1、键入文字1关于 M 公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告公司董事会：经本人考察调研后，建议在昆明官渡区南部客运站 片区开发综合性地产项目，即全部融资贷款，在昆明南部客运站宏仁片区购买一块占地面积 9048.5平方米，用途为综合性的土地，建造一栋甲级商务写字楼，地下三层，地上四十层，建筑面积 74736 平方米，用于出售和出租，以收回成本，获得利润。具体内容请详见附件(可行性研究报告)。特此报告礼致报告人：二零一二年十二月一日键入文字2附件：关于 M 公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告摘要：此研究报告对于这个项目的可行性进行整体评估分析，其中包含昆明房地产的现状、市场需
2、求分析、开发成本估算、财务的风险分析和评价分析，为整个开发项目提供参考依据，真实客观地反映昆明房地产的发展趋势，有效地避免因决策失误造成本公司的经济损失，为整个项目的成功开发提供有效的依据。关键词：南部客运站；建筑成本；风险；价值一、 市场分析本项目的所有建筑资金为全部融资贷款，经过严密的调研分析，在昆明南部客运站附近宏仁片区购买一块综合性土地，用于修建一栋集商务和公寓于一体综合性大楼，用于出租和出售，完全可以收回投资成本，创造利润。1、 背景分析2010 年因楼市调控政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2011 年昆明商品住宅成交均价
3、达到 8598 元/平方米，环比 2010 年大幅上涨 43%，调控效果微弱。在房价高居不下的压力下，首次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。据多家机构数据显示，2011 年 1 至 11 月昆明的房价一直是稳中有升，没有出现大幅变化。据思源经纪昆明公司 11 月月报数据显示，2010 年 1-11 月普通住宅价格均价为 8875 元/m2，通过对几家房地产数据机构的比对发现，云南中原的月报数据显示，2011 年 1-11 月昆明普通住宅价格均价为 8299 元/m2；中国房产信息集团克而瑞昆明机构月报数据显示，2011 年 1-11
4、 月昆明普通住宅价格均价为 8354 元/m2。昆明南部客运站是经相关部门批准经改扩 建 后 建 成 的 一 级 汽 车 客 运 站 。南 部 客 运 站 接 纳 了 途 径 320 国 道 的 8 地 州 客 运 车 辆 进 站 经 营 ， 现 有 营 运 车辆 1152 辆 ， 营 运 线 路 41 条 ， 另 外 还 有 与 西 北 部 客 运 站 共 同 发 班 的 楚 雄 地区 17 条 班 线 ， 共 58 条 班 线 ， 500 多 个 班 次 发 往 临 沧 、 云 县 、 沧 源 、 凤 庆 、双 江 、 耿 马 、 孟 定 、 南 伞 、 永 德 、 瑞 丽 、 盈 江 、
5、 陇 川 、 景 东 、 上 允 、 六 库 、福 贡 、 兰 坪 、 香 格 里 拉 、 等 地 ， 是 目 前 省 内 业 务 量 较 大 的 客 运 枢 纽 站 之 一 。随着地铁的贯通和昆明“桥头堡”战略的进一步深入，多家公司纷纷前往驻扎，作为商用的写字楼和公寓必将成为宏仁片区区域受高度重视的项目。并且，作为昆明城市建设的重点，南市区的城市化程度是昆明各区当中目前最高的。昆明新城区的开发也必将加速二环外的发展，再加上与之毗邻的是新螺蛳湾商贸城。该区域的房地产价格必将在未来的一段时间上涨非常明显。从昆明整体房地产市场发展的态势来看，南部客运站片区的公寓和写字楼键入文字3的市场活跃程度很高
6、，成交活动日益频繁。2、需求分析作为昆明新兴的商务区，南部客运站片区近年来写字楼的需求量增长非常快，多家房地产开发商纷纷进驻，写字楼的档次的提高也将带动租金的上涨。虽然政府相继出台宏观调控措施，但是作为住宅的公寓有利于开发商和购买者规避限购政策。2011 年上半年 6000-10000 元/平方米之间的房源呈现供需两旺，价格在 10000 元/ 平方米以上的房源依然是昆明的稀有房源，其供应比例仅为10%，但因供应量少、客户积累期长、客户群定位鲜明、客户购买力强对价格敏感度较低等特点，开盘成交率较高。因此在该区域规划商务和公寓于一体的综合性大楼的经济效益比较明显。从昆明市现有的规划来看，南部客运
