1、P1房地产经济测算2014.08P2课程开发目标Objective 课程目标1、培训对象： 策划经理、策划师、策划主管2、课程目标： 理解思路，认识工具。 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 熟识者：探讨操作思路。为什么要做经济测算？P4经济测算思路验证方案的财务可行性让我们的报告更有说服力三个可行性市场可行 操作可行 财务可行P5经济测算思路资金平衡利润预期动态测算静态测算开发商最关心的是什么？如何评判是否可行？P6经济测算思路收 益 成 本 税 费利 润经济测算的三个基本项目反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？收 益 其他成本土地成本预期利润 税 费P7经济测算的
2、步骤指标整理地块指标规划设计建设标准开发销售进度静态估算投资估算动态估算投资估算动态现金流量资金平衡敏感性分析敏感点一敏感点二4个步骤， 10张表经济 测算我们从何下手？P9指标收集项目经济技术指标所需指标 工程成本指标经济参数指标P10项目经济技术 指标各地块用地规划要求地块编号 用地性质 用地面积（平方米） 容积率 建筑密度 建筑高度 （米） 建筑规模（平方米） 绿地率A1-2 居住A1-1-c 商业服务A1-1-d 加油站A1-1-e 垃圾楼A1-1-f 市政基础设施A1-6 绿化用地（地区公园）A1-7 绿化用地A1-10 居住配套的九年一贯制学校A1-11 幼托合计第一步：整理用地指
3、标将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。P11项目经济技术指标第一步：整理用地指标按照是否能够出让进行分类。用地性质 用地面积 建筑规模可出让合计居住公建（商业、写字楼）不可出让合计加油站垃圾楼市政基础设施绿化用地（公园）居住配套的九年一贯制学校幼托总计P12项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。地块一项目设计规模表 2.2编号 用地性质 建筑面积（平方米）1 总建筑面积2 地上可出让建筑面积2.1 商业建筑面积2.2 住宅建筑面积3 地下建筑面积3.1 可售地下车位面积3.2 地下人防面积4 车位（个）4.1 地上车位4
4、.2 可售地下车位4.3 人防车位5 公共配套设施在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。P13项目经济技术指标第二步：根据规划设计方案整理住宅车位数量和面积的确定确定住宅总建筑面积确定户均面积确定车位配比确定车位数量确定车位建筑面积确定人防面积确定总户数确定人防车位个数确定可售车位个数确定地下建筑面积P14工程成本指标第三步：确定建安成本指标通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本 。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。服务甲方 独栋 双拼 联排 叠拼 多层 小高层 高层 超高层 商
5、业 地下1-3层 1-3层 1-3层 1-4层 6层以下 7-12层 13-17层 18-30层 30层以上 负一层北京 城建 22003000 20002800 18002600 18002500 16002200 15002200 15002000 16002000 18002200 25003000 25003500说明： 1.上面的数额不含电梯，消防，通风，如含另加 200元 /2.如工程在三环内，每平方米加 100元 /3.如工程在三环 四环，每平方米加 50元 /P15经济参数 指标税费率表项目 税费率营业税 5%附：城市维护建设税 7%教育费附加 3%企业所得税 25%土地契税
6、3-4%北京 3%土地增值税 需分类计算第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。 税率一般不变 基础设施建设费随城市、城区而变百度搜 “ 城市基础设施建设费 房山 ”http:/ 利率经常在变 可在央行网站进行确认 城市基础设施建设费取费标准北京市城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）住宅 非住宅160 200远郊区县及其他城市、地区 需查实人民币贷款利 率表项 目 调 整 时 间2012年 6月 8日 2012年 7月 6日一、短期贷款六个月以内（含六个月） 5.85 5.60六个月至一年（含一年） 6.31 6.00二、中长期贷款一至三年（含三年
7、） 6.40 6.15三至五年（含五年） 6.65 6.40五年以上 6.80 6.55P16经济 测算指标收集易 错 点费基混淆不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。城市混淆不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。课堂练习： 完善 项目指标整理按照前边所述内容，完善经济测算基础指标有了技术指标我们如何开展经济测算？P19经济测算现金流的构成收入成本建设成本税费财务成本租金收入销售收入收入租金收入销售收入P20成本和费用 构成
