1、建筑工程建筑面积计算规范 GB/T50353-2013讲解分析批准部门： 住房城乡建设部为落实 建筑工程建筑面积计算规范 （ GB/T50353-2013）制定 的实施细则 于 2014年 10月 1日正式执行（文件另发） 长沙市规划局建设部宣贯的新国标计算标准修订主要目的规范建筑面积计算标准限制 “ 偷面积 ”讲解分析的主要内容1 建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨2 对集团案例分析如何解决案例中出现的问题1 建 面新规修订的主要 内容及其 不利影响研讨新规 增加 的 主要技术内容1. 增加 建筑物架空层 的面积计算规定2. 增加 无围护结构有围护设施 的面积计算规定3. 增加 凸 (飘
2、 )窗 的建筑面积计算 规定4. 增加 门廊 的面积计算规定 ;5. 增加 有顶盖的采光井 的面积计算规定。新规 取消 的主要技术内容1. 取消 深基础架空层2. 取消 有永久性顶盖的 面积计算规定3. 取消 原室外楼梯强调的有永久性顶盖的 面积计算要求新规 修订 的主要技术内容1. 修订 落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊 的面积计算规定2. 修订 围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物 的面积计算规定3. 修订 阳台 的面积计算规定4. 修订 外保温层 的面积计算规定5. 修订了 设备层、管道层 的面积计算规定1、 阳台 面积计算规定2、 建筑 架空 层 面积计算 规定3、 设备层和管
3、道 层 面积 计算 规定4、 有顶盖的采光 井 面积 计算规定5、 门廊 面积 计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点阳台新规 ： 3.0.21 在 主体结构内 的阳台，应按其结构外围水平面积计算 全面积 ;在 主体结构外 的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2面积 。旧规 ： 3.0.18建筑物的阳台 均 应按其水平投影面积的 1/2计算 。计容面积 ：同建筑面积 推论（以 10月 1号新出规定为准）产权面积 ： 未封闭 的阳台按其围护结构外围水平投影面积的 一半 计算， 全封闭 的阳台按其围护结构外围水平投影的 全面积 计算。阳台顶盖距地板的高度 大于两个自然层 的 不算
4、面积 。 长沙房产局 2000年相关文件影响： 主体结构 内的未封闭入户花园、阳台按全面积计，但产权面积只计 1/2，并且将影响总容积率（增加楼板价），规划面积与产权面积有差异。建筑架空层新 规 ： 3.0.7 建筑物架空层 及 坡地建筑物吊脚架空层 ，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在 2.20m及以上 的，应计算 全面积 ;结构层高在 2.20m以下 的，应计算 1/2面积 。旧规 ： 3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、 深基础架空层 ，设计加以 利用并有围护结构 的，层高在 2.20m及以上 的部位应计算 全面积 ；层高 不足 2.20m的部位应计算 1/2面积 。 设计加以利
5、用、无围护结构 的建筑 吊脚架空层 ，应按其利用部位水平面积的 l/2计算；设计 不利用 的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间 不应计算面积 。计容面积 ：建筑底层的共享架空开放空间， 多层不应小于 3.0M， 高层不应小于 4.0M，架空开放部分 不计算 建筑面积及容积率 。 长沙市技术补充规定（以 10月 1号新出规定为准）产权面积 ：层高 2.2m以上 的架空层，按其柱或围护结构外围投影的 全部面积 计算。 长沙房产局2000年 相关 文件影响：如住宅底层架空则需计算建筑面积，虽不计容积率，但有可能增加报建费。集团受影响项目：星珑湾项目、半岛蓝湾三四期项目、
6、梅溪香山项目。凸窗 (飘窗 )新 规 ： 3.0.13 窗台与室内 楼地面高差在 0.45m以下且 结构净高在2.10m及以上 的凸 (飘 )窗，应按其围护结构外围水平面积计算 1/2面积 。旧规 ：无具体面积计算规范。长沙市城乡规划局关于讨论主要技术经济指标与建筑面积复核相关问题的会议纪要 ：飘窗 (凸窗 ) 按正投影面积的 1/2面积 计算，并且须满足以下条件 :飘窗 (凸窗 )须突出外墙 ,外窗凸出主体外墙 不应超过 0.9米 ,飘窗 (凸窗 )窗台距楼地面高度 不应小于 0.4米 ,累计飘窗 (凸窗 )总长度 不应超过 该向主体外墙 总长度的 60%。当飘窗 (凸窗 )不满足上述任一条
7、件时按 全面积 计算 ,并 参与容积率核算 。计容面积 ：同建筑面积 推论（以 10月 1号新出规定为准）产权面积 ： 落地 凸窗，高度在 2.2m以上 ，按其外围水平投影 全面积 计算。 非落地 凸窗 不计 产权面积。长沙房产局 2000年 相关 文件具体长沙市 的实施细则需 等 2014年 10月 1日长沙市规划局颁布的文件为 准，新规暂不构成影响 。规划面积与产权面积有差异。设备层和管道层新 规 ： 3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在 2.20m及以上 的，应计算 全面积 ;结构层高在 2.20m以下的，应计算 1/2面积 。旧 规 ： 3 0
