1、星华智本投资发展有限公司,二一四年九月,摘要,广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地。 截至目前，珠三角地区常住人口高达6400万，其中项目所在区域的广州人口1300万，佛山800万。2013年，珠三角地区GDP11962万亿美元，人均GDP2.2万元美元。媲美台湾韩国，成为全球中等发达地区。广东省佛山市顺德区陈村镇是珠江三角洲主要的商业中心。陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，为广佛都市一体化的核心。 本项目位于广东省顺德市陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走
2、廊-广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站，为广州南站与佛山西站的关键交通节点，与广州南站仅一站地铁之隔。本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点。建议商业部分主要业态可定位为批发市场或者大型体验型购物中心。,项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一期产品主要包括住宅和商业两大部分；二期为创意型产业，星华智本投资发展有限公司将独立承担开发建设。为培育和扶持创意型产业的发展，项目地价政府以低于市场水平出让。同时，政府拟以地价款折抵回购约4.2万平方米的物业，减少开发商的投入和物业持有风险，以加快项目区域产业
3、发展。一期总占地面积8.6万平方米，总建筑面积45.11万平方米，其中计容面积32.3万平方米，住宅（含底商）的可售面积20万平方米，公寓部分可售面积4万平方米，商业地上可售部分面积5.1万平方米，商业街2万平方米。一期需提供给政府3.2万平方米物业。本项目预期本项目住宅销售均价为11,000元/平方米，公寓销售均价10,000元/平方米，商业10,000-30,000元/平方米。一期项目总投资约260,000万元，其中土地成本约60,000万元 （不含返还政府物业），建筑成本约150,000万元，其他费用约50,000万元。项目所需自有资金约10,000万元，融资55,000万元（按14%年
4、息计算），开发贷款55,000万元（按10%年息计算），开发期3年。预期总销售收入430,000万元，开发成本220,000万元，扣除各项费用后，预期净利润75,000万元，税后内部收益率47.72%，投资回收期2.4年，销售利润率22.98%。,摘要,一、项目简介 地块概况 项目现状 项目区位 二、项目区域房地产市场研究 土地市场分析 住宅市场分析 商业市场分析,三、项目定位和规划项目整体定位项目商业规划 四、项目SWOT分析 五、项目开发经济效益 六、结论,目 录,一、项目地块概况,项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁
5、，与广州南站仅一站地铁之隔。 项目四至：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。 项目面积：本项目拟开发区域为地块一，约164亩。,二、宗地现状：地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。,地块周边环境：,基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。,三、区域控制性规划,三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件),四、交通优势,交通优势：佛山对接广州南站的门户。融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通与高、快速路的
6、汇聚处，交通四通八达，方便快捷。,五、地铁优势,地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。,六、区域协调发展规划,顺德总体规划（2009-2020）规划顺德水道以北的乐从、陈村和北滘地区，纳入广佛都市区的核心圈层，突出区域相对高端服务功能的发展。陈村位于北部片区，为广佛都市一体化的核心。,本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。,七、项目区位优势：,经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥4280万庞大消费群； 广佛核心：处于广州与佛山连接的核心区域； 城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”重点经济区域的交叉口； 交通枢纽：处于广州地
