1、鄱 阳 县 兴 合 房 地 产 有 限 公 司“湖 城 一 品 ”住 宅 小区可 行 性 研 究 报 告和信申字2010第 066 号上饶和信工程咨询有限公司2010 年 12 月鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 目录目录 .第 1 章 项目总论 1.1 项目概况 1.2 可行性研究范围 1.2.1 可行性研究依据 1.2.2 可行性研究范围 1.2.3 主要技术经济指标 1.2.4 可行性研究的结论 第 2 章 项目建设必要性和可行性 2.1 项目背景 2.1.1 国家或行业发展规划 2.1.2 鄱阳县概况 2.1.3 社会经济发展情况 2.2 项目建
2、设的必要性 2.3 项目建设的可行性 第 3 章 项目市场调查分析 3.1 项目周边环境分析 3.2 市场供求分析 3.2.1 区域房地产市场分析 3.2.2 市场需求分析 3.3 项目的 SWOT 分析 .3.4 项目市场定位 3.4.1 项目形象定位 3.4.2 目标群体的定位 第 4 章 场址选择与建设条件 4.1 建设地区的选择 4.1.1 场址选择 4.1.2 建设依据 4.2 地理位置及概况 4.3 建设条件 4.3.1 交通条件 4.3.2 水电条件 4.3.3 自然条件 4.4 工程地质 4.5 征地拆迁情况 4.6 其它应考虑的因素 第 5 章 主要建设内容及建设方案 5.1
3、 主要建设内容 5.2 建筑设计依据 5.3 规划设计原则与指导思想 鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 5.4 总平面设计 5.5 规划布局 5.6 建筑设计 5.7 结构设计 5.8 给水方案 5.9 排水方案 5.10 电力电讯 .5.11 防雷 .5.12 煤气系统 .5.13 人防工程设计 .5.14 消防设计 .5.15 无障碍设计 .5.16 物业管理及生活设施 .5.17 安全卫生与环保 .第 6 章 环保与消防 6.1 项目主要污染源和污染物 6.2 设计采用的环境标准 6.3 控制污染的初步方案 6.4 设计中配套环保措施 6.5 施工
4、中环保措施 6.6 使用中的环保措施 6.7 劳动安全卫生与消防 6.7.1 劳动安全卫生 6.8 消防篇 6.8.1 设计采用的消防规范 6.8.2 设计采取的主要消防措施 第 7 章 项目组织与管理 7.1 项目组织 7.2 项目管理 7.2.1 项目实施管理 7.2.2 项目财务管理 7.2.3 项目的管理职责 7.3 项目监督 7.4 项目评价 第 8 章 项目实施方案 8.1 项目实施进度 8.2 质量保证体系 第 9 章 招投标方案 9.1 编制依据 9.2 招标工作原则 9.3 招标方式 9.4 招标内容 9.5 招投标基本情况表 第 10 章 节能节水措施 .鄱阳县兴合房地产有
5、限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 10.1 设计依据 .10.2 节能措施 .10.3 节水措施 .第 11 章 投资估算与资金筹措 .11.1 主要编制依据 .11.2 项目总投资估算 .11.3 资金筹措 .第 12 章 经济影响分析 .12.1 经济费用效益或费用效果分析 .第 13 章 财务评价 .13.1 编制依据 .13.2 财务盈利能力分析 .13.3 盈亏平衡分析 .13.4 敏感性分析 .第 14 章 风险分析 .14.1 风险分析概况 .14.2 风险因素识别 .14.3 风险评价 .14.4 风险防范对策及建议 .第 15 章 社会效益分析 .第 1
6、6 章 可行性研究结论 .鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 第 1 章 项目总论1.1 项目概况1、项目名称：鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区。2、项目承办单位：鄱阳县兴合房地产有限公司3、承办单位住所：鄱阳县人民南路 123 号4、法定代表人：邵德祥5、项目建设地址：鄱阳县人民南路西侧。6、项目投资规模估算及资金筹措项目需投入资金 12853.32 万元，项目总占地 30846.00 平方米,地上部分总建筑面积 61692 平方米，地下部分建筑面积 12000 平方米。拟定的筹资方案为向银行贷款 6000 万元，自筹 6853.32 万元。
7、9、项目财务和经济评价指标项目的总销售收入为人民币 16039.92 万元，项目税前总利润为人民币 2227.67 万元。全部投资财务现金流量分析见现金流量表 。财务内部收益率：税前 18.49%税后 13.05%财务净现值（I=10%）：税前 733.43 万元税后 267.69 万元投资回收期：税前 2.13 年税后 2.20 年鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 投资利润率 17.33%投资利税率 22.12%项目经济效益良好，财务风险较小。项目建设起点较高，地理位置优越。在技术上是可行的，对于环境保护、消防措施有较合理的方案。项目经济效益较好。1.
