，随着城市土地使用制度改革的深化和土地市场的逐步完善，特别是城市经济的快速发展，基准地价在政府加强城市土地资产管理和土地市场管理、为社会各界了解土地市场价格信息等方面，发挥着越来越重要的作用。西安市现行基准地价是2007年3月更新公布执行的。根据国家对基准
7、地价更新的要求，城镇基准地价二至三年应更新一次，以便更准确地反映城镇土地市场价值规律。2007年以来，西安经济持续快速增长，土地市场和房地产市场在2007年表现最为活跃，但2008年受国际金融危机影响，市场交易量萎缩较大，土地市场和房地产市场均有所变动，2009年以来房地产市场又迅速升温，西安市土地市场也发生了很大变化，原有的基准地价水平已难以指导地产市场实际。一是2006年底，国土资源部公布了全国工业用地出让最低价标准，西安市城六区为25.6万元/亩。2009年6月，省国土资源厅又批准对未央区、雁塔区和灞桥区工业用地的最低价标准作了调整，未央区和雁塔区调整为17万元/亩，灞桥区调整为15万元
8、/亩。但西安市现行基准地价在制定时，考虑与当时市场相衔接，、级工业用地基准地价均低于该标准。经过两三年的市场运行，现在这些区域工业市场地价与调整后的标准已经衔接。二是近几年来，国家着力推进征地制度改革，从维护失地农民的合法权益和生存发展出发，提高了征地补偿标准，旧城改造和棚户区改造等项目的实施，也坚持按照市场价格进行安置补偿，这些都增加了城市土地取得成本，特别是增加新征地农民养老保险费用而提高的征地补偿标准，使征地成本构成发生了变化。三是2007年以来，西安市加大了城市基础设施和城市建设投资力度，一些重点基础设施如地铁建设、政府行政中心北迁、东大街改造，以及浐灞世界园艺博览会园区、新筑国际港务
9、区、沣渭新区的规划建设等，将极大地改变西安的交通状况、生态环境和人文环境，提升西安的城市价值。另外，西安的开发区建设，如高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区等，2007年以来也有了长足发展，土地价格变化很大。四是从房价变动来看，经过2007年的“大牛市”，西安市区房价已上了一个新台阶，特别是今年以来房价发生了较大变动，对土地价格影响很大。因此需要适时更新和调整城市基准地价，适应土地市场变动。（二）研究现状及问题西安市基准地价研究工作始于1992年，适应不同时期地产市场发展和地价管理的需要，分别于1994年、2000年和2007年三次公布了城区国有土地基准地价。20002年，在国土资源部的安排下
10、，西安市作为首批试点城市开展了土地价格大调查，率先在全国完成了地价体系建设。2004年、2007年和2009年，鉴于当时西安地产市场快速发展的需要，而基准地价成果无法指导地产市场的实际情况，西安市国土局还制定了较为细化的地价区段评估指导价，用于地产市场价格管理和地价结果确认等工作。通过三次制定基准地价，西安市已积累了较为丰富的地价资料。一是地价资料的延续性较好。西安市自1992年地产市场起步，经过多年的发展，已积累了较长时段的门类相对齐全的地价资料。二是西安市通过自2000年开始的城市地价动态监测，建立了规范的地价监测点，并定期测算地价指数，已对各地价区段地价规律有所掌握。三是地价的研究与城市
11、规划发展研究密切结合，已对城市土地区位地价动态变化有深入了解。但是，通过对基准地价的应用发现，西安市现行基准地价也有缺陷。一是综合土地定级下的级别基准地价较为粗泛。西安市三次更新的基准地价，均是在综合定级下的分用途级别地价。在土地市场不够发育、定级范围较小的情况下，综合定级分类定价的基准地价指导性较强。但随着土地市场的发展和城市的扩张，定级范围逐次扩大，城市土地利用功能分区也日益明显，特别是近几年来土地市场的快速发展，各用途地价的差异化程度明显增高。在这种情况下粗泛的综合级别基准地价对地产市场的指导作用有所降低。二是在土地市场交易中，同一大类用途中不同细类的交易价格有一定差别，而基准地价不可能
12、针对每个细类进行测算制定，因而客观上要求强化对基准地价的应用研究，制定细类用途的修正系数。三是随着西安市第四轮城市规划的实施和土地利用节约集约意识的提高，加之居住用地、商服用地容积率近几年提高较快，不同区域容积率变动引起的地价变化，特别是楼面地价的变动，需要深入研究。四是物权法提出的“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，使建设用地使用权成为一个立体的概念，相应也提出了土地使用权的立体地价问题。二、工作范围根据西安市第四轮城市总体规划及省委、省政府确定的西咸新区建设规划，确定本次西安市中心市区土地定级及基准地价更新的工作范围是西安市城六区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥
