1、1 内部资料 注意保密 二 O一五年一月 中国北京农业 生态 谷项目介绍 概况 区位及交通 位于房山南部的琉璃河镇，距离市区（六里桥）直线距离 38公里，约 40分钟车程 规模 总用地 17200亩 产品与服务 产业园 先行启动 E07地块（占地面积 180亩的M1工业用地，规划建设面积约180000 ） 美丽小镇 住宅及配套 中粮智慧农场 科普：智慧农业中心（智能连栋温室群）、中粮自然学校 体验：蘑菇部落、悦活果园、“大悦”农庄、市民农园 观景：生态景观农田、香草花园 休闲：健康森林 京石高速 六里桥 38公里 琉陶路 庞南路 41公里 至燕化 至周口店 地铁房山线 生态谷 2 概况 项目概
2、况 ： 2010年 11月，中粮集团与北京市政府签订协议，合作共建中粮生态谷示范项目；迄今 ，项目总规、洪评、控规均已获批，部分土地已获取 总用地 17,200亩，规划一期用地 9,841亩 3 生态谷定位 项目战略定位 ：以“自然、生态、健康和绿色”为理念，打造 世界级水平的现代都市农业、 产业园 、田园生活于一体的生态卫星城 自然、生态、健康、绿色 高 效一级开发 高 集聚产业园 高 新技术农业园 高 品味宜居生活 理念 业务模式 与中粮集团战略的关系 以中粮资源禀赋和业务特征构建区域整体开发，形成产业、科技、生态、休闲、居住综合性竞争优势的新城 紧密围绕产业发展需求， 为中粮产业地产开发
3、标杆及品牌，为今后在外地复制奠定基础 充分延展中粮集团的“全产业链”战略思路，围绕相关新兴技术产业和现代农业，聚焦前沿农业技术及高新科技孵化培育，加速科技成果产业化 基于区域环境，打造高层次的生态宜居环境，为中粮置地土地资源扩充和产品服务延伸奠定良好的基础，并打造高端社区为区域发展做出贡献 对区域发展的意义 解决三农问题 解决产业发展问题 解决城乡统筹及区域开发盈 利模式问题 4 效果：将满足各方期望，实现多赢的价值创造 北京农业生态谷 北京市 /房山区 中粮 集团 当地 农民 消费者 入园 企业 农业现代化：生鲜蔬果供应及食品安全、休闲农业上层次 新型工业化：产业集聚 /招商引资，增加税源
4、城镇化：发展郊区 /生态卫星城，提升郊区土地的价值，增加财政收入 城乡一体化，解决三农问题，提高土地利用率 “卫星城建设”新增长点，以投资促进区域价值的 提升 财产性收入（房子） 就业机会（产业发展） 商业机会（商业物业及安置用地） 社保 优惠政策 优质的产业环境 食品消费者：优质放心美味的生鲜产品 /食品 购房者：城乡兼得的品质生活（田园、生态、休闲、城市品质、智慧社区） 5 总体规划：包括规划一期和规划二期，规划一期有中粮智慧农场、产业园、美丽小镇 中粮智慧农场 规划一期 规划二期 6 产业园 中粮智慧农场、产业园、美丽小镇共同构成生态谷有机统一的系统，相互协同提升价值 美丽小镇 是核心，
5、能实现较好的盈利，支持农业与食品产业园的平衡发展，并将建设高于现有标准的安居房，在北京远郊较好地实现城乡一体化 中粮智慧农场 为北京都市农业提供示范，为大房地产业务（美丽小镇、食品产业园）做好配套，提升整个区域的知名度，促进土地升值 产业园 引进知名企业，促进当地经济发展，并解决部分农民就业 相互协同区域价值最大化 7 中粮智慧农场项目地块现状 中粮智慧农场 8 中粮智慧农场 ：占地 1892亩，建筑面积 3.1万平米，为中粮联手中国农科院打造的重点项目，固定资产投资 3.8亿元，预计 2015年 10月一期开园 B 板块定位 中粮智慧农场 战略定位 ：坚持“农业科技高精尖、农业休闲高品位”，
6、打造世界领先水平的、国家级的具有可复制的、有商业模式的现代农业示范与创新中心 战略方向 形象定位 总体定位 产品定位 意义 提供 高精尖农业科技示范 和 高品位的农业休闲 ，探索中国现代农业出路、引领现代都市农业、拉动当地农业发展，打造 世界领先水平的 、 国家级的具有可复制的 、 有商业模式的现代农业示范与创新中心 农业科技产品定位：国际先进的现代农业科技展示体验（新技术、新品种） 休闲旅游产品定位：具有国际水准的都市农业体验 景观产品定位：具有中粮气质的现代农业景观营造 探索中国现代农业出路、引领现代都市农业、拉动当地农业发展，包括利用房山当地特色农产品优势，建设果蔬、食用菌、花卉产品产业
