1、诸城市房地产市场调研报告,营销策划部2012年3月,1、了解诸城市城市城市发展情况,2、诸城市房地产市场容量及去化率,3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯,4、本项目地块特征及适合开发产品,调研目的,报告提纲,一、诸城市城市概况 城市定位 城市格局 区域功能 商圈分布 经济发展 配套资源,二、诸城房地产市场分析 人口分析 行业发展 区域格局 销售概况 市场存量 去化速度,三、诸城市购房客户分析 人口分析 收入水平 客户分析 置业需求 客户描摹,四、本项目地块简要分析 地块特征 地块四至 周边环境 客群特征 客户地图,一、诸城市城市概况,全国百强县排名35位,城市定位 城市格局 区域功能 商圈分
2、布 经济发展 配套资源,青岛潍坊的结合点 依托毗邻青岛的交通优势，形成山东半岛货物、资金、信息等生产要素高速流动和高度集聚的中心,地理位置：诸城市隶属于潍坊市，诸城地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。 交通便利：胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。,城市定位,城市格局,诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块，市政配套和居住氛围都亟需提升。,城西板块：诸城市老城区，配套设施相对完善；
3、但工厂较多，生活环境差 经济开发区：大企业集中区域，但配套设施尤其是交通条件和教育资源有待进一步完善。 城东板块：随着城市发展格局的变化，河东板块居住氛围、市政配套日渐完善，且成为新的城市中心，担当起CLD（中央居住区）和RBD（中心商业区）的城市功能,经济开发区,城西板块,城东板块,经济开发区,城西区,城东区,1、工业园区 以开发区为中心的工业园区 2、生活区 以城东区和城西区为主的生活区 3、休闲娱乐区 以三里庄水库、恐龙公园、潍河公园组成的休闲区,生活区,休闲区,工业园区,福田汽车,希努尔,外贸集团,区域功能,生活区,商圈分布,新利群商圈,中百银座商圈,新百盛商圈,人口密集程度以东、东南
4、、西、北为顺序，北侧不过潍河，潍河以北为工业区，城郊结合处，人口以农村为主，外来务工人员以辅。未来 发展以人民路和和平路为轴线，中心向外辐射发展。,以老利群、百盛为中心的百米商圈为主，人流量较大的地区，最新增加的蓝博湾商厦、迪士尼欢乐城、电影院、休闲广场。 以中百、银座为中心的百米商圈以小区的便利商贸为主。 以新利群和新百盛为中心点向外辐射50米左右 人民路中段的三联等，都为连接各商圈起辅助作用,老利群百盛商圈,地区生产总值（亿元）,人均可支配收入（元）,从2009年至2011年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看，11年比09年经济发展突飞猛进，得益于食品、纺织、汽车行业的带动。,
5、经济发展,数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告,2011年，全市完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是2007年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资980亿元，其中2011年完成308亿元。,县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第35位。 工业经济增势强劲：2011年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是2007年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到200家，特别是福田等重工企业的落
6、户及规模扩张，对经济带动很大。 服务业发展提速：2011年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元，均为2007年的2.1倍。 农村经济健康发展：2011年，实现农村经济总收入1780亿元，是2007年的2倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。 外向型经济发展迅速：2011年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2007年的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资1.8亿美元，其中2011年5772万美元；境外企业发展到20家。,经济参数,数据来源：2010年、2011年诸城市政府工作报告,龙城中学,农业局,医院,龙源学校,杨春