13、区、未央区）全部、沣渭新区全部（含咸阳市托管区域约70平方公里）及长安区部分区域，东至灞桥区界，南至西安主城区规划边界，西至沣渭新区及长安区界，北至渭河。工作范围土地共计1261.06平方公里，见图1.1。本次西安市中心市区土地定级采用综合定级和分类定级相结合的方式，分类定级包括对商服用地、住宅用地和工矿仓储用地三类用地的定级。综合定级和商服用地、住宅用地定级范围为工作范围全部，工矿仓储用地定级范围为工业限制区以外区域，定级面积为1148.1平方公里。工业限制区依据西安市城市总体规划确定，主要是西安市二环路以内区域及曲江新区一期，面积为112.96平方公里。以西安市中心市区土地为主作为研究对象
14、，对中心市区全部土地进行城市土地定3级和基准地价更新，有利于避免目前城市土地利用规划赶不上变化，一些城市建设用地项目选址一旦选择在现有的城市规划控制区范围之外，其土地价格确定没有根据的被动局面。与上一轮土地定级和基准地价范围相比，本次工作范围扩大了500.78平方公里。增加区域主要是：灞桥区部分地区，沣渭新区全部及绕城高速以西长安区的部分区域。为了便于地价衔接，将沣渭新区托管的咸阳市陈杨寨、沣东、钓台三个街办也一并纳入了工作范围。工作范围变化情况如图1.1。图1.1 西安市中心市区基准地价更新工作范围变化图三、工作任务根据城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程要求，结合西安市中心市区地价管理实
15、际，并考虑与上一轮成果相衔接，本次基准地价更新研究的工作任务是：1、通过调查西安市城市建设和土地利用变化状况，对西安市中心市区土地进行综合定级和分类定级，重新调整西安市中心市区土地级别。2、开展深入细致的实地调查和资料查阅，合理界定地价内涵，测算各级别各用途（主要是商服、住宅、工矿仓储及公共管理与公共服务用地）土地价格，综合确定西安市中心市区国有土地级别基准地价。43、建立更为实用、细化的宗地地价修正体系，特别是针对土地用途细类、容积率对地价的影响修正进行研究。四、工作依据（一）法律、法规及相关政策依据1、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二
16、十九次会议修订）；2、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；3、中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；4、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；6、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）；7、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；8、中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）；9、中华人民共和国契税暂行条例（国
17、务院令第224号）；10、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）；11、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号）；12、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）；13、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）；14、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）；15、国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（2005年8月20日，国务院令第448号）；16、中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752号）；17、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第52号）；18、中华人民共和国土地增值税
18、暂行条例实施细则（财法字19956号）；19、财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）；520、财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）；21、建设部、财政部关于修订印发房地产单位会计制度会计科目和会计报表的通知（建综1992349号）；22、财政部国家发展改革委关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知（财综200878号）；23、财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）；24、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005
