1、三、城市化下商业地产 城市规划需要与商业规划 城市化城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 800-1500US$ 1500-4000U
2、S$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000-20000US$ 8000
3、-20000US$ 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 传统商业发展 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合业种的业态 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 综合性商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 消费者价格敏感 消费者价格敏感 消费者价格敏感 消费者价格敏感 消费者价格敏感 消费
4、者价格敏感 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 多选择，自由购物空间 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 体验式的购物需求 个性消费 个性消费 个性消费 个性消费 个性消费 个性消费 个性消费 个性消费 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP GDP GDP
5、 GDP达 达 达 达 到 到 到 到4000 4000 4000 4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP GDP GDP
6、 GDP达 达 达 达 到 到 到 到4000 4000 4000 4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人 人 人 人 均 均 均 均 G G G G D D D D P P P P 人 人 人 人 均 均 均 均 G G G G D D D D P P P P 城 城 城
7、城 市 市 市 市 化 化 化 化 率 率 率 率 城 城 城 城 市 市 市 市 化 化 化 化 率 率 率 率 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 商业处于与农业经济相匹配的原始状态 人均GDP位于1500 美金以下；城市化水 平在25%以下 人均GDP位于1500 2000美金；城市化水平在45%以下 商业形
8、态出现第一次升 级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于20004000美金；城市化水平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 商业形态出现飞 商业形态出现飞 商业形态出现飞 跃， 跃， 跃， 跃，多样化、规模化的现 多样化、规模化的现 多样化、规模化的现 多样化、规模化的现代商业出现，如大型 代商业出现，如大型 代商业出现，如大型 代商业出现，如大型百货、综合超市、 百货、综合超市、 百货、综合超市、 百货、综合超市、 专卖店、精品店等 专卖店、精品店等 专卖店、精品店等 专卖店、精品店等 人均GDP位于40008000美金；城市化水平在70%以
9、上 90%以下 超越传统商业范畴的广 超越传统商业范畴的广 超越传统商业范畴的广 超越传统商业范畴的广义商 义商 义商 义商 业 业 业 业 形态出现， 形态出现， 形态出现， 形态出现， SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL、 、 、 、大型购物中心、旅游 大型购物中心、旅游 大型购物中心、旅游 大型购物中心、旅游商业 商业 商业 商业 地产、物流等综 地产、物流等综 地产、物流等综 地产、物流等综合 合 合 合 型商 型商 型商 型商 业形态出现 业形态出现 业形态出现 业形态出现 人均GDP位于800020000美金；城市
10、化水平在90%以上 广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 园、小型的lifestyle 生活中心等极具个性 消费的场所出现； + + + + + + + +3 3 3 3、 、 、 、1 1 1 1 商业地产市场发展内在驱动力 商业地产市场发展内在驱动力 商业地产市场发展内在驱动力 商业地产市场发展内在驱动力 人均 人均 人均 人均GDP GDP GDP GDP 人均 人均 人均 人均GDP GDP GDP GDP万达进入三线典型城市宏观数据 万达进入三线典型城市宏观数据 万达进入三线典型城市宏观数据 万达进入三线典型城市宏观数据 人口规模 人口规模 人口规模 人口规模 GDP GDP G
11、DP GDP 消费品年零售总额 消费品年零售总额 消费品年零售总额 消费品年零售总额 城市经济选择标准 举例 举例 举例 举例 从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达 从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达 从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达 从万达城市经济选择的标准来看，我国大部分二三线城市均可以满足万达 目前扩张城市的经济标准 目前扩张城市的经济标准 目前扩张城市的经济标准 目前扩张城市的经济标准 人均消费性支出 人均消费性支出 人均消费性支出 人均消费性支出中国城市化的“ “ “ “納瑟姆” ” ” ”曲线