8、2 可行性研究范围1.2.1 可行性研究依据1、 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知2、 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知3、 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房 20061 65 号)4、 中华人民共和国城市规划法5、 城市居住区规划设计规范(GB50180-93)6、 江西省城市规划管理技术导则7、 鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要8、 鄱阳县土地利用总体规划调整9、 国颁，省颁建筑结构标准图10、 建筑项目经济评价方法与参数11、 投资项目可行性研究报告指南12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范13、建设单位提供的有关资料
9、鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 1.2.2 可行性研究范围1、调查项目所在区域的地理位置、自然条件、水文地质、能源状况等；2、调查项目所在区域的交通状况、运输条件、公用动力供应、生活福利设施等市政基础设施现状；3、调查项目所在区域环境现状和环境保护，包括各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等；4、调查项目拟建场址的自然条件，基础设施、水文地质以及其他建设障碍性因素等项目建设条件；5、调查区域国民经济收入、社会经济条件及其发展趋势、房地产行业状况及其发展前景、房地产市场分析预测;6、研究国家的产业政策、法令、法规，解读国家和区
10、域“十一五”规划以及城市规划及城镇建设；7、研究项目建设的必要性、可行性；8、研究该项目投资规模和建设内容，依据绿色建筑评价标准以及“四节一保”要求研究并优选规划设计方案和工程技术方案，以及节能、节水、节材、节地、环保措施和方案；9、计划项目实施进度，提出项目组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。1.2.3 主要技术经济指标项目总占地 30846.00 平方米,地上部分总建筑面积 61692 平方鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 米，地下部分建筑面积 12000 平方米。90 平方米以下户型占总户型的
11、70%。本小区建筑为多、高层住宅建筑。总经济技术指标编号 项 日 数量 计量单位一 规划总用地面积 30846.00 平方米二 建筑占地面积 10796.1 平方米三 规划考核建筑面积 61692.00 平方米四 地下建筑面积 12000.00 平方米五 绿地面积 9253.8 平方米六 居住户数 512 户七 居住人数 1790 人八 容积率 2 九 建筑密度 35 %十 绿地率 30 %十一 地面停车 90 辆十二 地下停车 80 辆十三 地上车库 50 辆1.2.4 可行性研究的结论1、 通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势，商品房供销两旺，房地产市场的
12、状态理性和正常。今后房价将保持平稳态势，稳中有升，不过增幅变趋缓，但不同品质楼盘的价格差距将会增大；住房供应结构也会得到进一步调整，普通商品住房供应量将会加大；住宅租赁市场将出现供求两旺的局面；非住宅市场将趋于活跃。2、 拟建项目与国家和区域“十一五”规划相适应和协调，适鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要，一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。3、 拟建项目增加了当地房地产的市场供应，一定程度地满足了部分市场需求，在某种范围内解决或改善了鄱阳县部分城镇居民的居住环境4、 项目的建成，一定程度上增加了城市的容纳功
13、能，并能提高城市土地的利用率，推动城市土地升值，盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。5、 该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 第 2 章 项目建设必要性和可行性近年来鄱阳县经济连续快速发展，而且都保持了 10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来鄱阳县经济快速发
14、展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，鄱阳县房地产行业方兴未艾。2.1 项目背景2.1.1 国家或行业发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第十七章“丰富消费性服务业”提出要发展房地产业“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市
15、场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”。江西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第七章“全面发展服务业提升社会化服务水平”中提出，要有序发展房地产鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 业，“抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租房规模。围
