1、房地产企业发展模式研究TOP 7碧桂园碧桂园是什么？碧桂园是中国城镇化进程的身体力行 者碧 桂园集团，位于中国广东顺德，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑 、装修 、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业 。20多年为 近 300个城镇 带来现代化的城市 面貌已有 超过 300万业主 选择在碧桂园 安居乐业2014年销售 约 1288亿 、纳税 超 120亿 的合法合规的企业 。碧 桂园大多数带装修产品平均售价仅为每平方米 6600多元 是 十强房企
2、中最低的 。这就是碧桂园，一直在为人类社会的进步而不懈努力。碧桂园 给您一个五星级的 家 。| 3房地产企业发展模式 研究 企业发展历程1992 开卷力作 顺 德碧桂园，率先 进 行了配套先行的大胆 尝试 。1994把五星 级 酒店服 务 引入社区 经营 和物 业 管理；成功引 进 北京景山学校，开 创 了 “名 盘+名校 ”的全新 发 展模式。1995 碧桂园 “飞 天 凤 凰 ”标 志出炉， 并提出了 “碧桂园， 给 您一个五星 级 的家 ”核心理念2000 华 南碧桂园开启中国楼市的 “华 南板 块 ”，中国首次将目光 齐 聚 华 南地区；2003白金 “五星 级 酒店 ”广州 凤 凰城
3、酒店开 业 ， 标 志着 “星 级 酒店 连锁 体系 ”成 为 碧桂园继 成功构建了 “碧桂园家园模式 ”和 “五星 级 的家 ”的生活方式。2006 进军长 沙，开 发 长沙碧桂园 威尼斯城项目，次为 首个广 东 省外 项 目。2007 在香港 联 交所主板上市，上市当天市 值 1189亿 元港元，并 积 极 实 施全国 战 略布局；2011 实 施 “走出去 战 略 ”，在 马 来西 亚 开 发项 目 “金海湾 ”；2013碧桂园 实现 合同 销 售 额约 1060亿 元，合同 销 售面 积 达 1593万，成功 跻 身千 亿军团 。2014实现 全年合同 销 售 约 1288亿 人民 币
4、 ， 创历 史新高，同 时实现销 售楼款 现 金回 笼约1088亿 。碧桂园产品推向广州市场深挖广州创新产品突破广州全国布局升级产品拓展海外| 4企业发展模式1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。 大盘 开发： 项目面积大，大部分都在 150万以上，有的甚至 600万，规模开发， 建成 一 座 城 ； 一条龙 服务： 从项目设计 施工 安装 装修 销售 物业都有自己来 做。2.碧 桂园开创了 “ 社区配套先行 ” 的先例。碧 桂园众多项目都会有五星级标准酒店、大型商业中心、学校，有些还建造水厂、公众性大型城市广场、市政道路等城市配套设施。3.低价 &快速 低价： 采用沃
5、尔玛的盈利法则，薄利多销，从而注重控制开支； 快速 ： 由于一系列工作由自己来做，而且采用产业化经营模式，碧桂园每次开发周期能缩短到六个月， 3月开工做基础， 8月就可交楼。4.项目选择均立足在二、三线城市 。 于是才能大盘开发。5.市场客户定位为中等收入的大众 群体这些 人能买得起房也需要买房 。抓住 这个群体的法宝 ： 相对较低的价格， 优质的服务。房地产企业发展模式 研究 企业发展模式房地产企业发展模式 研究 组织框架| 6区域公司区域投资拓展部区域工程技术部区域办公室区域营销管理部区域造价合约部区域人力资源部区域财务部区域采购部广东省外 区域公司标准组织架构广东省内 区域公司标准组织架
6、构区域公司区域投资拓展部区域工程技术部 区域办公室区域营销管理部 区域财务部房地产企业发展模式 研究 组织框架| 7管控模式三 级管控：集团 域公司 项目公司。集团相对集权，资金集中管控，物资统一采购，运营一体化。具体分工如下：房地产企业发展模式 研究 管 控模式| 8一线城市拿地 2015年 4月 29日， 碧桂园以 6.08亿元拍得 上海市 嘉定区徐行镇地块 。碧桂园第一次在上海拿地。 2015年 7月 28日，碧 桂园联合专业地产金融上市公司汇联金融，以股权收购的方式开发位于 深圳市 坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交汇处的两个新 地块 。本 次碧桂园 23年来首次进入深圳 。 2015年
