1、房地产开发经营与管理,第一节 房地产开发程序概述（掌握）,一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序房地产开发的八个步骤：（1）提出投资设想（2）细化投资设想（3）可行性研究（4）获取土地使用权（5）合同谈判与协议签署（6）工程建设。开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。,（7）竣工交用。政府批准入住，业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。（8）物业资产管理。上述八个步骤，又可以归纳为房地产开发过程的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段；租售阶段。注：如果开发项目在建设中或
2、建设前就预售或预租给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作阶段、建设阶段之中或之前进行,第二节 投资机会选择与决策分析（熟悉）,一、投资机会选择 投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。 投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。,二、投资决策分析 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。市场分析：分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。项目财务评价：根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设
3、计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。投资决策：结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策。,第三节 前期工作,一、获取土地（了解）（一）土地储备与土地开发1.土地储备2.土地一级开发3.土地储备资金（二）开发商获取土地的途径1.土地使用权出让：招、拍、挂、协议。2.土地使用权划拨3.原有划拨土地上存量房地产的土地 使用权转让4.与当前土地使用权拥有者合作,二、项目核准和开工计划（了解）,（一）项目核准申请材料（二）项目申请报告的主要内容（三）项目核准评估的重点,三、确定规划设计方案并获得规划许可（熟悉）1开发项目选址、定点审批阶段
4、2建设用地规划许可证申领阶段3. 设计方案审查阶段4.建设工程规划许可证申领阶段,四、建设工程招标（熟悉）（一）招标方式公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（二）招标机构1招标过程中的决策活动2招标中的日常事务工作3招标工作小组组成人员（1）决策人员（2）专业技术与经济方面的专家（3）助理人员,注意评标委员会组成,（三）招标程序1申请招标2编制招标文件3确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函4投标人资格审查5. 投标6开标、评标和定标7签订合同,五、开工申请与审批（熟悉） 建设工程招标工作结束
5、后，开发商就可以申请开工许可。,（一）申请领取施工许可证应具备的条件（1）已办理该建筑工程用地批准手续，获得国有土地使用证、建设用地规划许可证。（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得拆迁许可证且拆迁进度符合施工要求。（4）已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同。（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（6）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。,（8）建设资金已经落实。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的5
6、0%，工期超过一年的，到位资金原则上不得少于30%。建设单位应提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（9）法律、行政法规规定的其他条件。（二）申请办理施工许可证的程序（1）建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。（2）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附相关证明文件，向发证机关提出申请。（3）发证机关自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于不符合的，应自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，说明理由。 施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。,六、其他前期工作（了解）,第四节 建设
7、阶段（熟悉）,建设阶段：是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。工作内容：从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。,三控、两管,一、质量控制,是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。（一）对原材料的检验（二）对工程采用的配套设备进行检验 在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。（三）确立施工中控制质量的具体措施 1）施工设备、仪器进行的检查等； 2）控制混凝土质量； 3）对砌筑工程、装饰工程等进行检查；（四）确立有关质量文件的档案制度,二、进度控制
8、,以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。（一）工程进度计划的编制（二）进度管理及计划调整：横道图法、网络图法（三）其他配套进度计划 1.材料供应计划 2.设备周转计划 3.临时工程计划（四）进度控制中应关注的因素 1.材料、设备的供应情况 2.设计变更 3.劳动力安排 4.气象条件,三、成本控制,1编制成本计划，确定成本控制的目标： 成本计划可分解为五个方面：材料设备成本计 划；施工机械费用计划；人工费成本计划； 临时工程成本计划；管理费成本计划。2审查施工组织设计和施工方案3控制工程款的动态结算4控制工程变更,（一）成本控制（施工阶段）的主
