1、融创玫瑰园 市场分析报告,2015年别墅市场（700万以上）回顾,结论：2015年别墅市场两级分化严重，多数项目年去化率低。 北部新区板块为热销区域。,2015年竞品市场（700万以上）回顾,结论：龙湖江与城、两江新宸异军突起，开盘即售罄。 棕榈泉总价高，成交总价高。 融科橡树澜湾面积小、低总价、成熟区域大盘，去化情况好。,拥有大量高端客户资源：龙湖依靠早期进入豪宅市场，掌握大批重庆高端客户资源，且以达到换房周期； 物业服务认可度高：龙湖依靠香樟林、蓝湖郡以及物业品质在高端客户群奠定了良好的高端物业品牌形象； 产品搭配多样化，满足市场各种需求：面积450-500，售价700-900万，占比50
2、%，面积600，售价1000-1600万，占比35%，面积800，售价2000万，占比10%， 面积1000+，售价3500万，占比3%； 产品设计优势明显：地下室均为可以打开自然采光，600+户型，花园面积均为400+，1600万元以上售价产品具有资源占有性（沿水景、花园面积大、栋间距开阔或是看江）。,2015年龙湖江与城热销原因,2016年别墅别墅市场情况,结论：由于2015年别墅存货量高达21万方，2016年多数项目以去化存货为主。 2016年别墅市场可售货量总量约27万方，其中高端别墅可售货量为17.4万方 ，玫瑰园占比38.3%； 根据销售面积与产品总价可得出2016年玫瑰园主要竞争
3、对手为：约克郡、棕榈泉国际花园、龙湖天琅。（财信赖特与山、红顶高尔夫国际社区由于2015年基本未售，竞争力小，故不列为竞争对手。）,竞争对手个案分析：棕榈泉,棕榈泉国际花园位于北部新区富人区金开大道（以东），万年路西南，项目周边机场路、内环快速、金山、金州、金渝等城市主干道环绕，交通通达性较强； 项目自身配套31万方商业综合体，具有一定的生活便利性； 项目内部景观以棕榈湖为核心，辅以原生湿地生态，打造法式高端住区。 配套：棕榈湖、生态公园、照母山等景观资源，人和医院、人和实验学校等教育配套。,棕榈泉 优势： 项目自身配套31万方商业综合体，具有一定的生活便利性； 项目内部景观以棕榈湖为核心，辅
4、以原生湿地生态，打造法式高端住区； 棕榈泉国际俱乐部，项目私人会所，供内部业主举办各型活动。 劣势： 棕榈泉项目目前在售的山顶别墅组团上空有高压线横穿，对业主的身体与安全性造成巨大的安全隐患； 棕榈泉产品仅有三层，且地下一层带双卧室设置，满足产品功能性，居住的舒适度大打折扣。,竞争对手个案分析：约克郡,约克郡项目位于金开大道西，照母山下，面临重光水库，自然资源优越； 项目总占地2000亩，自身配套80万方商业，其中40万地铁上盖商业中心，具有一定的生活便利性； 湖畔别墅，少量一线临湖； 人民小学教育配套。,2016年约克郡预计在2、3月份推出4栋独栋别墅，价格为2000-3000万。 400-
5、800万联排别墅持续销售。 4栋独栋别墅位于约克郡北郡一线临湖，但湖景面窄，资源性差。,竞争对手个案分析：龙湖天琅,根据江与城官方微信12月9日发布信息，预计2016年龙湖与香港置地新拿的大竹林板块将推出顶级别墅产品。根据案名和预告视频推测，“天琅”产品应该为“天钜”升级版。由于“天琅”产品信息暂未定，接下来将分析“天钜”。,竞争对手个案分析：龙湖天钜,龙湖江与城位于嘉陵江江湾，金开大道西段以南，金通大道以西；但项目距离城市主干道均在1公里以上的距离且无公交配套，交通通达性一般； 项目自身配套龙湖星悦荟主题商业以及社区底商，具有一定的生活便利性； 项目目前在售最后一期天钜别墅组团，打造法式新古
6、典主义纯双拼别墅社区。 配套：滨江公园、中央湿地公园、体育公园、嘉陵江一线江景等景观资源，才儿坊幼儿园。,江与城天钜优势： 优势： 项目地理位置较好，临江资源；周边配套及自身商业，教育资源配套； 品牌开发，品牌号召力强，客户认可度较高； 项目产品设计较好，地下室5.8m挑高，全采光设计；户内电梯，全套房设计，舒适度、私密性好。 劣势： 现场来看江景效果并不突出，距离江边较远，高差较大，且中间隔一条滨江路，整体规划由高到低排布，仅第一、二排地势高的部分三层景观平台可看江； 组团内部无景观资源，仅一个中庭水系。,竞品对抗性说辞,S,W,O,T,优势,资源： 一线亲江、三面公园环抱 产品： 重庆唯一一线亲江纯独栋墅区 精装前庭、2.5米的社区宅间道 120的无遮挡自主空间、17米超大面宽 区位配套： 礼嘉半岛核心，滨江豪宅区 私人停机坪，国际通勤标准 项目周边无重大不利因素,机会,劣势,威胁,项目SWOT分析,区域成熟周期长 商业未呈现，社区配套不足 示范区体验感差，购买信心不足 小独栋多数户型为采光井采光,天琅和约克郡产品还在规划阶段 股市下滑，富豪投资方向转变。,豪宅市场不景气，购房者持续观望 竞品配套成熟度高 竞品物业认可度高 竞品地下室全采光,2016年应利用项目资源特点，利用竞品规划期， 先于推广 抢占市场,THANKS.,
