房地产物业管理.docx-道客多多

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1、房地产开发与管理系列教材房地产物业管理主编刘亚臣副主编张沈生刘光忱王丽雅李闫岩石刚大连理工大学出版社图书在版编目（ !“#）数据房地产物业管理 !刘亚臣主编 “ # 版 “ 大连：大连理工大学出版社， #$# “ #（房地产开发与管理系列教材）% ? 789: “ ;:= “ : “ A BCD： E=： !FFF “ ; “ AG7“ A大连业发印刷有限公司印刷开本： 5+$ 毫米 H -,5

2、毫米 -!/# 字数： /.) 千字印张： -/ 印数： -$- 0 -+$ 册-225 年 , 月第 - 版 #$# 年 # 月第 # 版#$# 年 # 月第 # 次印刷责任编辑：汪会武责任校对：林丽封面设计：孙宝福定价： -) “ $ 元序“房地产开发与管理系列教材 ”在沈阳建筑工程学院和大连理工大学出版社的共同努力下，伴随新世纪的开始和入世，将诞生修订后的第三版。该套教材自 !“# 年出

3、版以来，得到了有关方面和全国广大读者的关注和肯定，并于!“$ 年修订再版。此次再版，主要依据最新法规和最新标准，以及近几年我国房地产业有关研究成果和实践，进行了相应的改动、充实和完善。这是房地产业界内的一件好事。可喜可贺！“房地产开发与管理系列教材 ”的第三版，是在前两版的基础上，以建设有中国特色社会主义理论

4、为指导思想，以时代性、科学性、知识性和应用性为总要求，充分考虑房地产业发展的实际需要和广大读者的意见，本着继承、发展和创新的精神完成的。无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，都要研究市场，把握信息，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化

5、规律的过程实际上就是学习、研究和不断实践的过程。在这个过程中，我们通过系统的学习和理论的引导，才能不断地丰富和提高。一个与时俱进、不断修订完善的教材在我们培养专业人才中的作用是不言而喻的。一套好的教材不仅仅是介质，而且是传播着最有价值的知识信息。这些信息给受教育者以营养，并将房! 房地产物业管理地产市场的

6、参与者（房地产开发商、投资者、消费者、政府主管部门等）与房地产市场连接起来，即通过房地产信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为，使房地产业和房地产市场走向成熟。这是好书的价值，这是好教材的价值。

7、进入 !“ 世纪以来，我国的房地产业形势又发生了很大变化。在国家宏观调控和拉动内需的大背景下，房地产业法规逐步完善，已走向规范、健康和稳定的发展之路；我国已开始启动私人住房市场，房地产也将成为大众化的投资工具，尤其是住房建设成为我国国民经济新的增长点。这是我国房地产业走向成熟的标志。此时再版，标志着作者们在

8、探索具有中国特色的房地产基本理论和基本方法方面，又前进了一大步。希望广大读者和房地产业内人士喜欢这套教材。刘亚忱!#“ 年 “! 月目录前言第一章物业管理导论 !第一节物业管理的业务范围 !第二节物业管理的特点 “第三节物业管理的职能和作用 # 第二章物业管理的体制和模式 !$ 第一节物业管理的市场管理机制 !$第二节物业管理的机构设置

9、 %第三章物业管理的程序 &$第一节物业的前期管理 &$第二节物业的接管和验收 &第三节物业接管验收合同的订立 ()第四节物业管理的招投标 “&第四章物业管理的资金运行 $&第一节物业管理资金 $&第二节物业管理资金的筹措 $第三节物业管理资金的使用 )第五章物业管理法规 #第一节物业管理法概述 #第二节物业管理的法律关系 !第三节物业管理的

10、契约与规章 $第四节物业管理的法律责任 !#第六章房屋维修管理 !%“ 房地产物业管理第一节房屋维修管理概述 !“第二节房屋维修管理的内容 !“#第三节房屋维修的分类与考核 !$%第七章房屋设备管理 !%第一节房屋设备概述 !%第二节房屋设备分类及其维修分类 !%&第三节房屋设备管理的方式及发展 !&第四节房屋设备的经常性保养 !&!第五节房屋给排

11、水设备的维修 !&“第六节房屋供电设备的维修 !&(第七节房屋供暖设备的维修 !#!第八节房屋电梯设备的运行和维修 !#第八章住宅小区的物业管理 !(“第一节住宅小区的管理与服务 !(“第二节住宅小区管理的主要模式与管理内容 !(#第三节住宅小区管理的对策建议 !()第四节城市新建住宅小区管理办法 !*%第九章收益性物业管理 !)第一节收益性物业