9、要内容,（二）控制工程成本的做法和手段,1强化“成本”意识，加强全面管理2确定成本控制的对象 分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。3完善成本控制制度4制定有效的奖励措施,（二）控制工程成本的做法和手段,四、合同管理,（一）合同管理的作用（二）房地产开发项目的主要合同关系 1.开发商的主要合同关系 2.承包商的主要合同关系（三）合同管理的主要工作内容,五、安全管理 安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面，加强安全管理，对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要意义。工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主,六、竣工验收,（一）竣
10、工验收的要求（二）竣工验收的依据（三）竣工验收的工作程序 1.单项工程竣工验收 2.综合验收 3.竣工验收备案（四）竣工结算（五）编制竣工档案 1.技术资料的内容 1）前期工作资料 2）土建资料 3）安装方面的资料 2.绘制竣工图,第五节 租售阶段,一、选择物业租售形式（掌握） 房地产租售过程一般包括三个阶段：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；双方协商一致后的签约阶段。（一）开发商自行租售（二）委托房地产经纪机构租售 房地产经纪机构是从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位。,1房地产经纪机构的
11、作用通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。按照置业人士提出的有关要求，帮其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。帮助买卖双方进行有关的融资安排提高市场运行效率。,2房地产经纪机构的代理形式（1）联合代理与独家代理 对于大型房地产开发项目，开发商经常两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。这便是联合代理。（2）买方代理、卖方代理和双重代理 依代理委托方的不同，代理形
12、式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，经纪机构只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于第三种情况，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。（3）首席代理和分代理 对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。,（三）选择房地产经纪机构应注意的问题1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3.考察房地产经纪机构过往的业绩4.针对物业的类型选
13、择房地产经纪机构5.认真签订房地产经纪合同,二、制定租售方案（一）出租还是出售（二）租售进度（三）租售价格 1.成本导向定价法 1）成本加成定价法 2）目标定价法 2.购买者导向定价 1）认知价值定价法（开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格） 2）价值定价法 3.竞争导向定价 1）领导定价法 2）挑战定价法 3）随行就市定价法,三、制定宣传与广告策略（一）市场宣传1.确定宣传目标2.选择宣传的信息与工具3.实施宣传方案4.评价宣传效果（二）广告策略,1.对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（D）中提出。（2012）A.规划意见书（选址） B.设计方案审查
14、意见C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证2.房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（B）组织。（2012）A.项目施工单位 B.项目监理单位C.项目建设单位 D.建设行政主管部门3.在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法（B）。（2012）A.领导定价法 B.认知价值定价法C.成本加成定价法 D.随行就市定价法,本 章 真 题,4.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（A）。(2011)A.集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地5.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制
15、工作不包括（D） (2011) A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验 C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度6.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（C ）(2011) A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领建设用地规划许可证,7.下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（D）。（2010）A.拆迁补偿费及有关税费 B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息 D.建安工程费8. 横道图法用于项目建设阶段的(B)。(2009)A.质量控制 B.进度控制C.成本控制 D.合同管理9. 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项
16、目进项初步检查。检查后由(C)列出质量缺陷清单。(2009)A.开发商 B.承包商C.监理工程师 D.使用单位,10. 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是(A)。(2009)A.目标定价法 B.价值定价法C.挑战定价法 D.成本加成定价法,第一节 市场调查,一、市场调查的意义和内容（了解）（一）市场调查的重要性（二）市场调查的内容1.国内外市场环境调查2.市场需求容量调查3.消费者和消费者行为调查4.竞争情况调查（竞争者和竞争产品调查）5.市场营销因素调查（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查）,政治法律环境经济环境人口环境社会文化环境技术发展调查,二、市场调查的步骤
17、（了解）,（一）确定问题和调查目标调查项目分三类试探性调查： 通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 例如：在价格大幅下降的情况下，调查有意向在2009年购买商品住房的家庭数目描述性调查：明确一些特定的量值。 例如：有多少人愿意花50万买一套两居室商品房。因果性调查：检验因果关系 例如：如果买房送车，能够增加多少购买者？,（二）制定调查计划1资料来源 一手资料和二手资料2调查方法 观察法、访问法、问卷法、实验法3调查手段 问卷和座谈4抽样方案 抽样单位、样本规模、抽样程序（概率抽样和非概率抽样）5联系方法 邮寄问卷、电话访问、网络调研、面访（三）收集信息（四）分析信息
