1、基于特征价格的房地产评估新方法,随着住房制度的改革和完善, 我国房地产市场将更加活跃, 房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。目前, 我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法。,三大传统房地产评估方法的局限性,成本法市场法收益法,从实践来看, 即使是同一房地产, 采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言：成本法市场比较法收益法,现实生活中房地产的价格取决于其效用, 而不是所花费的成本; 房地产成本的增加并不一定能增加其价值, 投入成本不多也不一定说明其价值不高。成本法进行估价比较费时费力, 难度最大的就是折旧的计算, 往往是以估价人员
2、的主观判断为依据。,在一些房地产市场尚不够成熟的地区很难采用市场比较法估价。即使是在房地产市场比较发达的地区, 比较法也可能不大适用于某些情况。其次, 比较法需要在交易情况、交易日期、房地产特征等方面对比较对象进行修正, 有的很难采用量化的计算公式。,对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中, 还原利率的确定随意性大, 往往对评估结果产生较大影响。,由于传统方法中存在着缺陷，其他评估方法应运而生（新出现的方法往往由这三种方法派生而来）比较法 路线价法 成本法 假设开发法 收益法 投资法,NEW,特征价
3、格法,特征价值法又称Hedonic模型法和效用估价法。该方法认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。,国内外文献综述 国外研究：1961年，Griliches就开始利用特征价格的方法编制了汽车产业的价格指数。在应用较多的住宅价格指数方面，Chowhan &Prudhomrne (2000)， Englund, Quigley & Redfearn(1998)， Hoffman&Kurz (2002)， Moulton (1995),Malpezzi(1998), Tiwari & Hasgawa(2
4、000)是众多研究中的代表，另外一些特征价格研究还构建了特别用途的住宅价格指数，如对贫困分界点的测量进行改进(Short 1999)。而在政府应用方面，美国联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家已经有美国、英国、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。2004年1月至2005年6月，中国指数研究院对运营10年的中国房地产指数进行了全面的技术改进，也引入了HPM，形成了对中国房地产指数系统的有力补充。,国内研究综述：在我国，由于20世纪80年代以前实行的是住房实物配给制度，没有应用HPM的基础，1
5、998年住房市场商品化改革之后，逐渐有国内学者开始应用HPM进行研究。但是早期的研究主要是简单介绍特征价格理论，或者将它作为一种编制价格指数的方法。在2003年之后，研究的重点开始转向，主要集中在对国内住宅市场建立HPM并运用大量市场数据进行实证研究。温海珍(2003)在其博士论文中对杭州市290个住宅小区4063个挂牌交易样本的数据整合后建立了住宅HPM，并对影响住宅价格的特征因素进行了实证分析。周刚华（2004）采用线性函数居住用地和商务用地HPM，对影响城市土地价格的微观因素进行了比较分析。王力宾（2006）构建了较为完整的“纯价格变化”特征价格指数的理论框架。郭晓宇（2008）通过特征
6、价格方法，筛选了分区市场的最优模型，并确定城市内部存在细分市场。,特征价格理论认为, 房地产是一种异质商品, 产品本身具有的一系列特征是效用产生的源泉, 不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包。,特征价格理论,特征价格理论认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。特征价格理论认为, 房地产是一种异质商品, 产品本身具有的一系列特征是效用产生的源泉, 不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包。虽然房地产的交易价格在市场上是可观察的, 但是房地产特征对应着隐含价格, 每个特征对应一个隐含市场
7、, 整个房地产市场可被理解为由多个特征的隐含市场构成。,特征价格法的基本思路,首先，将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格。其次，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。,特征价格定价方法近些年被许多统计机构所接纳，并被认为是最有前途的方法。目前特征价格模型在具体应用中常采用三种函数形式：1.线性函数：P=C0 +CiXi+ 2.对数函数：lnP=C0 +CilnXi+3.半对数函数：lnP=C0 +CiXi+ P为城市住宅价格，C0为除特征变量外其他影响价格的常量之和，Ci
8、（ i0）为特征变量的特征价格，Xi为特征变量，为误差项。,特征价格模型的优点是：（一）容易取样，可以得到大量价格资料 （二）模型的经济意义比较直观 （三）计算相对简单,特征价格方法从房地产特征的隐含价格出发进行评估, 可以对市场比较法、收益还原法和重置成本法等评估方法进行改进。弥补原始方法中的不足与缺陷。,特征价格法的理论运用,具体应用时，选择哪一种函数形式应通过统计分析和假设检验确定，且进入模型的变量应符合统计显著性、符号与假设一致性等原则。一般来说，大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式，然后不断地修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。,第一，