12、管理概述 !)第二节收益性物业管理的内容 !)%第三节收益性物业经营管理的收入与费用 “第四节一些收益性物业的管理 “第十章传媒业的物业管理 “!$第一节传媒业概述 “!$第二节国际传媒业办公大楼管理 “!&第三节国际传媒业不动产保险惯例 “$ 第十一章高层楼宇的物业管理 “) 第一节高层楼宇的特点和管理内容 “)第二节高层楼宇的管理模式及收

13、费标准 “$“目录 “第三节高层写字楼的管理 !“#第十二章物业管理中的社区建设 !$第一节社区建设的涵义与内容 !$第二节物业小区建设与社区建设的关系 !$%第三节完善物业管理与加强社区建设 !&!第十三章智能化建筑与物业管理 !#!第一节概述 !# !第二节智能化建筑体系 !#$第三节建筑的物业管理智能化 !第十四章物业管理服务质量的国际认证（

14、()*%+!） !,“第一节 ()*%+ 族标准简介 !,“第二节物业管理行业 ()*%+! 质量体系的内容 !,#第三节建立实施 ()*%+ 体系的步骤 !%+第四节物业管理实施 ()*%+ 应注意的问题 “+第十五章物业管理与保险 “+$第一节物业和保险的关系 “+$第二节物业管理常保的险种 “+#第三节保险与保险责任 “+,第四节保险合同签订 “-!第五节保险单模式及内容 “-$第十六

15、章物业管理企业的财务分析 “!+第一节物业管理企业财务分析的意义、原则和方法 “!+第二节物业管理企业的利润分析 “!#第三节物业管理企业的成本分析 “$第四节物业管理企业财务状况的综合分析 “%第十七章物业价值评估 “&+第一节物业评估 “&+第二节房屋估值 “# 第十八章国外物业管理 “ 房地产物业管理第一节住宅建设 !“!第二节物业管理机

16、构 !“#第三节物业管理的内容与经费 !$%第十九章香港地区物业管理 !$#第一节香港住房制度体系 !$#第二节香港物业管理的基本类型 !$第三节香港的物业管理公司及其物业管理 !&“主要参考文献 %(前言改革开放以来，我国房地产业作为新兴产业，异军突起，获得了巨大的发展。近几年，尤其是房地产综合开发取得了很大成绩，大量住宅小区和物

17、业相继推向市场。 !“#“ 年到 !“$ 年全国城镇住宅建设完成投资 %!&# $ 亿元，竣工住宅 (& 亿平方米，约有 $ ) 万户、 ! $ 亿城镇居民迁入了新居。城镇居民人均居住面积从 !“#% 年的 & * 平方米提高到 !“$ 年的 # # 平方米。到 !“+ 年底，全国建筑面积 + 万平方米以上的住宅小区已达 +) 多个，城市人口的四分之一生活在规模不等的住宅小区里。 !“( 年，

18、建设部组织了全国文明住宅小区考评， % 个住宅小区获创建全国模范文明住宅小区称号， () 个住宅小区荣获文明住宅小区称号， * 位市长荣获创建全国文明住宅小区优秀市长称号，极大地推动了新建住宅小区物业管理的实施。 !“+ 年，建设部再次组织全国城市物业管理优秀住宅小区总结表彰会。会上，授予深圳市莲花北村等 &$ 个住宅小区（

19、大厦）为 “全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦） ”的称号，授予北京市裕中西里小区等 % 个住宅小区（大厦、工业区）为 “全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区） ”的称号，授予张百发、夏克强等 !% 位主管城市建设和管理的市长（副市长）为 “全国城市物业管理优秀市长 ”的称号，授予王作然等 $ 位主管小区管理的局长（副局长）

20、为 “全国城市物业管理优秀局长 ”的称号。 () , ( ) ) ! 年获建设部优秀奖的小区共 !) 个，分别为：深圳共和世家、深圳鸿瑞花园、北京莲花、杭州新金都城市花园、北京北潞春绿色生态小区、武汉定安花园、大同北馨花园、上海春申城、莲蒲花苑以及大连锦绣园。此项表彰活动可以说是对近年来物业管理工作成绩的一次检阅。随着社会主义

21、市场经济新体制的建立，以及房屋商品化、住房制% 房地产物业管理度改革的深化，房屋产权朝多元化格局发展，房屋管理和社区服务正处于转轨时期。一方面，传统的房管模式普遍存在；另一方面，新的物业管理模式在经济发达地区和内地部分新建小区推广实施。由于经济发展不平衡，各地物业管理的推广工作也很不一致。物业管理模式最

22、早由国外传入我国南方经济特区。我国第一家管理公司就是于 !“#! 年 $ 月在深圳经济特区成立的，其目的主要是为了管理新开发的涉外商品房。 %& 多年来，物业管理已覆盖深圳市%$& 个住宅小区和组团， $& 多栋高层公寓、商住楼、写字楼和 & 多个工业区。 “&( 的住宅区、 #&( 的高层楼宇、 )&( 以上的工业区实行了企业化、专业化的物业管理。物业管理也