12、趋势 与房地产业发展周期 中国城市化的“ “ “ “納瑟姆” ” ” ”曲线趋势 与房地产业发展周期 中 中 中 中国步入 国步入 国步入 国步入快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地产业 产业 产业 产业進入高速 進入高速 進入高速 進入高速发 发 发 发展 展 展 展周 周 周 周期 期 期 期 中 中 中 中国步入 国步入 国步入 国步入快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地 快速城市化通道，房地产业 产业 产业 产业進入高速 進入高速 進入高速 進入高速发 发 发 发展 展 展 展周 周 周 周期 期 期 期 城
13、市化率首超50% 50% 50% 50%，进入商业地产开发与运营的黄金期 。 。 。 。 城市建设进入新一阶段，商业公共配套设施的完善与升级改造 是这一阶段的重点 引子： 新政下的市场思考 市场发展 市场发展 市场发展 市场发展 快速城市化通道 市场发展 市场发展 市场发展 市场发展 快速城市化通道 2012 2012 2012 2012引子： 新政下的房企战略思考 3.2 中国城市在升级 3.2 中国城市在升级 城市是区域经济的增长极，城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更 是城市升级的过程； 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之
14、变化，人们的 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 。 。 。 。 城市是区域经济的增长极，城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更 是城市升级的过程； 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之变化，人们的 城市功能也随之变化，人们的 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 生活方式由此也随之在变化 。 。 。 。 城市单中心 城市多中心 城市群、城市带 工业城镇 汽车、高铁时代时代城界的消失，多元区域城市组成的都市群。引子： 新政下的房企战略思考 基于城市发展的
15、大思维确定项目发展模式 基于城市发展的大思维确定项目发展模式 城市与商业地产“城”与“市” 商业地产一般都分布在城 市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业 地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城 市”要有个观念的更新，不然“城”建得“美仑美奂”，“市” 却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规 模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业 巨市，更当如此。 城市与商业地产“城”与“市” 商
16、业地产一般都分布在城 市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业 地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城 市”要有个观念的更新，不然“城”建得“美仑美奂”，“市” 却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规 模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业 巨市，更当如此。引子： 新政下的房企战略思考 从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是 很好的选择。 初级阶段 城市化率30%
17、30% 30% 30%以下 商业向城市的 几何中心聚集零售行业的特征：向心聚集 中级阶段 城市化率70 70 70 70 % % % %以下 零售行业的特征：离心分散 商业向城市的 几何中心发展 高级阶段 城市化率70% 70% 70% 70%以上 零售行业的特征：离心聚集 商业离开城市 的几何中心， 区域中心聚集 3 3 3 3、3 3 3 3 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化 3 3 3 3、3 3 3 3 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化3 3 3 3 3 3 3 3.4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4、城市人口聚集形成新的商业业态 、城市人口聚集形成新的商业业
18、态 引子： 第一层级 第一层级 第二层级 第二层级 第三层级 第三层级 第四层级 第四层级 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 农村人口城镇化 乡村多余人口流向 乡镇县镇 县城人口迅速增 加，县城工厂少， 人们只能从事一些 “商业服务性”工作， 从而迅速形成新的 县城商业中心与新 的商业街区。 地区性城市中心化县城(“有钱人”)流向： 地级城市地级城市人口每年有 8%-10%以上的增长速 度，是中国流动最快的 人流导向。人口重新聚集，必然 会形成新的地区商业中 心，形成新的商业需 求，从而使地级商业布 局重新洗牌。商业街、 商业中心、购物广场、 步行街、文化生活广场