7、 10月 23日，碧 桂园、金茂联合体以 34.2亿摘得丰台花乡四合庄 28-A金融用地，溢价率高达 140%，折合楼面价 28983元 /平 。碧 桂园 北京公司 ，也终于告别没有土地的奇特现象 。2015年以来，全国 房地产市场开始出现明显分化，在放松政策支撑之下，一二线城市快速回暖，但三四线城市情况依旧不容乐观。 对碧桂园来说，也同样面临收缩战线布局一二线的选择。碧桂园实现了在 北上广深 四个一线城市均有项目的规划，一线城市战略初成。房地产企业发展模式研究 经营情况顺势而为，加大一线城市布局| 9未来 碧桂园可以在开发贷款、私募债甚至众筹等金融产品上与平安展开全面合作 。 有助于 降低碧
8、桂园的融资成本，从而提高利润水平 。吴建斌，原 中国海外发展有限公司的执行 董事及财务总监（中海地产因 其最低融资成本而闻名 ）， 2015年 4月份 离开中海集团加入碧 桂园。房地产企业发展模式研究 经营情况融资方面| 10过去 一年，碧桂园致力于寻求多元化融资渠道，不断撬动低成本融资，在资本融资市场频频创下佳绩，不断引起投资人侧目 。碧桂园控股 有限公司 2015年以来融资方面表现1 月 ，获 信用评级及研究机构 惠誉国际（惠誉）上调展望 ，由稳定调升至正面，长期发行评级维持 BB+ 。3月，集团发行 9亿美元优先 票据 ， 获 5倍超额认购；同月，集团成功引入 中国平安作为战略投资者 ，
9、募得资金约港币 63亿元；7月，集团联手 12家银行在金融市场发行了一笔相当于 8亿美元的港币及美元双币银团贷款 ，净利率为 HIBOR/LIBOR加 3.10%，为 2015年上半年国际银团贷款市场民营内房企中金额最大、参与银行最多的一笔银行贷款 ；7月，获 穆迪调升评级至 Ba1 ，成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商 ；8月，集团在内地成功发行 60亿元人民币公司债 ，票面利率 4.2%。房地产企业发展模式研究 经营情况融资方面| 112011 2012 2013 2014资产总额 （ 亿 元） 1073.104 1365.22 2062.39 2680.32 净 借款比率（ %）
10、63.3 53.9 67.3 59.7 毛利 润 率（ %） 43.6 37 31.2 26.09净 利率（ %） 16% 16% 13.60% 12.10%销 售金 额 （ 亿 元） 432 476 1060 1288销 售面 积 （万平方米） 687 764 1593 1928土地 储备 （万平方米） 3677 3766 5545 7910营业 收入（ 亿 元） 347.48 418.91 627.25 845.49主 营业务 收入（ 亿 元） 331.94 400.12 600.43 819主 营业务 收入占比（ %） 95.55 95.5 95.7 96.9其他 业务营业 收入（ 亿
11、元） 15.54 18.19 26.82 26.49房地产企业发展模式研究 数据详表| 12房地产企业发展模式 研究 房地产业务布局23年来，碧 桂园现已分布在香港 、北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、沈阳、西安、杭州、厦门、昆明、佛山等 13个国内主要 城市 ， 三四线是布局重点 ，为 国内外近 300个城镇带来了现代化的城市 面貌。一 线 城市 二 线 城市 三、四 线 城市城市个数 1个（广州） 9个 44个占比 2% 16.67% 81.48%项 目个数 14个 26个 92个占比 10.60% 19.70% 69.70%集团在海外拥有 4个项目，包括马来西亚 3个，澳大利亚 1一个