18、（五）报告结果,三 、对市场调查的分析与评估（了解）,有效的市场调查应具备的特点：1.方法科学2.调查具有创造性3.调查方法多样4.模型和数据相互依赖5.合理的信息价值和成本比率6.正常的怀疑态度7.市场调查过程遵守职业道德,第二节 市场分析的手段与方法,一 、市场规模的估计（熟悉）（一）市场需求分析的基本概念1.市场规模 特定商品的潜在购买者数量潜在购买者的三个特点： 兴趣（你想吗） 收入（你可以吗） 途径（条件允许吗）2.市场总需求 在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费群体可能购买的总量。,（二）市场需求预测 估算出一个特定的市场对某种产品的潜
19、在的需求数量公式： Q=nqp Q总市场潜量 n特定产品或市场的购买者数量（人） q购买者的平均购买数量（单位/人） p平均单价（元/单位）新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）*户均可支配收入（元/户）*住房消费倾向（%）,二 市场趋势分析步骤： 首先是宏观环境预测； 然后是行业预测； 最后是企业的销售预测。方法：（熟悉） 1.购买者意图调查法 2.销售人员意见综合法 3.专家意见法 4.时间序列分析法 5.相关分析法,（一）购买者意图调查法购买者意图调查法： 就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。适用范围： 在购买者人数较少、 访问购买者的成本不高、 购买
20、者具有明确的意图、 会按其意图购买并且愿意配合意图调查（二）销售人员意见综合法具体做法： 首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下未来的销售额及发生的概率； 然后求出其期望值； 最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测值。适用范围： 不能直接调查购买者或者费用太高时。,（三）专家意见法步骤： （1）提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家；（2）各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；（3）将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自
21、己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断；（4）将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。,（四）时间序列分析法（1）简单平均法 把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值。适用范围： 时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时。（2）移动平均法 按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后用最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。（3）加权移动平均法 把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。（4）指数平滑法,（五）相关分析法（了解）（1）回归分析法 根据现有的
22、一组数据来确定变量之间的定量关系分为： 一元回归和多元回归 线性回归和非线性回归（2）市场因子推演法市场因子： 能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。,第三节 目标市场的细分与选择,现代营销的核心可以称为STP营销： 市场细分(Segmentation)、 目标市场选择(Targeting) 市场定位(Positioning),一 市场细分Segmentation（熟悉）（一）市场细分与细分市场市场细分： 以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体细分市场： 市场细分后所形成的具有相同需求的顾客群体成为细分市场。（二）市场细分的依据 顾客需求存在着差异性。,（三）市场细
23、分的标准 1.消费者市场细分的标准 地理环境因素 人口因素 消费心理 消费行为因素 2.生产者市场细分的标准 地理因素、追求的利益与使用者状况等； 行业、企业规模、地理位置变量、经营变量、采购方法与其他因素等。（四）消费者偏好与市场细分 1.同质偏好。 2.分散偏好。 3.集群偏好。 三种选择： 1）无差异性营销； 2）集中性营销； 3）差异性营销,（五）市场细分的程序 1.调查阶段 2.分析阶段 3.归纳总结阶段,二 目标市场选择 Targeting（熟悉）目标市场：企业打算进入的细分市场 打算满足的具有某一需求的顾客群体细分市场评价： 细分市场的规模和发展前景、 细分市场结构的吸引力、 企
24、业的目标和资源目标市场选择的模式：（一）市场集中化 以一种营销组合面向一个细分市场,（二）选择专业化 不同细分市场配有不同的营销组合（三）产品专业化 企业生产一种产品，并按照不同的细分市场对其加以调整使其适应不同的细分市场（四）市场专业化 企业专门为一个特殊的细分市场服务，并为该细分市场提供一系列不同的产品（五）全面覆盖 企业要为整个市场服务（六）大量定制,三、市场定位Positioning（掌握）（一）市场定位的含义和方式（1）市场定位的含义： 根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使产品在细分市场上
25、占据强有力的竞争地位。（2）市场定位的方式： 避强定位 对抗性定位 重新定位,（二）市场定位的步骤 1.识别潜在竞争优势 2.企业核心竞争优势定位 3.制定发挥核心竞争优势的战略（三）市场定位战略 1.产品差别化战略 从质量、产品款式等方面实现 2.服务差别化战略 目标市场提供与竞争者不同的优质服务 3.人员差别化战略 通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势 4.形象差别化战略 在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势,第四节 竞争者分析（了解）,一、识别竞争者竞争者： 与本企业提供的产品或服务相类似，并且有相似目标顾客和相似价格的企业。（一）产业竞争观
26、念 从产业方面看，提供同一类产品或可相互替代产品的企业，构成一种产业。（二）、从市场方面看，企业的竞争者有从市场方面看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。,二、确定竞争者的目标 我们应该了解竞争者对目前盈利的可能性、市场占有率的增长、资金流动、技术领先、服务领先和其他目标所给予的重要性权数。 企业要了解每个竞争者的重点目标是什么，才能正确估计他们对不同的竞争行为将做任何反应。,二、确定竞争者的目标三、确定竞争者的战略 各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈 一是进入各个战略群体的难易程度不同。 二是当企业决定进入某一战略群体时，首先要明确谁是主要的竞争对手，然后决