7、链，实现一、二、三产业融合 9 中粮智慧农场 空间布局 ：形成“一心六园”的空间布局结构和重点项目 “一心六园”平面图 10 中粮智慧农场 “一心” ：智慧农业中心，主要开展蔬菜（含食用菌）、瓜果、花卉等农产品的高精尖农业科技展示及科普 名称 功能 接待游客的第一个场馆。以农业、生态、科技为设计元素， 以农业植物作为景观装饰 。 1 2 5 8 4 7 3 6 智慧农业中心 设施农业控制中心 1 都市垂直农业中心 2 食用菌工厂 3 都市农业体验区 4 人工光植物工厂、全产业链模式多层叶菜工厂、都市农业技术集成 食用菌生产、珍稀食用菌品种出菇展示 南果北种技术、香草栽培技术、多功能生态交通空间
8、 名称 功能 自然教育 中粮自然学校 5 花卉工厂 6 果菜中心 7 珍稀植物展示温室 8 国际高端花卉生产技术、荷兰可移动花卉种植设备、植物设计 科普展示与互动，果菜生产全过程体验 建成集珍惜濒危植物保护、展示、科教于一体的植物温室 11 以大景观手笔营造景观标志区，从而承载都市家庭的彩色梦想，在花卉种植的基础上，发展观光、摄影、餐饮、购物、休闲等业态 邻近中央智慧温室和停车场，是整个“都市新农园”的核心引擎项目；主要提供家庭就餐、亲子休闲、环境教育、农产品零售、农事体验等功能 彩虹花海 1 欢乐农场 2 “ 家有一分田 ” “小家”私享的劳作、休闲和社交空间 英国乡村花园风格景观，统一设计
9、、种植、管理 , 托起都市家庭的农夫梦 充分利用草地 +疏林景观，营造大面积的开放式公共休闲空间 既是生态谷社区居民日常放松的高品质草地；也是游人游憩停留的理想空间 市民农园 3 阳光绿洲 4 艺术农田 5 市民农园的拓展项目 ,以企业组织客户为主 ,满足员工重返田园都市家庭的农夫梦 ,提供年会等活动的户外场地 企业农园 6 艺术为媒，向大地致敬的活力舞台 结合春秋季作物生长周期及游客假日活动进行相关体验性活动设计满足核心家庭游览需求 “六园” ： 提供优美的田园景观、丰富多彩的游憩体验活动，满足都市人有农生活方式的内心诉求，实现代际融合的现代田园梦想 中粮智慧农场 12 中粮智慧农场 农业科
10、技高精尖 ：以 7项世界领先技术、 11项国内领先技术和 9项中国农科院专利技术，充分体现农业科技高精尖，带动农业产业发展 11项 国内领先技术 9项 中国农科院 专利技术 中粮智慧农场主要应用技术 垂直农业技术 LED补光技术 农业物联网技术 劳动力智能管理技术 7项 世界领先技术 人工光植物工厂技术 温室叶菜多层追光栽培技术 食用菌工厂化栽培技术 清洁能源技术 温室全自动立体无土栽培技术 蔬菜、食用菌自动化包装技术 温室工厂化自动化无土栽培技术 工厂化育苗技术 果菜长季节水肥一体化栽培技术 潮汐式栽培技术 垂直绿化技术 设施环境自动控制技术 大田环境动态监测技术 智能化采收技术 LED补光
11、技术 人工光植物工厂技术 设施立体栽培技术 果菜长季节栽培技术 食用菌工厂化栽培技术 家庭治污工厂技术 垂直绿化技术 阳台农业技术 家庭绿化技术 13 中粮智慧农场 农业高品位休闲 ：聚焦家庭农场核心主题，打造“都市农园 +市民农园”两大产品， 为北京及周边地区市民提供“观农业之美、享农业之乐、探农业之奥妙”的高品位都市农业休闲体验场所 以农业文化为特色的休闲公园，提供主题鲜明的游憩产品和节庆活动，是整个项目的公共配套服务设施 与都市内传统的朝阳公园、奥林匹克森林公园等休闲公园不同，以“农业主题”为主要特色，提供综合化的“花 -草 -田 -园”的环境，可以实现游客的花园梦、菜园梦、果园梦、农园
