1、铜仁项目建议书Tongren Project Overview城市 概况一、地理 Geography位于 贵州省东北部 ，辖 碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁 高新技术产业开发区，总面积 1.8万平方公里二、气候 Climate处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高， 东南 低；属中亚热带季风湿润气候区 ，季风气候 明显，气候的垂直差异显著。三、交通 Transport 机场 1座，湘黔铁路复线和渝怀铁路 2条铁路，密集公路网络四、人口 People and Society 总人口 4
2、27万，聚居着土家、汉、苗、侗、仡佬等 29个民族，少数民族占总人口的 70.45%铜仁全市 427万人，中心城区人口 36万 ， 属于小型 城市，未来城市将向 中型城市 过渡发展。铜仁旅游资源丰富 境内山青水秀，有 2个国家级自然保护区， 3个国家级风景名胜区， 8个省级风景名胜区， 21处文物古迹， 69处红色旅游 景点。城市 概况旅游资源丰富， 旅游业成为拉动经济的重要引擎城市经济2009-2013铜仁 GDP及旅游收入（亿元） 2009-2013铜仁 三产 （亿元）2009-2013铜仁社会消费品零售额（亿元） 2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）2009 2010
3、2011 2012 2013 三产二产一 产城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，带动消费力，但城市目前仍处于基本消费状况铜 仁城市经济较为靠后，但发展速度较快，每年增速超过 8%，城市发展潜力较大，房地产发展空间较大能源型的的地第二产业存在萎缩，第一产业和第三产业均发展迅速。第三产业以旅游为主，旅游对城市经济贡献率达到 29%社会消费产业也随经济稳步发展，说明经济对消费的影响力也在增强消费倾向仅为 57.3%，城市消费热情偏低，食品支出占 30%，其次为交通、教育文化，城市消费习惯符合中小城市消费特点城市 规划一、整体规划铜仁城市对外主要向东和向北发展和联合；对内主要驱使周边县镇人口向
4、中心城市聚集二、中心城区规划老城区 ：人口向新区疏解，通过外围工业区和新区高档居住区的建设引导人口外迁；梳理老城交通，增加旧城内部联系通道，加强旧城山水及人文资源保护谢桥新区 ：完善片区干道及沿线用地和项目的开发；完善谢桥商业文化中心、城市综合体、长途客运站、商贸物流中心等重点项目及周边住宅区建设，吸引老城区人口向谢桥新区流动，基本实现万山区的城市异地转型城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入房地产发展情况2009-2013铜仁房地产投资总额（亿元）2010-2013铜仁住宅商品房均价（元 /）2009-2013铜仁房产施工及竣工面积（万）2010-2013铜
5、仁住宅销售面积（万）2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中、一线城市限购是主要原因城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质较好。凉水井片区：商务会务聚集地，商业氛围浓厚。片区项目相对较少。城南片区：具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强。北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供应量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造
6、的区域，定位档次较高，未来数年前景较好。旧城 中心土地 可 开发 基本 完毕， 未来中心城区土地 供应主要集中在谢 桥片区房地产发展情况金磷半岛产品：住宅、底商建筑面积： 32万平米均价： 3400元 /平米户型面积区间： 82-155平米主力户型： 2居、 3居万和 .星城产品：写字楼、行政楼、住宅、 商铺建筑面积：一期 21万平米均价： 3200元 /平米户型面积区间： 84-122平米主力户型： 2居、 3居天宏尚城产品：住宅、底商尚未开盘万和 .星城楼盘名称 主力户型及面积 均价（元 /）滨江印象 3房 4房、 120-140 4000锦绣天地 2房 3房、97-139 3288嘉逸花