23、由南向北、由东向西推广开来。近二三年来，相伴房地产综合开发的发展，物业管理发展很快。我国已有物业管理公司 & 余家，从业人员数十万人。另外，还有大量的房地产开发企业兼营物业管理。我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。诸如，物业管理公司责权利不清、乱收费

24、、管理不到位、多方插手物业管理等等，业主和用户对此意见很大。为改变上述现象，自 !“ 年 $ 月以来，短短两年的时间里，国家建设部和部分省、市政府先后制定并颁布了一些物业管理的办法和条例。 !“ 年 $ 月 %$ 日，国家建设部第 $ 号文颁布了城市新建住宅小区管理办法，这是我国目前有关物业管理的最高法规，为全国各地物业管理法

25、制工作奠定了基础。 !“ 年 * 月 !# 日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第 %$ 次会议通过了深圳经济特区住宅区物业管理条例，自 !“ 年 ! 月 ! 日起实行，这是我国第一部地方性的物业管理法规。青岛市人民政府以第 !# 号文发布了青岛市住宅小区物业管理试行办法，常州市以市政发 !“ !&) 号文颁布了常州市市区住宅区物业管理暂行办法

26、，北京市人民政府以市府令 !“+ 年第 %! 号文颁布了北京市住宅小区物业管理办法等等。这一切都为各地进一步加强物业管理法制建设创造了条件。建设好一个城市不容易，管理好一个城市更加困难。如何实现前言 &房地产这笔巨大的社会财富的使用价值，用科学的、现代化的管理手段，使其不断地得以维护、保值、增值，是摆在各级城市建设

27、、管理部门面前的一项十分迫切的任务。物业管理是指由业主委托的物业管理专营机构依照合同的约定，采用社会化、专业化的管理手段对委托的各类房屋建筑和附属配套设备、设施以及物业范围内的环境、卫生、安全、保卫、停车、商业、娱乐、绿化、道路养护等实施统一管理，并向使用人提供多方面综合服务的总称。物业管理是伴随着我

28、国社会主义市场经济体制的建立和房地产业改革、人民生活水平提高而逐渐发展起来的新兴行业和房地产管理模式。物业管理是以经营为核心，以较高效率和较高效益专业管理为依托的现代化、社会化经营管理，现在已显示出很强的生命力，是我国城市住宅及其他物业管理的方向。内地物管，是一个诱人的市场。选择什么样的时机进入，以什

29、么样的代价进入，各类公司都有各自的打算。但无论怎样，进入内地市场，与内地市场一起继续成长是大多数深圳物管企业唯一的选择。物业管理在我国走过的其实就是一条市场之路。 !“# 年国家建设部在番禺、深圳召开了高级专家研讨会，确定了物业管理的概念及其社会化、专业化、企业化、经营型的特征， !“$ 年建设部 %& 号文 “关于住房

30、制度改革的若干意见 ”的通知中更把企业化、经营型改称为市场化； !“$ 年月在深圳召开的全国第三次物业管理工作会议，其主题就是 “培育和规范管理市场，推动物业管理工作健康发展” 。在与会的 #( 多名代表中，各大中城市的市长或主管副市长就有 #( 多人。在 !( 多个大会发言的市长或副市长中，大部分都不约而同地提出请深圳的名牌物

31、业公司去传经送宝，接管物业。内地市场在变化，而且是在积极地变化。如江苏省就规定，今后全省凡 !( 万平方米以上，具备物业条件的住宅小区， % 万平方米以上的非住宅大厦及具有一定规模的别墅、高档公寓，业主委员会、开发建设单位都应在物业管理主管部门的指导监督下，通过向社会招标选聘物业管理企业。房地产物业管理物业管理

32、的市场之路虽然还有荆棘，但市场的引擎一旦启动，就会越来越有力。深圳是物业管理的先行者，要想保有领先的地位，就应该继续引领行业发展的潮流，为内地市场的发展加入催化剂。十五期间，国家建设部将进一步加大物业管理工作力度，推动物业管理工作健康有序地发展，为广大居民创造一个优美、整洁、安全、舒适、文明的居住环境

33、。当然，市场不成熟只是市场开拓的一个障碍，对手的强大也是不可忽视的。香港的戴德梁行、怡高、魏理仕、欧思诺等著名公司很早就进入了内地物业管理市场，以房地产服务的综合优势占领大块市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。此外，日本公司曾来深圳考察；全球最大不动产中介机构美国!“ 世纪不动产

34、公司已进入珠江三角洲；各地的公司在快速成长。深圳的物管先行者们只能拼足了劲，积极进取，才能在市场中分得一杯羹，并为全国物业管理行业的成熟做出更大的贡献。本书是在 “#$ 年刘亚臣主编的房地产物业管理（大连理工大学出版社 % % % % 年出版）的基础上组织专家学者重新编写的。作者大多为多年从事房地产及物业管理教学、科

