1、1第一部分 房地产开发工程建设流程管理23第一章 施工准备阶段工作流程管理房 地产 开发 建设 过程 中 ， 工 程建 设工 作早 在开 发报 建时 即已 展开 ， 在 企业 取得 建 设用地 规划 许可 证 和 国土 证 后工 程口 即可 介入 。 第一节 施工准备阶段工作流程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总 经 理 主 持 小 区 分区开发策划会主管工程领导主持综合 策划方案会审工程部组织“ 三通一平 ” 实施施工单位临设搭建工程部组织 0.0以下图纸会审总 规 、 详 规 、 小 区 综 合管线规划批复 出 详 勘 方 案 、 签 订 详 勘合同工程部组织详勘取 得 本
2、 期 开 发 全 套 施 工 图（或基础图）开发部、 工程部查勘现场图 1-施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证 施 工 图 审 查 、 节能审查 质监登记安监登记 余泥排放证取得施工许可证申 报临 水临电施 工 单 位 人 员 、机械、材料进场 签发开工令场地障碍 物迁移、 拆除方案4第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一 .围蔽工程1.围 蔽前 应进 行的 准备 工作 ：（ 1） 开 发中 心办 理齐 全的 收地 手续 后 (取 得国 土证 及建 设用 地规 划许 可证 )， 由 工程部 进行 收地 围蔽 工作 。 围 蔽工
3、 程可 按零 星工 程的 委托 办法 委托 施工 单位 施工 。 对 征收 地块 的围 蔽应 做到 围蔽 范围 准确 ，围 蔽速 度快 捷， 避免 或减 少与 当地 群众 的纠 纷。 （ 2） 明 确征 地红 线 。 工 程部 根据 国土 局提 供的 红线 控制 坐标 点 ， 按 征地 红线 图放 出征 地红 线 ， 做 好标 记 。 若 征地 红线 图中 给出 的坐 标点 与国 土局 提供 的红 线控 制坐 标点 出入 较大 ，应 联系 开发 部协 调相 关部 门解 决。 （ 3） 测 算围 蔽工 程量 、 办 理围 蔽工 程委 托 、 做 好围 蔽工 程的 实施 方案 、 做 好围 蔽工程
4、 的材 料准 备、 做好 围蔽 工程 的人 员准 备、 做好 机械 设 备的 进场 准备 。2.围 蔽工 程注 意事 项（ 1） 积 极与 当地 政府 部门 沟通 ，取 得当 地政 府部 门的 支持 。（ 2） 按 已制 定的 实施 方案 组织 施工 。（ 3） 工 程部 应 与企 发部 （开 发部 ） 、 保安 部等 部门 协同 做好 解决 突发 事件 的应 急处理 措施 。 （ 4） 围 蔽完 成后 ，应 安排 保安 部门 巡视 ，防 止围 蔽遭 受恶 意破 坏。二 .申报临水临电申 报 临 水 临 电 时 ， 应 会 同 总 工 室 确 定 临 水 临 电 的 容 量 ， 同 时 了 解
5、 申 报 流 程 及 办 理 周 期 。 临电 系 统 尽 可 能 有 足 够 的 富 余 容 量 ， 在 条 件 容 许 的 情 况 下 ， 应 考 虑 首 期 交 楼 可 能 采 用 临 时 供 电 的 需 要 ， 根 据 广 州 的 经 验 ， 很 多 楼 盘 交 楼 后 较 长 一 段 时 间 小 业 主 的 生 活 用 电 仍 使 用 临 电 系 统 供 电 。三 .现场查勘，进一步清理场地收 地后 ，工 程部 应对 场地 内的 情况 进行 详细 的了 解。 正常 情况 下， 已收 地块 内的 拆迁 、坟 地迁 移 、 青 苗补 偿 、 高 压线 的迁 移等 都应 在企 发部 的协
6、调督 促下 由当 地政 府相 关部 门完 成 。然 而往 往因 各种 原因 的影 响 ， 收 地后 仍有 部分 迁移 工作 尚未 完成 ， 影 响工 程建 设进 度 ， 因 此 ，工 程部 进场 后， 也应 积极 协助 企发 部（ 开发 部） 协调 当地 相关 部门 解决 ，进 一步 清理 场地 。企 发部 应向 工程 部通 报原 有地 下管 网的 概况 ， 工 程部 应探 明地 块内 电信 、 煤 气 、 给 排水管 ，特 别是 军用 光缆 的分 布、 走向 情况 ，如 影响 工程 施工 ，应 及时 协调 相关 部门 解决 。 所 收地 块内 的林 木砍 伐 ， 须 协调 开发 部取 得砍