7、国际酒店,西郊学校,诸城一中,人民医院,明诚学校,大众医院,繁华中学,市府,大华学校,实验中学,妇幼保健院,中医院,东郊医院,密州路学校,实验中学,东武学校,城北学校,实验小学,利群,华玺酒店,舜王学校,百盛超市,主要医院： 人民医院、中医院 妇幼保健医院 高中： 东繁华中学 西诸城一中 南实验中学 北龙城中学 贵族小学： 龙源小学 新艺小学 优秀小学： 实验小学、西郊小学,诸城市主要医院集中在城市南部；学校数量缩减，分布较为平均。,配套资源,小结,1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势，是潍坊青岛经济交流的直接结合点。 2、人口数量108万，人口缓慢增长，10年仅增长3.8万，市区常住人口不足
8、50万。 3、诸城市沿河可分为城东区（河东）、城西区（河西）、开发区（河北）三部分。 城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展，目前成为配套、交通、环境都比较成熟的区域。 城西区主要城市老区，环境较旧，市民普遍有向东不向西的倾向。 经济开发区目前主要为工业区，环境较差，配套不完善。 4、主要医院中医院、人民医院都集中在城市南部 ，目前高中由十六所缩减为四所，分布较为平均。 5、城镇居民人均可支配收入突破19000元，与2007年相比增幅超过50%；农民人均纯收入突破10000元，增幅超过60%。,二、诸城房地产市场分析,2011年起市场趋于平稳饱和,人口分析 行业发展 区域格局 市场存量 去
9、化速度 市场大盘 滞销盘,诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比，十年共增加了3.25万人，外来人口很少。,全市常住人口中，男性54.91万人，占总人口的50.55% ；女性为53.71万人，占总人口的49.45%。受教育水平，每10万人中 具有大学受教育程度的5130人； 具有高中受教育程度14439人； 具有初中受教育程度为40483人； 具有小学受教育程度26712人。,人口分析,数据来源：2011年7月第六次人口普查数据,分析： 较小的城市人口基数，缓慢的城市人口增长速度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量不足,行业发展,
10、诸城楼市起步于2000年，城市总体发展以北移东扩的发展方向发展。,从2000年开始之间，诸城房地产11年的发展大体有五个阶段：,起步期,缓增期,发展期,饱和期,时间：2000 特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；,时间：2000-2004 特点：以老城区的个别项目的改造开发为主；,时间：2005-2009 特点：以河西区域开发为主，将河西区域的老工业区进行改造，将企业迁至北部高新区，将河西板块打造成中心居住区；,时间：2010-2011 特点：以市区周边外环以内地块及潍河北段两岸开发为主；,稳定期,时间：2012至今 特点：市区近郊及经济开发区沿河开发为主,2006年诸城新建商品房全年平均
11、价格在2000元/平方米左右, 2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/平方米，2009年-2010年为3000元/平方米左右，2011年3月为3500左右，商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右。,潍水怡景苑 4300元/,红星家园,龙城龙府4300元/,皇家半岛 4278元/,诚通香榭里4200元/,裕泰祥公馆,金东世纪城3900元/,凤凰城,龙都天一城多层4200元/,宝龙公园世家3700元/,龙都现代城多层4500元/,龙城华庭,格林学府3900元/,2081正好4600元/,丽都花园3700元/,华都富林4300元/,得利斯世纪城,尚清华3700元/,瑞
12、福花园,优品城4300元/,奥韵花园4200元/,和美馨园,盛华国际,4000元/,金地翰林3700元/,区域格局,城西区均价： 3880元/ 城东区均价： 4130元/ 开发区均价：3770元/,经济开发区,城西区,城东区,23200套,13990套,销量概况,2010年、2011年是诸城市房地产发展腾飞的两年： 2010年住宅全年成交总面积为301.605万 总计23200套 2011年住宅全年成交总面积为184.2954万 总计13990套,2011年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势，成交去化速度减缓，趋于平稳。,数据来源：房管局市数据统计,市场存量,通过对诸城三区32个典型项目