12、梦 为北京都市中产家庭提供一份“自留地”，可亲自耕种的私享空间，实现其“一亩三分地”的梦想 提供一个新型的社交空间和社交渠道，拉近人与人之间的距离，可通过“一分田”建设“田间邻里”型的人际关系，或者把自己的亲友圈子晋升为“田间邻里”型的人际关系 都市新农园 家 有一分田 14 总体鸟瞰图 15 蓝色区域为房地产开发建设用地范围 地块现状 其它用地 经营性用地 安置用地 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 14 11 13 农业用地 E04 E07 农业 用地 绿地 美丽小镇 经营范围 ：涉及 10块经营性用地 16 美丽小镇 项目定位 ：打造集美丽田园与人性化城市生活配套于一体的生
13、态小镇，成为北京和谐宜居之都在郊区的示范 战略方向 形象定位 总体定位 产品定位 功能特色 四推：推窗见田，推窗见林，推窗见湿地，推窗见白鹭 两有：有房有地 两高：高质量教育，高便利医疗宜老设施 联排及叠拼产品：满足 1.5居所和 “别墅梦 “客群需求的小面积低总价产品 小高层：满足品质型首置需求的紧凑型产品 洋房：满足追求田园生活方式改善客户需求的舒适性产品 商业（配套商业及公寓）：满足区域配套和投资需求的综合性产品 房地产开发定位 集美丽田园与人性化城市生活配套于一体的生态小镇 17 客户类型 客户 Top5 需求 排序 生态谷提供的产品与配套 生态谷竞争优 势 客户主要进 入阶段 客户级
14、别 1.5居所客户 No1.田园环境 No2.交通便利 No3.物业品质 No4.生活配套 No5. 休闲设施 产品：别墅 /洋房 配套：酒庄 /商业配套 极致的田园环境， 健康安全的食品供应 配套的休闲设施 良好的产品品质 启动阶段 主力客户 别墅梦客户 No1.交通便利 N o2. 田园环境 No3.生活配套 No4.物业品质 No5.休闲设施 产品：别墅 配套：医院 /商业 /学校 总价可承受的别墅物业 极致的田园生活环境 健康安全的食品供应 启动阶段 主力客户 追随休闲度假及田园生活方式而来的改善客户 No1.田园环境 N o2.交通便利 No3. 生活配套 No4. 物业品质 No5
15、. 休闲设施 物业： 洋房 /小高层 配套：社区巴士 /商业 /学校 极致的田园景观 可承受的低总价物业 相对便利的交通 发展阶段 次主力客户 储备养老客户 No1. 田园环境 N o2. 生活配套 No3. 交通便利 No4. 物业品质 No5. 休闲设施 产品：别墅 /洋房 /公寓 配套：医院 /商业 极致的田园环境； 健康安全的食品供应 完善的宜老设施和配套 贴心的服务 发展及成熟阶段 补充客户 品质性首置 No1.交通便利 N o2.物业品质 No3.生活配套 No4.田园环境 No5.价格合理 物业： 洋房 /小高层 /公寓 配套：社区巴士 /商业 /学校 /医院 总价可承受的差异化
16、的生活环境 便利的交通 成熟的配套 区域发展的增值 成熟阶段 主力客户 项目启动阶段核心价值： 景观优势概念和发展潜力 项目发展阶段核心价值： 生活配套价值热点开发价值 项目发展阶段核心价值： 生活配套价值热点开发价值 美丽小镇 客群定位 ：通过核心价值先行，产品品质梯度的提升，选择并满足不同阶段的目标客户 18 美丽小镇 产品特色 ： 打造高品质的田园环境和人性化的配套，形成“推窗见林、推窗见田园、推窗见湿地、推窗见白鹭”的美景，有房有地，吸引向往田园生活、关心健康的生活追求型客户群 生活方式描摹：以 1.5居所客户为例 周一到周五 周末和节假日 周一和周五主要是 父母和孩子生活 在生态谷，
17、享受“城乡兼得”的田园生活 去 田野 散步、赏花、呼吸新鲜空气 去 健康森林、湿地公园、体育公园、慢跑道 锻炼身体 去 私家菜园 去种植蔬菜 去 私家花园 里浇水打理 去 田园边的咖啡屋 喝茶 去 体育馆 健身 去 湿地 钓鱼 去 葡萄酒温泉会所 做 SPA、品葡萄酒 去 小镇商业街 及 社区超市 购物 与老友去 会所 参加老年人社团活动 带未上学的孙辈 去 优质幼儿园和中小学 定期去 生态谷医院 检查身体 组织去房山 十渡 等风景区游览 乘坐 便利的 班车 去城里 看看 周末子女们放下工作带着孩子前往生态谷和父母团聚，在欢笑中周末的欢乐时光 全家人去 果园 采摘 去 私家菜园 /花园 体验农