8、 24 下列项目 不应计算面积 ： 2 建筑物内的设备管道夹层 。计容面积 ： 地下 设备用房 不计 入容积率指标 长沙市技术补充规定（以 10月 1号新出规定为准）产权面积 ： 地下 设备用房 不算 产权面积 推论影响 ：有可能影响项目有效容积率，如别墅地下设备层可能需要计容 。需以 10月1日长沙市新细则为准有顶盖的采光井新规 ： 3.0.19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应 按一层计算面积 ，且结构净高在 2.10m及以上 的，应计算全面积 ;结构净高在 2.10m以下 的，应计算 1/2面积 。有顶盖的采
9、光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧 规 ：无 此具体规定影响：在设置采光井上部的顶盖时，建议选择建筑构筑物，如格栅、铁网等材料。门廊新 规 ： 3.0.16 门廊应按其顶板的水平投影面积的 1/2计算建筑面积;解释： 2.0.20 门廊是在建筑物出入口，无门、 三面或二面有墙 ，上部有板 (或借用上部楼板 )围护的部位。旧 规 ：无此具体 规定。计容面积 ：同建筑面积 推论产权面积 ：有柱或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影的 全面积 计算。 长沙房产局 2000年相关 文件影响 ：规划 面积比产权面积小一半。阳台建筑面积： 在 主体结构内 的阳台，应按其结构外围水平面
10、积计算 全 面积 ；在 主体结构外 的阳台，应按 其 结构 底板 水 平 投影面积计算 1/2面积 。 新国标计算规则计容面积： 同建筑面积 推论产权面积： 未封闭 的阳台按其围护结构外围水平投影面积的 一半 计算， 全封闭 的阳台按其围护结构外围水平投影的 全面积 计算。阳台顶盖距地板的高度 大于两个自然层 的 不算面积 。 长沙房产局 2000年相关文件架空 层建筑面积 ： 建筑物 架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高 在2.20m及 以上 的 ，应计算 全 面积 ；结构层 高在 2.20m以下 的，应计算 1/2面积 。 新 国标计算规则计容面积： 建筑
11、底层的共享架空开放空间， 多层不应小于 3.0M， 高层不应小于 4.0M，架空开放部分 不计算 建筑面积及容积率。 长沙市 技术补充 规定产权面积 ： 层高 2.2m以上 的架空层，按其柱或围护结构外围投影的 全部面积 计算。 长沙房产局2000年 相关 文件建筑面积 VS 计容面积 VS 产权面积凸窗 (飘窗 )建筑面积 ： 飘窗 (凸窗 ) 按正投影面积的 1/2面积 计算，并且须满足以下条件 :飘窗 (凸窗 )须突出外墙 ,外 窗凸出 主体外墙 不 应超过 0.9米 ,飘窗 (凸窗 )窗台距楼地面高度 不应小于 0.4米 ,累计飘窗 (凸窗 )总长度 不应超过 该向主体外墙 总长度 的
12、 60%。当飘窗 (凸窗 )不满足上述任一条件时按 全面积 计算 ,并 参与容积率核算 。 长沙市技术补充 规定计容面积 ： 同建筑面积 推论产权面积 ： 落地 凸窗，高度在 2.2m以上 ，按其外围水平投影 全面积 计算。 非落地 凸窗 不计产权面积 。 长沙房产局 2000年 相关 文件设备层和管道层建筑面积： 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在 2.20m及以上 的 ，应 计算 全面积 ;结构层 高在 2.20m以下 的，应计算 1/2面积 。 新国标计算规则计容面积： 地下 设备用房 不计入容积率 指标 长沙市技术补充规定产权面积： 地下 设备用房 不算产
13、权面积 推论建筑面积 VS 计容面积 VS 产权面积门廊建筑面积： 门廊应按其顶板的水平投影面积的 1/2计算 建筑面积。 新国标计算 规则计容面积： 同建筑面积 推论产权面积： 有柱或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影的 全面积 计算。 长沙 房产 局 2000年相关 文件出屋面楼梯间、水箱间、电梯间等建筑面积 ： 设 在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在 2.20m及 以上的 应计算 全面积 ; 结构层 高在 2.20m以下 的，应计算 1/2面积 。 新国标计算 规则计容 面积： 建筑物顶部有围护结构的且 不超过屋面 1/8的楼梯间、电梯机房
14、 计入建筑面积 ，不计入容积率指标。 长沙市技术补充规定产权面积 ： 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.2m以上 的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算 全面积 长沙房产局 2000年 相关文件建筑面积 VS 计容面积 VS 产权面积二 . 对集团 案例分析如何解决不利因素带来的问题集团目前受新规影响的主要项目一、星珑湾项目此 项目需按新的建筑面积计算规范核算面积；按 旧的日照计算规范，此项目有 8户日照无法通过，占比 0.2%。符合此前望城区的日照规范。现宣贯的新日照计算 规范要求日照 100%通过，可能 对此项目有 影响，需确认落实。二、半岛蓝湾项目8月 1日规划总图已
