1、1第十一篇 房地产民国二十九年(1940)，金华县政府设地政科，专事土地管理工作。三十五年(1946)，金华县政府成立浙江省地政局金华县土地登记处，对市中心的迈圣镇以及东泽镇、通惠镇、中正镇逐户进行土地所有权登记申报，建立县、区、段私地清册 、 县、区、段公地清册 、 金华县地籍图和房地产登记总簿 。民国时期，金华市区土地和房屋大都为私人所有，房屋自住为主，也有一定数量的出租。房屋结构主要为一至二层的旧式砖木结构和土木结构瓦房，草铺箬棚占 10%以上。抗日战争时期，城区屡遭日机轰炸，被炸烧毁房屋 2000 余间。1950 年 10 月，成立金华市人民政府房地产管理委员会，开展房屋登记发证工作。
2、1952 年，成立金华县房地产管理委员会，同年公布金华市公有房地产管理试行办法 ，实行城市土地统一管理。单位、个人建房向房地产管理委员会申请用地，照章交纳土地使用费，此办法实施到土地法公布为止。此后，对公有房产进行清查核实，对经管房屋实行“低租金，无偿分配” ，对旧有房屋组织修理，投资新建部分房屋，为城市建设、危旧房屋拆迁改造安置补偿拆迁户。1958 年，拟订市区私房社会主义改造方案，后因故没有立即开展。1968 年，金华市区开始进行私有出租房屋的社会主义改造，共接管私房 1050 户，面积 11.7 万余平方米。党的十一届三中全会后，市政府加强对房地产业的管理工作，落实私房政策，着手处理“文
3、化大革命”造成的住房遗留问题。至 1982 年 6 月底，基本完成落实私房政策工作，全部退还产权的有 493 户，面积 2.8 万平方米。后经多次复查，到2004 年底止，全部退还产权的 811 户，面积 7.1 万平方米。1981 年，成立金华市房地产管理局。1988 年，建立金华市土地管理局，为市政府主管土地的行政职能部门。1991 年，金华市区开展土地权属调查和测量，1993 年12 月完成。金华市各级土管部门把地籍管理纳入日常工作，1995 年金华市区完成土地定级估价， 年，制定金华市区土地基准地价 。依法加强对土地开发、建设用地、土地市场的管理和监察。从 1988 年起，全市开始私房
4、、单位房和直管公房的房屋登记发证工作，到2004 年底止，全市共累计登记发证 本，面积 万平方米，1988 年，改变福利分房，向商品化过渡的住房制度改革起步，金华市被定为全省首批房改试点城市，1993 年开始出售公有住房，截止 1999 年底，市区已累计出售公房 33962 套，建筑面积 208.8 万平方米，占可售公房的 95.8%。1999 年底，市区进一步深化住房制度改2革，停止实物分房，从 2000 年 1 月 1 日起，实行住房分配货币化，至 2004 年底止，已有 人次实行住房货币补贴，金额 亿元；金华市区参加住房公积金制度的职工共 人，累计归集住房公积金 亿元，有 人实行住房公积
5、金补贴，金额 万元。市政府把解决市民住房难的工作列入议事日程，除加强对原有住宅的维修养护外，还采取措施加快住宅建设步伐，有计划、有步骤地解决住房困难户，至 1991 年底，人均居住面积在 3 平方米以下的特困户全部得以解决。1995 年解决了人均居住面积 6 平方米以下的困难户，2000 年-2002 年，用三年时间全面改了善市区 4000 余户低标准危旧房住户的居住条件。同时加强房地产开发企业的资质管理、商品房预售管理和安全质量管理并加强开发队伍的建设。物业管理取得新的进展。公共建设扩大了规模、提升了档次、填补了一些空白。房地产交易进入稳步、健康发展的轨道，个人住宅消费成为交易市场的主体。市
6、民的住房条件、居住环境不断得到改善，居住水平逐年提高，人均居住面积从 1949 年的 5.6 平方米，提高到 2004 年的 21.93平方米，位居浙江省前列。第一章 公房管理第一节 产权产籍管理接管与代管1950 年 10 月，金华市人民政府房地产管理委员会成立。金华市军管会接收国民党政府遗留的全部公有房地产，没收官僚、敌伪、汉奸及反动组织的房地产。城郊实行土地改革，没收地主部分房地产和多余房屋，征收市区庙产、会馆、考寓、祠堂等常产和工商业兼地主的部分房地产。代管国民党去台人员房地产，共计 37.12万（有待核实）平方米。1952 年公布金华市公有房地产管理试行办法 ，其中规定：“凡依照人民