7、苑 3期 2房 3房、60-120 3180伊顿小镇 2房 3房、87-119 3188书香名苑 2期 2房 3房、 82-134 3150锦尚名都 2房 3房、 71-106 3800盛世名城 2期 4房 5房、150-160 3600 售罄南长城 .锦苑 - 3980锦江壹品 2期 3房 4房120-140 3800花果山 6号 2房 3房84-120 4300半岛豪苑 - 3600睿力 .国际城 - 2800中心 城区住宅楼盘分布情况商业格局锦江广场商圈大小十字商圈金滩专业商圈火车站商圈谢桥区域商圈灯塔区域商圈铜仁现有商业格局铜仁现有商圈主要包括：大小十字商圈 ：铜仁最大的商圈，有百货、
8、超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地区锦 江广场商圈 ：铜仁中心城区新型商圈，有商场、专业市场等业态火车站商圈 ：包括超市、批发市场等业态，商业档次较低金 滩商 圈 ：集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态 。已经 形成较为成熟的家电、家具等专业卖 场铜仁未来商业格局：进一步巩固大小十字、锦江商圈市级商圈的地位，在川硐新区新城新的市级商圈形成谢桥片区、灯塔片区两大区域商圈城市将进一步巩固现有市级商圈地位，在谢桥片区形成新的区域商圈价格情况2013年至今，住宅保持在 3000-3200元 /平米，商业在 6200-8000元 /平米，价位合理万和 .星城产品：商铺建筑面积：一期 21万平
9、米均价：未开盘义乌小商品市场产品：商铺尚未开盘西南国际商贸城产品：商铺、仓库建筑面积： 60万平米均价： 13000-19000元 /平米楼盘名称 类型 均价（元 /）锦绣天地 底商 -南都 ,锦江国际 底商 -花果山 6号 底商 -半岛豪苑 底商 -睿力 .国际城 底商 -万丰国际商贸城 商贸城街铺10000-13000笑哈哈国际商贸物流城 商贸城街铺 5181盛世铭城 商城内商铺 3万一铺中心 城区商铺盘分布情况万和星城 义乌小商品市场西南国际商贸城义乌小商品市场天宏商城项目周边资源分析小区 商业 其他机构天都 .锦绣天地 利民综合商场 铜仁九洲医院瑜龙世家 梵净山生态农业科技园 碧江区人
10、民法院工艺小区 金鳞大道加油站 碧江区政府大电新区 东太农副批发市场 铜仁游泳馆金域蓝山 义乌小商品批发市场 铜仁体育馆金鳞半岛 梵净山大道汽修集聚市场 铜仁人民检察院城管小区 学校 铜仁日报社印刷厂万和新城 逸夫小学 碧江区信访局铜仁阳光艺术小学 铜仁城乡勘测院向日葵幼儿园 国土局碧江分局万山静静幼儿园项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，具有良好的商业资源规划道（已建）：通隧道至江口 金鳞达到规划道（未建）：至梵净山大道2期地块山体项目立地分析项目地块方正，利于建筑排布未来三面临街，无建筑物遮挡，采光良好，商业展示性良好，商业价值高地势存在高差，商业的贯通性受到影响，
11、对于业态排布较为不利临近山体，自然资源良好，提升住宅品质项目立地分析项目地资源地块方正、三面临街，利于 社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系市场 分析总结城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，导致中高收入人口增加，带动城市消费力，但城市消费倾向偏低，零售商业发展缓慢，不利于项目的商业发展城市经济城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入城市规划2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中、一线城市限购是主要原因；故项目住宅销售未见大的阻力，但为提高售价，可在定位和功能上凸显差异化住宅行业城市将进一步巩固现有市级商圈地位，