15、完成审批，但户型仍调整当中，请投发部确认，此 情况 是否 符合长沙市城乡规划局关于实施 建筑工程建筑面积计算规范 和 建筑日照计算参数标准 相关事项的 通知中第一条的第二点，即 2014年 8月 1日前已完成总图审批但未取得工作联系单的建设项目，按国标计算规则执行，涉及容积率变化的按实际容积率补办国土等将关手续后统一按原总图方案 实施 。三、梅溪香山项目此项目需按新的建筑面积计算 规范和 新日照计算规范核算 面积（需向规划部门落实）。集团案例一：星珑湾 _8#、 9#、 10#住宅标准层平面新 规 ： 3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积 ;在主体结构外的阳台，应
16、按其结构底板水平投影面积计算 1/2面积。主体结构以内，按全面积 计算解决方案：取消围护结构 ， 设置围护设施 ，通过 悬挑 结构梁 将 此阳台变为 主体结构外阳台 ，按 1/2面积 计算；产生的问题：1、 立面不可控性 ：在交房后，户主对此阳台的立面改造会直接影响整个楼座的立面效果和整体品质，具有不可控性。2、 舒适度 ：改造后的房间使用舒适度会降低 。3、 不利于抗震 ：大悬挑结构在地震时容易变形，不利于抗震。4、 特殊情况 ： 长沙市城市规划管理技术规定 补充规定第十八条指出，重要地段及临路幅宽度 26米以上城市道路的居住建筑，临街面阳台应封闭。则此阳台需按全部建筑面积计算。新规： 1/
17、2面积旧规： 1/2面积 新规：全面积旧规： 1/2面积 新规：与阳台结构形式有关旧规： 1/2面积整个标准层面积增加约 12平米 ， 预计本项目增加 总计容面积 10000平方米 ， 将影响容积率 。 套内阳台总计容面积不能超过套内计容建筑面积的 10%。规划面积与产权面积有差异。14.28（全）7.14（ 1/2）7.68（全）3.84（ 1/2）9.72（全）4.86（ 1/2）2.34（全）1.17（ 1/2）集团案例二：半岛蓝湾 _1梯 4高层住宅新 规 ： 3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积 ;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/
18、2面积。新规： 1/2面积旧规： 1/2面积新规：全面积旧规： 1/2面积新规：与阳台结构形式有关旧规： 1/2面积主体结构以内，按全面积 计算解决方案：取消 围护结构 ， 设置围护设施 ，调整梁 的位置 ，使 其能对应建筑主体 结构，通过 悬挑 结构梁 将 此阳台变为 主体结构外阳台 ，按1/2面积 计算 ；产生的问题：1、 立面不可控性 ：在交房后，户主对此阳台的立面改造会直接影响整个楼座的立面效果和整体品质，具有不可控性。2、 舒适度 ：改造后的房间使用舒适度会降低 。3、 特殊情况 ： 长沙市城市规划管理技术规定 补充规定第十八条指出，重要地段及临路幅宽度 26米以上城市道路的居住建筑
19、，临街面阳台应封闭。则此阳台需按全部建筑面积计算。整个标准层面积增加约 15.4平米，预计增加本项目总计容面积 7000平方米 ，将影响容积率。 套内阳台总计容面积不能超过套内计容建筑面积的 10%。规划面积与产权面积有差异。5.76（ 1/2）7.68（全）3.84（ 1/2）2.66（全）1.33（ 1/2）4.83（全）2.42（ 1/2）7.92（全）3.96（ 1/2）集团案例三：梅溪香山 _140新 规 ： 3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积 ;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2面积。主体结构以内，按全面积 计算解决方案：取消
20、 围护结构 ， 设置围护设施 ，调整梁 的位置 ，使 其能对应建筑主体 结构，通过 悬挑 结构梁 将 此阳台变为 主体结构外阳台 ，按1/2面积 计算 ；产生的问题：1、 立面不可控性 ：在交房后，户主对此阳台的立面改造会直接影响整个楼座的立面效果和整体品质，具有不可控性。2、 舒适度 ：改造后的房间使用舒适度会降低 。3、 不利于抗震 ：大悬挑结构在地震时容易变形，不利于抗震。4、 特殊情况 ： 长沙市城市规划管理技术规定 补充规定第十八条指出，重要地段及临路幅宽度 26米以上城市道路的居住建筑，临街面阳台应封闭。则此阳台需按全部建筑面积计算。新规： 1/2面积旧规： 1/2面积新规：全面积旧规： 1/2面积新规：与阳台结构形式有关旧规： 1/2面积套内阳台总计容面积不能超过套内计容建筑面积的 10%。9.45（全）4.73（ 1/2）风险提示：房产局与建设部联动出台相关文件，有可能导致 90平米和 144平米的户型面积的增加，并导致契税增加。以上内容是 以 现行规范为准，最终实施方案需以 10月 1日宣贯的长沙市建筑面积计算细则为依据。谢谢