7、政府法令没收、征收、接管、收归国有及保留作为公用或机动的房地产，统属公产。 ”登记发证民国时期，房屋作为土地附着物一并登记。留有房地产登记总簿24 册，金华县地籍图81 张。1951 年春，金华县人民政府开展登记、审查和核发金华县房地产所有权证 、3金华县房地产共有权证和房地产它项权证工作。凡没收归公、购买和捐献归国有、公私房屋互调再归公、无价征用和漏查的房地产，均记入房地产收件草册 。公房公产出租部分，编查在册，各机关、部队、学校、企业单位、人民团体所用公房，企业部门作为固定资产的房地产，一并登记核实。市区属公房管理范围的房屋面积约 31 万平方米。在发证的基础上，由县财粮科编造了房地产税编
8、查表 ，复查、测量、绘制了每块土地的近形地图。当时的房管工作由县财粮科兼管。1963-1965 年，又进行一次公私房地产大编查，完成平面地形近似图，整理档案，根据当时战备形势的需要，特制可以肩挑的木箱存放，以便随时转移。1988 年，按照金华市人民政府金政19881 号布告和金政198876 号金华市人民政府关于印发金华市城镇房屋登记发证实施办法的通知精神，成立了金华市房屋登记发证办公室，负责日常登记发证工作。到 1990 年底，市区内私房、单位房和直管公房总登记发证工作基本结束。累计收件登记 571.53 万平方米，累计发证 305 万平方米。1992 年底，经省房屋登记发证验收组验收，金华
9、市房地产管理局被评为全国城镇房产产权登记发证先进单位和浙江省房产产权登记发证先进单位。1995 年底，经省建设厅、省档案局联合组织的档案达标验收组检查验收，金华市房地产管理局被评为全部档案综合管理省三级达标，成为全省房管系统第一家达到省级先进水平单位。1997 年实现了产权产籍管理与省建设厅电脑联网，被建设部批准授予房地产产权产籍管理创全国先进达标单位。1998 年，市房地产交易所和房屋登记发证办公室实行窗口式一条龙服务，微机缮证。1999 年，依据建设部建房1997178 号关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知和浙江省城市房屋产权产籍管理条例的规定，于 1999 年 6 月 25 日发布了
10、关于金华市房屋所有权验、换证的公告 。同年，建立房地产交易办证大厅，在建设部产权产籍管理软件的基础上，开发出交易、发证、抵押管理的统一软件，实现了市房管局、市房地产交易所、开发区房地产交易所的微机联网，以微机网络为媒介实现市区交易、发证、抵押、档案信息的统一管理。办证大厅实行一个窗口进，一个窗口出，窗口收件人负责制，先发证后收费制。增设商业银行代办处，使税费的缴纳工作均在办证大厅内一次完成，极大地方便了办事群众，提高了办事效率。并通过大屏幕建设，实现市区房地产信息的及时滚动播出，取得了较好的社会效益和经济效益。全年共完成房产登记发证 29678 本，建筑面积 316 万平方米。同4时，努力做好
11、为国有、集体企业改制、改组、改造和市区特困企业的服务工作。做到特事特办，及时办好房屋产权的变更手续和过户手续，按市政府的有关优惠政策，减免相关费用，缓征或返还契税。2000 年，重新制定交易办证中心内部工作流程，缩短承诺期限，细化工作程序，将各个环节的责任落实到人。市房地产交易所与市工行铁岭头支行还开展上门咨询服务活动。对于市区房地产抵押登记工作，尽管承诺期限为 2 天，在手续完备的基础上，原则上 1 个工作日内完成，在实际工作中绝大部分均能随到随办。办证大厅在人员较少的情况下，挖掘内部潜力，缩短办理期限，缩短幅度达 50%以上。年底，共验换证 42578 本，面积 499.37 万平方米。2
12、001 年，认真贯彻建设部下发的简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见 ，进一步简化工作程序，减少入市审批，方便群众进入房地产市场。8 月，增挂金华市行政服务中心房地产交易办证分中心牌子，全面采用数据库管理，实行全程无纸化操作。2003 年，进一步加强交易办证中心建设，组织开展特色服务，为老弱病残者提供免费上门服务，为拆迁交易办证开辟绿色通道，为吸收外资提供专项服务，并实行“一次告知，两次办结” 。同年 12 月，金华市行政服务中心房地产交易发证分中心新办公大楼落成，其中二楼办事大厅设有测绘、商品房受理、存量房受理、抵押登记、发证、契税征收、公证、评估、咨询等 22 个窗口。工作人员全部统
