1、中介风险与法律对策,叶宏伟 博士 浙大房地产投资研究所法律事务部主任 21世纪不动产杭州区域副总裁 浙江六和律师事务所律师,一、 中介公司 经纪人的法律地位和性质,、委托合同 委托人 受托人、行纪合同 委托人 行纪人、居间合同 委托人 居间人,第三百九十六条 委托合同是委托人和受委托人约定,由受托人处理事务的合同。第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用及其利息。 第四百一十条 委托人或受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成的损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。,、委托合同 委托人 受托人,第四百一
2、四条 行纪合同是以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。,、行纪合同 委托人 行纪人,第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理规定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的
3、,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。,、居间合同 委托人 居间人,二合格经纪人必备素质,1 法律2 税收3 沟通谈判4 经济政治,三、政策风险,1、政府(中央政府、地方政府)2、朱镕基在泰国、香港的两次讲话3、温家宝就“杭州现象”批字4、七部委通知5、杭州出台20%个人所得税政策6、国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知7、央行6月13日发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知8、国八条、新国八条、七部委八条9、温总理的最新
4、指示10、国六条、九部委15条11、个税,四、市场风险,1、供需不平衡2、房价上涨快3、结构矛盾,1、法律、法规多变 例如:楼书性质、税收、金融2、立法趋势 对政府相关部门 对开发商、供给者、中介公司 对消费者,五、法律风险,(一)税收调整(案例) 20%个税 房改房超额所得税 5.6%综合税可能的结果 1 继续履行 2解除合同对策: 国家税费的调整时,买卖双方按国家相关规定缴纳税费。 鉴于卖方是净价,所有的税费包括由于国家政策调整增加的 税费均由乙方承担。 由于国家税费调整,买卖双方解除合同时,买卖双方仍需支 付全额中介费。,六、二手房交易常见纠纷与对策,解释合同法 民法通则解释第23条:商
5、品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 对策:未解获得按揭贷款时,双方可以解除合同,但需全额支付中介费。,(二)、按揭政策调整,(三)、按揭的房产能否买卖,房地产管理法第37条规定,下列房地产不得转让:一、以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;二、司法机关和行政机关依法裁定 决定查封
6、或者以其他形式限制房地产权利的;三、依法收回土地使用权的 四、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;五、权属有争议的;六、未依法登记领取权属证书的;七、法律、行政法规禁止转让的其他情形,(四)、抵押的房子能否出租第48条 抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租凭合同继续有效。(五)、承租的优先购买权,担保法第49条规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物品,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。,(六)三证能否作为担保,能否压“三证”。(七)税费计算错误,中介公司承担什么责任。(八)附属物约定不明床、自行车库、
7、管道煤气。(九)交房纠纷。1交房程序问题2交房前出卖人义务(水电费、装修、设备保留)3交房日期(签订之日起,居间合同、转让合同)4据不履行(铁路检查院)(十)房改房未获批准(土地出让金未交),(十一)卖方违约 意向书签约后违约 转让合同签定后违约(十二)买方违约 意向书签定后违约 转让合同签定后违约(十三)标的物争议 附属设施 环境问题(噪音、光污染、死亡、犯罪率) 面积差异,(十四)跳单问题(十五)中介公司不正当竞争(十六)交付问题(十七)主体问题 表见代理、表见代表、委托代理,(十八)期房买卖(十九)违约金与定金 (二十)面积“缩水”和“放水”问题(二十一)建房年限、土地使用权年限(二十二
8、)未及时付款,合同能否解除(二十三)合同解除,中介费能否收取(二十四)其他 一房多卖、户口迁移问题、转嫁的风险(钥匙),七、房地产法律概述,与房地产有关的法律法规有: 合同法、合同法司法解释 土地管理法、城市房地产管理法 担保法、消费者权益保护法 浙江实施消费者权益保护法办法 商品房销售管理办法、广告法,(一)合法性与合理性,1. 法律依据法律有明确规定 法律没有明确规定 法律规定相互冲突2. 证据 书证 物证 当事人陈述 证人证言鉴定结论 勘验检查笔录 视听资料,(二) 法律责任构成要件,违法(或违约)行为 主观过错 损害结果 因果关系,八、杭州当前一手房争议焦点及著名案例,1.广告与实际交
9、付不符问题要约与要约邀请2.面积“缩水”或“放水”问题3.交付问题 如何认定交付 交付的条件;条件不符的交付是否算法律上的交付 逾期交付的法律责任,4、规划设计变更影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内,书面通知买收人 5、装饰,设备问题,基础设施,公共配套问题6、产权登记逾期问题 7、买卖号子问题8、其它问题争议解决方式问题房屋平面图解决个别争议的形式问题,建议: 提高自身修养; 法律事务的归口管理; 着重学习合同法。,谢谢大家!,1995年的合同规定,第十条 交付期限 甲方须于 年 月 日前,将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须是综合验收)合格,并符
10、合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因,除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外,甲方可据实予以延期。 1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。 2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的 规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的,但最长不得超过六个月。,第十二条 甲方逾期交付的违约责任,除本合同第十条规定的特殊情况外,甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用,同意按下列第 、 、 、项约定处理。 1、逾期不超过 天,按本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息,月利息按 利率计算。 2、逾期超过 个月,甲方按乙方累计已付款的 %向乙方支付违约金,合同继续履行。 3、逾期超过 个月,合同终止。甲方按乙方累计已付款的 % 向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时,实际损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。,