1、光彩国际物流产业园,2011-06-27,项目经济测算报告,一、项目成本分析,1、技术参数确定 2、开发总体成本构成 3、开发成本估算分项说明 4、开发费用估算分项说明 5、开发总体成本预算,规划用地情况： 用地面积：500000m2； 其中：规划道路面积：120000m2； 规划停车用地面积：30000m2 规划净用地面积：300000m2； 规划用地性质：商业用地；土地使用强度： 建筑面积：400000m2以内； 容积率：控制在0.8； 建筑密度：50%； 建筑高度：控制在5-20米内； 绿地率：20%，面积：100000m2。楼面地价： 成交价款总额5250万元，合约楼面地价131.25
2、元/m2建筑面积,1.1技术参数确定,项目规划设计假设：,1.2技术参数确定,2.开发总体成本构成,项目初步成本测算,土地成本,3.1开发成本估算分项说明,项目建安、配套成本测算（开发成本测算）,3.2开发成本估算分项说明,前期工程费建安工程费配套设施费不可遇见费,前期工程费,3.21开发成本估算分项说明,3.22开发成本估算分项说明,建安工程费,不可遇见费用 =（取前期工程费+配套设施费+建安工程费）*3% =（ 4600.00+30400.00+3950.00 ）*3%=38950.00 *3% =1168.50（万元）,配套设施费,3.23开发成本估算分项说明,开发成本=前期工程费+建安
3、工程费+配套设施费+不可遇见费 = 4600.00+30400.00+3950.00 + 1168.50 =40118.50（万元）,3.3开发成本估算分项说明,4.开发费用估算分项说明,开发费用=财务成本（计）+管理成本（.5）,管理成本=初步成本*1.5%= 40118.50 *1.5%=601.78（万元）,财务成本=初步成本*10%= 40118.50 *6%=4011.85（万元）,开发费用=4011.85+601.78 = 4613.63（万元）,5.开发总体成本,开发总成本 =土地成本+开发成本+开发费用 =5250+ 40118.50 + 4613.63 =49982.13（万
4、元）,二、财务效益分析,1.财务计算中税项及费用设定,营业税取值： 5.8%按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，根据委托方提供的资料，销售期间税项合计按销售收入的5.8 %计算。销售费用取值： 3%按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费、项目推广宣传、广告等费用首期按销售收入的3%计算。所得税取值： 25%根据委托方提供资料，按应纳税所得额的25%计算征收。,2.财务效益分析前提,项目地上可销售总面积为400000m2;项目建筑地上1-7层；项目100销售状态分析总投入与收入。,3.销售收入测算,销售收入测算表,4.财务收益测算,财务收益测算表 （单位：万元）,5. 项目综合评价,项目建设周期预计3年，项目总收益16033.40万元，项目总投资49982.13万元 ，项目周期内投资内静态投资回报率32%以上.,