13、一着装，佩证上岗，文明礼貌服务，接受群众监督。2004 年 3 月开始，加强办证中心窗口建设，实行 365 便民服务，使人民群众在休息日也能在交易、办证中心办理各项业务，并可打电话进行预约服务。同时推行前置服务及延伸服务，为房地产企业及老弱病残者设立服务窗口，为每家企业明确项目代理人，实行全程代理服务；强化房地产交易信息服务，建立市区房地产交易网，定期向社会发布交易信息，引导市民正确进行房地产投资消费，并配合市政府做好市区房地产预警预报系统；推出人性化、亲情化服务。2004 年底，金华市房管局被评为综合档案管理省一级达标。各县（市）均加强了产权产籍档案管理和登记发证工作，如东阳、义乌房管处都先
14、后通过综合档案管理国家一级达标。到 2004 年底，市区累计登记发证 本，面积 万平方米。全市累计登记发证 本，面积 万平方米。5金华市二 OO 四年房屋产权登记发证情况汇总表当年登记情况(万平方米) 累计登记发证(本)转移登记他项权利登记序号辖区名称合计初始登记 合计其中：买卖其中：房改售房变更登记合计其中：抵押注销登记应登记已登记已登记率%已发证已发证率%1 金华市2 市辖区3 武义县4 浦江县5 磐安县6 兰溪市7 义乌市8 东阳市9 永康市房屋普查1963 年，根据省建设厅城市建设工作会议精神，开展了金华市区（城关镇）公有房地产普查工作，当年完成出租企业和 8 个居民区的公有房产大量绘
15、图工作，共计普查了公房建筑面积 16.09 万平方米，土地 9 公顷。根据当时清波门居委会的典型调查，并进行实地丈量，共计有居住面积 15150平方米，计 482 户，1859 人，人均 8.15 平方米。其中公房居住面积 7702 平方米，计 260 户，1051 人，人均 7.33 平方米；私房 7448 平方米，计 222 户，808 人，人均 9.22 平方米。机关企业宿舍，一般低于居民，人均 6.55 平方米。从房屋质量上来看，公房好于私房，但急待大修的情况也相当严重，私房更为严重。1985 年 2 月，根据城乡建设环境保护部、国家统计局关于开展全国城镇房屋普查的通知和省、市有关通知
16、精神，在市区开展首次房屋大普查。先后对市区 400多个单位，38 个居委会，城郊乡七个大队 33.89 万平方米直管公房，54.85 万平方米私房，380.99 万平方米单位自管房，进行了普查，并于 12 月完成。全市房屋普查6总面积 47018.8 万平方米。经省检查验收合格率幢表误差 5.62，户表 2.49，基本符合房普要求。据普查统计，1949 年城区各类房屋总建筑面积 43 万平方米，其中公房 23.6 万平方米,私房 19.4 万平方米。住宅面积 30.6 万平方米，人均居住面积 5.6 平方米（按 5055%计算。下同） 。房屋主要为一至二层旧式砖木结构和土木结构瓦房（砖木结构约
17、占 60%） ，沿江及中山路西段至火车站一带，多为草房。抗日战争期间，城区屡遭日机轰炸，被炸烧毁房屋 2 千余间。因房屋质量差，消防设备落后，火灾时有发生。建国后城区范围不断向周围扩展，1978 年决定开发江南新区，城区各类房屋建设速度加快，房屋建筑面积成倍增加：20 世纪 50 年代增加 35.4 万平方米（其中公房 32.4 万平方米） ；60 年代增加 60.7 万平方米（其中 公房 55.1 万平方米） ；70 年代增加 132.8 万平方米（其中公房 120.5 万平方米） ；80 年代前 5 年增加 194.万平方米（其中公房 179 万平方米） 。1985 年底城区各类房屋总建筑
18、面积 476.5 万平方米，为 1949 年的 11.08 倍。新建房屋 70%以上为钢混结构和混合结构，其中 4-6 层楼房134 万平方米，占各类房屋总建筑面积的 28.1%，最高 7 层，占 0.45%。新建房屋室内一般都有配套设施。1985 年有公私住宅建筑面积 220.7 万平方米，人均居住面积（使用面积）7.3平方米，比 1949 年人均 5.6 平方米增加了 1.7 平方米。室内配套设施增加，多数居民居住条件明显改善。由于人口增加过快，住房分配制度不尽完善，尚有人均不到2 平方米住房的困难户 3700 多户，有待解决。1986 年 6 月，房普工作全部结束。金华市城镇房屋普查办公
