1、房地产标杆讲坛： 房地产设计阶段成本优化管控 及龙湖经验分享 吸管穿苹果的实验引发的思考 1.打破思维定势、变不可能为可能 2.价值工程 3.客户敏感和关注的可以适当提高成本 客户不敏感和不关注的严格控制成本 龙湖控制成本的总原则 龙湖控制成本的总原则 4.凡是控制成本的后果会带来客户抱怨的，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制。 5.成本控制需要与时俱进，针对不同的产品和不同的阶段采取不同的策略。 6.让很多人想象不到的：龙湖高管超出业界人士想象的高薪恰恰是成本控制的一种体现。 吴亚军总结的龙湖崛起秘诀 1.精于计算、成本控制 2.财务部门是计划主导部门 3.设计部门是成本控制的
2、牵头部门 4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制 设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证 5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝 6.企业文化的竞争才是最高端的竞争 7.景观是龙湖最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点 吴亚军总结的龙湖崛起秘诀 会所 住宅 样板区 物业是不容忽视的成本控制的环节 物业是不容忽视的成本控制的环节 1、所有的设计方案提前考虑物业的使用，同时设计方案阶段物业要参与评审。 2、北城天街扶梯的案例，物业用房特殊的配置。 理念篇 1、 龙湖对成本的定义 成本是指为达到特定目的而发生的价值投入。 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本。 成本
3、不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。 在龙湖，没有成本意识的工程师是不称职的工程师，全员成本意识和全员营销意识一样重要。 以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。 即保证成本的支出获得最大的效益 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 2、龙湖 设计 成本管理的宗旨 龙湖对成本管理思维的定义 3、项目成本管理思维 管理思维 思维是一个分析、比较的过程：处理问题的过程； 思维是一个发现问题和探索问题的过程： 思维是一个运用头脑推理的过程； 思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称； 思维
4、是一种智慧的活动表现； 思维是一种逻辑能力； 思维就是想答案 思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果 施工管理 动态反馈 合同结算 及时结算 合约规划 与招标 事前定价 规划设计 步步跟踪 拿地、新项目可研 准确测算 成本管理思维 数据分析与储存 工作的重心 准确测 算 、 步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算 动态成本 动态成本管理 作业过程管理 成本管理软件 结算成本 控制系统 信息系统 目标成本 管理链条 成本、工程文件 管理工具 管理制度 造价管理 方案优化 招标管理 变更签证管理 预结算管理 成本体系 成本信息化 成本软件 信息月报 成本数据库 目标成本 动态成本
5、结算成本 综合成本 项 目 整 体 成 本 的 控 制 风 险 精 确 管 理 万科成本管理模式动态成本 1 2 3 4 及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据 预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化 项目之间能够有效对比 动态成本价值 动态成本的管理价值 产品分摊，了解每种产品成本状况 动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本 动态成本构成 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 结算 调整 已发生成本 合同性成本 非合同性成本 已结算成本 未结算成本 待发生成本 动态成本 万科成本管理模式动态成本 成本管理贯穿房地产开发全过程，其中
6、从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要， 规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。 规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。 4、龙湖提倡的全过程的成本管理理念 投资测 算过程包括投资论证阶段测算和设计 阶段测算，这一阶段 运用 价值工程 分析 ，确定合理功能，有效控制投资。 是把技术与 经济结合起来的管理技术 ，通过对产品的功能分析，达 到产品适当的价值， 以最低的成 本去实现产品的必要功 能 。 5、 价值工程在设计成本管理的应用 1、功 能不变，成本 下降 2、功 能大幅提 高，成本略有增加 3、功能提高，成本降低 4、功 能略有降低 ，成本大幅降低 5、成本不变，功能提高
7、 如何有效 提高产 品的价值 ； F C 所以上表也表示为： 功能（或效用） 价值 = 成本（或费用） 用数学公式表示 V = 表中的 价值不是从价值 构成的角度来理解 的，而是从功能角度 出发理解价值的， 表现为功 能与成本之比； 成本也不是 一般意义上的成本，它是构成 产 品寿命周期的成本，包括建 造成本和 使用成本。 如何有 效提高产 品的价值 n 价值工程兼顾功能、 成本，力 求以最低成本，实现 （ 1）推行价值工程管理，提 升 局部或楼盘的性价比 必要的 功能，提高产品价值。 功能品质（销售价 格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整 个楼盘可提高性价比 产品类型组合 户型面积组
8、合 产品交付标准 单体建筑高度、高宽比、建筑体型 ； 地下室方案、埋深、面积、层数、层高 地面及地下停车方式和车位数量、 土建车库与 机械车库的技术 经济比较 电梯、空调的配 置方 式 土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式 人防工 程决策 供水供电方式 （ 2）技术经济比较 提高价值的方式 分部分项工程 功能不变 降低成本 成本不变 提高功能 成本略有增 加 功能 提高更大 降低一 些次要功能 使 成本大幅度降低 运用新 科 技 、新技术 、 既提高 功能 ，又降低 项 目成本 业主不 能直接 感 知的工程项目 （ 包括基础、 结构 、综合管网、 能 源动力 设施 等） 防水工 程 外墙保温 家居智能化设施 景观、装修 门窗 户型优 化 注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿 化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本 。 成本管理未来的发展方向 重心前移 方案优化管理创新