19、173号）；25、国土资源部关于印发关于完善征地补偿安置制度的指导意见的通知（国土资发2004238号）；26、国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知（国办发200629号）；27、国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发2001174号）；28、国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）；29、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）；30、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）；31、工业项目建设用地控制指标（国土资发20082
20、4号）；32、国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发200851号）；33、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；34、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；35、城市区域噪声标准（GB3096-93）。（二）地方颁布的法规及相关文件1、陕西省实施办法（1999年11月30日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；2、陕西省国有土地使用权出让和转让办法（修正）（1998年10月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；3、陕西省城市房屋拆迁管理条例（2003年9月28日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过
21、）；64、陕西省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法（陕西省人民政府令第141号）；5、陕西省水利建设基金筹集和使用管理办法（陕西省人民政府令第116号）；6、陕西省城市规划管理技术规定（试行）（陕建发2006143号）；7、陕西省人民政府转发的通知（陕政发200945号）；8、陕西省人民政府关于印发西咸新区规划建设方案的通知（陕政发200973号）；9、陕西省物价局、省财政厅关于降低部分建设项目收费标准的通知（陕价费调发2001113号）；10、陕西省国土资源厅、陕西省财政厅关于耕地开垦费收缴和使用管理有关问题的通知（陕国土资资发200014号）；11、陕西省劳动和社会保障厅关于切实做好
22、被征地农民就业培训和社会保障工作实施意见的通知（陕政办发20078号）；12、陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（陕国土资用发200923号）；13、陕西省人民政府办公厅关于印发全省征地统一年产值及区片综合地价平均标准的通知（陕政办发201036号）；14、陕西省建设厅关于印发（试行）的通知（陕建发2009233号）；15、陕西省人民政府办公厅关于转发省财政厅建设厅新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则的通知（陕政办发200894号）；16、西安市城市房屋拆迁管理实施细则（2004年4月21日市人民政府第46次常务会议通过）；17、西安市城市基础设施配套费征收管理
23、实施细则（市政办发2005159号）；18、西安市散装水泥管理办法（西安市人民政府令第54号）；19、西安市人民政府关于进一步加强城市土地集中统一管理的通知（市政发20084号）；20、西安市人民政府关于印发西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知（市政发200952号）；21、西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（市政办发2005159号）；22、西安市城市房屋拆迁估价暂行规定（市政发200462号）；723、西安市财政局关于调整城镇土地使用税等级范围和单位税额标准的通知（西地税发2008121号）；24、西安市人民防空办公室关