16、绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控，完善二级市场，培育、规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求，鼓励自住性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展。” 上饶市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“做大房地产业，改善人居环境。抓住消费结构升级和城市化加快的机遇，大力推进房地产业发展。调整住房供应结构，形成以普通商品住房为主体，以经济适用住房和廉租住房为保障，以中高档商品房为补充的多层次住房供应体系，满足不同收入家庭住房
17、需求。努力提升人居环境质量，依靠住宅产业化，围绕节地节能节水节材和环保要求，不断提高科技含量，大力推进节能省地型住宅建设。开发一批具有时代特征的质量可靠、环境一流、配套完善、服务周到、交通便捷的新建商品住宅小区优化房地产业发展环境到 2010 年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例达到 15%，城镇人均住房使用面积 25平方米。”鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。”;“着力规范房地产市场管理，优化房地
18、产业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。”本项目符合江西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要“以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展”，项目属于江西省十一五规划中的“合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。”项目属于节能省地型住宅，符合上饶市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求。本项目的建设对于达到规划要求以及疏解鄱阳县的居住人口密度都有现实的意义。2.1
19、.2 鄱阳县概况鄱阳县委、县政府将鄱阳县定位为“第二县城” ，位于昌（南昌）九（九江）景（景德镇） “金三角”腹地，九景高速公路、景湖公路、鄱田公路和拟建中的九景衢铁路穿镇而过并在此交汇。距瓷都景德镇仅 32 公里，离世界名胜区庐山一小时车程，去省城南昌只要两个小时。全镇总面积 236.5 平方公里，耕地 52881，山林 101059 百，水面 7075 亩，总人 65863 人（其中镇区人 15680 多人）, 辖 28 个村委会、1 个居委会、5 个农林场、186 个自然村、287 个村小组，15903 户，个私企业 1296 家。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究
20、报告和信工程咨询 镇域地势平坦，最高点在东北部的虎峰山尖，海拔 422 米，最低点在西南部的养麦湖，海拔 15 米，南北两端为黄山余脉所抱。境内水系发达，主要河流为千秋河、送津河，两河交汇注入翻阳湖。地下水储量丰富，亚热带气候，无霜期长，降水量适中。大自然赋予了这方热土充足的资源，优质农产品主要有水稻、花生、大豆、茶籽、甘蔗以及中药材银杏、黄柏、黄桅子、桔梗等，矿藏资源丰富。县内有宾馆、酒店、商场、车站等配套设施一应俱全；运输、银行、工商、税务、邮政、电讯、移动、联通、供电等机构设置完备，基础设施完善，科教文卫事业发达；商贾云集，车水马龙，车流量 3000 多辆天，人流达 4 万多人次天，商品
21、成交额日逾百万元。2.1.3 社会经济发展情况今年以来，鄱阳县人民在县委、县政府的正确领导下，在解放思想动力推动下，积极策应鄱阳湖生态经济区建设，全面提升中国湖城发展水平，经济发展呈现出跨越式发展的好势头。经初步测算，前三季度全县实现地区生产总值 594219 万元，按可比价计算同比增长13.9，比上年同期加快了 2.4 个百分点。其中第一产业实现增加值192273 万元，增长 7.2%；第二产业实现增加值 215927 万元，增长20.4%；第三产业实现增加值 186019 万元，增长 14.9%。经济运行主要呈现以下四个特点。一、消费市场持续活跃1-10 月份，全县实现社会消费品零售总额
22、233296.7 万元，同比增长 18.1%。按区域分，城镇完成零售额 171081.9 万元，同比增长17.0%；农村实现零售额 62214.8 万元，同比增长 21.3%。按行业分，鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 批发业完成 61843.4 万元，增长 19.1%；零售业完成 142723.7 万元，增长 12.4%；住宿业、餐饮业完成 28729.6 万元，增长 54.4%。二、财政收入稳步增加，金融信贷平稳运行（一）、今年以来，鄱阳县财政部门积极培植财源，不断优化财政支出结构，财政运行良好。截止 10 月底，全县累计实现财政总收入 41667
23、万元，完成年计划数的 83.3%，比上年同期增长 37.4%，同时增幅比前三季度的 35.2%高出了 2.2 个百分点，增速成加快之势；其中一般预算收入累计完成 32341 万元，占财政总收入的比重较高，达到 77.62%，比上年同期相比多出了 9673 万元，并且增长 42.7%，增幅比上半年的 35.1%高出了 7.6 个百分点。（二）、在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，全县金融运行情况良好。截止 10 月底，全县金融机构人民币存款余额108.03 亿元，比年初增加 20.88 亿元，与去年同期相比增长 29.4%，比前三季度的 27.5%高出了 1.9 个百分点；其中，城乡居民