7、铁七号线、广佛环线、广明高速等多条轨道及高快速路汇聚处； 广州南站服务区：与广州南站仅一站之距，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。,广佛同城经济圈核心,八、交通区位,九、项目区域价值,陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区,十、项目半小时辐射区域,项目辐射区域 广州：荔湾区、海珠区、番禺区 佛山：禅城区、南海区、顺德区,项目半小时辐射区人口大约688万,根据公安部门的最新统计，目前佛山的常住人口已经超过800万，为省内第四个人口过800万的城市。,30分钟车程辐射区人口,佛山市全市现有户籍人口383万。流动人口422万，其中南海区最多，达197 .4万。其次是顺德区，138 .6万。第三
8、是禅城51.7万,项目3公里范围内辐射人口约20万人，5公里范围内辐射人约口50万人；7公里范围内辐射人口约82万人。将给项目商业消费带来强有力的支撑。,项目半径7公里辐射的区域,十一、项目半径7公里区域人口,以项目为中心，半径7公里范围内的人口约82万人,十一、项目半径7公里区域人口统计,十二、宏观经济,佛山市经济数据,顺德区经济数据,项目区域小结,一、土地市场,1、陈村片区土地成交情况,一、土地市场,1、陈村片区土地成交情况,一、土地市场,1、陈村片区土地成交情况,备注：国通地块（224074-112和224074-116）需配建38000保障房无偿无偿移交政府及25000的商业会展中心，
9、并于会展中心内设置计容建筑面积不少于10000的保税展示中心；赤花吴家围留用地地块成交后需补交6768万元出让金及配建6400商业用途物业无偿确权给政府；申菱空调及周边地块需配建28155文化娱乐物业无偿移交给政府或其指定单位。,一、土地市场,2、南站片区土地成交情况,3、本项目地价分析,一、土地市场,三个对比地块，挂牌时间或地段对本项目具有参考意义。最近成交的陈村镇南涌（新区南片区B-CB-06-06-D-13-1）地块，楼面地价2110(含配建成本），折合为住宅楼面价近3000元/。而与本项目一站地铁的广州南站出让的商业楼面地价约5000元/平方米。 本项目计容建筑面积323000 ，其中
10、住宅185000，商业138000，地块总地价55188万元(不含税)；住宅楼面价如按市场价3000元/计算， 185000 3000元/=55500万元总地价55188万元（不含税），商业面积中除去返回政府32000物业，本项目有商业面积106000相当于零成本获得，项目的地价上涨空间巨大。,4、陈村土地成交情况概述,陈村土地成交的楼面地价基本在1500-3000元/之间，纯住宅用地楼面地价相对较高，约3000元/平方米左右；其中，广州绿地以5.9亿斩获佛山顺德陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二，楼面价2970元/平米，溢价65%；纯商用类地块的楼面地价在10002000元/不等。近年来，陈村土地
11、市场整体供应量较小，近期出让规模较大的地块为广东宏泰国通地产有限公司以低价6.0824亿元底价拿下佛山市顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块。该地块宗地占地面积为20.26万，底价成交，楼面价1047.15元/。该地块以物流业为主，配建保障房，出让条件较为苛刻。2014年，佛山仕景铭投资有限公司以低价4.1094亿元成功投得佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块。该地块占地面积为59163.51，算上无偿代建物业成本，综合楼面地价3300元/。,一、土地市场,二、顺德区住宅市场概况,顺德2013年以消化项目余货产品为主，导致出现供求相当的情况，刚需产品市场需求大，发展商存货压
12、力相对减小，存量市场成交活跃。,从统计数据来看，顺德区的房地产市场存在施工进度慢、开发周期长等问题；商品房去化速度较快，存量市场较小。,三、区域周边板块住宅市场情况,本案,北滘-陈村板块住宅毛坯销售均价在9000元/左右。为价格低洼地，相对周边板块具有上升空间,三、项目区域片区住宅市场情况,广州南站片区住宅销售均价在19000元/左右。陈村为南站辐射核心区、广佛同城CLD，其住宅价格具有较大的上涨空间。,四、住宅市场小结,自从2009年万科进入陈村房地产市场开发后，陈村的房地产开发进入高速发展阶段。地价及楼价不断上扬。 目前开发各楼盘户型面积主要集中在90平方米左右的大两房、小三房及110平方
