1、商业街区产品设计研究报告,产品研发中心 2011.09,商业街区的概念与起源,硬件,软件,后天：,先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模,规划,商业氛围,建筑,定位,招商策略,销售模式,营销推广,商业营运,政府资源,影响商业项目运作成败的主要因素,本文件研究内容,案例一：成都宽窄巷子,规划篇,成都宽窄巷子,在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”,宽巷子的业态以蕴含深厚文化的特色餐饮、茶馆等业态为主。意在营造最典型的成都“闲”的生活状态。 窄巷子的业态以西餐、咖啡、会所、主题文化
2、商业等为主，是老成都的“慢生活”。井巷子的业态则以酒吧、夜店为主，是成都的夜晚，营造的是老成都的“新生活”。宽窄巷子的活动项目主题包括： 老成都生活体验( 龙门阵、木偶戏、即兴书法) ， 老宅院落住宿( 青年旅社、精品酒店) ， 特色商品选购( 异域珠宝、南亚风情家具、熊猫形象产品) ， 西式餐饮品尝( 西餐厅、甜品店、咖啡吧) ， 茶馆、酒吧休闲，婚恋活动庆典等 更趋向于现代都市的多种生活体验。,餐饮,酒吧,咖啡,零售,茶馆,服务及私宅,酒店,功能分析,1、通过四个主要出入口与城市干道相连，实现各主要功能区域独立对外交通。 2、项目区域内禁止车行，以人流为主。 3、地下车库布置集中，且出入口
3、临近城市道路，减少车辆在园区内的地面穿行。同时在地块周边设置2个地面停车场疏散车流。,长顺上街,支矶石街,下同仁路,金河路,长顺中街,主入口,次入口,外部交通分析,地面停车场,人流入口,车流入口,内部交通分析,空间分析,院落空间形态以北方胡同形式为主，以合院组成各个建筑空间。,合院内部空间,外部空间形态 在街道中留出一定的空间供人们小憩、交谈，设置小品及节点丰富步行的过程。,外部空间,20m,12m,37m,80m,入口东广场大尺度缓解城市道路和人流的影响,小洋楼前后各有20*12m的空间,星巴克门前的小广场,15m*6m,空间分析,宽巷子,窄巷子,井巷子,宽、窄、井巷子三条老街宽4 7 m
4、形成东西向主轴。 2. 在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力，丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间构 营造出休闲、惬意的历史文化氛围。,街道空间分析,街道空间分析,主要街道长度不超过300米，宽度7米；次主要街道长度不超过70米，宽度6米。,图 宽窄巷子街道空间,57m,58m,1.这样形成的街道断面高宽比约为1： 1。此种空间尺度是从居住空间模式上发展起来的，人行其中，感受到的也必然是宜人的尺度、生活化的空间。2. 在宽窄巷子中，游览视角大约在30一45，这个角度在观赏景物细部的范围内。这种空间尺度帮助游人将视线吸引到建筑上，并通过门窗引入庭院空间，形成街道氛
5、围静谧亲切、疏紧宜人，院落空间封闭、内敛的对比。,街道空间尺度的提炼提供了宜人化的空间感受,街道空间分析,私密空间,半私密空间,公共空间,图 宽窄巷子的空间属性,宽窄巷子空间层次完善而清晰，从街到巷，再到门厅、院落，营造出了从公共空间-半私密空间-私密空间的完整序列,街道空间层次的完善促使开展不同的公共活动,街道空间分析,有效设置游憩节点、动线增加了空间的丰富性节点的功能在于游客们可在此放松休息，经营者们可进行功能转换。特色街区游憩节点的设置要符合商业要求、要富于弹性、预留适当空间。宽窄巷子东人口及小洋楼前后区域为较为宽敞的公共空间。宽巷子内宅前较宽的区域为较为舒适半开敞公共空间，是居民喝茶、
6、聊天、休闲的场所.在宽巷子与窄巷子之间的两条巷子,一方面打破了动线的呆板性,另一方面将这个较为开敞的空间设置为小型展览及宣传的区域,增加了节点的丰富性。,街道空间分析,建筑篇,成都宽窄巷子,保留建筑为明清时代所建， 多属合院式。青砖墙、高门楼、花墙裙 既体现了南方川西民居的的特色， 也包含了北方满蒙文化的内涵。新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料 在总体上呼应了原有老建筑的特色。,建筑特色,建筑特色,宽窄巷子的沿街传统特色立面保存基本完好，其中以院门的形式最为丰富。每家每户的大门呈现出不同风格、不同材料、不同朝向、不同尺度，有屋宇式、石库门等。加上黑灰墙与小青瓦做的窗花，整个街道的主调呈现出清
7、代的特征。建筑作为空间的表皮，是空间历史感的外部表象，通过这些实体界面的强化，让历史街区重塑出空间的时间厚度。,建筑特色,窗花,窗花,门,建筑细节,建筑空间分析,3.9m,9.4m,5.4m,1.2m,10m,13m,4.3m,7.4m,7.4m,9m,7.4m,10.2m,11m,1,3,2,2,5 ：,5,6 ：,中庭空间长宽比约1:1,建筑合院长宽比约5：6,建筑空间分析,商业氛围篇,受业态分布影响，人流较多的宽巷子和窄巷子多使用庭院灯（2030m/个）和地灯(40m/组），为餐饮服务，营造温馨的气氛。而酒吧较为集中的井巷子则大多采用地灯，烘托出夜晚巷子的静谧，与酒吧内暗淡的灯光产生共鸣
8、。,夜景照明,夜景照明,小品处理,街区内的小品位置设置原则，宽巷子使用元素较多，突出其主体地位，也在人流入口空间加深游客印象。而窄巷子和井巷子相对较为简单，井巷子则以石灯笼（1525m/组）为主，突出其夜晚的特色,标志标识,细节处理,川西民居的”屋顶”符号在各个细节中的运用，包括垃圾桶、变电设施及路标等的外部处理。,人性化的设计。,文化墙的材质及凹凸感处理增加了它的趣味，同时诉说了宽窄巷子的历史。,细节处理,街边小店建筑本身及商品的特色，突出了宽窄巷子的文化底蕴。,案例二：北京蓝色港湾,规划篇,占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 容积
9、率： 0.63 绿 化 率：30.72,项目概况,业态分布,建筑篇,商业氛围篇,商业街规划设计要点,短街 窄道 曲径 共享 焦点 交通 停车,空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性； 共享空间：令人愉悦的空间尺度； 短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣； 交通组织：停车场，易于到达，易于排空； 人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；,商铺价值评估体系,商业街建筑设计要点,历史文化与建筑风格的传承 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用 地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆,商业氛围的营造要点,广告柱、广告牌、招牌 夜景照明、灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 旗帜等软装饰 花坛、雕塑等小品 凉亭、座椅 路牌、楼座号牌等标志标识,主入口广告招牌,广告牌,店招,