18、事劳动和园艺 带 小孩去 健康 森林 玩耍 驾车 去周边的 景区游玩 去 中 粮智慧农场 采购 一周的生鲜蔬菜瓜果及优质食品 中粮智慧农场 湿地公园 体育运动公园 森林艺术公园 1 2 3 4 四大公园花园体系 湿地公园 中粮智慧农场 (含市民农园） 体育运动公园 森林艺术公园 湿地公园 两高 （学校、医院） 19 美丽 小镇 20 产业园 产业园 ：工业用地分 6大块 注：蓝色实线区域为工业开发用 地范围 产业园区域范围 工业用地 经营性用地 安置用地 工业已拿地地块 农业用地 绿地 1 2 3 4 5 6 7 9 10 12 14 11 13 农业用地 M2 (E04) M3 (E07)
19、M8 M10 M4 M5 M6 M7 M9 M11 M12 M1 21 编号 净地面积 (亩 ) 北部片区 M3（ E07地块） 180 M2 207.43 M1 137.92 西部片区 M9 67.21 M11 70.33 M12 55.81 M4 87.71 M5 107.89 M6 90.95 M7 73.39 M8 101.91 M10 178 产业园 产业战略定位 ：通过发展高端食品、生命健康、智慧设备、信息服务、总部经济 5个细分产业，打造全球领先、中国标杆的健康智慧产业园 产业 定位 战略定位 以高端产业 要素聚集为平台 ，高新技术产品 生产为重点，京津冀生态优质新城为 支撑的
20、全球 领先、中国标杆 的产业园 探索 信息化 及 物联网在现代产业中的应用，重点关注 物联网传感 、 农业管理智能控制设备 和 环保设备 ，发展北京智慧设备生产的示范性基地 智慧设备 1 生命健康 2 信息服务 4 以 “生态健康 “为核心理念， 深度融合 本地 制造业 和 服务业， 构建集现代科技研发、智慧制造、现代展示等全产业链的 立体产业生态体系 ，打造中国标杆的 京津冀产业生态新城 3大先进制造业 2大现代服务业 高端食品 3 总部经济 5 紧抓“ 生态、健康 ”理念，发展 新型疫苗、重组蛋白及高端医疗器械 ，同时向引入高端医疗机构等，发展 高端综合健康服务 抓住食品产业转型升级契机，
21、重点发展行业潜力大、附加值高、投入产出比高、具备利税效应的功能性食品及高端保健品，打造 国家健康食品安全示范基地 紧贴 颠覆性技术发展趋势，结合区内 3大制造业发展 移动平台信息服务 ，形成 制造业与服务业 的 良好互动 ，形成北京西南新的 信息技术服务新高地 识别重点发展领域的中小型新兴技术企业总部集聚 ，优先引入智慧 设备、生命健康、高端 食品 企业总部，与第三方产业基金合作，构建适用于中小型技术企业的 产业孵化器和加速器 1座新型生态产业新城 22 E07地块的规划条件 E07地块规划指标限制 占地面积 119,876 建筑面积 179,814 容积率 1.5 建筑密度 45% 绿地率
22、15% 控高 30米 总用地规模： 165,034 （含 998 交通设施用地 及 4771 供应设施用地 ） 总建设用地规模： 125,645 用地性质： M1工业用地 土地获得时间： 2013年 12月 31日 E07地块 着重解决的问题 1. 在满足中粮集团、政府以及客户对项目期待的前提基础上，如何实现项目价值最大化 ？ 2. 如何在整体定位上，形成项目独特的竞争优势 ？ 3. 明确目标客户的特征（目标客户是谁？在哪？有什么具体需求？） 4. 提供什么样的产品与服务才能具有吸引力及竞争力，如何打造？ 将 E07项目打造成为中粮产业地产开发标杆及品牌，能够为房山区提供较好的税收与就业，创造新的经济增长动力，为将来在生态谷西侧拿地乃至今后在外地复制奠定基础，同时项目还有一定的盈利 目的 本次咨询的目的及着重解决的问题 谢 谢！