13、（在售项目58个，占整个市场60%）统计目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照平均2011年诸城市的去化速度，需要近1年的时间。,市场存量,目前诸城市场现有在售房源11000多套，按照2011年诸城市住宅销售去化速度，需要近1年的时间。,诸城市常驻人口 108万 市区人口不足50万,相当于大约15万户,市区客户总量约为：15000户,其中大约10%的家庭有购房需求,市场现在售货量不包含未来开盘项目 已经接近诸城城区购房客户总量,市区客户量15000户,在售房源11000多套,市场濒临绝对饱和状态,周边村镇入城2000户,户型面积,市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度慢。在售项
14、目80类两居、90与100左右三居，存量较少，去化速度快。,市场在售项目中，高层产品70、80、90 的实用紧凑户型较少，100以上甚至150以上超大户型占到70%以上比例。新开盘高层项目多为80小二套，90三套的紧凑户型为主。2011年90平米以下住宅产品去化2698套，占总销量的20%，去化速度较快。,100-11,去化速度,通过对诸城三区2010年2012年不同时间开盘项目去化时间的调研分析得出，高层、小高层去化速度较慢，平均每月去化率为18套，年平均去化率为216套。,调研项目中，去化速度最快的为金东世纪城,注：2011年在售项目64个，住宅销售总量为13990套，项目平均年销量216
15、套。,金东世纪城，项目主要特点是准现房发售，项目品质很高，配套资源十分优秀。单价较低，户型面积较大。主要成交时间集中在2011年10月以前，近期大户型成交量大幅锐减。,户型面积段：112215大户型 推盘策略： 1、超长蓄客期：2009年一期开盘876套以售罄。二期蓄客近2年，2011年8月开盘750套，7个月去化370套。 2、准现房发售：基本等高层产品封顶才开盘，体验过强 3、超值单价高总价，配合促销优惠。,典型个案,金东世纪城,河畔隆昌苑 尾盘项目，共400户，开盘3年多，剩余30户。,金东世纪城 高层产品，小区品质感很高。一期月去化率为62，目前二期8个月去化370套,昊宝龙苑 年均去
16、化速度仅120套,中天花园 年均去化速度为111套,格林学府 年均去化速度为157套,尚清华 年均去化速度为215套,天和文苑 年均去化率仅为39套,和美馨苑 年均去化率398套,潍水怡景苑 项目1000多户，2011年7月开盘，去化60%，每月80多套。,去化速度,从不同区域、不同项目的去化速度来看，城东区的去化速度最快，其次为沿潍河两侧的项目。城西以及经济开发区的项目去化速度非常慢。,经济开发区,城西区,城东区,区域去化对比： 城东区城西区开发区,时间对比： 2010年是诸城房地产市场去化速度最快的一年， 2011年速度减缓。,个体案例分析,城东区华都富林,华都富林由诸城正大置业开发，项目
17、总建筑面积50万，是由43栋高层住宅、公建和商业配套组成。,项目分5年开发，2011年6月份开盘，共推出4栋（共建43栋）400户。一期销售50%，200户，均价在4300-4400元。 户型以85、100的两居室为主打户型，其中85-105的户型占50%，针对客户群主要是刚需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要针对老年人或者需要换房的中年人群。,项目分析总结： 1、恰当的户型配比：73-113的户型区间，85、100两居室的主打户型符合目前市场主流需求，去化速度快。 2、精准的客户定位：针对不同产品，精准定位上班族、老年、中年等客户群体。,项目简介： 山东巨龙建
18、工集团房地产开发公司共建有4栋高层，8栋多层组成。 共400户。多层开盘时间08年，目前已入住，销售率90%以上。 高层2011年开盘，售均价3400元，户型面积在100-147平方米。 户型配比上，以三居室为主，面积在117左右。100-117的较小户型的房型已经售罄。高层大户型滞销，剩余147的大户型房型30多套。,个体案例分析,经济开发区湖畔隆昌苑,项目分析总结： 1、区位因素是本项目的最大难题。 2、以现房销售为手段，以低价位大面积销售策略为指引，打开市场。 3、147大户型产品滞销，户型配比失调,100以下小户型产品少。,诸城市大源置业有限公司开发建设。项目占地42亩，总建筑面积4.