19、室被评为浙江省第一次全国城镇房屋普查先进集体。经租房产核算1987 年上半年开始，开展直管公房清产估价入帐工作。抽调房产、财务、生产等部门人员，重新评定房屋等级、成新价值和完好率。1989 年 12 月完成。住宅以旌孝街居委会 167 户、5832.14 平方米为试点，企业用房配合调租进行评定估价。在入帐前，逐户核对，发现差错及时纠正，保证了房产帐实相符。并建立了基数租金，以便正确反映租金应收未收数。共有直管公房 32.5 万平方米，净值5047 万元。第二节 租赁管理7公房的分配与调换建国以来，公房调配主要满足国家机关、部队、学校、国营企业、人民团体等用房需要，采取拨用或租用。各大系统，限于
20、本系统内部调用。长期以来，公有住房实行福利分配制度。建国初期，住房比较宽空，城区居民要求租房，一般都能给予安排。70 年代起，开始重视住房分配问题，对无房户、住房困难户和住房不方便户，列为主要分房对象。采取个人申请、单位签署意见，房管部门核实的办法。对拆迁户、落实私房政策腾退户、人均在 26 平方米以下的特别困难户、三代以上同居一室的严重不方便户、退休干部和知识分子（主要是教师） 、社会救济户、最低生活保障户等，在同等条件下优先安排；离休干部给予适当照顾。对有建房能力的单位职工，一般不分配直管公房。1950 年，市区的公房面积为 23.47 万平方米，其中直管公房 19.16 万平方米，直管住
21、宅公房 14.04 万平方米。当时，欲租用公房者，均须订立租房合同 ，由街道办事处与居委会户政人员兼管。1958 年，房管部门管理的公房为 19.39 万平方米。其中住宅 15.45 万平方米。1983 年，房管部门与 11 个单位签订公房转让产权，购买分配权 平方米，计 28910 元。1985 年 3 月成立金华市住宅经营公司，初步尝试住宅分配制度改革，试行住宅商品化。在江南龙渎河南岸，建造 13 幢商品房，由于是当时金华最早的商品住宅小区，因此取名为零号小区，每平方米均价 235.40 元，利润甚微，收支基本平衡。1987 年，对部分无租拨用房改为有偿使用，建立了承租关系。1992 年，
22、有选择地出售部分旧公房，并鼓励动员了 61 户沿街住户开店经商，其中后街就有 26 户，使原来冷清的小街成为了一条比较热闹的商业街。1997 年为进一步纠正行业不正之风，增强工作透明度，市房屋管修所制订了市区直管公房安置、转户、过户、并户申请审批表 ，事先由申请人所在单位、居委会签署意见，事后将结果公布并抄告有关辖区居委会。1999 年，进行直管营业用房公开招租试点。于 2 月份首次将西市街西宁巷二楼营业房 190 平方米公开招租，以每月 11.6 元/平方米的租金成交。4 月中旬又公开登报将市区 18 处空闲非住宅直管公房，建筑面积 3828 平方米进行公开招租。因地段、层次等原因，只成交了
23、一处，计 132 平方米，以底价每月 12 元/平方米签约。自 1999 年市区开展大规模旧城改造以来，非住宅直管公房面积数量锐减，由82001 年初的 4.32 万平方米减至 2004 年的 2.59 万平方米，西市街、解放东路等繁华地段店面房比重更是急剧下降，而租金却仍低于同类地段市场租金标准将近 75%，致使某些承租人以原租金的几倍的价格转租牟利，在社会上造成不良的影响。2004 年 10 月 23 日，市区非住宅直管公房再次进行市场化改革的试点。在金信拍卖公司拍卖厅 10 多户参拍者竞拍市区西市街 79 号 5 间 230 平方米非住宅直管公房的 3 年承租权。该非住宅直管公房原租金为
24、每月每平方米 28 元，起拍价为每月每平方米 35 元，经竞拍者的涌跃举牌，最后以每月每平方米 115 元落槌，为原租金标准的 4 倍。解决住房困难户1991 年，为解决群众住房困难，市房管局与市总工会一起进行市区人均居住面积 3 平方米以下住房特困户的调查，制定解困政策。到 12 月底，36 户住房特困户全部得到解决。其中采取单位买房解决的 6 户，个人购房 18 户，买分配权 2 户，通过调剂解决 10 户。1995 年，为认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 ，制定了市区住房解困计划和住房发展规划，对市区人均居住面积 6 平方米以下的 900 多户住房困难户、拥挤户和无房户进行一
25、次全面的登记，通过审查核实，公开公布，住房安置抽签等工作，为安居工程 700 套解困房的落实到户作好了准备。1998 年，为解决市区职工住房困难，根据国务院对最低收入家庭由政府提供廉租住房的要求，利用房改资金增值部分从青春东区购买 48 套住房作为市区住房困难户的解困周转房。由房管部门根据申请购房户的家庭收入、居住条件、缴交住房公积金情况及年龄等条件，通过居委会、单位、房委办审核后，对符合申请租用条件的职工于 1998 年 5 月 4 日在市公证处的监督下，抽签产生了租用户。2000 年，市人民政府将“改善低标准危旧房住户的住房条件”列入 10 件实事之一，要求“用三年时间全面改善市区近 40