35、研和实践方面的人员，他们对我国物业管理的发展、物业的内涵、物业管理、体制、模式、程序、招标、秩序法规、资金运行、房屋维修、设备管理、保险、社区建设、智能化物业、住宅小区及高层、传媒业、收益性物业管理、企业财务分析、物业评估、香港及国外物业管理和实际案例进行了科学的总结和论述。全书共分 “# 章，每章后均

36、附有思考题及精选的小案例。这将促进物业管理学科的建设、物业管理专业的完善及对物业管理实践的指导。本书由刘亚臣提出总体框架设计并组织编写。初稿分工如下：第一章：王丽雅；第二、三（ “、 !、 & 节）、四、六、七、八、九、十六、十七、十八、十九章、前言及案例：刘亚臣（沈阳建筑工程学院管理工程系）；第三（节）、第十

37、二、十四章：张沈生（沈阳建筑工程学院管理工程系）；第五章：李闫岩（沈阳建筑工程学院管理工程系）；第十、十一、十前言 $五章：刘光忱（沈阳建筑工程学院管理工程系）；第十三章：石刚（沈阳建筑工程学院土木工程系）。最后由刘亚臣通纂全稿。本书在编写过程中，学习、借鉴和吸收了国内外已公开发表的文献和研究成果，由于篇幅所

38、限不能一一列举，在此表示衷心感谢。由于作者水平等方面原因，书中难免出现不足和纰漏，恳请广大读者批评指正。作者!“# 年 #“ 月第一章物业管理导论物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。本章论述物业管理的概念与业务范围，物业管理的特点与原则，物业管

39、理的性质与作用，目的是使读者对物业管理有一个总体认识和基本了解。第一节物业管理的业务范围一、物业与物业管理（一）物业“物业” 一词原出于香港地区，英语为 “!“#$#%”或 “&()%#*”，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自 +, 世纪 -, 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及

40、其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小。一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业不同于房地产业。房地产业是专门从事房地产的独立产业，包括房地产开发、经营、管理和服务的全过程。本书所称的物业是房地产进入消费领域的房地产品，是房地产业在消费

41、领域的延伸。（二）物业管理物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家! 房地产物业管理有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 “物业管理

42、经营人” 是指从事物业的企业或组织。 “物业所有人” 是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。物业管理的性质主要是 “服务性 ”的，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便

43、、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的同步增长。（三）物业管理与传统房产管理的区别传统房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理，实施管理的实体是政府的一个职能部门，即房管部门。由于房屋是国家财产，房管部门处于一种主导地位，住房则处于被管理的地位

44、，房管部门与住户之间是管理与被管理的关系。在管理内容上，执行的是维修和养护，管理的内容单一，房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是 “以租养房” 的方针。由于实行的是低租金制度，因此，只能靠大量的财政补贴来弥补管理经费的短缺。物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业

45、企业，由于房屋产权属于个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位，而物业管理公司则扮演了 “大管家” 的角色，物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属于企业行为。在管理内容上，物业管理公司除对物业进行维修养护以外，还提供专项服务和

46、特约服务，即多功能全方位统一管理。物业管理公司提供的服务是有偿的，执行 “以业养房 ” 的方针，其管理经费除自筹外，还包括收取的管理费、服务费。综上所述，物业管理和传统的房产管理虽然是对城镇房地产实第一章物业管理导论 #施管理，但它们之间无论是在管理模式上、手段上、观念上、关系上，还是管理的深度和广度上均有很大的

47、区别。二、物业管理的业务范围物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的业务范围而言，可划分为以下四类：（一）物业管理的基本业务物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划修理工作。对一项物业来说，其房屋建筑、供电供水、公共设施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态，否则，就难以发挥该物

48、业应有的效能。因此，维护保养是物业管理最基本的业务。（二）物业管理的专项业务物业管理的专项业务包括以下几个方面：（ !）治安保卫。保安人员加强物业辖区内的安全、保卫、警戒等工作，保持生活工作环境的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，具有良好的治安保卫，就能确保业主的生命和财产安全，并消除他们的后顾之忧。（

49、 “）环境卫生。清洁人员要定时定点收集和清运垃圾废物，包括污水、雨水的排泄，保持物业及其周围环境的干净、整洁。（ #）消防安全。建立并执行消防制度，配备消防器械并使之常年处于良好状态。（ $）园林绿化。从事物业辖区范围内的绿化建设及保养，以提供清新宜人的生态环境。（ %）日常修理。对于业主提出报修的项目，必须尽快地予以解决。（ &）车辆交通。统一管理物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道、电梯、扶梯等平面及立体交通的畅通。（三）物业管理的特色业务物业服务

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