1、丹凤县项目可行性分析报告,嘉浩地产/策划部2012年6月,目录,丹凤县基本概述 丹凤县现有房地产项目概况和发展 政策导向和未来规划阐述 宗地概述及地段分析 项目周边配套情况 SWOT分析 项目定位方向和操作方略 项目投资效益分析,（一）丹凤县基本概述,（一）丹凤县基本概述,丹凤县位于陕西东南部、秦岭东段南麓，处于332132至33574、东经110749至1104933之间，东西长62.1公里，南北宽65.5公里，总面积2438平方公里，因县城南临丹江、北依凤冠山而得名。县城所在地龙驹寨距省会西安170公里，西合铁路和“312”国道东西横贯全境。丹凤是著名作家贾平凹的故乡。 陕西省丹凤县境内地
2、势西高东低，河谷相间，呈“掌状”地貌，可概括为“九山半水半分田”。属北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，年平均气温13.8。全县土地总面积360万亩，已开发利用土地337万亩，利用率为93.2%。其中：耕地面积34万亩，林业用地264万亩，牧草地28万亩。境内水资源丰富，“一江三河”（即丹江、武关河、老君河、银花河）开发潜力较大。据统计，境内总径流量13.5亿立方米，水能理论蕴藏量7.2万千瓦，可开发量3.6万千瓦。全县共有中小型水库7座，其中中型水库1座，小（一）型水库2座，小（二）型水库4座，总库容1588.5万立方米。,（一）丹凤县基本概述,丹凤县地处商洛市中部，总面积2438平
3、方公里，辖11镇10乡208个行政村（其中社区6个），总人口303773人，属九山半水半分田的贫困山区县。县城建成区面积5.4平方公里，城区人口5.2万人。人口居住分散，2009年城镇化率为29.2%。全县11个建制镇呈“星”状分布，沿312国道和西南铁路从西向东有棣花、商镇、龙驹寨、铁峪铺、武关五镇，南山有竹林关、土门、寺坪三镇，北山有峦庄、庾岭、蔡川三镇，总体呈以县城为中心的“米”字型结构，其它10个乡穿插其中，城镇规划布局比较合理。 竹林关小城镇建设 2002年以来，先后编制了江北新区修建性详细规划、江南新区控制性详细规划、丹江两岸景观规划、鹿池新区规划、东河产业园区规划和江滨公园规划，
4、为城市建设提供了规划依据。2009年，修编了丹凤县城2009-2025总体规划，规划区范围东至资峪乡，西至丹凤县界，南至南山山脊，北至鱼岭水库，规划面积61.4平方公里，建设用地面积11.7平方公里。 近年来，丹凤县紧扣山水园林文化旅游宜居和谐县城定位，着力打造“龙驹古寨”金字招牌，积极实施城镇带动战略，把“扩城建镇”作为县域经济发展的一项重要工作，加强县城和建制镇基础设施建设，积极引导人口向城镇转移，城市建设规模不断扩大，“以线串珠”式的城镇化体系初步形成。,（二）现有房地产项目概况和发展,目前县地产业的发展状况和趋势？（调研、信息采集）,目前县唯一楼盘调研分析？（调研）,周边县城，特别是商
5、州区的地产业的态势如何？（调研、信息采集）,（三）政策导向和未来规划阐述,“十二五”时期，是全面贯彻落实科学发展观，加快经济社会转型的重要时期，也是我县纳入关中-天水经济区、商丹循环工业经济园区和商丹一体化后，在新的历史机遇和平台上实施追赶战略，实现率先突破发展的关键时期。,丹凤县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,（三）政策导向和未来规划阐述,丹凤县“十二五”重大交通项目 “十二五”期间，共实施六个重大交通项目，总投资657698万元。1、竹林关-山阳高速公路建设：投资376000万元，新修高速公路47公里。2、丹景公路改建项目：投资10000万元，改造丹景二级公路36公里。3、商（镇）
6、中（山阳中村）公路改建项目：投资3000万元，改造二级公路33公里。4、农村公路畅通工程：投资60698万元，改造四级公路617公里，改造三级公路71公里，通村通组水泥路1000公里，新建桥梁2448延米（共154个子项目）。5、郭山二级公路改造项目：投资7000万元，改造竹林关雷家洞至土门镇黑女潭与山阳银花镇接界，全长23公里公路。6、西合铁路复线建设项目(丹凤段)：投资201000万元，新修铁路67公里。,（三）政策导向和未来规划阐述,丹凤县“十二五”重点城乡建设项目3、车站南路建设项目：投资10000万元，建设南接江滨北路，北与中心街相连，全长1000米的城市主干道。12、花庙路拓宽改造
7、项目：投资2000万元，改造拓宽长448米，宽18米道路。21、城区中小型休闲广场公园建设项目：投资2000万元，在城区内新建中小型休闲广场、公园8个。24、县城城区“五化”项目：在目前基础上，再投资800万元，进一步完善对县城城区的亮化、绿化、美化、净化、畅化工作。27、城乡居民建房项目：投资200000万元，建设住房120万平方米。,（三）政策导向和未来规划阐述,专栏11 丹凤县“十二五”重点创卫项目9、花庙路路面整修项目：投资400万元，改造西环路花庙段300米路面。10、城区次干道改造项目：投资500万元，绿化、亮化凤鸣路、西小路、商邑路、机耕路、紫阳路、商贸街。,（三）政策导向和未来
8、规划阐述,县城未来规划效果图？（规划局） 新建的江北新区、商贸中心离本项目最近的有那些？,（四）宗地概述及地段分析,开发项目用地阐述：本项目土地证面积总和为31180.47平方米（约46.77亩），均属XX用地，使用单位均为*￥房地产开发有限公司。项目地处XX路及XX路。市政基础配套设施情况：地块交通条件情况：,宗地概述及地段分析,宗地平面图,卫星鸟瞰图,（五）项目周边配套情况,有待实地考察,（六）Swot分析,机会,威胁,项目优势s,江北新型工业园区的大力建设。市政工程、毗陵项目地路段的规划建设 政府的大力扶持。,优势需要再深层挖掘,项目劣势W,当地居民和消费群体购买力有限。 嘉浩地产在丹凤
