1、一、合同的类型与内容要素,二、租赁合同,三、建设工程施工合同,中华人民共和国合同法第 二条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 注：上述是传统的界定，所关注的是合同的行为侧面，现代的学说则倾向于从过程的侧面把握合同，认为合同是一种从合同缔结前的阶段到履行完毕后的一个连续的过程。,一、合同的类型与内容要素,买卖合同、供用电水气热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、 居间合同,（一）合同的类型,一、合同的类型与内容要素,1、承揽合同 中华人民共和国合同
2、法（以下简称“合同法”）第二百五十一条：承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。,（一）合同的类型,一、合同的类型与内容要素,2、建设工程合同合同法第二百六十九条：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。,（一）合同的类型,一、合同的类型与内容要素,3、买卖合同第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。它是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。标的可以是“物”，
3、一般的买卖合同中购买实物；也可以是“行为”（包括“不行为”）。 4、租赁合同合同法第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,（一）合同的类型,一、合同的类型与内容要素,合同文本的书面结构模式一般由首部、正文、尾部和附件四部分构成。 1、首部：由标题、当事人基本情况及合同签订时间、地点构成。 标题是合同的性质、内容、种类的具体体现。如“钢材购销合同、灯具购销合同、商品混凝土购销合同、电气柜（箱）购销合同”，表明该合同是某产品的买卖合同。又如“脚手架租赁合同、起重机械租赁合同、建设工程施工合同”。切不可出现标题与合同内容不一致的现象。,（二）合同文本结构
4、：,一、合同的类型与内容要素,当事人基本情况及合同签订时间、地点居标题之下，正文之上。 当事人基本情况即当事人的名称或者姓名和住所，同时写明双方在合同中的关系，如“买方卖方”、“出租方承租方”、“定作方承揽方”、“发包方承包方”、“发包方设计方”、“发包方施工方”等。当事人是法人或其他组织的，写明该法人的名称和住所；当事人是自然人的，写明该自然人的名称和住所。此项内容是确定当事人、确定合同权利和义务承担者的主要依据。,（二）合同文本结构：首部、正式、尾部、附件,一、合同的类型与内容要素,2、正文：这是合同最重要的部分，也是合同的内容要素，即合同的主要条款。 3、尾部：即合同结尾，一般包括以下内
5、容：双方当事人签名、盖章；单位地址，电话号码，电报挂号，邮政编码；银行开户名称，开户银行帐号等。 4、附件：主要是对合同标的条款或有关条款的说明性等文件。如“发包人供应材料和设备表、价目表、施工图清单目录、技术标准清单目录、技术协议等等。合同附件是合同的共同组织部分，同样具有法律效力。合同附件应在合同正文之中，通过条款或条款中的措词建立关联和对应关系。,（二）合同文本结构：首部、正式、尾部、附件,一、合同的类型与内容要素,1、合同的内容要素（即主要条款）合同法第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：“（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或
6、者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。” 标的：合同当事人权利和义务共同指向的对象。可以是货物、机械、工程项目、订制产品、加工制品、智力成果等等。合同的标的要写明标的名称，以使标的特定化，以便确定当事人的权利和义务。,（三）、合同的内容要素,一、合同的类型与内容要素,数量和质量：数量是以数字和计量单位来衡量标的的尺度。质量是标的内在素质和外观形态的综合，包括标的名称、品种、规格、型号、等级、标准、技术要求、物理和化学成分、款式、感觉要素、性能等。数量和质量条款是合同的主要条款，没有数量，权利义务的大小很难确定；没有质量，权利义务极易发生纠纷。因此该条款要给予
7、明确、具体的描述。 价款或者报酬：价款是根据合同取得财产的一方当事人向另一方当事人支付的以货币表示的代价。报酬是根据合同取得劳务的一方当事人向另一方当事人支付的货币，又可以称为酬金。价款或报酬是有偿合同的必备条款，合同中应说明价款或报酬数额及计算标准、结算方式和程序等。,（三）、合同的内容要素,一、合同的类型与内容要素,合同的期限、履行地点和方式：合同的期限包括有效期限和履行期限。有效期间是指合同在哪个时间段有效而合同履行期间则指当事人应当合同有效的时间段里，什么时间具体履行什么义务，履行期间不能晚于有效期间。履行的地点和方式是确定验收、费用、风险和标的物所有权转移的依据。 违约责任：违约责任