19、5万平方米，集多层、高层和商业于一体，小区内配套设施齐全。 共建有8栋楼312户，5栋多层、3栋高层。售出290套，剩22套，销售率为93%。其中，多层剩余7套，销售率为96%。高层还剩15套，销售率为89%。 价格在4200，此项目目前销售比较火爆，卖点是送1200元的精装修，整体厨房，油烟机，皇明太阳能，高档座便器等。卧室精美细致的木地板。,个体案例分析,城西区百合花园,项目分析总结： 唯一性的产品卖点撬动市场 百合花园因区域及配套等问题前期销量极差，多次更换代理公司。 推出全诸城唯一的精装修卖点后，销售火爆。,从大盘的销量和存量来看，大盘的去化速度相对较快，客户对大盘比较认可。其中一个重
20、要的原因在于大盘的户型类型比较全，适合不同置业需求。,大盘,诚通香榭里 总建筑面积30万 ，涵盖揽景叠拼别墅、特景花园洋房、观景小高层等多元化产品形态,金东世纪城 小区规划建设高层商住、住宅楼17+1层和16层共34栋，会馆、商业、幼儿园各一栋。经省规划专家评审小区集居住、休闲、购物、医疗、保健、餐饮、人防工程于一体的现代、高档住宅小区。,龙都现代城占地33万，建筑面积50万余 ，共分3期开发,优品城 项目总占地面积65万平方米，总规划建筑面积106万平方米。第一期工程占地面积22万平方米，拆迁住户565户，拆迁面积10万平方米，规划建筑面积43万平方米。,个体案例分析,大盘诚通香榭里,1、正
21、确的开发策略 一期别墅洋房产品提升项目品质，拉升后期高层价格 2、根据市场变化，及时调整推售策略 市场好时将大户型产品及时清仓，保留刚需产品；市场差，小户型主攻刚需客户，跑赢大市。 3、丰富多彩的营销活动 大型的才艺比赛，日常性的暖场活动，吸引客户 4、多渠道大力度推广 公交站牌、高炮、网络县级市媒体统发覆盖，保证项目到访量。,中国诚通发展集团投资开发，30万平米公园主题社区，分为3期。目前一期叠拼别墅（1-4号楼）、花园洋房（5-10号楼）已盛大封顶，将于2011年5月底交付，电梯观景洋房（14、15号楼）接近封顶；二期工程将于近期全面开工。,滞销盘得利斯世纪城,得利斯世纪城,现状： 得利斯
22、世纪城总规划建筑面积72万，总规划户数7000户，自2009年10月开盘以来至今，共销售700套商品住宅，在2011年开了两栋写字楼，今年7月准备开一栋160套的高层。 原因分析： 1、在世纪城之前的丹桂轩建筑质量不好严重影响了，世纪城的开发。得利斯房地产声誉收到影响。 2、建筑质量极差，附房漏水严重，配套差，电梯时常出问题，乱收费。,小结,1、自2000年开始，诸城房地产市场经过12年的发展，特别是经过2010、2011两年的集中爆发期后，逐步转向平稳发展。 2、调研统计，目前诸城市场现有在售房源11000多套，需要近1年的时间。 3、三区去化速度体现客户购房意愿，城东去化速度最快，城西其次
23、，开发区最慢 4、项目平均去化速度为每年216套。 6、诸城客户置业周期长，需求多为三房型，85-100之间的户型去化速度最快。 7、诸城房地产项目以中、小型楼盘为主，开发规模在10万左右，大盘较少，原因在于开发大盘的难度较大。大盘一般出现在09年、10年市场很好的情况下。 9、诸城房地产项目滞销楼盘主要原因集中在施工质量、户型面积大、位置偏僻。 10、政策规定开发项目只能为高层，导致市区现在售多层项目资源稀缺，同项目高层、多层差价普遍在1000元左右。,三、诸城市购房客户分析,目前市场主流消费群体为刚需、村镇进城客户,收入水平 客户分析 置业需求 客户描摹,诸城市除企业管理、个体经营等人群拥
24、有较高的收入之外，一般工人及单位职工工资水平普遍在2000元4000元之间。,收入水平,通过对诸城32个项目近期成交客户的调研总结：,客户分析,诸城市购房群体最大的一部分群体为城市扩建的周边村镇人口，还包含大量的乡镇进城人群。,诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。,诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，从区域去化速度的调研也有明显体现。 中心城区认同度很高，中心区域周边则抗性较大，除非有足够的价格诱惑。,诸城市购房客户更希望选择三室的房子，非常实际。 对多层房心存依恋，对高层房未能完全接受。,客户分析,户型 南向的客厅和卧室、卫生间的布局，比较关