24、于贯彻执行人防工程建设规定和易地建设费标准的函（市人防函200427号）。（三）技术依据1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）；2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局城镇土地估价规程（GB/T185082001）；3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会土地利用现状分类（GB/T21010-2007）；4、中华人民共和国国土资源部城市地价动态监测技术规范（TD/T1009-2007）；5、陕西省国土资源厅陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南。（四）其他资料依据1、向有关部门询证、调查取得的资料：西安市土地利用
25、总体规划；各开发区规划图文资料；水、电、气、暖等基础设施图文资料；商品房交易资料；土地出让资料；土地征收、拆迁、开发成本资料；西安市土地利用现状资料；地价指数、房地产价格指数等。2、市场调查取得的资料：房地产、土地转让、租赁资料；房地产开发成本资料；房地产经营、流转、持有环节产生的费用资料等。3、西安市城市地价动态监测成果资料；4、其他相关资料：西安市城市总体规划（2008-2020）；西安市统计年鉴（2010年）；8西安市城市规划管理技术规定（试行）；全国统一安装工程预算定额陕西省价目表及陕西工程造价管理信息（材料信息价）；西安市房屋管理局、西安市物价局2009年西安市各类房屋重置价格标准；
26、西安城市工程地质图集；公安部、建设部停车场规划设计规则（试行）。5、其他国民经济、资源状况等资料。五、研究总体思路西安市中心市区土地级别和基准地价更新，是在原有城市土地定级和基准地价研究的基础上进行的再研究，是在新的估价基准日，根据土地和房地产市场的动态变化，结合城市建设和城市土地管理需要，对城市土地级别进行合理调整和重新制定新的城市土地基准地价。本项目研究的总体思路是：1、以西安市原有的综合土地级别为基础，采用多因素综合评价法重新划分综合土地级别，并根据西安市需要，开展分类定级研究，分别对商服用地、住宅用地和工矿仓储用地进行定级。在土地定级时，突出研究新修道路、地铁线路、北客站建设、新增城市
27、基础设施等对土地级别的提升和城市规划因素对土地级别的影响。在初步划分综合土地级别和各类用地土地级别的基础上，以各用途样点地价为依据，对级别界线进行验证和调整。对工矿仓储用地，先依据城市规划划定工业限制区，再对工业限制区外土地进行定级研究。2、调查各类土地市场交易资料，重新规范确定基准地价内涵，按照城市主要土地利用类型分为商服、住宅、工矿仓储和公共管理与公共服务用地四类用地，测算西安市的基准地价。对于各类土地用途基准地价的测算，主要考虑以下几个因素：商服用地基准地价更新，充分考虑解放路、东大街、炭市街等城市中心商业区的综合改造和建设，大明宫、北客站、纺织城、大兴路等重点区域综合改造、西安市行政中
28、心北迁的作用和影响，研究城市道路、地铁工程建设和大型公共基础设施建设如大唐西市、大唐不夜城等对商业街区、专业市场形成和布局的作用和影响，以及高新、曲江、浐灞等新型住宅区分布和人口再分布对于商业网点布局的作用和影响。商服用地土地利用的空间竞争和市场竞争强烈，其形成的土地价格市场透明度高，土地招拍挂出让的价格、沿街铺面的租赁价格、商铺的出售价格等是确定该类地价的重要依据。住宅用地基准地价更新，综合分析西安市中心市区经济社会发展对于城市居民消费心理和消费行为的影响，针对西安市城市居民的居住习惯和住宅置业行为的变化，深入探讨城市生活方便程度、地铁修建对住宅地价的影响，以及文化环境和生态环境如曲江池、唐
29、城墙、唐大慈恩寺、大明宫等四大遗址公园开放、世界园艺博览园、9渭河城市段综合治理、汉城湖综合治理等对周边住宅地价的影响。注重土地价格与住宅房地产价格的关系研究，特别是不同容积率下住宅地价的研究。住宅用地基准地价主要通过商品房销售价格和二手房屋出售、出租价格、住宅用地招拍挂出让价格等测算确定。工矿仓储用地基准地价更新，突出反映西安市中心市区规划调整、产业结构升级和高新技术产业对于大型企业的吸引力，突出高新技术开发区、经济技术开发区、保税区和工业园区建设、重大基础设施建设、土地开发条件对地价的影响研究。由于工业地价受产业政策的影响明显，随机变化相对较大，在基准地价测算过程中，注重工业用地招拍挂出让