8、是违反合同义务的当事人应承担的法律责任。合同规定违约责任有利于督促当事人自觉履行合同，发生纠纷时也有利于确定违约方所承担的责任，这是合同履行的保障性条款。,（三）、合同的内容要素,详见合同法第一百零七条第一百二十二条。,一、合同的类型与内容要素,解决争议的方法：合同发生争议时，其解决方法包括当事人协商、仲裁、法院审理等几种。当事人在订立合同时，应当约定争议解决的方法。 其他：指除合同主要条款以外，双方当事人应根据实际情况约定其他有关双方权利和义务等条款。2、承揽合同的内容要素 合同法第二百五十二条：承揽合同的内容包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等
9、条款,（三）、合同的内容要素,一、合同的类型与内容要素,3、建设工程合同的内容要素 合同法第二百七十五条：施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。 第二百七十四条：勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。,（三）、合同的内容要素,一、合同的类型与内容要素,4、租赁合同的内容要素合同法第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租
10、赁物维修等条款。 5、买卖合同的内容要素合同法第一百三十一条：买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。,（三）、合同的内容要素,二、租赁合同,.,三、建设工程施工合同,（一）、最基本的法律法规知识：中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例等。 （二）、发包与承包方式： 1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、合同法第二百七十二条：发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建
11、设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、合同法总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。 禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求：
12、、建筑法第二十四条 提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。第二十八条 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、建筑法第二十九条建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包
13、给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、建筑业企业资质管理规定第五条 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。第六条 取得施工总承包资质的企业（以下简
14、称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、建筑业企业资质管理规定取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业），可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。取得劳务分包资质的企业（以下简称劳务分包企业），可以承接施工总承包企业或专业承包企业
15、分包的劳务作业。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,1、法律法规对发包与承包方式的要求： 、建筑工程施工发包与承包计价管理办法第十二条合同价可以采用以下方式：“（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。（二）可调价。合同总价或者单价在合同实施期内，根据合同约定的办法调整。（三）成本加酬金。” 2、建筑工程施工合同分类： 按工程承发包的方式：施工总承包合同；专业承包合同；劳务分包合同。,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,2、建筑工程施工合同分类： 按工程计价的方式：总价合同（固定总价合同、可调总价合同）；单价合同（暂估工程量单价合同，纯单价合同，单价与