27、定自己的竞争战略。 除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为： 第一，某些战略群体可能具有相同的目标顾客； 第二，顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别，如分不清高档货与中档货的区别； 第三，属于某个战略群体的企业可能改变战略，进入另一个战略群体，如提供高档住宅的企业可能转而开发普通住宅。,四 、判断竞争者的反应模式（一）从容不迫型竞争者（二）选择型竞争者（三）凶猛型竞争者（四）随机型竞争者五、 企业应采取的对策决策的依据：（一）竞争者的强弱（二）竞争者与本企业的相似程度（三）竞争者表现的好坏,第五节 市场购买行为分析（熟悉）,市场可以分为消费者市场和组织市场一、
28、消费者市场及其购买对象（一）消费者市场及其特性概念： 个人或家庭为了生活消费而购买产品和服务的市场。特点： 广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性,（二）消费者市场的购买对象1、便利品（卫生纸） 消费者日常生活所需、需重复购买的商品。 消费者在购买此类商品时，一般不愿花很多的时间比较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。2、选购品（衣服） 指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。 消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面进行比较。3、特殊品（汽车） 至消
29、费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的商品。 消费者在购买前对这些商品有了一定的认识，偏爱特定的厂牌和商标不愿接受代用品。,二、影响消费者购买行为的主要因素（一）社会文化因素1.文化因素2.社会因素（二）个人因素1.年龄2.性别、职业、受教育承度3.经济状况4.生活方式5.个性和自我形象（三）心理因素1.动机（生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现的需要）2.感觉3.学习4.信念和态度,三、消费者购买决策过程（一）参与购买的角色发起者、影响者、购买者、决策者、使用者（二）购买行为类型1.习惯性够买行为2.寻求多样化购买行为3.化解不协调购买行为4.复杂购买行为（三）购买决策过程1
30、.引起需要 此阶段企业必须通过市场调研，认定促使消费者认识到需要的具体因素，营销活动应致力于做好两项工作：（1）发掘消费驱策力；（2）规划刺激、强化需要,2.信息收集 一般来讲，引起的需要不是马上就能满足，消费者需要寻找某些信息。消费者信息来源主要有： 个人来源（家庭、朋友、邻居、熟人） 商业来源（广告、推销员、经销商、包装、展览） 公共来源（大众传播媒体、消费者评审组织等） 经验来源（处理、检查和使用产品）等。3.方案评价 产品属性（即产品能够满足消费者需要的特性） 属性权重（即消费者对产品有关属性所赋予的不同的重要性权数） 品牌信念（即消费者对某品牌优劣程度的总的看法） 效用函数（即描述消
31、费者所期望的产品满足感随产品属性的不同而有所变化的函数关系） 评价模型（即消费者对不同品牌进行评价和选择的程序和方法）等问题。,4.购买决策 评价行为会使消费者对可供选择的品牌形成某种偏好，从而形成购买意图，进而购买所偏好的品牌。 但是，在购买意图和决定购买之间，有两种因素会起作用 一是别人的态度， 二是意外情况。5.购后行为 消费者在购买产品后会产生某种程度的满意感和不满意感，进而采取一些使市场营销人员感兴趣的买后行为。 所以，产品在被购买之后，就进入了买后阶段，此时，市场营销人员的工作并没有结束，购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数， 即Sf（E
32、，P）。 若E=P，则消费者会满意； 若EP，则消费者不满意， 若EP C.E=P D.EP3.在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（B）。（2012） A.指数平滑法 B.移动平均法 C.简单平均法 D.加权平均法,本 章 真 题,4.为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（B）（2011） A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法5.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的
33、是（C ）。（2011） A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场 有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场 渗透市场有效市场6.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（C ）存在差异性。（2011） A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境,7.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（A ）分析。（2011） A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率8.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ D）。(2010)A试探性调查B描述性调
34、查C创新性调查D因果性调查9.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ A）。(2010)A指数平滑法 B市场因子推演法C德尔菲法 D销售人员意见综合法,10.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ C）。(2010)A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略11. 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的(A)。(2009)A.市场需求上限 B.市场有效需求C.市场现实需求 D.市场最低需求12. 某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为(C)万。(2009)A.500.0B.537.5C.612.5D.650.0,13. 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的(B)。(2009)A.替代性 B.发展性 C.地区性D.复杂性,