7、站片区、空港新区、呈贡经济开发区都将成为今后土地供应的热点地区，进而发展为房地产开发的热点区域。因此，这些片区未来土地市场的成交将呈现区域性，未来住宅市场的热点区域也更为多元，购房者的区域购房观念也将发生变化。通过上面分析，本人建议在南部客运站片区购买地块，作为本项目的开展。政府对于该地块的出让价格是 2.6 亿元。二、 项目的基本信息、数据和假设此项目是位于昆明南部客运站宏仁片区，用途为商务、公寓一体性综合建筑，类型是政府出让。本项目计划在该土地上建造一栋综合性大楼，地下三层，地上四十层，其中地上一至十层作为商务之用，用于出租，十一至四十层作为公寓，用于出售。预计的总工期一年半，从 2013
8、 年 1 月至 2014 年 6 月。项目从开工起，剩余的土地使用年限为 30 年。1、项目主要经济技术指标总用地面积:9048.5 平方米总建筑面积：74736 平方米建筑密度：47.68%容积率：4.98地下建筑面积：10490 平方米地上建筑面积：64246 平方米2、 项目面积分布图（表 1）楼层 使用功能 每层面积（） 总面积（）负三层 管理中心、维修间、变压器、配电房等4464 4464负二层 车库 3013 3013负一层 车库 3013 3013小计 104901 层 大堂 1346 13462-10 层 写字楼 1883 1695111-24 层 公寓 1704 221542
9、5 层 避难层 1641 164126-40 层 公寓 1704 22154小计 64246键入文字4合计 747363、工程进度表（表 2）2013 2014序号工 序名 称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 61 准 备工 作2 主 体施 工3 设备安装施工4 装 修施 工5 红线工程施工6 公建配套工程7 交 楼8 招 租出 售4 假设整个项目的建筑成本是按照建筑面积计算，写字楼的出售价格是按照使用面积，40000 元平方米，昆明公寓预计在 2014 年达到 15000平方米，车位租金按 7200 元个年。除去负三层、一层和二十五层，其余楼层均可以
10、产生效益，本项目预计每年的回报率在 8%。成本的扣除款项中，包括以下几项：建筑成本和费用综合费率是建筑工程费的 12.5%融资成本年利率 12% 不可预见费按建筑工程费的 3%计算。租赁中介代理费是 GDV（开发价值）的 4% 广告费按 GDV（开发价值）的 1%计算。利润率按 GDV 的 17%计算。折现的时间是建设工期 18 个月，综合折现系数是 0.788。键入文字5三、财务评价分析1.开发价值 GDV 计算表（单位；万元） （表 3）楼 层 使 用功 能 建筑面积（） 使用面积（） 单位租金万元/. 单位售价万元/. 每年收取租金 销售收入GDV（开发价值）负二层 车 库 3 013
11、120 个车位 0.72 86.4 2042.5负一层 车 库 3 013 120 个车位 0.72 86.4 2042.5小计 240 172.8 40852-10 层 写字楼 16 951 15256 4 61024 6102411-24层 公 寓 22974 22154 1.5 33231 3323126-40层 公 寓 24615 221541.5 33231 33231小计 64540 58087 127486 127486合计 1315712.项目成本分期支付表（单位：万元） （表 4）建设期数1（2013.1-2013.3）2（2013.4-2013.6）3（2013.7 -20
12、13.9）4（2013.10-2013.12）5（2014.1-2014.3）6（2014.4-2014.6）合计（万元）前期工程费 8650 0 0 0 0 0 8650工程建设费 7500 13980 9910 12559 8213 6856 59018综合费（含租售税及利息） 900 900 900 900 900 900 5400不可预见费 200 200 200 200 300 300 1400广告费 0 0 800 800 800 800 3200总 计 17250 15080 11810 14459 10213 8856 776683.资金筹措表（单位：万元） （表 5）建设经营
13、期序号 项目 合计1（2013.1-2013.3）2（2013.4-2013.6）3（2013.7 -2013.9）4（2013.10-2013.12）5（2014.1-2014.3）6（2014.4-2014.6）1 投资总额 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88561.1 建设投资 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88562 资金筹措 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88562.1 自有资金 0 0 0 0 0 0 0键入文字62.2借款资金（含租售税及利息） 77668