9、首个项目，无知名度，影响力不够。,需调整、再挖掘,项目机会O,区位价值：享受县城繁华的高性价比住宅区,地脉价值：御河而居，成就绝版半岛生活,目前丹凤商品房极具发展壮大。没有明显的竞争对手。,十二五规划“商丹一体化”进程中的历史大势。,2、市场 竞争状况,1、地理 位置,3、政府外力,需调整、再挖掘,项目威胁T,项目 威胁,当地县城距省会西安170公里，整体消费意识低下。,需调整、再挖掘,（七）项目定位方向和操作方略,当地市场分析简要： 1、2012年商洛市房地产市场供给现状：丹凤县地产市场供给现状. 2、2012年商洛市房地产市场需求现状：丹凤县地产市场需求现状. 1）、2012年，丹凤县商品
10、房销售XXX平方米，销售金额XXXX万元，分别比上年增加XXXXX平方米，XXXX万元。增长率分别为XX%、XX%。2009年，商品住宅销售XXXX平方米，XXXX套，销售金额XXXXX万元，比上年分别增加XXXXX平方米、XXX套、XXXX万元。增涨率为X%、X%、X%。,需调查、信息渠道,（七）项目定位方向和操作方略,2）、消费者购成情况随着丹凤县市城镇化进程加快，丹凤县居住环境及商品房小区环境的也在需要美化，但城区居民还是住房消费的主力军，外地人和生意人毕竟少数，其次是外来度假旅游占少数。3）、商品房销售价格情况2012，丹凤县商品房销售平均价格为每平方米2200元，XXXXXXXXXX
11、XXX4）、不同户型商品房销售情况分析：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,（七）项目定位方向和操作方略,4、2012年丹凤县房地产市场发展特点：5、2012年丹凤县房地产市场存在问题：6、2013年丹凤县房地产市场预测：,（七）项目定位方向和操作方略,丹凤唯一一个在售楼盘的市场调研。1）商业部分；2）住宅；,（七）项目定位方向和操作方略,1）、市场定位：本项目拟建设成为享受县城繁华的高性价比住宅区。 2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与“XXXX”、“XXXXX花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的高性价商住小区
12、。 3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来绵人员。 4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为七层。 5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。,（七）项目定位方向和操作方略,项目规划发展建议：一）、规划设计要点：XXXXXXXX二）、建筑设计要点：XXXXXXXX三）、建筑风格及外立面建议：XXXX四）、小区环境、景观设计要点：XXX五）、社区服务及物业管理要点：XXXX六）、装修标准：XXXXXXX,（七）项目定位方
13、向和操作方略,资源供给：1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划：建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。 2、施工力量的组织计划：本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。 3、项目施工期间的动力、水等供应：本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。 4、项目建成投入
14、使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。,（七）项目定位方向和操作方略,项目开发组织机构、管理费用的研究： 1、开发项目的管理体制、机构设置：本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个“￥花园”项目开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。 2、管理人员的配备方案：项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项
15、目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。 3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况：工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。,开发建设计划:1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）,（七）项目定位方向和操作方略,此图为示意。,（七）项目定位方向和操作方略,2、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）,此图为示意。,3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。 4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标， 选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。,（八）项目投资效益分析,可制作表格形式，此处尤为重要，各项指标我均不明朗，我无帐可算。如果用Excel表格甚好！ 亦可直接用文字平铺叙述，只要能说明问题。 最后应该有个总结性的篇章，武总你再斟酌斟酌。,谢谢观赏！,嘉浩地产/策划部2012.6,