7、伐证 后 ， 根 据总 工室 下发 的砍 伐图 组织 砍伐 ， 并 根据 实际 地形 与总 规进 行比 较 ， 砍 伐如 果对 周边 环境 破坏 大 ， 应 及时 反馈 并进 行调 整后 ，再 实施 砍伐 。5四 .工程部组织详勘1.取 得总 规批 复后 ，工 程部 可组 织勘 察单 位进 场， 对 阻 碍详 勘钻 孔的 障碍 物， 工程 部应 提前 组织 清理 。2.勘 察单 位根 据总 工室 提供 的详 勘方 案 、 总 规图 上的 坐标 点定 出孔 位 ， 工 程部 应复 核 。3.根 据公 司工 期要 求， 督促 勘察 单位 组织 足够 的钻 机进 场。 一般 一台 钻机 一个 工作
8、日可 钻一 个孔 （ 30米 计 ） 。4.所 有钻 孔工 程量 必须 有两 名监 理人 员进 行验 收， 并在 验收 记录 上签 字， 及时 存档 。5.现 场 钻 孔取 样完 成后 ， 应 督促 勘察 单位 在详 勘开 钻后 15天 内出 柱状 图并 按合 同要 求提 供勘 察报 告。五 .小区分区开发综合策划 小 区 分 区 开 发 综 合 策 划 ， 是 小 区 开 发 、 建 设 、 销 售 的 总 纲 ， 须 由 各 外 地 公 司 总 经 理 主 持 ，召 开 由 分 管 开 发 、 招 标 、 设 计 、 工 程 、 销 售 、 资 金 、 合 同 管 理 、 物 业 管 理
9、的 副 总 经 理 和 各 部 门 负 责 人 参 加 的 小 区 分 区 开 发 综 合 策 划 会 ， 策 划 会 讨 论 和 确 定 的 内 容 包 括 ： 分 区 开 发 目 标 、 融 资目 标 、 销 售 目 标 、 工 程 建 设 目 标 ， 并 根 据 这 些 目 标 制 定 招 标 计 划 、 图 纸 需 求 计 划 、 工 程 开 工 及 竣 工 计 划 、 物 业 移 交 计 划 。 六 .综合策划方案编制综 合 策 划 方 案 包 含 以 下 内 容 ：1.施 工给 水系 统： 给水 管道 走向 规划 、管 道管 径、 用水 量及 用水 计量 等。2.施 工排 水系 统
10、： 排水 管道 走向 规划 、管 道管 径、 排水 量等 。3.施 工用 电系 统： 施工 用电 线路 走向 规划 、用 电总 容量 、用 电计 量等 。4.施 工道 路系 统： 满足 施工 需要 、安 全文 明施 工需 要、 与永 久规 划路 的关 系等 。5.施 工场 地划 分 、 围 蔽及 临时 设施 的规 划 ： 满 足安 全文 明施 工需 要 、 满 足销 售需 要等 。6.施 工 场 地 的 土 方 平 衡 ： 考 虑 场 地 的 竖 向 布 置 及 标 高 协 调 、 挖 方 与 填 方 尽 量 平 衡 等 。（ 适当 考虑 分期 开发 之间 的土 方平 衡）7.小 区的 公用
11、工程 （供 电、 备用 电源 、电 信、 消防 、供 水、 供暖 、污 水处 理等 ）的 建设 是否 能满 足首 期交 楼的 使用 要求 。8.制 定各 期开 发楼 盘的 分批 销售 计划 。9.制 定各 期开 发楼 盘的 分批 移交 物业 管理 计划 。10.制 定图 纸 需 求 计 划 。1.制 定 合 同 需 求 计 划 ,制 定 主 体 总 包 、 详 勘 、 土 方 施 工 、 基 础 检 测 等 前 期 合 同 提 交 计 划 。其 中 除 第 8项 和 9项 方 案 的 内 容 外 ， 其 他 的 是 属 于 工 程 建 设 范 畴 ， 具 体 由 工 程 部 负 责 编制 。6
12、七 .综合策划方案会审时 间： 新 开 发 项 目 在 详 规 批 复 后 的 一 周 内组 织 者 ： 工 程 部 负 责 人 ： 外 地 公 司 总 经 理参 加 人 员 ： 建 筑 设 计 院 （ 总 工 室 ） 、 工 程 部 、 招 投 标 中 心 、 开 发 中 心 、 合 同 管 理 部 、 营 销 中 心 、物 业 公 司 部 门 负 责 人 （ 项 目 负 责 人 ） 。内 容： 对各 部门 编制 的 综 合 策 划 方 案 进 行 审 查 ， 审 定 后 明 确 落 实 时 间 。八 . 0.000以下图纸会审基 础开 工 5天 前 ， 工 程部 必须 组织 召开 由主 管
13、工 程的 公司 领导 主持 的 ， 由 总工 室 、 预 决算 部 、 开 发部 、 工 程部 、 质 量监 督部 、 当 地设 计院 、 施 工单 位参 加的 0.0以 下图 纸会 审 。工 程部 在图 纸会 审 7天 前通 知参 加会 审的 单位 和工 程管 理中 心 ， 并 收集 和汇 总各 部门 图纸 审查 意见 ，在 图纸 会审 24小 时前 将意 见提 交设 计院 。九 .“ 三通一平 ” 的实施1.“ 三 通 ”开 发 部 应 及 时 办 理 临 水 、 临 电 的 报 批 及 施 工 手 续 ， 临 时 道 路 出 入 口 报 批 手 续 （ 包 括 市 政 道路 绿 化 迁