24、储蓄存款余额 79.96 亿元，比年初增加 13.49 亿元，与去年同期相比增长21.8%。全县金融机构人民币贷款余额 44.85 亿元，比年初增加 7.12亿元，与去年同期相比增长 24.5%。三、工业经济增幅稍有回落。1-10 月份，全县实现规模以上工业增加值 84573 万元，同比增长 23.82%，较上半年的 36.31%回落了 12.49 个百分点，较前三季度的 33.74%回落了 9.92 个百分点，居全市第 4 位。工业产品销售率为99.73%，同比增长 0.02 个百分点，居全市第 7 位。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 四、固定资产投
25、资继续保持快速增长（一）、固定资产投资呈加快增长态势。据统计，1-10 月全县完成社会固定资产投资 421775 万元，与去年同期相比多了 108889 万元，增长 34.80%，居全市第 4 位。其中：城镇固定资产投资完成399657 万元，与去年同期相比多了 109552 万元，增长 37.76%；农村非农户固定资产投资完成 22118 万元。（二）、工业、房地产投资增势强劲。1-10 月份，全县工业投资完成 247446 万元，同比增长高达 83.28%，占固定资产投资总量的58.7%；全县房地产开发投资完成 80031 万元，同比增长 7.11%。工业、房地产投资快速增长，使经济发展后
26、劲不断增强。（三）、投资规模继续扩大，亿元以上项目带动作用明显1-10 月全县固定资产投资累计完成项目数为 86 个，其中亿元以上完成项目数为 14 个，投资额达到 15.37 亿元，占全县固定资产投资总额的 36.4%，同比增长 70.7%。后续的投资项目将进一步扩大，可见在一批新开工项目带动下全县投资规模不断扩大。2.2 项目建设的必要性一、项目的建设是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的需要。鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划的发展目标：1、经济总量到 2010 年,GDP 五年平均增长 14.9%（下同） ，预期目标 70.6 亿元,实现比 2005
27、年翻一番,人均 GDP 增长 14%、达到 4803 元,比 2000年增长两倍的目标；其中一产增长持平，预期目标 14.1 亿元；二产鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 增长 30.4%，预期目标 35.3 亿元；三产增长 12.4%，预期目标 21.2亿元。财政收入增长 24.6%，预期目标 6 亿元，实现增长两倍的目标；一般预算收入增长 23.2% ，预期目标 4.2 亿元 。2、经济结构全社会固定资产投资增长 24.6%，预期目标 48 亿元；引进县外资金增长 26.5%，预期目标 40.8 亿元；外贸出口增长 82.1%，预期目标 2 亿美元；社
28、会消费品零售总额增长 15.5%，预期目标 25.1 亿元；年旅游接待人次 50 万，旅游总收入 6 亿元。3、社会事业和人民生活农民人均纯收入年均净值 200 元，增长 8%，预期目标 2976 元；职工人均工资年均净值 1000 元，预期目标 1.40 万元；城镇建成区自来水普及率达 99%；农村生活饮用水卫生合格率达 95%；登记失业率控制在 3%以内；小学适龄儿童入学率打到 99%；人口自然增长率控制在 7.6%0以下，下降 0.2 个千分点。到 2020 年，全县人均生产总值达到 3000 美元，实现全面建设小康社会目标。房地产市场的发展离不开当地区域经济的发展的大环境，而房地产市场
29、持续健康发展反过来促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。2006 年，全省房地产开发投资达到 345.96 亿元，占全部投资的比重达到 11%，对投资需求的贡献率达到 14.32%，已取代基本建设投资，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房地产业也是拉动消费需求的重要动力，目前国际上通用的房地产业的带动系数是 1.34，按照 2006 年全省商品房销售额 303.54 亿计算，带动社会整体商品销售额 406.75 亿元，对消费需求的贡献率达到 58.1%，鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小
30、区.可行性研究报告和信工程咨询 拉动全部消费增长 5.3 个百分点。鄱阳县国民经济的连续快速发展，而且都保持了 10%以上的高增长，而在实现“十一.五”规划经济发展目标过程中,房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等 20 余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资 1 亿元，可以使国内生产总值增长 1.11.2 亿元，能有效地促进鄱阳县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动鄱阳县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器，拉动了内需。二、项目的建设是提高居民住房水平，改善居住质量和居住环境，满足人民群众物质文化生
31、活需要的基本要求。近年来鄱阳县经济连续快速发展，而且都保持了 10%以上的稳步增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来鄱阳县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，鄱阳县房地产行业方兴未艾。历史经验
32、表明，当人均 GDP 达到 300-1000 美元时，居民的住房需求进入加速增长期。 “十一五”期间鄱阳县人均生产总值达到1395 美元（美元兑人民币的比例为 1：7） ，恰处在房地产平稳增长时鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 期。随着城镇建设全面小康社会，人们对住房条件将提出更高要求，也将促进房地产业的进一步发展。三、项目的建设符合“做优房地产”的战略构想的需要。鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。”;“着力规范房地产市场管理，优化房地产