13、米至120平方米的三房面积区间。 客户群主要以陈村的刚需型、改善型客户及番禺的投资型客户为主，少部分北滘及禅城和南海客户居多。 陈村住宅去化面积约为：18000平方米/月，年去化约22万平方米。 目前在售楼盘除万科水晶城售价约11000元/平方米外，其他楼盘价格相当，约9000元/平方米左右的均价。 自从2014年佛山市取消限购后，佛山房地产市场成交量出现井喷状况。8月份的最后一周（8月25日-30日）佛山市新房成交套数为4091套，最高日成交套数为734套。 顺德区从限购取消后再现“抢房潮，”至8月22日为止，一手住宅共成交2230套，成交均价为8618元/平方米。整个房地产市场热闹非凡，市
14、场成交节节攀升。,五、商业地产市场状况,1、佛山主要商圈与商业中心,项目片区在营商业项目以小百货为主，档次较低，且商业形态单一,各大商圈均为传统的商业MALL经营模式,2、项目区域内商业状况,六、项目区域服装批发市场状况,项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点，紧靠广州南站集散优势明显，未来可承接服装批发市场的外迁，成为华南区服装批发的新中心。,七、项目区域服装批发市场状况,华南地区的服装批发市场主要集中在广州和虎门，均有近十几年的经营时间，市场经营情况较好，物业的租金较高。,八、项目区域其他增量批发市场情况,广州和虎门的增量专业市场售价较高，在3万元/平方米以上。目前的招商情况较好
15、，租金较高。,九、区域商业地产市场小结,致力于打造优质的精品商住区，建立国际时装批发城，培育和发展创意型产业，从而提高整体区域形象和竞争力，成为行业的领军者。,一、项目整体定位,二、项目规划方案,项目总平面图,红线内为合作范围，即项目一期,二、项目分期规划,项目分为两期规划，一期为商业、住宅区，为合作的范围，二期为我司拟打 造的创意产业区。,一期,二期,三、项目规划指标,一、投资计划,本项目项目一期总建筑面积451,100平方米， 其中计容面积323,000平方米，不计容面积1 28,100平方米。根据政府意见，其中拟将一 期集中商业第4层12,000平方米、地下商业 20,000平方米，合计
16、32,000平方米物业无偿 交予政府。 本次测算按土地出让金6亿元，计容面积3 23,000平方米计算。项目计划开发周期约3年， 住宅、公寓等产品可快速实现资金回流，自有 资金需求量合理，开发周期短，降低开发期 风险。,三、投资及测算,该一期项目总投资约260,000万元，其中项目公司投入前期启动资金约10,000万元，融资55,000万元，银行开发贷款55,000万元，其余为销售回款。投资主要在土地成本、建安成本、其他工程费、管理费、不可预见费、销售费用。,四、销售预期,预期整个项目可以实现销售收入433200万元，销售利润率22.98%。,五、预期利润,预期净利润74,668万元，投资回收
17、期2.38年，内部收益率47.72%。,项目处于广佛同城核心区，是未来广佛都市圈的城央花园。 项目区域房地产市场购销两旺，特别是取消限购后，区域市场出现“井喷”及“抢房潮”现象。2014年8月7日，佛山市限购政策松绑，统计房管部门公布的数据发现，截至8月10日8时佛山五区周日当天共成交住宅348套。而周末两天平均每天成交428套，接近上一个周末日均成交量的3倍。 未来广州地铁七号线以及2016年通车的广佛环线将路过项目地，直接进入广州南站以及广州各区，陈村站将成为链接佛山新城与广州的交通枢纽。未来，项目区域将汇聚大量客流，成为广佛交界处新的商业中心。 在分期开发的基础上，项目前期投入资金量减小
18、，有效降低风险，投资回收期短，利润回报合理。综上所述：项目地处高速发展的广佛同城核心区，发展前景良好。本项目财务收益较好，有一定的抗风险能力，可获得较好的经济收益。因此，项目是可行的。,合作方式初期建议,根据项目规划情况，星华智本与合作者分别对第一期和第二期进行合作开发。初步合作思路如下： 合作范围。合作者享有第一期国有土地使用权，并主导开发相关物业。星华智本享有第二期国有土地使用权，并主导开发相关物业； 合作者支付项目全部的土地出让金约6亿元，以及向星华智本支付部分前期拓展费用和创意产业培育费用。星华智本负责政府关系的维护，负责项目的创意产业部分的经营； 共同成立项目公司，第一期开发建设时，以合作者为主导方； 若项目公司以抵押土地形式进行融资贷款，双方按照比例分配融资额度，并各自承担相应的利息； 双方分别按要求对各期内政府物业和公共建设等部分的开发建设负责，包括资金和进度； 利润分配。合作者获得第一期相应利润；,