14、移 报 批 手 续 ） 、 办 理 余 泥 排 放 证 等 。 工 程 部 应 马 上 组 织 场 地 平 整 、 临 时 道 路 的 施 工 。2.“ 一 平 ”（ 1） 场 地平 整的 主要 步骤 ：a.场 地标 高根 据审 定后 的综 合策 划方 案确 定。b.场 地及 边坡 土方 量计 算场 地土 方量 计算 的方 法有 两种 ： 方 格网 法和 断面 法 。 场 地比 较平 坦时 ， 一 般采 用方 格网法 ；场 地地 形较 为复 杂或 挖填 深度 较大 、断 面不 规则 时， 一般 采用 断面 法。 c.土 方调 配对 挖土 的利 用 、 堆 弃和 填土 的取 得三 者之 间关 系
15、进 行综 合处 理 ， 确 定挖 填 方区 的调 配方 向和 数量 ， 使 土方 工程 的施 工费 用最 小 、 工 期短 ， 施 工方 便 。 土 方调 配步 骤包 括 ： 划 分调配 区、 计算 土方 调配 区之 间的 平均 运距 （或 单位 土方 运价 或单 位土 方施 工费 用 ） 、 确定 土方的 最优 调配 方案 、绘 制土 方调 配图 表。 （ 2） 场 地平 整需 注意 的问 题：a.注 意勘 察地 下已 有给 排水 管道 、电 线电 缆的 情况 。b.场 地的 挖方 与填 方尽 量平 衡， 避 免在 短期 内既 有土 方外 运又 要土 方外 购。c.根 据总 规进 行放 线
16、， 如 存在 开挖 过大 影响 了周 边环 境的 情况 ， 应 及时 进行 反馈 并进 行总 规调 整。7十 .编制项目总进度节点控制计划综 合 策 划 会 后 一 周 内 ， 工 程 部 应 编 制 项 目 总 进 度 节 点 控 制 计 划 ， 根 据 该 计 划 编 制 图 纸 需 求计 划 和 合 同 需 求 计 划 ， 并 将 综 合 策 划 会 会 议 纪 要 、 总 进 度 节 点 控 制 计 划 报 工 程 管 理 中 心 备 案 。 1.编 制 进 度 节 点 计 划 需 要 收 集 的 信 息 ：（ 1） 收 集图 纸信 息。（ 2） 地 下室 层数 、 层 高 ， 裙 楼
17、层 数 、 层 高 ， 总 层数 ， 屋 面做 法 ， 外 墙做 法 ， 交 楼标准 （若 主体 图纸 未下 发， 可向 总工 室了 解 ） 。（ 3） 现 场已 收图 纸， 所欠 图纸 种类 。（ 4） 了 解合 同信 息。（ 5） 主 体合 同范 围、 工期 （合 同未 下发 时可 向定 标部 了解 ） 。（ 6） 现 场已 有合 同， 所欠 合同 。（ 7） 了 解当 地政 府的 验收 要求 ， 如 ： 基 础检 测 、 材 料检 测 、 土 壤氡 浓度 检测 、 防 雷检 测、 专项 方案 审查 、中 间验 收、 竣工 验收 等。（ 8） 了 解公 司制 度要 求。2.编 制 方 法
18、：详 细列 出工 程从 开工 到完 工的 各项 节点 工作 ，结 合图 纸要 求、 合同 需要 、工 序搭 接 、 公司 制度 要求 等编 排节 点开 工 、 完 工时 间 ， 从 而编 制确 保节 点计 划实 现的 合同 需求 计划 、 图 纸需 求计 划和 材料 配送 需求 计划 。合 同需 求计 划、 图纸 需求 计划 编制 完成 后， 召集 总工 室 、 定标 部讨 论商 定后 执行 ，并 报综 合计 划部 考核 。十一 .编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详 见 监理 规划 编制 规定 、 监理 实施 细则 编制 规定 、 旁站 监理 规定 。十二 .审查施工组织设计和施工方案项
19、目主 体开 工前 ， 工 程部 应督 促施 工单 位提 交施 工组 织设 计 ， 并 负责 组织 由建 筑设 计院（ 总工 室 ） 、 工程 部、 营销 中心 、施 工单 位等 参加 的施 工组 织设 计审 查会 。施 工组 织设 计审 查应 重点 审查 场地 布置 是否 满足 安全 文明 施工 、销 售通 道和 销售 环境 、后 续工 程的 施工 要求 。 审 查总 进度 计划 的重 大节 点是 否满 足公 司开 发和 销售 要求 ， 总 进度 计划 应明 确专 业分 包单 位的 插入 时间 节点 ，审 查时 应充 分考 虑专 业分 包单 位的 合理 施工 工期 。施 工组 织设 计的 审查