33、业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。”本项目主要以住宅为主，符合规划的要求。四、项目的建设是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径房地产业是带动就业增长的重要途径之一。2006 年，全省房地产业从业人员 2.6 万人，加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在 5 万人以上。房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也
34、很强。据专家测算，房地产业每增加 1 人就业，可以带动相关行业增加 2 人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员 0.87 万人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到 2.61 万个，占全省城镇新增就业岗位的 9.81%，成为带动就业增长的重要途径之一。2.3 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、市区经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五“期间县
35、城市人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来鄱阳县三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。 “十五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长 4382，说明宏观调控并未严重影响鄱阳县房地产市场。预测未来鄱阳县三至五年的房地产业仍然保持着持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出
36、台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对鄱阳县房地产市场未来发展均有一定程度影响。“国务院稳定房价八条意见”以及 “国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ”的发布对鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。鄱阳县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发
37、企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。三、本项目已经具备开发的条件，前景较好。项目所在地用地性质为商住用地，项目用地符合规划条件，已取得土管部门颁发的土地使用证 ，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目用地目前未勘探到有矿床和文物存在，不影响防洪和排涝，不影响通航及军事设施等。目前场地内建设条件良好。项目所在地交通条件优越，环境状况良好，适宜项目建设。项目建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花
38、园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的“湖城一品”住宅小区房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是鄱阳县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 本项目的建设是可行的。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 第 3 章 项目市场
39、调查分析在当今竞争异常激烈的房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已彰显越来越重要的作用，市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，只有通过认真细致、专业有效的市场分析，为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息，使项目能制定确切可行的策略，打好变幻无常的、漫无边际的商海战，争取每一次的胜利。本报告通过对鄱阳县房地产市场进行调查，以更深入地了解鄱阳县房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，通过房地产市场分析，为本项目的产品定位、建筑规划设计和前
40、期营销推广奠定市场依据。3.1 项目周边环境分析本项目位于鄱阳县人民南路西侧，东临人民南路，地理位置优越，区位优势较为明显。拟建住宅小区具有便捷的交通。随着市政、生活配套设施的完善，城东片区处于商品房开发热潮，地块极具潜力的背景使项目占据天时地利，成为未来鄱阳县人民南路区域的现代住宅社区的典范。3.2 市场供求分析由于前面我们对国家或行业发展规划、市域及县域国民经济和社会发展规划、区域概况及其经济概况、环境状况都做了详细的叙述和鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 分析，现我们从影响房地产市场的因素来分析该行业的市场状况和发展前景，以致于分析项目的可行性及其
