1、法律知识培训-房地产法法律知识培训王青儒2009 年 5 月 16 日房地产法目录 ：第一章总则 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨 第三章房地产开发 第四章房地产交易 第一节一般规定 第二节房地产转让 第三节房地产抵押 第四节房屋租赁 第五节中介服务机构 第五章房地产权属登记管理 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易
2、，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的
3、房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由盛自治区、直辖市人民政府确定。 第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让 第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权
4、方可有偿出让。 第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定
5、。 第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标 方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。 第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 第十七条
6、土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第二十条国
7、家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。 第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权
8、由国家无偿收回。 第二节土地使用权划拨 第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。第三章房地产开发 第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经
9、济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 第二十八条依法取得的土地使用权
10、，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。 第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公
11、司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。 第四章房地产交易 第一节一般规定 第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十四条
12、 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第二节房地产转让 第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的
13、，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产
14、时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第
15、四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百
16、分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 第三节房地产抵押 第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占
17、用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 第四节房屋租赁 第五十三条房屋租赁，是指
18、房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、
19、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的服务场所； （三）有必要的财产和经费； （四）有足够数量的专业人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 第五章房地产权属登记管理 第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民
20、政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章
21、规定办理过户登记。 第六十三条 经盛自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 第六章法律责任 第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。 第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
22、 第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。 第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。 第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。 第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。 第七十条没有法律、法规的依据
23、，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。第七十一条房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。 房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。 第七章附则 第七十二条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。 第七十三条本法自 199
24、5 年 1 月 1 日起施行。中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）?第一编 总 则 ?第一章 基本原则 ?第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 ?第一节 不动产登记 ?第二节 动产交付 ?第三节 其他规定 ?第三章 物权的保护 ?第二编 所有权 ?第四章 一般规定 ?第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 ?第六章 业主的建筑物区分所有权 ?第七章 相邻关系 ?第八章 共有 ?第九章 所有权取得的特别规定 ? ?第三编 用益物权 ?第十章 一般规定 ?第十一章 土地承包经营权 ?第十二章 建设用地使用权 ?第十三章 宅基地使用权 ?第十
25、四章 地役权 ? ?第四编 担保物权 ?第十五章 一般规定 ?第十六章 抵押权 ?第一节 一般抵押权 ?第二节 最高额抵押权 ?第十七章 质权 ?第一节 动产质权 ?第二节 权利质权 ?第十八章 留置权 ? ?第五编 占有 ?第十九章 占有 ?附 则 第一编 总 则 第一章 基本原则 ?第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ?第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 ?本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 ?本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和
26、排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 ?国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 ?国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第五条 物权的种类和内容，由法律规定。 第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第八条
27、 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定 第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 ?第一节 不动产登记 ?第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ?依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。?第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 ?国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 ?第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 ?第十二条 登记机构应当履行下列职责： ?（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； ?
28、（二）就有关登记事项询问申请人； ?（三）如实、及时登记有关事项； ?（四）法律、行政法规规定的其他职责。 ?申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 ?第十三条 登记机构不得有下列行为： ?（一）要求对不动产进行评估； ?（二）以年检等名义进行重复登记； ?（三）超出登记职责范围的其他行为。 ?第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 ?第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不
29、影响合同效力。 ?第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 ?第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ?第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。?第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 ?不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予
30、以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 ?第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ?预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ?第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 ?因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ?第二十二
31、条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 ?第二节 动产交付 ?第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 ?第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ?第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。?第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 ?第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产
32、的，物权自该约定生效时发生效力。 ?第三节 其他规定 ?第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 ?第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。?第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第三章 物权的保护 第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解
33、决。 ?第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 ?第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二编 所有权
34、第四章 一般规定 ?第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 ?第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。?第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 ?第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
35、?征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 ?任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 ?第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 ?第四十
36、五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 ?国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 ?第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 ?第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 ?第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 ?第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 ?第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。 ?第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。 ?第五十二条 国防资产属于国家所有。 ?铁路、公路、电力设
37、施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。 ?第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 ?第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。 ?第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 ?第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 ?第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产
38、的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 ?违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 ?第五十八条 集体所有的不动产和动产包括： ?（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； ?（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； ?（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； ?（四）集体所有的其他不动产和动产。 第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 ?下列事
39、项应当依照法定程序经本集体成员决定： ?（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； ?（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； ?（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； ?（四）集体出资的企业的所有权变动等事项； ?（五）法律规定的其他事项。 ?第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： ?（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； ?（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； ?（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集
40、体行使所有权。 第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 ?集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 ?国家依照
41、法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。 第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 ?企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。 ?第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。第六章 业主的建筑
42、物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 ?业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ?第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内
43、的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ?建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ?占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ?地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： ?（一）制定和修改业主大会议事规则； ?（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ?（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ?（
44、四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ?（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ?（六）改建、重建建筑物及其附属设施； ?（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ?决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具
45、有约束力。 ?业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ?第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 ?对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主
46、的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 ?业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼 第七章 相邻关系 第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地
47、习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等
48、有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 第八章 共有 第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第九十七
49、条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动