26、00 户低标准危旧房住户的居住条件，年内完成实施三分之一以上。 ”为此，结合旧城改造抓好安置房建设，并通过购买商品房等途径，在桃园、北苑、婺城工贸区等地安置低标准危旧房住户 1375 户。2001 年，结合市区旧城改造计划的实施，共安置溪下街、 “两街”(解放东路、后街)改造三期、八一北路等地段低标准危旧房拆迁户 1500 户。其中非直管低标危旧房住房 790 房，直管公房低标危旧房住户 712 户。直管公房中，货币安置 160 户，实物安置 552 户。2002 年，完成低标准危旧房改造 1537 户，超额完成了市委、市政府“用三年9时间改善 4000 户低标准危旧房住户居住条件”的任务。整
27、顿租赁秩序1958 年以来，各单位、居委会、生产队动员居民搬家，将民房用于“大办农业、大办工业、大办食堂”用房约在 1000 间左右。 “文革”期间，金华市区出现了一股抢占公房风，从 1973 年到 1976 年底，仅直管公房新建楼房被抢占的就有 5 幢，8 处计 5660 平方米左右，约 150 余间，120 余户。私自转借、转让情况极为严重。1977 年 8 月，金华县公安局城关镇分局、金华县基建局联合发出关于对抢占国家公房的处理和加强房地产管理的通告 ，对抢占公房者采取措施，进行处理。年底，煞住了抢占公房风。1986 年，针对市区部分公有住宅长期空关闲置，擅自转借、转租、转让等情况，市人
28、民政府发布金政布（1986）6 号关于加强公有房产管理的布告 ，并于 12 月16 日召开了金华市加强公房管理工作会议，同年制订出金华市加强公有房产管理暂行办法 （草案） 。自 1987 年至 1999 年，对长期空关、闲置及擅自转租、转借、转让的直管公房进行多次清理整顿。对直接将承租公房擅自转租牟利和借联营为名以公房资本转租牟利，性质较严重的承租户，分别予以：（1）解除租赁关系，收回公房；（2）加收违约金，解除租赁关系，收回公房；（3）加收违约金，解除租赁关系，收回公房，同生产经营确需者暂建立租赁关系并按协议租金计租。同时，对执行处理决定整改较好的违章承租户，在使用单位承租期满后，保留同等条
29、件下的优先承租权，反之，则不再保留同等条件下的优先承租权。对投资部分资金或用具设备，以公房为主要资本，借“联营”或承包为名转租牟利的承租户，鉴于多数为微利、亏损企业，按协议租金计租。协议租金在当时标准租金的基础上提高 2-5 倍。根据国家、企业和经营人三者统筹兼顾，合理分配的原则，在所收协议租金超出原房租部分中提取1040%给承租户作为经济补贴。允许承租户派职工在其门点从业，但只能领取联营或承包单位统一标准的工资、及劳保福利费；承租户投资的部分资金、财产（折价后）可参加利润分成，由使用单位付给。对擅自将承租公房与他人搞联营或承包以及擅自转借、转让承租公房但从中未牟利的承租户，经宣传教育，认识错
30、误的，征求有关部门和承租户主管单位意见后，给予办理续租或过户手续。根据转租的不同情况，分别处以调增 50%-120%的月租金。结合行风建设对全部直管公房住户进行了租赁资格审查，并将结果登报刊出，接受群众监督。查验率达 90.89%，收回空关房 301 处，解决社会住房困难户 390 户，转户 383 户。10租金管理建国初除机关单位办公用房外，其他单位和个人用房一律以间计数，以大米计价，再折合人民币交付。当时管理范围是接管敌伪和没收反革命分子的房产约 500户左右租户，1952 年下半年实行市郊土改没收地主房产约 15000 间，扩大租户 4000余户，当年租金收入只有 5.56 万元。至 1
31、953 年已增加到年租金 14 万元。1953 年后，房租改按房屋面积以人民币计租。按质论价，每月每平方米0.090.185 元。1954 年前，金华市区曾一度欠租 5 万元。经宣传教育，全部收回了欠租。1954 年，开始建立“三联单”收租卡。从 1953 年以来到 1963 年，通过维修改造和扩大居住面积及清理漏租等，年租金由原来的 14 万元，增加到 19 万余元。文革十年，欠租情况较为严重，每月欠租近 1000 元，城关镇 24 个居委会共欠国家公房租金 10 万余元。1971 年，金房（1971）1 号文件对直管住宅公房租金标准调低 30%。住宅公房租金由每月每平方米最高 0.185