25、注得房率的高低。小区配套 喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。环境 注重小区环境的营造，对物业管理的理解不强。渴望安静和空间，但对物业费不能充分接受。价格 敏感度高，购房心理现实。价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大学校 十分注重下一代的教育和成长，如果条件许可，愿意承担更多费用在好学校附件置业。,置业需求,年轻2535岁，处于事业奋斗的黄金时期； 繁忙工作、家庭，亲情、爱情、友情，一切都很重要，分身乏术； 追求上进，努力，期望出人头地，有朝一日功成名就；,他们是城市工薪阶层，不断进取追求卓越，享受奋斗的过程与成就
26、感，面对生活又有太多的无奈，不论是在感情还是生活上都希望处在一个相对稳定的状态下。 他们为了结婚或或者为了孩子有一个好的生活环境，需要买房置业，是他们创造了刚需。 访谈案例： 李小姐，27岁，兴贸玉米油办公室工作人员，年收入3万元左右，今年打算结婚购房，得要三个卧室，面积不超过100平方米，（因为年轻人收入有限），最少要有两个卧室在南向。,工厂上班族、企业办公室职员、政府基层公务员等人员构成了诸城市的上班族。他们：,客户描摹访谈,年龄3040岁，成家有小孩 特征没有太多的精神追求，爱面子，有一定的经济收入来源。 生活低技术含量工作，在市区做点小生意，在老家种菜等收入也不错,他们是一群新进城的农
27、村人，凭借一点小生意，有了一定的经济基础不甘于在农村生活，但又离不开农村，在城里买套房子为以后真正富裕了去住。 访谈案例 蔬菜收购个体，年收入10万。 1、家住农村，以前自己种菜，后来改行做蔬菜收购批发。 2、对小区配套、房子户型、楼层都要求不高，关注价格和区位。,诸城周边村镇上相对富裕的家庭、进城做生意的个体等组成了新生的诸城城市居民。,客户描摹访谈,中年3545岁，人生的不惑时期； 从容繁忙已经成为一种习惯，生活工作中的大多数事情都在如常进行； 富裕有车有房是基本需求，他们需要的是更好的车和更好的房； 品质对品质的渴望源于对地位的彰显。,他们被称为城市的力量，他们习惯于城市中的便利繁华，又
28、期盼居住在环境良好的地区，大都居住在环境较好，交通便利的地区，在诸城主要分布在潍河以南的公园区的多层或别墅。 访谈案例 东风日产4S店老板，年产值1.2亿，员工90人。 1、家住市中心，政府家属院，不考虑更改住址、改善居住条件。 2、投资四处房产，全部为多层，不考虑高层，多为市中心内部。 3、对其他小区物业的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。,私企业主、企业中高层管理者、政府高官共同构成了诸城置业群体中成熟取向的富裕阶层，他们：,客户描摹访谈,1、目前购房主力为刚需阶层，他们的收入水平在15004000之间，家庭收入 在3000-5000元左右。 2、诸城市购房群体最大的一部分群体为新市民，
29、包阔大量的乡镇进城人群。 3、诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。 4、诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，开发区较少 5、在市中心或繁华地段已购房的客户，考虑再换房的人较少，因此目前市场上以首次置业为主，主要是工厂的上班族。,客户分析小结,四、本项目地块简要分析,北外环、站前街、舜王大道、泰薛路围合区块,地块特征 地块四至 周边环境 客群特征 客户地图,工程总占地面积 677398,现状厂区,淮河北岸李家庄 改造项目,现状村,站前西街,舜王大道（潍徐街）,龙城中学,泰薛路（万兴路）,舜王小学,舜王中学,地税局,舜王街道 办事处,信用社,社区服