8、类型 序号 工程或费用名称土地成本 1 土地成本开发成本 2 前期工程费3 建筑安装工程费4 基础设施建设费5 公共配套设施建设费6 开发期间税费7 其他费用8 不可预见费9 开发间接费用期间费用 10 管理费用11 销售费用12 财务 费用总投资：究竟要花多少钱 ?P211.土地成本P221.土地成本1.对居民补偿 2.对单位拆迁补偿 3.其它费用提前搬家奖 对区属单位承租的公房 拆除及渣土清运费工程配合奖 对市属、中央单位的房屋 房屋评估费周转费 拆迁劳务费空调移机费 不可预见费电话移机费有线电视迁移费自建房 (认定后 )补偿搬家补助费对超过批准期限的临时建筑放弃回迁安置的货币补偿户1.3
9、 土地征用及拆迁安置补偿费近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中的 “ 土地开发建设补偿费 ” 中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本项费用。 具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。P23工程 成本工程成本主要 包括 ：1 前期 工程 费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。P242.前期 工程 费释义： 主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“ 三通一平 ” 等土地开发工程费用支出。P252.前期工程费2 前期工程费表 （仅供参考）2.1 前
10、期工作咨询费 主体建安工程费的 0.20.5%2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 3元 /平方米2.3 建筑规划设计费 按建筑设计取费标准取 ,计价格 2002 10号主体建安工程费的 1.6%2.4 市政设计费 按建筑设计取费标准取 ,计价格 2002 10号2.5 环境评估费 详见建设项目环境影响咨询收费标准软件计算2.6 交通评价费 按地上面积 ： 1元 /平方米估算2.7 施工图审查费 京勘设管字 (2001)41号按地上建筑面积： 3.5元 /2.8 标底编制费 概算价格的 2-3, 计算钢筋量 16元 /吨 .2.9 工程招投标管理费 京价 (收 )字 1999第 042号中
11、标价格的 0.66%o,(共 0.11%,招标方 60%)2.10 招标代理费 按取费标准取 , 计价格 2002 1980号2.11 三通一平费（土方临时水电） 20元 /平方米2.12 工程监理费 建设前期阶段按主体建安工程的 0.1 0.2计取；施工阶段按取费标准取2.13 新材料基金 (非砖混结构可退 90%)、水泥专项基金（可退） 8元 /平方米 ,中标水泥量 3元 /吨通常列入 “ 前期工程费 ” 项也可以列入 “其他费用 ” 、” 开发期间税费 “ 项P262.前期工程费举例：若某项目主体建安工程投资总额为 6000万元，则该项目的前期工作咨询费为 12万元。计算公式：前期工作咨
12、询费 =6000万 0.2%=12万2.1 前期工作咨询费：释义： 包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用；取费标准： 前期工作咨询费按照 主体建安工程总投资 （ 主体建安工程费包括：建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费 ）的 0.2%-0.5%收取。P272.前期工程费2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费举例：若某项目的占地面积为 11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为 33万元。计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 =11万平方米 3元 /平方米 =33万元取费标准： 该费用按照 3元 /平方米 （项目的 占
13、地面积 ）的标准收取。P282.前期工程费2.3 建筑规划设计费举例：若某项目的主体建安工程投资总额为 6000万元，则该项目的建筑规划设计费为 96万元。计算公式：建筑规划设计费 =6000万 1.6%=96万取费标准： 该费用 主体建筑工程投资总额 的 1.6%收取。P292.前期工程费2.4 市政设计费释义： 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。 P302.前期工程费2.4 市政设计费释义：纳税 (费 )环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设计单位在 工程设计合同 中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支付。 收取标准： 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为： 级、 级、 级三个等级。 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程 0.8，建筑、市政、电信工程 1.0，人防、园林绿化、广播电视工艺工程 1.1。
