1、,万科翡翠公园项目个案分析 2017年8月,目录,1,2,3,4,5,01,开发商介绍,万科地产： 中国领先的房地产开发商； 在中国大陆66个城市拥有项目； 全方面发展，主营业务以房地产开发和物业服务为主； 成都为万科西南战略核心区域；,02,区域情况,2016年按月度量价情况,2016年按面积段量价情况,区域量价分析：1-11月份整体销量呈波动上升趋势，在11月份量价达到顶峰值（价格：11145元/，销售面积：159496.88），随着12月份城南限购政策进一步的推出，销量呈断崖式下降趋势。销量下降约82%。限购政策对于该区域影响较大，客户流失严重，未来在一段时间内销量走低情况将持续。 区域
2、面积段分析：1-12月份70-110面积段走量最好，偏刚需产品在该区域需求量较大。其次为110-150偏改善产品走量，均价较高的为400-500面积段产品，但整体走量较少。,未售项目,在售项目,区域内在售项目共计7个项目，主力销售面积段为110-150。区域内改善户型存量较多，2016年区域整体去化均价在7454元/，目前在售项目均价11042元/，上涨幅度约48%。未来该区域主力户型为110-150改善户型，预计均价在11000-12000元/。,剑南大道,牧华路,天府大道,成仁路,地铁5号线（在建）,地铁1号线（在建）,地铁18号线（在建）,区域公交线路较少，地铁线路较多，全部为规划在建线
3、路，地铁5号线预计2019年12月份开通，地铁1号线3期预计2018年通车，地铁18号线预计2020年1月份通车。在未来3年内，区域交通不方便； 区域在售项目较多，未来居住人员较多，天府大道与剑南大道为两条主要交通线路，交通压力较大，堵车情况严重；,华阳客运站,万科翡翠公园,教育配套：区域教育用地较多，目前已知的学校有石笋街小学天府校区，龙江路小学天府小区，成都7中天府校区，未来有机关三幼等多家公立学校进入该区域；但目前龙江路小学天府校区将命名为天府三小，其他学校也存在改名的问题； 商业配套：目前确定的商业配套少，多以社区底商为主，规划的商业用地较多，但商业配套成熟周期较长； 医疗配套：目前区
4、域内没有大型的医疗设施，规划中的医疗用地约在200亩左右，在剑南大道以西，未来引入医院待定，目前该区域就医难度较大； 公园配套：临近南湖公园与规划中的怡心湖公园，距离怡心湖公园仅几百米距离。,居住用地,商业用地,仓储用地,教育用地,医疗用地,公共绿地,万科翡翠公园,03,项目信息,本地块净用地面积220.12亩，计算容积率2.8。 绕城以内，周边交通不方便，商业配套不完善，地区发展时间较长。,万科2017年品质大盘，万科城南核心项目，尚未入市，市场关注度高,项目占地：占地共计220亩，规划一期，打造住宅与商业为一体的综合体项目； 规划设计：高层采用围合式设计，保证主卧全部正对中庭，最大程度上保
5、证中庭景观；并规划有7栋独栋商业，商业体量共计5.7万方，另10栋与1栋楼下有底商。 产品情况：高层住宅共计12栋，面积段94-121，3栋42层（5、6、11栋），其余楼栋35层，梯户比2T4。双拼别墅共计374套。,项目规划1期，占地220亩，高低配项目，中高端配置,项目产品以改善产品为主，主力户型为94与121,优势： 板式结构，横厅及超大宽景阳台，采光通风俱佳； 主卧带衣物间设计，空间利用合理； 独立双套房，更具私密性设计；,劣势： 入户门靠近卧室门，影响居住体验； 动静不分区； 水线过长，动线布置不合理；,A1户型 121 4室2厅2卫,优势： 270墅级采光，客厅、主卧均享中庭景观
6、； 次卧通过三分房设计更具私密性； 动静分区，空间利用更合理；,劣势： 厕所门正对主卧门，不符合风水学布置； 主卧过道过长，面积浪费严重； 厨房采光不理想；,A2户型 94 3室2厅2卫,别墅户型 143 实得面积330,超大赠送面积，楼顶花园设计，独立套房设计，私密性较好。超大底楼花园，享受舒适生活，多功能区设计,学区房：项目周边拥有龙江路小学，成都7中天府校区等规划完善0-18岁教育配套； 地铁房：项目临近地铁5号线高峰站，未来升值空间大； 品牌：品质开发商万科，配有万科物业，未来升值保证，不论自住与投资，都具有很强的吸引力； 设计：高层与别墅分区域，产品设计以改善性户型为主，居住舒适度佳
7、； 区域配套：自带5.7万商业体量，临近南湖公园与规划中的怡心湖公园。,04,推广情况,10月1号接待中心开启（原公园5号售楼部）,10月3号10月7号房交会参展（共计意向客户登记1200组）诚意金1万,12.20,常规蓄客期，推广较少,项目售楼部尚未呈现，推广主要以释放开盘相关信息为主，线下推广较少。,项目除户型、规划对外释放以外，其他售楼部开放时间，开盘时间均未知； 所在区域在售项目较多，竞争较大。核心竞品项目以南湖香麓，德商御府天骄为主，产品重合度高，所处同一区域； 限购政策对整个片区影响较大，客户流失严重，万科并未出台相应政策。 前期由于较好的区域地理位置，和规划中的区域配套获得市场大量关注，在房交会期间，大量客户选择排号。未来预计入市将引起市场关注，在限购的情况下，仍有机会出现开盘清盘的情况。 精装标准：高层基本确定为精装房，但精准标准暂未确定。,