30、务（在建）,地块整体较为方正，东西840米、南北达870米。东侧的舜王大道为城市主干道，通往南侧市政府，车流量大；南侧沿万兴路现状多为网点和公共配套设施；西侧的站前街也具备良好的商业基础。,现状厂房,地块特征,用地区域由北外环、西侧站前街、东侧舜王大道、南侧泰薛路围合而成，四平路东西贯穿，交通便利，地理位置优越；周边自然环境丰富；相邻道路上公共配套设施较完善。,地块四至,站前西街,舜王大道（潍徐街）,泰薛路（万兴路）,北环路,项目北侧和西侧为工业园区，工厂较多，从业人员较多，（如北侧的桑莎8000多员工，这部分人将成为我们的客户）刚性需求客户群体大；交通便利，临近商贸城，将来商业配套会完善；临
31、近龙城中学、舜王中学，教育配套相对较好；周边项目品质较差，项目可提升空间大。,周边环境,本项目客户群体区域主要是项目附近工厂职工占70% 其次是项目周边乡镇居民约占20% 再是周边村落居民改善居住条件约占10%,1、首次置业较多，对社区景观、品质要求不高。 2、注重使用功能，偏爱紧凑型住房，对居住品质要求不高 3、户型设计偏爱南向卧室设计，不能接受门口冲墙角、卫生间，注重房屋总价。 置业要求排序 要求排序：基本型：房屋总价使用功能教育配套 产品形式：主要注重房屋总价，注重使用功能90平方米左右套三房型。,客群特征,从项目周边环境来看，初步得出本项目的客群及特征：,1旭昶工贸公司 2诸城市长青医
32、药公司 3同翔机械有限公司 4北辰机械有限公司 5良丰容器设备公司 6莲春天然素提纯公司 7绿源宝油脂公司 8诸城良工机械有限公司 9永全机械公司 10良丰物流 11金安铁路物流公司 12天工造纸机械公司 13迪龙电缆公司 14新富民木业公司 15恒信基汽车部件公司 16桂勇机械公司 17瑞泰化工 18恒信海绵制品公司 19鑫美机械公司 20立威机械公司 21惠旭汽车零部件有限公司 22亚恒工贸公司 23永利达机械有限公司 24山东精典建筑工程公司 25银鹤食品公司 26万家庄邮电支局 27舜王工商所 28五洲化工涂料有限公司 29舜王商贸城 30泰王包装印刷厂 31诸城市农业局 32裕国制衣
33、公司 33中纺金旭纺织有限公司 34民生医院 35兰凤科技公司,36诸城市中昊机械 37诸城大众液压器材公司 38诸城市三丰源食品公司 39诸城市天川纺织有限公司 40金昊三扬环保机械公司 41丰诺生物科技工业园 42丰倍尔生物科技 43义昌家纺工业园44大后沟村 45常家庄村 46石戈庄村 47吉家屯村 48庄家屯村 49陈家屯村 50雷家岭村 51淌沟河村 52大埠屯村 53吴家屯村 54王家庄子村 55小荣村 56拙村 57诸冯村,本项目客户地图：开发区的工厂、事业单位和周边村镇，,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,16,15,11,14,13,12,17,18,19,20,21
34、,22,23,24,25,26,16,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,客群地图,项目地址,1、了解诸城市城市城市发展情况-稳健,2、诸城市房地产市场容量及去化率-饱和、较慢,3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯-住东不住北,4、本项目地块特征及适合开发产品-刚需为主，改善为辅,调研结论,诸城调研收获分享，在符合集团战略及重点城市区域下，在三四线城市拿地首要条件：,1.市中心，生活配套全； 2.价格低； 3.中小规模，运转快； 4.以刚性需求为主，改善为辅； 5.城市重点打造区域； 6.市场需求量较大； 7.带有稀缺资源性土地； 8.少量拆迁，最好无拆迁； 9.投入少，见效快； 10.合作开发,走兼并的道路；总之以现金流为目的快速运转的项目为首选地。过去因土地升值快，拿地以大为主！目前市场以运转快为主！,Thanks,