20、 内 容 主 要包 括施 工方 案（ 技术 工艺 方法 、手 段、 流程 ） ， 施工 进度计 划， 施工 平面 图， 施工 措施 ， 各 类材 料采 购供 应计 划， 各类 施工 设备 进场 计划 。施 工组 织设 计的 审查 要点 详见 施 工组 织设 计审 核制 度 。专 项 施 工 方 案 的 编 制 和 审 核 应 符 合 建 设 部 建 质 204213号 危 险 性 较 大 工 程 安 全 专项 施工 方案 编制 及专 家论 证审 查办 法 的通 知） 要求 。8十三 .前期的其他准备工作1.督 促施 工单 位按 已审 批的 临时 设施 搭设 方案 搭设 临设 。2.工 程部 办
21、公 环境 及办 公条 件的 规划 。（ 1） 资 料文 件柜 标准 统一 ， 数 量满 足全 过程 需要 ； 柜 内文 件夹 应分 阶段 ， 按 类型 分类 。 （ 2） 工 程所 需的 各类 表格 应准 备齐 全 ， 应 配备 本工 程需 要的 工程 建设 标准 书籍 或电子 图书 。 （ 3） 上 墙文 件应 符合 集团 公司 统一 要求 ， 内 容包 括 ： 质 量方 针 、 质 量目 标 、 质 量体系 认证 、 项 目组 织架 构 、 岗 位职 责 、 规 划许 可证 、 施 工许 可证 、 规 划总 平图 、 综 合管 线总 平面 图、 晴雨 表等 。 （ 4） 应 按公 司制 度
22、设 置样 板库 。（ 5） 办 公室 周围 要做 到美 观， 整洁 ，有 绿化 。3.工 程监 理例 会详 见 工程 例会 规定 4.熟 悉工 程图 纸、 编制 各种 台帐在 熟 悉 工 程 图 纸 的 基 础 上 ， 根 据 工 程 的 构 成 事 先 编 制 好 隐 蔽 验 收 台 帐 和 检 验 批 验 收 台帐 ， 这 既是 对施 工验 收工 作的 规划 ， 也 为施 工阶 段的 工作 做好 了铺 垫 ， 既 减少 了施 工过 程中台 帐登 记的 劳动 ，也 使台 帐一 目了 然， 便于 统计 和检 查。 5.放 线点 的及 时复 核和 保护（ 1） 对 于规 划局 提供 或认 可的
23、建筑 物定 位放 线点 ， 工 程部 应进 行复 核并 做好 保护 措施 。 （ 2） 监 理工 程师 应要 求施 工承 包单 位 ， 对 建设 单位 给定 的原 始基 准点 、 基 准线 和标高 等测 量控 制点 进行 复核 ， 并 将复 测结 果报 监理 工程 师审 核 ， 经 批准 后施 工承 包单 位方 能进行 准确 的测 量放 线， 建立 施工 测量 控制 网， 并应 对其 准确 性负 责， 同时 做好 基桩 的保 护。（ 3） 复 测施 工测 量 控 制网 。 抽 检建 筑方 格网 、 控 制高 程的 水准 网点 以及 标桩 埋设 位置 等。 6.审 查施 工单 位的 组织 架构
24、及质 量保 证体 系、 安全 文明 施工 保证 体系 。7.审 查施 工单 位人 员资 质及 特种 作业 人员 资格 证， 对于 施工 单位 的主 要管 理人 员 ， 应到 其总 公司 进行 核查 ，核 查内 容包 括其 工资 单、 社保 等。8.审 查施 工单 位进 场设 备数 量满 足施 工组 织设 计及 施工 进度 要求 ； 性 能满 足工 程特 点及 地质 条件 要求 ； 设 备状 况能 满足 连续 工作 及施 工安 全要 求。 9.验 收进 场施 工材 料 。 （ 按公 司的 材料 验收 制度 ）10.了 解当 地政 府及 行业 的相 关要 求， 各分 部分 项工 程的 验收 标准
25、和验 收要 求。9第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图 2-1-1）（ 以带 一层 地下 室 32层 的高 层住 宅为 例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌 体 毛 坯 装 修 施 工阶 段及 配 套 施 工 阶 段标 准 层 结 构 及 样板 装 修 施 工 阶 段裙 楼 转 换 层 施工 阶 段 0.0以 下施 工 阶 段施 工 准 备 桩基础施工 桩基础检测 土方开挖、基坑支护 桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工 裙楼结构施工 0.板施工地下室外侧壁防水施工 转换层结构施工回填首 个 标 准 层 结构施工标 准层 结构 施工 至