32、元，调低到 0.125 元。单位职工住房租金仍为每平方米 0.04 元。1977 年初，住宅公房租金标准，再调低 30%，下调到每平方米 0.083 元，非住宅公房则调高 30%，由每月每平方米 0.185 元调为 0.24 元，以此补偿住宅 租金。各单位自管房租金，一般每月每平方米在 0.04-0.1 元之间。1986 年 12 月-1987 年 6 月，根据金政办（1986）58 号文件精神，对市区非住宅公房租金进行全面整顿、调整。调租后的 242 个单位的非住宅公房租金均有不同程度的增长。调租前，市区非住宅公房收租面积 6.22 万平方米，年租金 18.41 万元。调租后，非住宅公房收租
33、面积 6.91 万平方米，比调租前增加 6980 平方米，计租金 64 万元，比调租前增加 45 万元。同年，试行协议租金，年租金增加 1.45 万元。1990 年，经市物价局批准，从 1990 年 1 月起整顿市区范围内的非住宅公房租金，与承租单位建立新的租赁关系。1994 年，适当地调整了部分“协议租金” ，全年共收缴非住宅租金 221 万元，住宅租金 53.86 万元，住改非（住宅改非住宅）租金 12.12万元。1995 年 7 月起，对市区直管非住宅公房租金进行调整，规定营业用房最高价为每月每平方米 28 元，最低价为每月每平方米 4.5 元。如有转租、转让行为的，再加租 50%-20
34、0%。并规定租赁公房必须签订书面租赁合同。1997 年，市区非住宅租金收入达到 500 万元。随着住房改革制度的深入，加大了住宅租金改革，从 1993 年起，到 2004 年底止，公有住宅租金从房改前的每平方米 0.068 元逐步提高到 3 元。11121979-2004 年直管公房住宅租赁情况一览表年度 租赁户数 （户） 建筑面积（万平方米） 年租金收入 （万元） 平均每平方米月租金 （元） 人均居住面积 （平方米） 租金收缴率 （%） 备注197919902000 2840 10.22 9.70 1.96 12.00 99.742001 2384 8.04 192.66 2.55 11.2
35、4 99.732002 2059 9.34 20.99 2.55 15.11 99.762003 2259 11.03 238.55 2.55 14.64 99.202004 2331 11.59 3.00 14.85 91.22 10 月止131979-2004 年直管公房非住宅租赁情况一览表年度 租赁单位 （家） 建筑面积（万平方米） 年租金收入 （万元） 平均每平方米月租金 （元） 平均年收缴率 （%） 欠租（万元） 备注1979199020002001 246 4.32 477.9 9.22 99.99 48052002 204 4.14 325.62 6.698 97.85 7162
36、5.202003 151 2.38 398.18 13.965 1002004 136 2.5914第三节 直管公房的修缮管理1952 年，金华市房地产管理委员会成立之初，房屋维修工作均由建筑单位承包，在承包方法上，只凭租户的修理报告，再由房管部门汇总上报建筑部门。1953 年 5 月，建立 27 人的修建队，维修直管公房。工场设在桂林巷 27 号。后逐步扩大到 80 余人，最多时曾达到 120 余人。1954 年 3 月，开始重视安全施工，制订出操作规程 。同年还公布了防止梅雨台风季节塌屋伤人，督促修理和私有危房暂行办法十条。此后，每年冬季，由房管员牵头，会同修建队长、街道、居委会有关管理人
37、员和住户代表，挨家挨户地进行一次全面检查，订出下一年的修建计划。1956 年 8 月，金华遇上特大台风，市区有 800 多处公房倒塌及损坏，组织 200多人抢修。1958 年，在城东、城中、城西建立各街道房地产管理小组，又分别成立“房屋维修小组” ，并配以技术员，分工负责，安全操作。实行“材料由公家出，工资则由受益户负责”的办法。并确立“以修为主、以建为辅”的原则；维修标准是：“不倒不漏” ；宗旨是：“以租养房”或称“以房养房” 。1960 年 4 月，修建队加强维修和拆建力量。从原来只有 2 名正式工人，扩建为有 40 名正式工人的全民建筑队。1958 年-1961 年间，虽有“漏房小修、危