41、市场前景。3.2.1 区域房地产市场分析2009 年 1-10 月，鄱阳县房地产开发完成投资 74721 万元，比去年同期增长 24.9%，增幅比 1-8 月提高 10.2 个百分点，完成投资占全社会固定资产投资的 23.9%。其中，商品住宅完成投资 55066 万元，增长 21.8%；商业用房完成投资 15757 万元，增长 147.4%。1-10 月，鄱阳县房地产开发投资继续回升，主要有三方面原因：1、大项目推进1-10 月，在全县房地产开发建设项目中，投资超过亿元以上的项目有 10 个，完成投资 57029 万元，占全县房地产开发完成投资的76.3%。2、商业营业用房投资比重提高1-10
42、 月，鄱阳县商业营业用房完成投资 15757 万元，比去年同期增长 147.4%，占全县房地产开发完成投资的 21.1%，比重同比提高1.5 个百分点。3、资金来源充足1-10 月，房地产开发资金来源合计 105747 万元，比去年同期增长 24.4%；其中，自筹资金 42140 万元，增长 11.8%；其他资金25281 万元，增长 260.8%。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 3.2.2 市场需求分析鄱阳县房地产行业起步较晚，居民住房原以自建为主，而且目前鄱阳县大部分居民住宅在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型、人均居住面积等离现代化城市的要求以
43、及“十一五”规划目标都尚有较大的差距，到 2010 年县城城镇人口突破 30 万人，县城建成区面积达到 30 平方公里, 初步建设成为人气旺、商机足、辐射带动能力强的现代化区域中心城市和环境美、生态优、品位高、适宜人居的工业新城.如果按人均建筑面积 25 平方米的居住水平以及城市规划要求，还需要加快房地产住宅开发的步伐。在推进城镇化建设和现代城市化建设进程中，老城区的改造和新城市规划区的建设，势必要涉及对老城区居民住宅的拆迁，新城市规划区内农村人口的转移和住房安置。这些拆迁户无论是实行货币安置，还是实行置换安置，这都需要新建住宅来解决他们的住房问题。据初步分析，鄱阳县 5 年时间要达到 30
44、万人口规模，比现有城区人口要增加 12 万左右，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积 25平方米计算，需增加住房面积约 300 万平方米。根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。今后几年的时间里，有 2-3 年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，是住宅建设的黄金期。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 3.3 项目的 SWOT 分析一、S（优势）1、行业导向优势本项目的宗旨是建设成为超前性、导向性、时尚性的
45、商住小区，前景看好。2、交通优势本项目位于鄱阳县人民南路西侧，交通便利,有多条公交线路通过。3、区位优势本项目位于鄱阳县人民南路，升值潜力大。本项目的地块是鄱阳县黄金地段，前景光明。4、政策优势本项目完全符合鄱阳县县委县政府关于“做优房地产”的发展规划，所以获得了有关管理部门的大力支持和协助，有利于从总体上理顺和协调，加快建设进程。5、自身优势项目的开发商并非第一次从事此类房地产项目的开发，具有多年从事该领域的开发经验。二、W（劣势）1、市场竞争对手强大东湖世纪豪园、碧湖美苑等商业房产项目的出现，抢占了相当部分的投资客。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询
46、2、目前项目周边人气不够旺盛，商业氛围不够浓重，不过随着附近佳利商城等住宅和商业项目的交付使用，本项目周边的人气及商业气氛将慢慢转好。三、O（机会点）1、鄱阳县人民南路内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。2、通过规划指导、政府引导、政策扶持等手段，调整三产业态，拓展空间，以更为鲜明的特色，聚集人气，兴旺商气。3、鄱阳县居民收入的提高。四、T（威胁及困难点）1、未来与现状的矛盾。2、大量游资与投资收益低的矛盾。3、引导与让利的矛盾。4、开发周期与市场繁荣的矛盾。3.4 项目市场定位3.4.1 项目形象定位随着近年来鄱阳县建设城市
47、的前线不断推进，再加上人民物质生活水平的提高，居民对住宅环境的要求越来越高，对住宅区的需求也由原来满足于住宅户内环境转变为对住宅区外围环境空间的渴求，我们认为应赋予住宅小区集聚绿色、康乐、阳光、和谐的内涵：1、绿色家园：鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 尽可能增加绿化带，在住宅之间，留足绿地种植灌木、花草等景观植物，让绿化遍布于住宅组团内，景观带的有效组合，形成小区立体绿化系统，并呈现多层次的立体景观效果，让小区花、草、树、云、水相映成趣，闲情逸致，为居民打造一个美丽休闲的绿色家园。2、康乐家园：结合景观带合理设置体育健身会所、咖啡茶室、餐饮、儿童乐园、
48、健身绿地、布置林荫道等，为居民提供丰富的建身场所和娱乐休闲场所，同时也将为居民提供了相互交流的场所，加强邻里空间组织，增强居民归属感，让小区充实着健康、和谐的氛围。3、阳光家园各住宅之间保持合理的日照间距，每个院落均是阳光明媚、温暖如春。客厅、餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；高品质的住宅，自然亲和的社区，绿色、阳光、健康、温馨、和谐的生活环境让居民感受到回归自然的悠然人生。3.4.2 目标群体的定位根据市场调查，初步把本项目的目标客户定位为隐性目标客户和显性目标客户。1、隐性客户群被本项目绿色、康乐、阳光、和谐的内涵定位的独特性吸引而来的购房者。2、显性客户群： 鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 鄱阳县城区的投资者。鄱阳县下辖各乡镇的投资者。鄱阳县周边县市区的投资者。江浙一带的房产投资客户。鄱阳县兴合房地产有限公司“湖城一品”住宅小区.可行性研究报告和信工程咨询 第 4 章 场址选择与建设条件4.1 建设地区的选择4.1.1 场址选择项目位于鄱阳
