1、商铺投资知识,1、商铺投资的概念2、商铺投资的种类有那些？3、商铺投资与其他类型投资比较4、商铺投资的特点是什么？5、商铺投资的回收周期一般是多长？6、商铺投资的形式有那几种？什么叫商铺一手购买？7、什么是商铺投资收益？包括那些部分？8、影响商铺投资收益的因素有那些？9、商业街商铺有那些类型？10、专业市场商铺有那些特点？,目 录,第一部分：商铺投资的概念商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。,目 录,
2、第二部分：商铺投资的概念商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；2、专业市场（主题商场）类商铺投资；3、社区商铺（包括住宅底商）投资；4、百货商场、购物中心商铺投资；5、商务楼、写字楼商铺投资；6、交通设施商铺投资,目 录,第三部分：商铺投资与其他类型投资比较1、 商铺投资与证券投资商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房
3、地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。,目 录,第三部分：商铺投资与其他类型投资比较2、 商铺投资与住宅投资商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为6%左右，商铺的投资收益率约为10%15%。商铺投资的稳定性要优于住宅投资。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，住宅所面对的客户只
4、有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。,目 录,第四部分：商铺投资的特点是什么？俗话说：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。,目 录,第四部分：商铺投资的特点是什么？（1）商铺投资的稳定性特点业内专业人士分析认为，投资商
5、铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。,目 录,第四部分：商铺投资的特点是什么？（2）商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。,目 录,第四部分：商铺投
6、资的特点是什么？（3）商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。,目 录,第四部分：商铺投资的特点是什么？（4）商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念
7、还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间-商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动。,目 录,第四部分：商铺投资的特点是什么？（5）商铺可出租、可经营，方式灵活调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商
8、，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%14%。,目 录,第五部分：商铺投资的回收周期一般是多长？商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。,目
9、录,第六部分：商铺投资的形式有那几种？什 么叫商铺一手购买？商铺投资的形式包括一手购买、二手购买、转租三种方式。投资商铺除了考虑出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。商铺一手购买也叫商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。我们之所以将这种商铺购买形式称之为上市初始交易购买，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，类似于原始股的原始商铺；购买的价格是商铺的初始售价，可以较低的价格购买到手，得到更大的商铺升值空间。,目 录,第七部分：什么是商铺投资收益？包括那
10、些部分？商铺投资收益指商铺给投资者创造的收益的总和，包括商铺价值升值收益和商铺租金收益两个部分。计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率（售出价购入价)/购入价,目 录,第七部分：什么是商铺投资收益？包括那些部分？例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2万元12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12，要是
11、这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者如果投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；同时，租金收益和价值升值收益共存。,目 录,第七部分：什么是商铺投资收益？包括那些部分？简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做
12、。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？,目 录,第八部分：影响商铺投资收益的因素有那些？1）商情因子2）客流量3）可视性4）楼层5）交通条件6）整个项目规划设计的科学性7）硬件条件8）经营商品的类型9）隶属项目的运营特点10）商铺初始售价11）商铺周边房地产发展趋势,目 录,第九部分：商业街商铺有那些类型？商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街
13、、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。,目 录,第十部分：专业市场商铺有那些特点？（1）专业市场规模特
14、点（2）专业市场规划设计特点（3）专业市场名称特点（4）专业市场商铺的特点,目 录,第十部分：专业市场商铺有那些特点？总结：需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。总之，专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。,目 录,Thanks,
