1、北京卓展购物中心案例分析,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,基本概况,卓展购物中心是34万平米的超大型百货，定位中高端，位于五棵松体育馆，区域认知度高，但商业氛围差，目前招商及经营状况一般，品牌折扣及买赠优惠较多,4,区域交通,道路等级： 西四环：双向14车道，快车道为双向8车道，两侧各加3车道； 五棵松北路：双向6车道，两侧均为丁字路口； 玉渊潭南路：双
2、向4车道； 入口设置：项目三侧临路，故在临西四环、玉渊潭南路和五棵松北路均设置主要出入口； 车流动线：车辆可经由西四环、玉渊潭南路直接进入停车口； 人流动线：主要通过地铁加步行600m或公交车； 主要人流是通过公交车或乘坐地铁到五棵松站，再步行600m到达项目，项目可达性一般；,项目宏观交通不好，距离地铁站600m，且周边公交数量少，使得项目公共交通系统的可达性受到影响,通过项目内部的玉渊潭南路,玉渊潭南路与西四环的路口,楼层规划,卓展购物中心各楼层功能定位相对明确，以零售为主，业态单一，休闲娱乐及餐饮业态较少,B1,1F,2F,3F,6,4F,5F,6F,楼层层高：,4.5米,3.5米,7,
3、业种规划,业种：业种丰富度较好，以零售为主，品牌较多； 主力业种：主力业种为女装和国际名品； 各楼层情况：地下一层主要为食品、滋补品及运动休闲、户外休闲服饰，一层主要是国际名品，二楼主要为国际精品及男装，三楼主要为女装，四楼主要为女装、童装等，五楼主要为家电数码、床上用品等，六楼品牌暂无； 品牌力：地下一层及一楼品牌知名度大，实力较强,业种涵盖了中高端的服装、箱包鞋帽、食品、珠宝、家电数码等，业种丰富度好,8,平面动线,入口：项目1楼入口较多，可充分吸纳人流； 动线规划： 项目每层整体为L型动线； B1：地下一层业种分区较多，使得动线相对明确，并通过主要动线和几个大小中庭形成“珍珠项链”的动线
4、格局，B1端头设置购买目的性较强的滋补品； 1F：设置多个出入口，充分的导入客流，主要客流出入口为东西两侧及玉渊潭南路上的北侧入口； 中庭：主要的中庭有2个，主要起到提升品牌浏览量，疏散人群的作用。,按照百货的网格型动线设计，无主动线，利用中庭、节点、差异化业种组团推进客流的流向，提升店铺浏览量,B1,4F,5F,运动服饰,时尚休闲,户外休闲,烟酒茶食品,滋补品,童鞋,女鞋,床上用品,精品厨具,家电数码,电影院,名表眼镜,9,垂直动线,扶梯：每层设置4-5部扶梯； 在L型平面的中轴线位置，每隔2030m设置一个自动扶梯，很好的方便了消费者到达各个楼层的各个区域，起到合理疏散和引导人流的作用；
5、结合中庭在适宜节点放置，减轻客户视觉疲劳，更具人性化； 和平面动线相结合，有效地客户向购物中心内部流动； 升降梯：每层设置多个客梯，多结合卫生间、辅助功能空间等进行打造,多个扶梯和升降梯的设置，使消费者方便地到达大型商场的各个区域，结和中庭，有效缓解人流压力，及时引导人流垂直运动,B1,2F,3F,4F,5F,运动服饰,时尚休闲,户外休闲,烟酒茶食品,名表,国际名品,国际名品,化妆品,名品女鞋,国际精品,男装,珠宝,女装,女鞋,童鞋,女鞋,床上用品,精品厨具,家电数码,电影院,滋补品,自动扶梯,升降梯,名表眼镜,经营方式：扣点； 租金：主力扣点范围13-17%； 经营现状：处于培养阶段，现经营
6、状况较差。,举例,经营情况,采用扣点形式，扣点范围主要集中在1320之间，目前还处于培养期，客流较少，目前折扣优惠等活动较多，吸引消费者,项目特点,一、人性化设置：通过设置皮椅、杂志等，缓解购物疲劳，通过导购台、导购车、导购手册等，增强购物舒适度,皮椅、杂志、导购手册,育婴室,每层设置导购台和导购车,电梯处设置导购栏,项目特点,二、节点小品打造：营造舒适的购物环境，吸引客流流向,室内垂吊物,花圃,中庭巨型圣诞树,项目特点,三、室内设计：通过灯光、休息区、走廊、中庭等细节打造出高端的购物环境,升降梯品质感强,中庭弧形设计,自动扶梯下灯光设置,气势恢宏的中庭,“宫殿式”走廊,未开业的店铺设置休息区
7、,暖色灯光展现高贵品质,14,项目不足,主入口处无明显招式性,一、外立面古典主义，商业展示性差，商业元素不足，商业可识别性差,外观商业元素较差,商业展示性差，外立面不利于广告悬挂,正面悬挂商场主要的活动主题，昭示性较好,商业logo可识别性较差,15,项目不足,二、微观交通上讲，项目周边的栏杆设置让项目的可进入性受到影响,栏杆影响项目的可进入性,道路等级不高，路口无红绿灯设置,马路对面的客流或停车场的客流进入项目受到栏杆的影响,16,项目不足,三、业种配置相对混乱，同一业种多层 分布，个别楼层业种较多，且主力业态的带动作用不明显,17,项目可借鉴点,一、辅助购物的人性化设计：方便消费者购物，提高购物舒适度 设置较多的休息区、自动扶梯、升降梯等， 每层设置咨询台、导购车，自动扶梯口设置导购栏 休息区放置杂志、导购册等 二、节点小品打造：舒适的、特色的节点小品，吸引客流流向； 三、舒适的室内环境：通过中庭、走廊、灯光、座椅等设计，提升项目的整体购物环境的档次； 四、充分利用空置区域：设置小品或者休息区，将空置区域利用起来； 五、品牌实力不俗,案例分析小结,