26、 10层 完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至 2/3售楼环境施工、验收 销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋 面 结 构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外 墙 装 修 及 排 水立管安装外 墙 清 洗 排 栅 垂设备拆除 室 外管 网施 工安装水电消防燃气电梯安装分户验收 毛坯交楼 豪华装修施工 豪装分户验收竣工验收 豪装竣工验收 豪装交楼图 2-1施工阶段工作流程图屋 面防 水隔 热施工园林施工卫生间沉箱施工 室 内 地 面 清 理 、 场地移交入户门框安装 电梯前室装修 强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理 外排栅搭设豪装验收交楼阶段 豪华装修施工阶
27、段 维修备案结算阶段抹灰10第二节 施工阶段主要节点工作要点一 . 0.00以下施工阶段工作要点1 施 工准 备（ 1） 放 线 、 复 核 。 对 于规 划局 提供 或认 可的 建筑 物定 位放 线点 ， 工 程部 应进 行复 核和 做好 保护 措施 。 （ 2） 施 工计 划编 制。（ 3） 施 工方 案审 查。（ 4） 质 量、 安全 技术 交底 。（ 5） 检 查施 工单 位施 工用 电、 机械 、人 员等 的到 位情 况。（ 6） 了 解当 地政 府及 行业 的要 求：（ 7） 桩 基础 检测 要求 ，钢 筋、 混凝 土、 防水 材料 见证 取样 送检 和监 督检 验要 求 ， 土壤
28、 氡浓 度检 测要 求 ， 土 壤承 载力 检测 要求 ， 防 雷施 工 、 检 测及 验收 要求 ， 0.以 下部 分中间 验收 要求 ，资 料整 理归 档要 求。（ 8） 需 要 签 订的 合同 ：桩 基 础 检 测合 同（ 含土 壤承 载力 检测 合同 ）， 土壤 氡浓 度检 测合 同， 防雷 施工 合同 ， 人防 工程 施工 合同 ，基 坑沉 降观 察委 托合 同、 消防 工程 施工 合同 。 2 基 础施 工详 见 房地 产开 发建 设管 理流 程3 基 础检 测（ 1） 检 测方 案编 制（ 应结 合国 家规 范和 当地 政府 文件 要求 进行 编制 ） 。（ 2） 检 测方 案审
29、 查 。 （ 建 设 、 勘 察 、 设 计 、 监 理 、 施 工等 单位 签字 盖章 后报 质监 站 ）（ 3） 签 订检 测合 同。（ 4） 检 测准 备工 作。（ 5） 检 测 结果 咨询 。4 基 坑开 挖（ 1） 边 坡支 护方 案审 批。（ 2） 基 坑 开挖 时 ， 应 检查 土方 开挖 流程 、 边 坡支 护及 基坑 观测 是否 按审 批的 专项 方案 进行 施工 。5 地 下室 施工 注意 事项（ 1） 基 坑土 方开 挖时 ， 根 据承 台的 方量 适当 考虑 超挖 ， 以 使承 台土 方开 挖时 不需 外运 ，加 快进 度。 （ 2） 地 下室 地板 施工 前应 做好
30、塔吊 基础 的施 工及 塔吊 安装 ， 并 取得 准用 证或 办理 备案 。 塔 吊的 安装 位置 应考 虑销 售的 要求 ， 不 应将 塔吊 设置 在样 板房 所在 的塔 楼外 。 塔 吊基 础面 的 标 高 应 考 虑 室 外 管 网 的 敷 设 ， 塔 吊 基 础 面 或 平 地 下 室 底 板 标 高 或 低 于 附 近 室 外 管 网 标高 。 （ 3） 施 工缝 止水 带安 装、 检查 。（ 4） 底 板防 爆地 漏、 预留 孔洞 预留 、预 埋、 检查 。1（ 5） 侧 壁钢 筋安 装： 人防 设备 构件 、给 排水 管、 线管 预留 孔洞 预留 、预 埋、 检查 。（ 6） 地
31、 下室 顶板 防水 施工 应在 后浇 带完 工后 立即 穿插 进入 。（ 7） 地 下室 顶板 后浇 带完 工模 板拆 除后 ， 应 穿插 进入 泵房 、 高 低压 房等 土建 的施 工 。（ 8） 化 粪池 的 施 工应 在地 下室 顶板 （ 0.0） 完工 时同 时完 工。（ 9） 专 业协 调：地 下室 施工 完成 后 ， 应 组织 外电 、 外 水 、 泵 房设 备 、 消 防 、 人 防 、 发 电机 组设 备 、 泳 池设 备 、 通 风 、 空 调 、 机 械车 库设 备等 施工 单位 到现 场实 地勘 查 ， 要 求总 工室 与专 业施 工单 位沟 通 ， 深 化机 房布 置平