38、房翻建”的具体规定，但实际是危房“拆多建少” 。曾有近二年时间，维修处于停顿状态。1963 年，金华市区共有直管公房 32 万余平方米，据调查，当年市区有危房 3万平方米左右，急待修理的约占公房总面积的 30%。当时建筑队提出了“操作机械化”的口号并付诸实施，改变了肩挑人扛状况。1965 年，建筑工程队引进拱形大瓦和间距 1 米的新技术，大大提高了封顶、封檐速度。1966 年-1976 年，在“破四旧”期间，全市公房古建筑物上的雕刻、装饰，包括龙凤、麒麟、狮子、花鸟、寿星、八仙等古代的工艺美术装饰品，大部分被斧劈刀凿得面目全非，甚至被肢解下来焚毁。1977 年-1982 年，特别是十一届三中全
39、会后，直管公房无论在维修经费、维修面积和对住宅的投资上均有较大的增长。粉碎“四人帮”前三年，维修住房 10.29万平方米，维修户数 10293 户，市区住房失修失养严重，破旧房屋占 40%以上，危房达 3 万平方米。后三年共维修旧房 21.52 万平方米，比前三年增加 11.24 万平方米，增长 8.54%。151979 年冬-1980 年春市区许多旧房瓦片被冻裂，群众住房漏雨的情况十分严重。为解燃眉之急，房管部门组织突击抢修，共翻漏 1800 余户。1979 年到 1982 年上半年，房管部门立足成片维修，改善群众居住条件，以往破旧、落后的状况有了很大改观。共计维修旧房 20.5 万平方米，
40、7936 户，解决住房困难户 369 户。1983 年 5 月，从城东、城中、城西三个房管所抽调部分人员，成立金华市房管所维修工程队，承担直管公房大、中修和危房翻建任务。三所分别建立养护小组，负责一般维修。1985 年 3 月，成立市房屋管修所，制定维修公约，开展优质服务活动。1987 年，鉴于地方财力困难和以租不能养房的情况，采取集资改造旧房、危房的办法。由用房单位与房管部门共同负担改造危房 7 处 2277.26 平方米。1988 年，维修工作实行经济承包责任制，并加强职业道德建设，接受广大住户监督。1989 年7 月，连降暴雨，洪水 9 次冲击市区，房管部门的干部职工日以继夜地投入抗洪抢
41、险斗争。1990 年，管修所开始承接单位自管房和私房的修理、装璜业务，当年实现盈利 2.54 万元，创其他营业外收入 5 万元。1996 年 7 月份，在全省房管系统首批推出了金华市房屋管修所“公开办事标准，公开承诺自律”的工作制度。1997 年 4 月，在行风建设活动中，房管部门组织人员，对市区 4074 户、11 万平方米的直管公房住宅进行了建筑结构和构造状况调查，分 22 种类型进行整理，并组成回访 整改小分队，进行补课“还帐” 。共完成小修整改 660 户。从 7 月份起，开展直管公房“整治饮水卫生月”活动，对市区范围内的 52 只高层水箱进行了清洗消毒和检修，使 2700多户 1 万
42、多居民的饮用水消除了高层水箱污染这一隐患。1998 年-2004 年，继续深入开展行风建设和优质服务活动，2000 年 1 月，金华市房屋管修所被列为浙江省建设系统文明服务示范点。直管公房修缮情况一览表年度 维修面积(万平方米) 受益户数(户) 维修费支出(万元)1979 年前 32.84 14840 665.491980-1990 38.35 96447 613.641991-2000 23.17 81580 2270.92001 2.23 576 309.522002 2.45 1075 524.972003 3.27 1188 335.43162004(截止 10 月底) 2.47 97
43、7 313.3第二章 私房管理第一节 产权产籍管理1949 年以前，金华市区共有私房 19.6 万平方米，占房屋总数的 38%。多属土木结构，抗战期间被日机轰炸，大部分房屋受损。1951 年春，金华县人民政府依据金华县办理城区房地产登记实施细则 ，登记、核实和颁发了金华县房地产所有权证 、 金华县房地产共有权证和它项权证 。1954 年后，国家对私房加强管理。规定房地产转移、赠送、买卖须经房管部门审定。1985 年 12 月的市区房屋大普查资料显示，1949 年前，金华市区私房面积 19.6万平方米；50 年代增加了 3 万平方米；60 年代增加了 5.08 万平方米；70 年代增加了 12