30、价格调查和工业用地的取得成本调查，并关注陕西省工业用地出让最低价标准调整后对市场的影响，尽可能使工业基准地价贴近土地市场的实际情况。公共管理与公共服务用地基准地价更新，重视研究这类用地中不同细类的土地收益本质，采用多种方法合理确定这类用地的价格。3、建立科学实用的宗地地价评估修正体系。以级别基准地价为基础，分析各土地级别内影响地价的区域因素，编制基准地价修正系数表和地价影响因素说明表，并考虑土地使用年期、地价指数、土地开发程度、容积率等的具体变化，建立完善的宗地地价修正体系。在地价修正体系研究中，深入探讨容积率对商服用地、住宅用地地价的影响系数，研究制订土地用途不同细类的修正系数等。六、项目组
31、织与实施为顺利完成本次土地定级及基准地价更新评估工作，西安市国土资源局牵头成立了基准地价更新工作领导小组和课题组，具体工作由陕西华地房地产估价咨询有限公司组织实施。工作时间安排为：1、2009年5月7月，准备工作阶段。制定、论证项目实施方案和技术方案，组建项目参加人员并开展培训，准备调查表及工作用图。2、2009年8月2010年3月，主要实施阶段。组织开展外业调查和资料搜集工作，完成对资料的整理、分类，建立土地定级和样点地价数据库。3、2010年4月7月，初步结果的确定及论证阶段。采用定级和估价技术方法，初步划分土地级别，测算各类用地基准地价，征询各方意见，组织专家进行项目结果评议和论证。4、
32、2010年8月11月，成果完善阶段。汇集专家评议结果，完善成果，撰写研究报告，编制成果图件，开展工作总结。工作流程见图1.2。10土地定级 基准地价评估图1.2 西安市中心市区土地定级及基准地价评估工作流程11图2.1 西安市区位及对外交通示意图第二部分 影响土地价格的因素分析一、城市资源状况（一）地理位置西安市位于陕西省中部，秦岭北麓，关中盆地中部，介于北纬33393445和东经1074010949之间，东及东北与渭南市相接，南及东南与汉中市、安康市、商州市相邻，西与宝鸡市接壤，北及西北与咸阳市隔河相望。东西最长约204公里，南北最宽约116公里，土地总面积10108平方公里。其中市区面积3
33、582平方公里，建成区面积369平方公里。在全国区域经济布局中，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。1992年7月经国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。西安区位优势明显，不但是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽，更是西部地区重要的金融、商贸中心和信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。作为“十三朝”古都及“丝绸之路”起点，西安自古就是重要的商贸中心，改革开放以来，凭借交通及区位优势，西安仍是中西部地区的贸易重镇，是西北各省和晋南、豫西、鄂西北和川北重要的
34、物资集散中心。历代以来，西安的金融业在区域经济中都具有重要地位，西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安交通便利，通讯发达，城市服务功能齐全。凭借良好的地理区位，丰富的历史、文化、科技资源，西安虽地处西部，但在同区域城市中具有明显的优势。作为西部大开发的“桥头堡”，西安正按国际化、市场12化、人文化、生态化的发展理念前进。国务院已批准实施的“关中天水经济区发展规划”，为西安的发展带来了新的历史机遇，在“关中天水经济区”中，西
35、安将立足于“国际化大都市”建设，并力争起到中心城市作用。（二）行政区划西安市现辖新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县9区4县，共98个街道办事处、36个镇、42个乡、3114个村民委员会、621个社区居委会。（三）自然条件1、自然环境（1）地貌西安市位于渭河中游、秦岭北麓，以东西走向的秦岭和渭河为骨架，形成了南部秦岭山地、北部渭河平原两大地貌区域，呈现出平原、黄土台塬、丘陵和山地等四种基本地貌形态。总的地势地貌特点是：一是南高北低，秦岭山脉横亘南境，山脉主脊构成西安市境与陕南的分界，山脊高度海拔20002800米，自西而东呈波浪式
36、缓降。与秦岭遥相对应的则是从市境北端流过的渭河，流经境域的2/3以上河段成为西安市与渭北的分界。渭河河床是西安市地势最低的轴线，河床的两侧是河漫滩和渭河及其支流泾、灞、沣、涝一二三级阶地构成的冲积平原，海拔高度在345442米之间，与南部秦岭山地相比，高差相差悬殊；二是受秦岭、渭河走向控制，山地、山前洪积扇、黄土台塬和渭河冲积平原等地貌类型均呈条带状作东西分布。西安市中心市区位于渭河南岸的二级阶地上，地势平坦，少有起伏，平原性的地形为西安市城市发展提供了良好条件。（2）地质西安市兼跨秦岭地槽褶皱带和华北地台两个大的地质构造单元，岩相、构造及地质发育史各具特点，形成明显的区域内地质差异。西安市中