32、 面设 计 ， 土 建施 工应 以总 工室 审查 的专 业分 包单 位的 图纸 为准 ， 不 可盲 目按 照建 筑图 施工 ，上 述功 能房 的土 建施 工和 场地 移交 应作 为重 要节 点加 以控 制。 6 基 础、 地下 室中 间验 收按 公司 制度 要求 在基 础、 地下 室实 体施 工完 成后 三个 月内 取得 中间 验收 登记 表。二 .裙楼结构施工阶段工作要点1.准 备工 作（ 1） 开 工前 组织 0.0以 上大 规模 图纸 会审 。（ 2） 涉 及高 支模 施工 的， 督促 施工 单位 提交 高支 模方 案报 审。（ 3） 督 促施 工单 位外 排栅 搭设 方案 报审 。（
33、4） 协 调总 工室 取得 沉降 观测 测点 布置 图 ； 了 解当 地沉 降观 测的 具体 规定 ， 需 实行第 三方 观测 的， 应协 调定 标部 签订 沉降 观测 合同 。 （ 5）转 换梁 厚大 体积 混凝 土浇 筑专 项施 工方 案报 审 。2.控制要点：（ 1） 首 层墙 、 柱 位置 放线 后 ， 项 目监 理部 应组 织测 量工 程师 进行 复核 ， 外 边线 应符合 规划 要求 。 （ 2） 首 层墙 柱捣 砼前 ，联 系沉 降观 测单 位设 置沉 降观 测点 。（ 3） 高 支模 搭设 必须 严格 按照 已审 批的 搭设 方案 进行 。 验 收时 视当 地要 求确 定是 否
34、通 知安 监人 员进 行验 收。 （ 4） 二 层楼 面钢 筋经 监理 工程 师验 收合 格后 ， 应 根据 当地 要求 ， 确 定是 否通 知设 计 ，质 监站 监督 员参 加验 收。 （ 5） 模 板 、 钢 筋 、 混 凝土 等分 项工 程验 收除 应符 合国 家规 范规 定外 ， 还 应符 合集 团公 司的 相关 制度 要求 。 （ 6） 首 层施 工的 天数 应控 制在 集团 公司 计划 管理 要求 的 10天 以内 。（ 7） 砼 泵送 管道 立管 的设 置位 置应 考虑 样板 房施 工， 宜设 置在 塔楼 建筑 外围 位置 ，不 得设 置在 拟设 样 板房 的塔 楼内 ，不 得已
35、 时， 应在 外围 绕开 样板 房所 在楼 层。（ 8） 本 阶段 安全 文明 施工 控制 要点 ： 地 下室 外壁 防水 施工 完成 后 ， 应 及时 进行 土方回 填 ， 后 浇带 部位 未进 行回 填的 ， 应 在坑 边做 好围 护措 施 ； 材 料堆 放 ， 钢 筋加 工场 ， 施 工道路 等布 置 ， 场 地硬 化等 应根 据施 工组 织设 计方 案进 行完 善 ， 各 种安 全标 牌应 及时 督促 施工 单位 挂设 。 外 排栅 的搭 设应 按已 审批 的搭 设方 案进 行 ， 外 排栅 内侧 立柱 与建 筑物 之间 的距 离应综 合考 虑安 全规 范要 求及 裙楼 外墙 总装 饰
36、工 作面 预留 位置 的要 求 ， 在 保证 安全 的前 提下 避免因 外墙 装饰 操作 面不 足而 重新 搭设 。12三 .标准层结构施工阶段工作要点1.模 板的 安装 质量 应能 达到 模板 分项 工程 的验 收要 求， 若夹 板模 板脱 皮、 疏松 、变 形严重 ，应 督促 施工 单位 及时 更换 新模 板， 以免 影响 混凝 土浇 筑质 量。2.外 排栅 卸荷 钢丝 的设 置应 尽量 避开 飘窗 台位 置， 以免 影响 以后 飘窗 安装 ，影 响外 墙收边 收口 。3.督 促施 工单 位提 交砌 筑砂 浆配 合比 ，水 泥、 砂、 砌块 检验 报告 。4.为 达到 集团 公司 5.天
37、/层 的进 度要 求， 必须 督促 施工 单位 至少 准备 三套 模板 。5.7层 楼面 模板 安装 完成 时 ， 应 督促 施工 单位 进行 3层 砌体 施工 ， 3层 室内 给水 管 、 电 线管 、开 关底 盒安 装， 并按 公司 制度 要求 组织 3层 会验 。6.当 主体 结构 上至 56层 时 ， 应 督促 施工 单位 安装 调试 钢井 架或 人货 笼等 垂直 运输 设备 ，尽 早验 收合 格投 入使 用， 以利 拆模 板的 各楼 层清 运建 筑垃 圾， 运输 砌体 材料 ，促 进现场 文明 施工 及砌 体施 工进 度。7.电 梯在 主体 结构 封顶 前三 个月 给电 梯生 产厂