12、。| 131、拿地战略： 坚持三四线城市和郊区路线“ 关注一二线城市近郊，以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。 ” 碧桂园总裁 目前，其 依然 没有进入 北京、上海、 深圳（ 2014年 12月 31日前）； 在马来西亚和吉隆坡的几个项目也同样体现这一策略， 不在市中心 ； 三、四线城市 碧桂园同样很少拿中心城区地块，同样以 近郊的低价大幅地块为主。房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 14碧桂园 .句 容项目房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 15碧桂园.马来西亚森林城市项目房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 16德阳碧桂园项目
13、房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 172、开发 战略： “ 批发大盘 ” 模式，低成本，快速开发 严控成本 ： 通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少 外包，保证了成本得到有效控制。 前置设计 ： 在项目选址 和土地收购 阶段就开始 进行规划研究 和 初步设计； 快速 开发 ： 同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施工，销售等 效率； 以低价换周转 ： 项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数 投向市场。房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 183、 产品战略：标准化规模化，多元化业务组合 产
14、品 的标准化可以在各个地方迅速复制，有利于碧桂园在各地方 扩张 ； 产品 的优化升级，外观设计的改变，则能够更好切中购买者的喜好，促进其销售。房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 194、营销 战略：高 佣金 +全民 营销模式 自身 的销售 团队； 全员营销 和 不俗 的转介 佣金； 老 业主介绍新业主购房也有不同的 优惠；房地产企业发展模式 研究 企业发展策略| 20房地产企业发展模式研究 产品分类及特点| 21核心竞争力精品质低成本高速度 策划、设计、报批报建等工作前置，争取较快开工； 建立集团计划管理体系及计划考核标准； 快速开发，快速销售，合理定价，精准营销。 开发项目顺应城市发展
15、趋势； 产品标准化与产业链整合； 建立成本管理体系及成本考核标准 。 强调前期策划，精确产品定位； 制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程； 提升客户服务品质。房地产企业发展模式 研究 企业核心竞争力| 22跨 界合作的新方式与 趋势 ： 跨界合作频繁，借助企业力量，创新产品，增加 盈利房地产企业发展模式 研究 跨界合作1、互联网 +房地产 2015年 9月 25日，阿里和 碧 桂园跨 界 合作，推出电子卷，“ 神马卷 ” “ 神奇的马来西亚旅游投资住宿置业券 ” ；2、引入中国平安 2015年 4月 1日，碧桂园宣布与中国平安跨界合作，引入 平安后，中国平安成为碧桂园第二大股东，有助于
16、优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资 渠道；3、与必胜客合作 2014年 11月 5日 11月 9日， 芜湖碧 桂园携手 必胜 客合作 推出 “武林霸王餐秘笈 ” 一时间风靡全城，近 3万人参与线上抢餐 大战；4、 “ MAYBE” 国美 +碧桂园 2015年 4月 15日碧桂园与国美合作，具体 合作 安排根据 项目不 同情况制定， 在家电方面给予购买者优惠，给买家电客群购房 优惠。| 23房地产企业发展模式研究 未来发展方向1、 碧桂园将 继续坚守三四线城市 为核心， 辐射经济发达城市周边 的发展 模式；由于 核心城市市中心价格高昂，因此一二线城市周边地带将拥有较高的 市场需求 ，三四线城市的中心区域也拥有可观的发展空间。2、社区 为核心，打造 全生命产业 链 。继续经营 好 社区，会 结合互联网为业主提供更多 服务，未来会 开拓物业理财， 物业保险 等 各种服务 ，为公司开拓更长远的利润来源 。3、全面 引入 互联网思维 ，尝试众筹开发，通过以销定产减少库存积压。