37、心市区各区域的工程地质条件大致如下：西郊区：地表上部覆盖512米黄土，其中湿陷性土层约35米，湿陷等级级，属非自重湿陷性场地，地基承载力一般为120180Kpa。下部为水位下饱和黄土，承载力为80120Kpa。再往下为亚粘土与砂砾层。东郊北郊区：地表上部覆盖812米新黄土，其下部为老黄土层。新黄土湿陷性较强，湿陷等级级，局部地区具有重湿陷性，地基承载力一般为150200Kpa。南郊区：地表上部覆盖约10米黄土，部分古河道区域夹有15米砂土层，地基承载力一般为150200Kpa。旧城区：地表上部覆盖黄土约10米，地面以下26米之间普遍分布人工填土，13多为碎砖瓦及垃圾，且有古墓分布。地基承载力约
38、为120180Kpa，强度较低，差异较大。总体来看，西安市区地层岩性主要以粉质粘土为主，局部夹有细沙薄层，承载力标准值为fk=130180Kpa，地质结构较为稳定，无重大不良地质现象。M6级的地震活动周期为700800年，据研究，短期内发生6级以上地震的可能性很小。西安市地质条件良好，是西部地区最适宜城市建设和发展的区域。（3）气候西安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷热干湿四季分明，由于秦岭山区的特殊位置、地形地貌、海拔高度等因素的影响，形成了平原地区温暖少雨半湿润、山区温凉多雨湿润的气候特点。水热分布受地形等影响，南北差异明显，东西差异较小，从北向南、从东向西，随高度增加，温度降低，雨量增
39、加。根据西安统计年鉴（2010），2009年西安市年平均气温15.1C，年平均降水量660.3mm，年平均相对湿度58%，年日照时数1729小时，年主导风向为东北风，平均风速1.5米/秒。西安市区范围内沙尘暴、暴雨、冰雹等重大气象灾害较少，非常适合人居。（4）水文西安市北临渭河、南依秦岭，境内河网密集，共有54 条河流。除渭河、泾河、石川河为过境河流外，其余均发源于秦岭北麓和骊山丘陵，为渭河的一、二级支流，河道具有比降大，流程短，洪水暴涨暴落的特点，是全市地表水的主要来源。西安市地表水资源总量为20.36亿立方米，地下水资源总量为14.78亿立方米，水资源总量为24.22亿立方米，水资源具有总
40、量不足，时空分布不均的特点，降水量年际变化相差很大，丰、枯相差3倍，降水年内分配不均，7至10月降水量占年降水量的60%以上，暴雨集中；地域分布上，山区及沿山地区地表水有余，平原和黄土台塬地区水资源短缺，河道径流丰、枯水期水量变化较大。2、自然资源（1）土地资源西安市土地肥沃，农业平均产出高，各类生产建设用地质量好，用地效益高。但由于近年来人口的不断增加，人地矛盾日益尖锐，实际土地资源并不丰富。作为城市土地开发的后备土地资源不仅数量少，而且建设用地与农用地之间矛盾大，加之近些年城市基础设施建设及各项事业的发展导致的土地需求量猛增，致使城市土地供应紧张，土地后备资源匮乏，现有土地资源利用已远远超
41、过了其承载力。（2）旅游资源西安旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一。西安有着3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾经是中国政治、14经济、文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点的。因为建都历史悠久绵长，文化遗存丰厚，使得古都西安在我国众多的历史文化名城中不同凡响，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。独特的古都风貌，构成了当代西安的城市文脉和城市经济社会发展不可多得的历史文化资源。借助丰富的文化遗存，西安是首批获得“中国优秀旅游城市”称号的城市之一，旅游业
42、已成为西安经济发展的支柱产业和非外贸创汇的主要来源。西安以其悠久的历史，光辉的古代文化，重要的革命旧址以及独特的自然风光，已经成为国内外人士向往的旅游热点。西安旅游资源以人文景观为主，包括周、秦、汉、唐以来的古遗址、古陵墓、古建筑、古城堡、古代石刻、珍贵文物和革命旧址，被称为“历史的自然博物馆”。自然景观以骊山、南五台、翠华山、太白山、楼观台、王顺山等千姿百态、风光奇异的风景区为主，并与附近的华山、乾陵、茂陵、黄帝陵等著名自然与文化景观联为一体，成为旅游胜地。2009年，全年旅游业总收入297.4亿元，接待国内游客3862万人次，接待海外游客67.3万人次。3、自然灾害（1）气象灾害西安市境内
43、山脉纵横，河流交错，地形高低悬殊。特有的地理地形，以及由于城市发展进程加快引起的城市下垫面和生态环境等变化，造成天气变化加快，气象灾害尤其是局地突发性天气引起的灾害事件不断增加。西安市主要的气象灾害有干旱、暴雨、洪涝、冰雹、大风、沙尘和大雾等。（2）地质灾害西安市地质灾害的类型多、分布广，具有多发性和显著性特点。市域内地震、地裂缝及崩塌、滑坡、泥石流等内、外动力地质灾害都有发生，有的日趋严重。（四）人口状况1、人口分布和构成2009年末，西安市常住人口为843.46万人，其中城镇人口581.40万人，占常住人口的68.93%。户籍人口781.67万人，其中男性人口399.28万人，占户籍人口的