38、家下 单排 产。8.主 体结 构的 屋顶 结构 在主 体结 构完 工后 两个 月内 完工 。9.市 政管 网（ 排污 、排 水、 给水 ）应 在主 体结 构至 六层 时穿 插进 入施 工， 至单 体时 可预留 接驳 井， 主体 的外 排栅 应尽 量避 免市 政管 网的 位置 。10.外 电（ 含高 压管 网） 的施 工应 在主 体结 构封 顶前 插入 施工 。1.施 工现 场平 面布 置及 文明 施工 管理 必须 完全 达到 施工 组织 设计 要求 。12.砂 浆机 、提 升机 、人 货梯 、塔 吊等 机械 设备 的安 全装 置维 护、 保养 ，人 员操 作情 况等的 检查 。13.三 宝 ”
39、 的 使用 ， “ 四 口 ” “ 五 临边 ” 的 防护 ，用 电管 理， 防火 器材 配置 等。四 .砌体施工施工阶段工作要点1.准 备工 作施 工前 应向 当地 有关 部门 了解 以下 事项 ： 墙 体材 料的 使用 及施 工工 艺 、 验 收标 准 ， 节 能方 面的 要求 、验 收标 准。 2.应 注意 的事 项 （ 1） 根 据主 体施 工进 度， 适时 地安 排施 工单 位完 成三 层（ 通常 是第 二个 标准 层 ） 砌体 的施 工， 并通 知总 工室 组织 三层 会验 ，根 据三 层会 验的 决议 进行 大面 积砌 体的 施工 。 （ 2） 混 凝 土 小 型 空 心 砌 块
40、 特 别 容 易 出 现 裂 缝 现 象 ， 204年 建 设 部 新 出 了 混 凝 土小 型空 心砌 块建 筑技 术规 程 JG/T14-204， 工程 管理 中心 编制 了混 凝土 小型 空心 砌块墙 体防 开裂 措施 ，各 公司 应认 真组 织学 习并 贯彻 落实 。 （ 3） 门 洞孔 洞预 留在 以往 的工 程中 常常 出现 问题 ，导 致装 修阶 段出 现大 面积 打凿 。主 要原 因， 一是 各个 阶段 施工 图纸 门洞 尺寸 矛盾 ，二 是施 工单 位预 留门 洞时 没有 准确 放线 。所 以砌 体施 工时 ，一 定要 结合 装修 施工 图进 行。五 .样板房及销售环境施工工
41、作要点1 销 售环 境策 划、 样板 房位 置的 确定13完 成 0.0前 ， 落 实综 合策 划和 施工 组织 设计 审查 有关 销售 环境 的内 容 ， 并 联系 销售 策划 部进 一步 核实 销售 环境 及样 板房 的布 置要 求。 2 图 纸会 审3 材 料定 板4 场 地移 交5 样 板房 的门 窗 、 外 墙砖 的施 工应 考虑 与上 下楼 层的 对应 ， 避 免样 板房 使用 完成 后拆 除重 新装 修。6 样 板房 所在 楼层 的上 一楼 层的 水电 、 卫 生间 、 厨 房 、 内 墙天 花批 荡等 应在 样板 房装 修完 工前 施工 完毕 ，楼 地面 宜施 工防 水砂 浆，
42、 以免 后续 的施 工影 响样 板房 的正 常使 用 。六 .毛坯装修施工阶段工作要点1.准 备工 作施 工前 应向 当地 有关 部门 了解 以下 事项 ：外 墙装 修有 关节 能方 面的 要求 ，施 工工 艺 、 验收 标准 ， 铝 合金 门窗 、 阳 台栏 杆安 全及 节能 方面 的要 求 、 验 收标 准 ， 防 火门 的验 收要 求及 验收 标准 等， 消防 验收 要求 及验 收标 准。 2.应 注意 的事 项（ 1） 外 墙饰 面工 程 ， 应 考虑 铝合 金门 窗安 装位 置及 门窗 尺寸 是否 与外 墙砖 的模 数相匹 配 。 事 前应 组织 主体 施工 单位 及铝 合金 门窗
43、安装 单位 召开 专题 会议 ， 做 到施 工难 点解 决于施 工前 ，施 工质 量问 题解 决于 施工 中。 （ 2） 室 内各 安装 和装 修分 部分 项工 程（ 如电 梯安 装、 入户 门安 装、 阳台 门安 装、防 火门 安装 、 消 防栓 安装 、 电 梯前 室地 面施 工 、 户 内地 面施 工 、 消 防楼 梯地 面施 工 、 电 梯前室 的各 种强 弱电 及消 防的 开关 按钮 底盒 安装 、 户 内强 弱电 底盒 安装 ） 施 工前 ， 应 以统 一的 标高 控制 线及 相关 图纸 确定 各部 位标 高 ， 并 逐层 以书 面形 式向 各专 业施 工单 位进 行交 底 。 防
