1、建设用地规划许可证与建设工程规划许可证区别建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接
2、受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。建设用地规划许可证与建设工程规划许可证一 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 一 ） 申 请 建 设 用 地 规 划 许 可 证 的 一 般 程 序 ： 1、 凡 在 城 市
3、 规 划 区 内 进 行 建 设 需 要 申 请 用 地 的 ， 必 须 持 国 家批 准 的 有 关 文 件 ， 向 城 市 规 划 性 行 政 主 管 部 门 提 出 定 点 申 请 ； 2、 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 根 据 用 地 用 地 项 目 性 质 、 规 模 等 ，按 照 城 市 规 划 要 求 ， 初 步 选 定 用 地 项 目 的 具 体 位 置 和 界 限 ； 3、 根 据 需 要 ， 征 求 有 关 行 政 主 管 部 门 对 用 地 位 置 和 界 限 的 具体 意 见 ； 4、 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 根 据 城 市 规 划 的 要 求
4、 向 用 地 单 位 提供 规 划 设 计 条 件 ； 5、 审 核 用 地 单 位 提 供 的 规 划 设 计 总 图 ； 6、 核 发 建 设 用 地 规 划 许 可 证 。 （ 二 ） 建 设 用 地 规 划 许 可 证 应 当 包 括 标 有 建 设 用 地 具 体 界 限的 附 图 和 明 确 具 体 规 划 要 求 的 附 件 。 附 图 与 附 件 是 建 设 用 地 规 划许 可 证 的 配 套 证 件 ， 具 有 同 等 法 律 效 力 。 附 图 与 附 件 由 发 证 单 位根 据 法 律 、 法 规 规 定 和 实 际 情 况 制 定 。二 、 建 设 工 程 规 划
5、许 可 证 （ 一 ） 申 请 建 设 工 程 规 划 许 可 证 的 一 般 程 序 ： 1、 凡 在 城 市 规 划 区 内 新 建 、 扩 建 和 改 建 建 筑 物 、 构 筑 物 、 道路 、 管 线 和 其 他 工 程 设 施 的 单 位 与 个 人 ， 必 须 持 有 关 批 准 文 件 向城 市 规 划 主 管 部 门 提 出 建 设 申 请 ； 2、 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 根 据 城 市 规 划 提 出 建 设 工 程 规 划 要求 ； 3、 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 征 求 并 综 合 协 调 有 关 行 政 主 管 部 门对 建 设 工 程
6、 设 计 方 案 的 意 见 ， 审 定 建 设 工 程 初 步 设 计 方 案 ； 4、 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 审 查 建 设 单 位 或 个 人 提 供 的 工 程 施工 图 后 ， 核 发 建 设 工 程 规 划 许 可 证 。 （ 二 ） 建 设 工 程 规 划 许 可 证 所 包 括 的 附 图 和 附 件 ， 按 照 建 筑物 、 构 筑 物 、 道 路 、 管 线 以 及 个 人 建 房 等 不 同 要 求 ， 由 发 征 单 位根 据 法 律 、 法 规 规 定 和 实 际 情 况 制 定 。 附 图 和 附 件 是 建 设 工 程 规划 许 可 证 的 配
7、套 证 件 ， 具 有 同 等 法 律 效 力 。 三 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 和 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ， 设 市 城 市由 市 人 民 政 府 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 核 发 ； 县 人 民 政 府 所 在 地 镇和 其 他 建 制 镇 ， 由 县 人 民 政 府 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 核 发 。“五证” 、 “两书”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“ 五证” 、 “两书 ”是最为重要的条件。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证建设用地规划许可证 ，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证 ，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证 。商品房销售（预售）许可证 。住宅质量保证书和住宅使用说明书 。