12、在谢桥片区形成新的区域商圈，商业性质以服务区域人口为主商业环境项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，商业资源丰富，虽然受到市级商圈辐射，仍然在区域内有足够的消费力项目资源项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系项目立地项目策划思路铜仁 “ 幸福里 ” 生活时尚中心谢桥生活时尚街区（销售）谢 桥幸福里公寓（销售） 利用道路车行交通便利，做目的性购买小型能量中心，实现商业价值最大化 满足铜仁新婚家庭，对婚庆用品的强大需求 瞄准 铜仁 当地新生家庭、周边县镇迁入人口的强大居住需求 以小户型、低总价特点，迎合 新生 家庭置业特点 L
13、OFT户型 +精装修 +个性化服务，减少置业负担，增加项目软性吸引力谢桥婚庆主题街区（销售）方案 1 方案 2 区域大量中高端楼盘，将导入大量中高端家庭，且有多个行政机构 满足区域中高端家庭、机构人员的休闲娱乐需求、家庭商业需求项目定位 1时尚生活 街区文化诠释 ： 以 铜 仁中青年时尚主题 为 代表 的潮流文化，以 休闲娱乐 为代表的中高端业态相 结合， 形成 时尚消费 的文化氛围功能诠释 ： 满足谢桥片区中、中高收入 人群 、家庭 、游客 休闲娱乐需求 、社交生活需求 的个性化 街区分割 思路 ：除超市、影院外，一层以 30-60分割铺面，二层部分 30-60，部分按照大型品牌租户要求分割
14、商业划思路 1汽车美容点 /汽配店为主大型酒楼 /餐饮生活配套商业培训教育机构休闲餐饮超市 +休闲餐饮大型娱乐美容 /美体品质服饰商业策划思路 1物业 名称 ：证大大拇指广场 位 置 ：芳甸路 285弄 所属 区域 ：浦东联洋大 社区， 联洋社区是高档住宅社区，主要居住大量中高端收入家庭、外籍 人士建设 投资 ： 上海证大商诚房地产开发有限公司开业 时间 ： 2005年 3月建筑面积 ： 11万 平方米案例借鉴原因 ： 项目始建时间，浦东新区为上海新开发区域，正在建设，正准备导入大量上海外来家庭，与项目相似 浦东届时商业主要集中在陆家嘴片区，受到辐射，项目片区不具备竞争条件条件，但未来存在大量
15、家庭消费需求，与项目相似 区域未来满足中高端家庭消费，此类家庭消费除了基本家庭购物以外，还有家庭休闲娱乐需求，以及实现自我的时尚生活需求，与项目相似案例业态布局 ： 东西 两侧设定了家乐福超市及好乐迪 KTV作为次主力店，吸引固定人流 ； 一 层其他位置基本以中、西餐饮为主 ； 外围 沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态） ； 二 层左侧业态以大面积品牌集合店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱乐 为主中心广场特卖区中式餐饮区西式餐饮区L1，除了卖场与 KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广场外围
16、小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在 6 8 米，进深在 8 10米，中间集装箱式的特色小店门宽在 10米，进深在 2米 。 L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在 16 20米、进深在 25 28米，其他业态则大小不一。案例面积配比 数量配比从面积上看家乐福超市及好乐迪 KTV作为次主力店所占项目总比较大达到了 36%，其次是餐饮22%；再次是休闲娱乐的比例占了 20%，项目临近高档住宅社区，休闲及餐饮功能得到较为明显突出。从业态数量上来看，餐饮占了 46%，也较为符合社区型购物中心的特质；案例1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利 PIZZA、印