44、 止标 高控 制不 准确 ， 导 致电 梯门 、 入 户门 、 阳 台门 、 防 火门 的标 高及 消防 箱 、 开 关插 座的 高度不 符合 要求 。 （ 3） 外 墙饰 面砖 、铝 合金 窗、 拦杆 等的 施工 应安 排施 工单 位先 做样 板；（ 4） 外 墙清 洗时 ， 应 检查 清洗 单位 所使 用的 外墙 清洗 液 ， 严 禁有 腐蚀 液体 。 清 洗时 ，不 得污 染和 腐蚀 外墙 上安 装的 排水 管道 、 煤 气管 道 、 消 防管 道及 管道 支架 ， 不 得污 染和 腐蚀铝 合金 门窗 、空 调百 叶窗 、阳 台栏 杆。 （ 5） 塔 吊 、 提 升机 等垂 直运 输设
45、备拆 除前 ， 工 程部 应审 批施 工单 位的 专项 拆除 方案及 拆除 计划 ，拆 除时 应安 排监 理人 员对 拆除 施工 的安 全措 施进 行检 查。3.应 协调 的问 题（ 1） 抹 灰施 工前 应先 进行 打点 、 冲 筋 ， 水 电专 业根 据打 点 、 冲 筋在 墙体 内预 埋线 管和 底盒 。否 则将 造成 ：一 来重 新开 槽， 浪费 了大 量的 人工 ，也 会导 致现 场文 明施 工搞 不好 ；二 来提 前安 装线 管和 底盒 ，会 导致 底盒 突出 墙面 ，或 凹进 去很 深， 不符 合精 品工 程的 要求 。（ 2） 本 阶段 涉及 到的 场地 移交 工作 很多 ，
46、一 方面 要了 解后 续安 装专 业的 实际 场地 需求 ， 另 一方 面要 按计 划督 促各 施工 单位 按时 移交 场地 和施 工作 业面 。 涉 及场 地移 交的 主要 有 ：电 梯机 房 、 发 电机 房 、 高 压开 关房 、 变 压器 房 、 低 压配 电房 、 水 泵房 、 风 机房 、 混 凝土 结构水 箱 、 消 防控 制中 心 （ 兼 监控 中心 ） 、 电 梯底 坑 、 电 梯井 、 水 管井 、 强 电管 井 、 弱 电管 井等 。涉 及到 主体 施工 单位 与其 它专 业分 包单 位进 行工 作面 移交 的有 ： 防 火门 安装 、 铝 合金 门窗 安14装 、阳 台
47、栏 杆安 装入 户门 安装 、销 售样 板房 、电 梯前 室、 首层 大堂 豪华 装修 等。 七 七 七 七 .装修施工阶段工作要点1.准备工作（ 1） 豪 华装 修开 工前 ，项 目监 理部 应对 室内 部分 土建 交工 质量 进行 全数 检查 验收 ，并 要 求 主 体 施 工 单 位 和 豪 装 施 工 单 位 办 理 场 地 移 交 手 续 。 检 查 内 容 包 括 混 凝 土 结 构 外 形 质量 ， 砌 体质 量 ， 抹 灰质 量 ， 铝 合金 门窗 安装 和塞 缝质 量 ， 预 留门 洞口 尺寸 及位 置 ， 阳 台栏 杆的 安装 质量 ，电 气线 管和 底盒 预埋 质量 ，给
48、 排水 管道 安装 和保 护质 量， 空调 套管 安装 质量 。避 免装 修施 工完 成后 或进 行中 ， 由 于主 体或 毛坯 的施 工质 量问 题 ， 使 装修 的观 感达 不到 要求 ，不 得 不 对 主 体 或 毛 坯 进 行 返 工 处 理 ， 这 样 既 对 主 体 施 工 单 位 和 豪 装 施 工 单 位 造 成 了 经 济 损失 ，也 对豪 装工 期产 生影 响。 （ 2） 豪 华装 修各 工序 施工 前， 工程 部应 向施 工单 位进 行质 量标 准交 底 。（ 3） 交 接验 收时 ，应 对已 施工 的给 水管 道重 新试 压。2.应注意的事项（ 1） 在 豪华 装修 中
49、 ， 实 行样 板先 行制 度 。 样 板施 工完 毕 ， 涉 及施 工工 艺做 法 、 施 工质 量标 准的 ， 应 报主 管工 程的 公司 领导 审批 。 而 涉及 外观 效果 的 ， 应 报主 管设 计的 公司 领导审 批， 特殊 部位 报总 裁审 批。 未经 批准 不能 大面 积铺 开施 工。 （ 2） 项 目监 理部 应对 所有 进场 的装 修及 安装 材料 进行 质量 验收 和书 面验 收 ， 质 量验收 包括 检查 材料 是否 与样 板相 符 、 板 材和 型材 的厚 度 （ 壁 厚 ） 是 否与 设计 文件 相符 ， 书 面验收 应检 查材 料的 检验 报告 和出 厂合 格证 ， 检 验报 告要 求在 有效 期内 ， 复 印件 复印 后应 盖有 材料 生产 厂家 的章 印， 必要 时应 做破 坏性 实验 。 （ 3） 木 门的 入场 验收 应检 查整 体外 观质 量 、 尺 寸 、 厚 度 ， 骨 架的 材质 ， 饰 面板 的材质 、厚 度， 制作 工艺 。 （ 4） 卫 生间 和厨 房墙 身和 地面 瓷片 施工 完成 后应 办理 工序 验收 手续 。（ 5） 门 套安 装木 线前 ，应 对门 套的 安装 质量 和塞 缝质 量进 行隐 蔽验 收。