16、包干混合合同等）；成本加酬金合同。 注：建设工程施工合同（示范文本）中价款约定方式的术语： 固定总价：合同工期较短且工程合同总价较低的工程，可以采用固定总价合同方式；,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合同,2、建筑工程施工合同分类： 按工程计价的方式固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范 围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同专用条款中约定；可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同专用条款中约定综合单价和措施费的调整方法。经双方协商一致同意的其他计价方式,（二）发包与承包方式：,三、建设工程施工合
17、同,建设工程施工合同（示范文本）由四部分构成：协议书、通用条款、专用条款、合同附件。 1、协议书：单独作为文本的一个部分，一是确认双方达成一致意见的合同主要内容，使合同主要内容清楚明了；二是确认合同主体双方并签字盖章，约定合同生效；三是合同双方郑重承诺履行自己的义务，有助于增强履约意识。协议书包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款等合同主要内容，并约定了合同生效的方式及合同订立的时问、地点等。,（三）建设工程施工合同（示范文本）,三、建设工程施工合同,2、通用条款：明确施工合同在签订、履行和管理中的通常做法，具有较强的普遍性和通用性，属于通用的基础性合同条款。如双方所依据的法律、行政
18、法规是统一的，发包方与承包方的权利和义务是基本一致的，对于违约、索赔和争议的处理原则也是相同的。条款内容可分为依据性条款、责任性条款和程序性条款。合同履行中是否执行通用条款要根据专用条款的约定。如果专用条款没有对通用条款的某一条款作出修改，则执行通用条款，否则按修改后的专用条款执行。（注：双方可以结合具体工程进行修改）。,（三）建设工程施工合同（示范文本）,三、建设工程施工合同,3、专用条款：在通用条款的基础上，结合工程的具体的情况和特点、由双方对通用条款的条款予以明确、修改、补充。专用条款的条款结构、顺序与通用条款是一一对应的。 （四）建设工程施工合同（示范文本）-协议书（五）建设工程施工合
19、同（示范文本）-通用条款 1 一般约定（词语定义、语言文字、法律、合同文件的优先顺序、图纸和承包人文件、联络、权益转让、严禁贿赂、化石、文物、知识产权）,（三）建设工程施工合同（示范文本）,三、建设工程施工合同,2 发包人（发包人的一般义务、现场进入权、许可或批准、发包人付款能力证明、发包人人员和其他承包商） 3 承包人（承包人的一般义务、项目经理、项目经理部、承包人人员的管理、承包人现场查勘、分包） 4 监理人与造价咨询人（监理人的权利、监理人员、监理人的指示、确定、造价咨询人） 5 工程材料与设备（发包人供应材料与设备、承包人采购材料与设备、材料与工程设备的接收与拒收、材料与工程设备的保管
20、与使用、材料与工程设备专用于工程、交通运输）,（五）建设工程施工合同（示范文本）-通用条款,三、建设工程施工合同,6 施工准备（开工通知、施工组织设计、开工准备、测量放线） 7 进度与工期（合同进度计划、合同进度计划的修订、发包人导致的工期延误、不可预见事件、承包人导致的工期延误、逾期竣工违约金、暂停施工、提前竣工） 8 安全文明施工、职业健康和环境保护（安全文明施工、员工权利与职业健康、环境保护） 9 变更（变更的范围、提请变更的主体、变更程序、变更引起的价格调整、变更引起的工期调整、暂列金额、暂估价、计日工、价格波动引起的调整、法律变化引起的调整、承包人的合理化建议）,（五）建设工程施工合
21、同（示范文本）-通用条款,三、建设工程施工合同,10 计量与支付（工程价款的约定、单价子目的计量、总价子目的计量、预付款、工程进度付款、质量保证金） 11 竣工结算（竣工付款申请、竣工付款证书及支付时间、结清证明） 12 试验与检验（试验、隐蔽工程验收、中间验收） 13 竣工验收与工程试车（竣工验收条件、竣工验收程序、竣工日期、重新试验、接收与部分工程的接收、工程试车、竣工清场与地表还原） 14 缺陷责任与保修责任（缺陷责任期、缺陷责任、保修责任） 15 工程风险与保险（发包人风险、承包人风险、不可抗力、保险）,（五）建设工程施工合同（示范文本）-通用条款,三、建设工程施工合同,16 合同违约（发包人严重违约、发包人违约责任的承担、承包人严重违约、承包人违约责任的承担、 第三人造成的违约、继续履行） 17 合同的终止（当事人约定终止、因发包人原因导致的合同终止、因承包人原因导致的合同终止、因不可抗力导致的合同终止） 18 索赔（承包人索赔程序、监理人对索赔的处理程序、发包人索赔的程序） 19 争议的解决（和解、调解、提请争议评审小组决定、仲裁或诉讼、连续施工、争议解决条款效力） 20 合同的生效（一般规、附条件或附期限生效、合同备案）,（五）建设工程施工合同（示范文本）-通用条款,