9、可以为政府部门制定相关政策和评价提供依据。 第二，房地产开发商或房地产评估公司可以通过住宅的特征价格来进行产品的定价。 第三，消费者选择购房时，运用住宅的特征价格来进行产品的正确估价。 第四，特征价格理论对判断城市房地产业发展状况带来了新的理论依据。,应用价值通过对特征价格理论的研究与应用，可以在各个方面找到平衡,特征价格法的实际运用,自从Rider 于1967 年把特征价格理论应用到住宅市场分析以来, 特征价格模型已经发展为房地产领域广泛应用的模型之一。不同的房地产价格, 反映了房地产本身特征数量的差异, 这一观点已经被普遍接受。,以住宅为例：房地产的特征把开发商、消费者以及产品本身紧密联系
10、在一起。（其关系如右图）,开发商通过产品的设计、建造、维修等向市场提供具有不同特征的住宅产品, 特征不同, 需要承担的成本也不同。消费者购买住宅产品是为了满足生活、娱乐等需要, 住宅产品所能提供的效用取决于特征的组合及其数量。,开发商和消费者之间通过市场进行交易, 其交易价格则表现为产品的特征价格之和。从房地产评估的角度来看, 由于待估价的房地产一般已经具体到个体, 特征明显, 且其特征数量方面的资料容易取得。如果能够通过市场交易数据计算出产品特征的价格, 那么就可以根据特征的数量来评估房地产的价格。,住宅特征对住宅价格的影响,采用特征价格方法对房地产进行估价, 对特征变量的选择是非常关键的一
11、步。以往研究中往往把房地产的特征分为（一）建筑特征（二）邻里特征（三）区位特征,住宅价格常常跟住宅建筑本身的特征相关。如果一套住宅有更多的令人满意的建筑特征, 那么在市场上所能获得的价格就更高。这是因为消费者愿意为更多的空间( 特别是功能空间) 支付更多的费用, 从而提高生活的质量。,建筑特征,邻里特征,邻里特征主要包括三类: 一是社会经济变量, 如邻里的社会阶层、职业状况等;二是政府或市政公共服务设施, 如商店、学校、医院等; 三是外在性影响, 如自然环境、犯罪率、交通噪声等。,区位特征,住宅的区位特征一般从整个城市范围的角度进行考虑, 往往是对可达性进行量化 。无论何种形式的可达性测量,
12、都对住宅价格有一定的影响。,仙林、江宁、鼓楼31个楼盘基本情况表,用最小二乘法拟合出7个影响因素与价格的线性关系,用最小二乘法拟合出7个影响因素与价格的线性关系 Estimation Command: = LS V C CA FS HA LH NC PR TC Estimation Equation: = = V = C(1) + C(2)*CA + C(3)*FS + C(4)*HA + C(5)*LH + C(6)*NC + C(7)*PR + C(8)*TC Substituted Coefficients: = V = -6164.79538808 - 0.0107532437225*
13、CA + 0.0058618874735*FS + 401.075385939*HA + 33251.3622243*LH + 960.975027602*NC + 3073.029023*PR + 611.609860177*TC,通过计算得出如下结果： C(2)*CA=-2824.26 C(3)*FS=1131.062 C(4)*HA=-1888.936 C(5)*LH=12255.5 C(6)*NC=3626.906 C(7)*PR=7055.08 C(8)*TC=1676.995 由此可知建筑面积与房价呈一定的反向关系即小户型的房价可能会更高一些，这与现实交易情况是相符的。 其他因素如
14、占地面积、容积率、绿化率、交通情况、邻里关系与房价成正相关。尤其是邻里特征和绿化率具有更强的正相关性。,通过上述线性函数代人7个影响因素的值所得到的房价与实际交易价格的的关系如下表所示。,特征价值理论的意义,1. 特征价格理论对判断我国城市商品住宅市场是否过热或需求不足带来了新的启示。 2. 特征价格理论对判断我国城市商品住宅价格是否合理带来了新的启示。 3. 特征价格理论对研究我国城市商品住宅市场现状带来了新的启示。,研究视角的创新：本文选择了城市特征对住宅价格作用的研究视角，认为住宅作为一种异质性商品，首先体现在坐落于某一个特定的城市，城市特征的差异是导致城市之间住宅价格差异的主要原因。从
15、住宅的建筑特征、区位特征和邻里特征角度出发，更多地关注了住宅商品自身的建筑特征。政策的创新：稳定住宅价格，繁荣住宅市场，政府应从影响住宅价格的城市特征入手，针对每类城市特征给出一系列积极的措施，以城市特征的建设来支撑城市住宅价格的稳定。,展望和不足之处： 不足：目前国内外研究更多关注了住宅商品自身的建筑特征，而对区位特征和邻里环境特征的研究，则只局限在一个城市的内部，就城市内部小区之间的特征差异展开分析。因此，现有研究文献只局限在影响住宅的微观特征方面，忽略了对城市之间住宅价格差异产生原因的研究。展望：传统的简单加权平均方法已经不能适应市场的复杂多变，质量调整型方法成为全球房地产价格指数编制的主流方法；尽管Hedonic 模型本身存在一定不足且应用条件还不完善，但这并不表明Hedonic 方法在我国不可行。随着国内房地产市场的不断发展，交易记录不断规范，信息保存更加完整，房管部门增加难以量化指标的数据登记，基层统计人员能力不断提高Hedonic 方法会逐步适应我国房地产业的发展，成为我国房地产价格指数编制的主流方法。,谢谢观赏！,
