1、旅游度假区旅游地产发展规律,关键字：一流旅游度假区、旅游地产发展规律,案例简介：本案通过研究国内一流旅游度假区武夷山、大理、千岛湖和荔波旅游地产发展的历程，揭示旅游地产发展的规律,地产开发一流旅游度假区的旅游地产发展阶段规律,由观光型产品向度假型产品转换,度假物业出现，并向体验资源型发展，产品线逐渐丰富,度假客户比例上升，消费支出增大，逗留时间延长,接待设施逐渐完善，种类丰富,案例1：武夷山随着景区成熟度的提高与旅游功能的转型，度假地产开始发展，并推动武夷山度假区整体形象的提升,1999年，武夷山市被评为首批“中国优秀旅游城市”；1999年，联合国教科文组织将武夷山列入“世界文化与自然遗产名录
2、”。,2001年，武夷山正式开行出省铁路客运列车，打通省外游客进入的铁路通道；2004年，武夷山机场拥有国内外26条航线，客运量超过50万人次，计划二期扩建,累计投入38亿，旅游度假区内水、电、讯、路等基础设施完善；星级酒店不断涌现，至2004年拥有10余家三星以上酒店，包括1家五星和2家四星2003年，开始风景高尔夫的规划建设；同时开始陆续引入越文化博览园、自驾车服务中心等项目，并着手策划民俗风情、综合娱乐等产品；观光旅游向休闲度假区的转变趋势形成，初步具有武夷山的休闲度假氛围。,2004年，武夷山游客量从1999年的193万达到334万人次，实现旅游创收13.4亿元；70的游客来自省外，范
3、围辐射到全世界。,萌芽阶段,1999,1992,2004,起始阶段,发展阶段,旅游品牌/知名度,景区功能发展,游客量及构成,交通,地产发展,2007,334,193,220,290,375,443,543,165,121,81,61,游客量变化,成交量变化,价格走势图,地产投资规模,综合发展与提升阶段,休闲度假阶段,观光旅游阶段,案例2：大理大理旅游地产随着旅游业的发展经历了酝酿、启动与提升三个阶段，由区域市场逐渐向全国市场转变,该阶段，大理主要以传统的观光旅游、文化体验旅游为主，主要特征为粗放式经营，人气不断积聚，无地产销售，旅游收益单一,旅游经历了10年的累积与沉淀，于2000年开始出现旅
4、游地产；初期为低价、低质，并主打本地市场客户，价格在1800-3000元/平米,2005年是大理市场的一个分水岭，市场进入提升阶段，古城版块及环洱海版块，主力营销外销市场的别墅/类别墅产品，价格从5000-10000元/平米之间；2006年，入市两个较有规模和档次的别墅楼盘，掀起别墅市场的高潮,1980,1990,2000,2005,10,100,200,300,2002年度假区组建了大理旅游集团，同期建设大理苍岭高尔夫球场；投资.亿元兴建天龙八部影视城;,2005年经由“一卡通”平台的实际入境游客约180万人，纯旅游人数约为210万人；,2008年，全州接待国内外旅游者921.6万人次，海外
5、旅游者31.67万人次，分别增长6.22%、17.94%，纯旅游者约260万人次。,97年首家4星漫湾酒店,洱海,三塔,年接待旅游人次（万人）,发展阶段,苍岭高尔夫,影视城,仙境别墅,感通别墅,1981年成立大理苍山洱海省级自然保护区；1982年被国务院批准国家历史文化名城并成为大理国家级风景名胜区,1993年成立大理旅游度假区； 1994年国家级自然保护区；,案例2：大理度假别墅等高端产品不断升级与完善，市场价格不断提高，旅游地产进入规模化发展阶段,案例启示：塑造品牌，旅游启动景区经过了漫长的旅游启动与人气积聚过程，这一阶段主要以观光、体验项目；产品完善，度假发展以高星级酒店、高尔夫、主题园
6、区等项目为标志的度假产品不断的丰富和完善，度假氛围开始形成；由内向外，地产提升根据市场逐级发展与提升的特点，大理针对本地需求启动旅游地产，后期逐步面向外部市场,大理旅游地产市场价格曲线 单位：元/平方米,大理旅游地产高端项目价格趋势 单位：元/平方米,案例3：千岛湖千岛湖旅游地产的发展与景区的成熟过程有很高的拟合度,起始阶段,发展阶段,转型阶段,2007,游客结构,交通条件,景区成熟度,知名度,产品体系,2002,1995,起步阶段,成熟阶段,萌芽阶段,平均售价(度假公寓),开发面积,地产投资规模,景区游客量（万人次/年）,旅游地产发展历程,案例4：荔波景区基础设施的改善、产品升级与功能转型，
7、使荔波的旅游度假进入了快速发展时期,1990年，景区正式开发建设,游客量少，2000年接待10万人次；仅有学校和小旅社可提供简单的住宿功能，到2000年时仍无星级宾馆。,投入几千万完成景区规划、旅游发展规划等20余个专项规划的编制投入4000万，对景区交通等基础设施进行改善，同时投入1.5亿修建机场；在北京等地设立旅游发展办事处，加大旅游宣传力度；逐步开展自然生态和文化生态旅游；星级宾馆18家，床位达到4000个，但仍供不应求；游客量逐渐增多，至2005年，游客量达到50万人次。,2007年6月，被列入”世界自然遗产“列表；2007年11月，举办贵州省第二届旅游发展大会；2007年，荔波机场通
8、航；游客量剧增，2007年达到168万人次，2008年突破200万人次；酒店数量迅速扩张，特别是高星级酒店增多，三星以上酒店增加至6家，五星级酒店2009年即将面世；进一步拓展大旅游产业，投入高尔夫等休闲度假产品，旅游地产项目起步。,目标：打造国际化专业旅游城市；体系：以遗产地自然资源为依托打造山水景观城、以少数民族和红色文化为依托打造文化体验城、同时建成闲静优雅的适宜休闲度假的人居环境城。,萌芽阶段(1989-2000),起始阶段(2001-2005),快速发展阶段（2006-至今）,进一步提升策略,高尔夫项目,案例4：荔波随着旅游知名度的提高，度假地产需求旺盛，目前已成为度假与投资的热点地区,景区具备全国知名度,与周边大城市交通畅通,游客量增加至百万级,旅游产品升级转型,需求剧增,供给起步,供不应求、价格彪升,元/m2,产业移民需求休闲度假需求养老需求投资需求,在政府招商引资的吸引下，大量外地开发商涌入，积极拿地，逐渐形成以乡村休闲度假物业、自然生态度假物业、高尔夫度假物业、城市物业共同发展的格局,以低端的楼盘供给为主高档商品房欠缺别墅产品空白,上涨一倍,THE END！,
