1、云南省 2015 年房地产估价师理论与方法：估价依据考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家_收回。A有偿B补偿C无偿D根据情况确定 2、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起_日内给予答复。A3B5C7D103、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可
2、以按的税率征收所得税。A：10B：15 C：18 D：27E：执行层的组织协调 4、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调5、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。A13.0%B43.3%C33.3%D23.3% 6、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。A保值性B增值性C异质性D弱流动性 7、某 8 年前建成交付使用的建
3、筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m2，建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76800B79104C77952D81562 8、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是_。A在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小 9、临时使用土地的期限，最多不得超过年。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公
4、章 10、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（） ，且各因素发生变化的概率相同。A相互影响的B相互独立的C相互作用的D相互无关的11、在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是_。A置业投资B无形资产C开发投资D流动资金 12、施工图中的总平面图是_的一部分。A建筑施工图B专业施工图C结构施工图D给排水施工图 13、购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20 万元，现金收支均发生在年初，目标
5、收益率为10，则该项目的动态投资回收期。A：小于 5 年B：在 56 年之间C：在 67 年之间D：在 78 年之间E：借款合同14、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 15、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A：不转移占有B：转移占有C：转移房屋所有权D：转移土地使用权E：执行层的组织协调 16、城镇土地使用税采用分类分级的税率。A：比例B：超
6、额累进C：全额累进D：幅度定额E：执行层的组织协调 17、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调 18、某临街深度 30.48m（即 100ft） 、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m（即 50ft） ，临街宽度 25m的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85.34C106.68D213.36 19、某宗地面积为 5 000
7、 ，现状容积率为 08，土地市场价值为 4 000 元，拟进行改造批准的规划容积率为 50，楼面地价为 1 500 元，则理论上应补交地价。A：1 250 万元B：1750 万元C：2 050 万元D：2 150 万元E：工业用地的监测点评估价格 20、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5，月平均租金损失率为 2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3，则该写字楼的月净经营收入是万元。A：3300B：33 10C：36 00D：3610E：借款合同 21、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是_。A获得土地使用权B确定规划设计方案并获得
8、规范许可C遴选工作人员D开工申请 22、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率E：借款合同23、某临街深度 30.48m(即 100ft)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m(即 50ft)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格 24、超过出让合同约定的动工开发日期满
9、一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_以下的土地闲置费。A10%B15%C20%D25%25、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。(2008 年试题)A：60100B：64 80C：64 100D：80100E：执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、保险的基本原则有_。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则 2、 土地管理法主要是解
10、决等问题。A：房地产市场秩序混乱B：土地资源的保护、利用和配置C：规范城市建设用地的征用D：规范城市建设用地布局E：协调各项基础3、风险估计与评价常用方法主要有。A：调查和专家打分法B：解析方法C：蒙特卡洛模拟法D：幕景分析法E：时间序列法 4、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括_。A按揭贷款B商用房地产抵押贷款C商业性住房抵押贷款D政策性住房抵押贷款E个人置业抵押贷款5、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。A：102B：103C：104D：105E：执行层的组织协调 6、某期房尚有 1 年时间
11、才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m2，出租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A2778B2833C2278D2387 7、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本B：应采用客观成本而不是实际成本C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整 8、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜
12、在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于_万元。A536B549C557D816 9、下列有关各种弹性的表述中，正确的有_。A奢侈品的需求价格弹性相对较大B占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于 0 时，这两种商品为互补品D商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于 0 时，这两种商品为不相关商品E商品的供给弹性大于 1 时，称供给富有弹性 10、房地产的独一无二特性导致了（） 。A难以出现相同房地产的大量供给
13、B房地产市场不能实现完全竞争C房地产交易难以采取样品交易的方式D房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E房地产价值量大11、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为_万元。A112.5B155.6C144.6D132.4 12、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院 13、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。A：产品的成本状况B：商品的替代品数目和可替代程度C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例D：商品本身用途的多样性E：商品本
14、身用途的单一性14、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产司法拍卖估价D：房地产转让估价E：房地产投资信托基金估价 15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用 30 年，无残值。该类建筑物的耐用年限 50 年，则该建筑物的成新率为_%。A40B60C50D67 16、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。A：交通的通达程度B：物业的规模大小C：人口的分布密度D：居民的购买能力E：借款合同 17、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：
15、防灾防损职能E：分配职能 18、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。A经营收入抵偿全部投资B全部现金流入抵偿全部现金流出C净收益抵偿全部投资D净收益现值抵偿全部投资 19、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。A：权属没有争议的房地产B：学校用于教学的房地产C：列入文物保护的建筑物D：已依法公告列入拆迁范围的房地产E：被依法查封的房地产 20、关于物权的效力说法有误的是_。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，
16、权利人均可追及标的物行使其权利 21、下列属于会计恒等式的是_。A资产-费用负债+所有者权益-收入B所有者权益资产+负债C资产 +费用负债+所有者权益 +收入D负债资产+所有者权益 22、制作深度价格修正率的要领是。A：选取标准宗地B：设定标准深度C：将标准深度分为若干等份D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E：按深度价格修正率求取路线价23、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每_重新评定资格等级。A1 年B2 年C3 年D4 年 24、短期偿债能力指标主要是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：存货周转天数25、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙、丙三宗土地任选其一