17、度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味； 2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐； 3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店； 4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店唐朝； 5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。案例案例本 案对项目借鉴意义：1、定位精准，辐射区域的区域性商业，能规避 重要 商 圈竞争 ，且有效利用资源达到商业价值最大化2、业态科学规划，满足社区基本需求的同时，实现目标用户的自我实现需求；社区基础类业态的超市、服务，以及自我实现型业态的餐饮、休闲娱乐基本各站 45%3、业态布局合理， 东
18、西两侧设定了家乐福超市及好乐迪 KTV作为次主力店，吸引固定 人流； 外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业 态4、 打造了一条菜系复合的餐饮 街，利用餐饮种类、街区环境，打造品质化餐饮街区，作为项目亮点5、街区利用喷泉、盆栽等小品，营造生态、休闲氛围项目定位 2婚庆主题街区 :喜庆街文化诠释 ： 结婚是两个家庭的头等大事，也是人这一生中最舍得大笔开销的时刻，以往各县、乡里的年青人都会跑到铜仁去拍照、化妆、买婚庆用品，婚庆文化历来是西南人民最为隆重的文化。 婚庆主题街区在铜仁地区仍是市场空白点，一经推出必会引媒体和大众的关注功能诠释 ： 满足铜仁地区所有家庭的
19、婚庆礼品采购需求、婚庆服务需求 的主题化街区分割思路 ：除部分影楼外，均以 30-60铺位分割，可两层联通，买一送一商业 策划思路 2深圳首家婚庆主题商城 梦乐园婚庆城位于人民南商业文化中心区国贸广场，目前是深圳最大的婚庆用品交易展示平台和采购中心，经营面积约为平方米。专营婚纱晚装、男士礼服、摄影录像、场地布置、婚车租赁等业务，旨在为新人提供一个专业、优质的 “ 一站式 ” 消费购物平台以及打造婚庆行业 “ 一站式” 服务的第一品牌。婚庆主题商城的成立 引领了深圳婚庆消费走向时尚化，促进婚庆产业链的延伸。案例 1珠海婚礼庆典用品城项目主要分首层及二层，营业面积合计约3000m，打造成为 中珠澳
20、首席婚礼庆典用品一站式采购中心。商场首层规划经营品牌婚纱影楼、婚庆礼服等，主要针对面积需求及行业内知名品牌或实力强的行业商家。二层规划经营礼服租售、婚庆公司、汽车租赁公司、摄影工作室、美妆工作室、相框相架、喜帖、喜糖、烟花礼炮、传统庆典用品等，主要针对面积需求较小的行业或者刚起步创业的商家。案例 2“ 爱情之都 ” 杭州最浪漫的婚庆街拱墅区 “ 幸福里 爱尔兰婚庆街 ”幸福里 爱尔兰婚庆街总长 520米，总建筑面积 10355.9平方米。引进了婚纱摄影、婚庆礼仪、婚纱销售与定做，婚车、婚宴布置，新娘化妆、司仪策划，婚宴蛋糕、喜糖和珠宝首饰等婚庆核心业态，以及美容、简餐等延伸业态，并设立咨询服务
21、处和民政部门婚姻登记处，为新人提供登记、婚检和婚前咨询等一站式服务， 让新人逛百家店不如跑一条街，让整条街洋溢着“ 爱 ” 的气息。案例 3项目定位青年 LOFT公寓功能 诠释 ： 主要满足铜仁地区年轻人、新生家庭的刚需 其次可满足铜仁周边县市陪读的租借需求，吸引投资客 还 可满足新创业公司商住两用的灵活需求户型思路： 采取灵活多变的户型，包括板式户型（ 30-50 ）、 LOFT户型（ 70-80）、 LOFT跃层户型（ 100-120）其他功能： 带有精装修，水电暖三通 个性化的物业管理服务公寓 策划思路公寓 策划思路户型一：板式公寓板式公寓是公寓最早的户型和设计模式。多为单层单朝向，配以
22、精装修标准。层高一般在 3米到 3.6米之间，为单纯的投资产品。需配以 5星级的后期物业管理服务才能使产品的物业价值有最大的升值空间。主要功能为出租。一般此类项目都在城市CBD经济中心或大型学区工业厂区附近。公寓 策划思路户型二： LOFT公寓Loft在英语中意为 “ 阁楼 ” 。在实际户型中层高从 4.4米至5.6米不等。从中间打一层隔板，把其分为上下两层。用狭窄的楼梯作为连接。下层较高，一般为 2.42.8米，用于活动空间。上层较矮，一般为 22.6米，用于卧室休息。因其销售面积、维修基金、物业费、供暖费用均按单层面积计费，产品形式又非常新颖：有着低首付，低总价，面积买一得 2的优势。一经面世倍受年轻人和中小型投资客户的青睐 。主要 为刚需 客户