44、万平方米；80 年代增加了 50.8 万平方米。到 1988 年 12 月止，共有私房56.83 万平方米，住房占私房面积的 97.5%以上。私房户有 5859 户，居住人口 21131人，面积为 41.32 万平方米。1988 年 4 月，金政（1988）76 号关于印发金华市区城镇房屋登记发证实施办法对市区房屋进行登记发证，即中华人民共和国房屋所有权证 ，到 2004 年底止，金华市区私有房屋累计登记发证 本，建筑面积 万平方米。金华市共登记发证 本，建筑面积 万平方米。第二节 租赁管理建国初期，私房出租必须与承租人协商签订租屋合同，一式两份，住户与业主各执一份。私房租金，一般每平方米 0
45、.03-0.04 元，与公房租金基本持平。收租按间计数，以大米计价，折合人民币交付。1958 年，私房租金逐日提高，与公房租金日渐拉大，不少私房业主甚至宁空不租。1959 年 9 月，市区私有房屋面积 22.59 万平方米，私房业主 1618 户，其中自留房约 25%，出租房约 75%。私房住宅 18.41 万平方米，出租私房业主 1067 户，计17出租私房 10.84 万平方米，占私房住宅总面积的 58.88%，出租 100 平方米以上的业主 313 户，出租房屋 6.78 万平方米。1977 年 8 月，金华县公安局、基建局联合下发通知：1、严禁城镇建造私房，已建的应即登记，听候处理；违
46、章建筑的限期拆除。2、加强私房管理，按文件规定标准定价收房租；保证住户安全，及时修理房屋。1982 年 7 月，金政（1982）177 号文件规定私有店面租价：一类每平方米 0.8元，二类每平方米 0.7 元，三类每平方米 0.6 元。1994 年，经市房管、财税、物价等部门协商，恢复了房地产租赁管理，市区新办租赁手续 385 户，面积 3.1 万平方米，收取土地收益金 9.4 万余元，管理费 14.34万元。1999 年，根据省建设厅的要求，住宅租赁管理面要求达到 30%，非住宅 80%。据调查，市区有非住宅租赁户 1780 户（包括单位自管房）及住宅出租户 1700 户。在加强非住宅租赁管
47、理的同时，针对住宅租赁的特点，采取上门服务，先易后难等办法，全年共办理住宅租赁 660 户，管理面达到 38.8%，非住宅 1548 户，管理面达到 87%。2004 年 7 月 1 日，根据中华人民共和国行政许可法市人民政府决定取消私房租赁审批，改为登记备案。第三节 私房修缮管理建国初期，房屋质量差，梅雨季节，塌顶、裂墙、栋柱倒的险情日益增多。1950-1951 年，出现公私危房 460 余处，私房比公房更严重。有不少出租私房业主，对修理危房持消极态度。有的只收租金，不修房屋。住户反映增多。1956 年，成立金华市私有房屋检查修理委员会，及时协调房东与房客、房租和维修关系。通过房管部门与各街
48、道居委会宣传、督促执行关于防止梅雨台风季节塌屋伤人，督促修理私有危险房屋暂行办法 。强调房东与房客要对检修工作共同负责，房客要按月依约交房租，房东则应及时检修房屋，严防塌屋伤人。1958 年 2 月，市区出租 200 平方米以上的私房有 123 户，房东用于维修房屋费用，只占租金的 12-15%(公房修缮费一般在 35-50%)，致使私房日益破漏甚至倒塌。出租私房的大修与拆建就更少了。1963 年，私房失修情况较为严重。据统计，当时有危房约 6 万平方米左右。主18要原因是房管部门尚未实行私房社会主义改造，有些房主怕修好后收不了几年租，迟早要归公家；其次是有些想修理的业主雇不到劳动力，采购不到
49、原材料。也有部分业主，确实无力修理。1990 年，市房屋管修所开始承接单位自管房和私房的修理业务，由用户申请、费用自理。进入九十年代后期，随着旧城改造建设步伐的加快，老城区原有的危旧房屋大部分已被拆除，私房修缮越来越少，且各居住小区逐步设立了物业管理，由物业管理公司承担起了房屋的日常维护和修理工作。第四节 私房改造1957 年前后，金华市区有少数私房主将私房自动送公。1958 年 2 月，城市已经进行对资本主义工商业的社会主义改造，由于私有房屋得不到应有的修缮与维护，致使私房日益破漏倒塌，房屋数量逐年减少。为此，对私房政策作了必要调整。一是定租。即“以租定租” ，将私房的房租收入按修缮、房地产税、保险费和私房主的固定租息作适当的分配。其中以修缮、房主的最低租息为主。定租一般在租金的 30-40%。二是给房主留房。拟定给房主留房的三条依据：1、房主、眷属和有供养关系的人口。如房主要求多留自留房，可根据其人口老少、男女性别，酌情多留。2、不在本市工作，外地有住房者不留；无住房的可根据人口、职业等酌情留