19、 应运而生。 区域性城市中心化地级城市人口流向： 省会城市这使原来的省会城 市人口迅速攀升，形成 新的区域中心，省会城 市将从普通城市向国际 化城市迈进。这必然使省会级城 市形成更加现代的国际 型城市商业新格局，必 然出现各类全新的商业 业态。大量商业中心重 新规划与建设。 全国、世界各地人口 流向：超级都市成为国际化大型 都市，从而使商业规 划与布局面临全新的 要求与挑战。 主题化、个性化的体 验式商业地产形态出 现。 从以下四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同 从以下四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同 从以下四个流向可以看出，每个流
20、向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同 从以下四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同 的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。 的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。 的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。 的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。体验休闲商业，将在新一轮的商业发展中成为不可或缺的重要支撑驱动力四、电商时代下体验式商业地产 建筑体验、造场精神 识别性 品牌文化体验、 艺术文化体验、 服务体验商业街区的“ “ “ “性格” ” ” ”4、1 什么是体验经济 4、1 什么是体验经济 这里关键是要创造出的那种 这里关键是要创造出的那种 这里关键是要创造
21、出的那种 这里关键是要创造出的那种 “ “ “ “嘉年华会 嘉年华会 嘉年华会 嘉年华会” ” ” ”型的欢乐体验， 型的欢乐体验， 型的欢乐体验， 型的欢乐体验， 它最令人难忘。 它最令人难忘。 它最令人难忘。 它最令人难忘。 以工作为剧场，以卖场为舞台，以产品 为道具，以客户为中心，营造一种主题 体验环境，创造能够使客户参与、值得 回忆的活动。 淡市下的营销思路 日本博多水城引子： 新政下的市场思考现代城市商业已向体验式“城市文化艺术会客厅”方向发展，消费 模式已将文化艺术消费列为首位，其次才是生活购物消费，并将精 致生活与艺术气象紧密融合。 艺术文化体验式消费 艺术文化体验式消费 艺术文
22、化体验式消费 艺术文化体验式消费 艺术文化体验式消费 艺术文化体验式消费 艺术文化体验式消费 艺术文化体验式消费 4 4、 、2 2 体验式商业未来发展趋势 体验式商业未来发展趋势 首层预留活动空间 首层预留活动空间 展台通过不同的活动提高商场的人气 展台通过不同的活动提高商场的人气引子： 新政下的市场思考 。 。 。 。 体验式消费是精致生活与艺术气息的融合 体验式消费是精致生活与艺术气息的融合 精致生活购物 精致生活购物 精致生活购物 精致 精致 生活 生活 城市交往空间 城市交往空间 城市交往空间 品牌文化艺术体验 品牌文化艺术体验 艺术生活体验 艺术生活体验 艺术生活体验引子： 新政下
23、的市场思考 4 4 4 4、3 3 3 3、用建筑构筑一个的商业生态系统 4 4 4 4、3 3 3 3、用建筑构筑一个的商业生态系统 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 支持。 支持。 支持。 支持。购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的
24、营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造。 。 。 。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代 一个好的商业规划应该通过建筑
25、来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 一个好的商业规划应该通过建筑来进行表现 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 体验经济理论的提出，为购物中心的建设提供了理论的 支持。 支持。 支持。 支持。购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造 购物中心建设更注重体验式商业氛围的营造。 。 。 。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物
26、中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 建筑生态学反映了购物中心在建筑上的新发展。 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 生态商业建筑认为：购物中心的建筑应当从购物时代， 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代 转向休闲时代和文化时代引子： 新政下的市场思考第二个层面是建筑的立面设计，是人们在中距离上对建筑的感知方面，建筑玻璃墙外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。 人们对商业建筑的三个感知层面 中观层面 人们对商业建筑的三个感知层面 中观层面 让建筑外部形成消费动力 让建筑外部形成消费动力 建筑玻璃墙外墙进行主题式设计 建筑玻璃墙外墙进行主题式设计引子： 新政下的市场思考 人们对商业建筑的三个感知层面 微观层面 人们对商业建筑的三个感知层面 微观层面第三个层面是 人到建筑近前， 与建筑直接接触的微观层面。 这一层面的重点是 建筑的细部和 材质运用。 现代、金属、梦幻的主题，充满创意的、 新一代的购物中心设计赢得未来 现代、金属、梦幻的主题，充满创意的、 新一代的购物中心设计赢得未来引子： 新政下的市场思考 商业街区的“性格”新天地 上海客厅因为“文化”，才有了独特的气质！