44、51.08%；全年出生人口8.47万人，出生率为10.08；死亡人口4.73万人，死亡率为5.63；自然增长率为4.45。从户籍人口看，按市区和郊县分，市区人口561.58万人，占户籍人口的71.84%，其中城六区为368.53万人，占户籍人口的47.15%；郊县人口220.1万人，占户籍人口的28.16%；按农业人口和非农业人口分，农业人口411.01万人，非农业人口370.66万人，分别占全市户籍人口的52.58%和47.42%。西安市常住人口密度为834人/平方公里，市区为1807人/平方公里，其中城六区5390人/平方公里，郊县为301人/平方公里。15综上，西安市人口主要集中分布在中
45、心市区，市区人口主要分布在城六区。这种人口分布形态内在反映了城镇土地质量的高低。2、人口素质西安市统计局资料显示，西安市每十万人口中拥有大学文化程度的人口为10932人，高于全国平均水平6156人。西安市经过多年的发展，聚集了众多的高校和科研院所，加之近几年来大力发展经济新区，先后建立了西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、曲江新区、浐灞河生态区和阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地等，不断引进各类人才，总体人口素质不断提高。图2.2 2004年以来西安市人口增减变动图3、人口结构计划生育施行以来，西安市人口结构发生了巨大的变化，现在正极速步入老龄化社会。截至2008年底，0
46、-14岁人口比重为17.75%，15-64岁为73.28%，65岁以上人口比重为8.97%，总抚养比为36.46%，老年人口抚养比为12.24%，少年儿童抚养比为24.22%。4、居民生活方式改革开放以来，居民生活方式发生了巨大的变化，城市家庭从传统的复合大家庭向简单小家庭演变的趋势越来越明显。随着家庭人口规模的小型化，家庭数量的增多，房地产市场供需矛盾有进一步加剧、房地产价格有进一步上涨的趋势。16图2.3 2004年以来西安市平均每户家庭人口变动图5、人均可支配收入2000年以来，西安市城镇居民人均年可支配收入的增长基本保持在10%左右，结合近几年发展变化，人均可支配收入有加速上升趋势。随
47、着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。图2.4 西安市城镇居民人均可支配收入趋势图二、社会经济状况（一）宏观经济状况面对2008年国际金融危机，我国推出了“4万亿”投资、宽松货币政策、出口退税等一系列经济刺激计划，中国经济率先从经济危机中走出，2009年全年GDP成功“保8”。2010年上半年，国民经济继续朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一17步回升向好，一季度更是创出了11.9%的经济增速。二季度的GDP同比虽有所回落，但仍达11.1%。 表2.1 2009年12月-2010年6月主要经济指标统计数据指标 2009年12月 2010年1月
48、 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月GDP（亿元） 335353 / / 80577 / / 172840GDP 同比增幅 10.70% / / 11.90% / / 11.10%工业增加值同比增幅 18.50% 12.80% 18.10% 17.80% 16.50% 13.70%PPI 同比增幅 1.7% 4.3% 5.40% 5.90% 6.80% 7.10% 6.40%CPI 同比增幅 1.9% 1.5% 2.70% 2.40% 2.80% 3.10% 2.90%PMI 同比增幅 56.60% 55.80% 52.00% 55.10% 55.70% 53.90% 52.10%固定资产投资额（亿元） 194139 / 13014 29793 46743 67358 98047固定资产投资同比增幅 30.50% / 26.60% 26.40% 26.10% 25.90% 25.50%社会消费品零售总额（亿元） 125343 / 25052 36374 47884 60339 72669社会消费品零售总额增幅 15.50% / 17.90% 17.90% 18.10% 18.20% 18.20%出口总额（亿美元） 1307.3 1094.75 945.23 1121.1 1199.2 1317.6 1374出口总额同比增幅 17