14、 17250 15080 11810 14459 10213 88562.3 资金缺口 77668 60418 45338 33528 19069 8856 04、总成本计算表（单位；万元） （表 6）建设经营期序号 项目名称 合计 1 2 3 4 5 61 现金流入 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88562 现金流出 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88562.1 建设投资 77668 17250 15080 11810 14459 10213 88563 净现金流量 0 0 0 0 0 0 04 累计净现金流
15、量 0 0 0 0 0 0 05 利息支出 778 12%年 173 151 118 145 102 896 折现系数 0.788 0.788 0.822 0.822 0.855 0.8557 累计现值 63373 13593 11883 9708 11885 8732 75728 总成本原值 77668 （万元）9 总成本折现 63687 综合折现率 0.820 63687（万元）5、可购买土地的费用 EUV 计算表（单位；万元） （表 7）项目名称 原值 系数 计 算开发价值 （GDV） 131571 见表一建筑成本 （BC） 77668 见表四项目开发利润 （P） 22367 17% G
16、DV*17%=13157117%=22367可购买土地的费用（EUV）31536 EUV=GDV-(BC+P)=131571-(77668+22367)=31536四、项目风险分析整个项目在实施过程中有很多不确定因素，主要包含有土地成本、建筑前期费用投入、建设面积、建筑施工成本，银行利率波动、广告费、租金变化和房价波动等，在所有的影响因素中，建筑成本、租金和房价波动的影响是最大的。假设建筑成本上涨 10%和 20%，租金和出售价格也分别上涨 10%和 20%。地价波动表如下：（单位：万元）项目名称 原值 建筑成本上升10%建筑成本上升20%租金/出售价格上升 10%租金/出售价格上升 20%键
17、入文字7开发价值（GDV） 131571 131571 131571 144728 157885建筑总成本（BC） 77668 85435 93202 77668 77668开发利润 （P） 22367 22367 22367 47060 60217获取地价（EUV） 31536 33112 34690 36266 40997地价波动率 0 5. 0% 10.0 % 15.0 % 30.0 %在所有的影响因素分析过程中，除了要分析租金变化和建筑成本以外，还需要充分考虑到项目工期和出租率以及公寓的出售率。如果工期的延长必将导致资金回收期延长，整个项目的成本必将增加。出租率和出售率都会影响资金的回
18、收情况，无形之中会使整个项目的风险大大增加。五、结论通过上面对昆明商务楼租赁市场和市场需求的分析，以及未来房地产市场价格的预测，建议在昆明南部客运站片区购地实施本项目，可以降低项目在开发过程中的风险。从项目风险分析可以得出，租金变动、出租率和出售率对于整个项目的影响最大，建筑成本变动较小，该项目具有较强的抗风险能力。通过财务评价分析结果来看，本项目的开发价值为 131571 万元，建筑成本97668万元，开发利润为 22367 万元。获得的购买土地费（EUV）31536 万元，超出了地块（编号）的出让价格 26000 万元。因此，本项目的开发计划完全可行，特请董事会批准!参考文献：1.兹维博迪，罗伯特莫顿. 金融学(第 2 版) 人大出版社，20112.卢新海. 房地产估价-理论与实务. 复旦大学出版社，20063.杨宝民 and 江禾.et al.(2006)， 商业房地产开发与管理实务 ，第 1 版，北京，清华大学出版社。4.徐勇谋等. 房地产金融学-房地产投融资分析.中国建筑工业学出版社. 20085.刘秋雁. 房地产投资分析. 东北财经大学出版社，20036.祝平衡.(2007)， 房地产估价理论与实务 , 第 1 版，大连，东北财经大学出版社。7.刘正山. 房地产投资分析（第 2 版）. 东北财经大学出版社，2004键入文字8
