1、亲 子 休 闲 娱 乐 项 目可行性报告二一六年十一月2目 录一、项目背景（一）、项目名称（二）、投资单位概况（三）、项目提出的理由二、项目概况（一）、项目地点（二）、建设内容及人员配置（三）、项目进度及总投资三、市场分析与需求预测（一）市场分析（二）项目地休闲市场需求预测四、投资估算与资金筹措（一）、投资估算（二）、资金筹措与运用五、财务评价（一）、营业收入和税金（二）、折旧前营业成本费用预测（三）、财务评价的基本结论六、结论与建议3亲 子 休 闲 娱 乐 项 目可 行 性 报 告由于城市环境的日益恶化和都市生活的压抑，人类期望重建与自然的有机和蔼关系，因此近年来涌现出一系列与生态、休闲、亲
2、子、探险等有关活动来吸引游客。目前最为火热的休闲旅游非生态农家乐莫属，许多人乡村人士都想凭借周围有利的旅游景点与秀丽山水进行农家乐打造，但是贵司的定位不仅仅只是充满乡土风情的农家乐，还会增添许多互动因素来吸引到客户的，只有完善庄园配套设施与硬件才能打造出具有特点的休闲农家亲子乐园。生态农家亲子乐园，一定得具有自己别具一格的特色。首先，在建筑方面，一定得充满乡土风景，田园式是目前大多数消费者最为青睐的风格，房屋建设不能做的太高，乡村家庭的房屋一般都不超过三层，太高的房屋就失去了原始低矮的乡村风范，最然房屋外观得返璞归真，但是内部设施却要充分满足消费者的需求，住宿环境一地得卫生干净，附有各种不同户
3、型的客房供客户挑选。这样才能给消费者留下好的影响。其次，打造生态农家乐，在餐饮上给客户多元化选择，主要以绿色、健康、养生这几点，这样不仅能体现出当地的特色，也保留了原始的乡村风味，更给了消费者好的享受，在消费者进行逗留期间，可以适当的4推荐当地土特产，这样不仅能促进消费和发展更能为自己赢得回头客。最后，娱乐项目不能太单调，要让消费者感受到此次的旅行非常的丰富多彩、非常的具有意义，这时我们可以根据庄园本身条件与附近有的利资源开发出许多精彩的亲子娱乐项目，让消费者此次的旅行体验变得更加开心更加完美。一、项目背景三圣乡位于成都市东南部，东与龙泉驿区接壤，南与双流县相接，西连柳江办事处，北邻成龙办事处
4、。全乡幅员面积 14.17 平方公里，总人口 1.55 万人，辖有 10 个行政村，73 个合作社。据碑文载：三圣乡因有三圣庙而得名三圣庙建于清代供奉炎帝神农氏黄帝轩辕氏黄帝史官仓颉后又改奉刘备关羽张飞炎黄二帝系华夏始祖刘关张乃三国英豪古代圣贤使此地人气聚集今逢盛世探明溯谨刻石为记。三圣乡是成都市城市东部副中心新区起步区，科研院所云集、文化氛围浓郁。四川师范大学、四川省农业科学院、李劫人故居、万科城市花园、新加坡花园及新建的花园式工厂成都卷烟厂、美国维生公司成都分公司均在该片区，锦江区人民政府行政办公区也即将东迁至此。三圣乡花卉种植历史源远流长，以花闻名，是成都市政府指定的鲜切花生产基地，被国
5、家林业局、中国花卉协会评为“中国花木之乡“。三圣乡创业投资环境优、居家环境美、生态环境佳，商机潜力无限!我们将以更优的政策，更良好的环境和更优质的服务。道路交通：该区域已形成比较成熟的交通网络。纵向有成龙5路、老成渝路、成渝高速公路；横向有一环路、二环路、三环路、机场路东延线、石胜路、东洪路、石洪路、外环路。距机场高速公路入口约6 公里；距成渝高速路入口约 4 公里，距成都火车南站约 12 公里，距外东沙河堡火车站约 4 公里。（一）、项目名称亲子休闲娱乐基地。（二）、投资单位概况派窝酒店投资有限公司、当地业主、亲子项目设备供应团队（三）、项目提出的理由当地人们生活生活水平快速提高，物质方面已
6、不在所追求的目标，更在乎的是高层次的追求。75-80 后一代人重视孩子的教育，渴望与孩子快乐成长，成都年轻一代人向往自主、休闲的生活方式。项目地理位置优越，自然坏境优美，恰好能满足其需求。二、项目概况（一）、项目地点成都市（区）三圣乡，三圣乡位于成都市东南部，东与龙泉驿区接壤，南与双流县相接，西连柳江办事处，北邻成龙办事处。全乡幅员面积 14.17 平方公里，总人口 1.55 万人，辖有 10 个行政村，73 个合作社。（二）、建设内容及人员配置61、建设内容：建设亲子、休闲、娱乐、餐饮、住宿为一体的农村风情休闲基地，内有休闲品茶区、星级住宿区、垂钓中心、儿童智能游玩区、原生态食材用餐区等。2
7、、人员配备：办公室：2 人客房清洁：3 人餐厅：楼面 25 人厨房人员 23 人保安：3 人接待：4 人公共区域清洁：3 人共计：63 人-（三）、项目进度及总投资本项目计划于 2017 年 1 月开始，2017 年 4 月完成，预计建设工期4 个月，经营期为 10 年，共计 10 年，总投资 500 万元（已含首年租金100 万元）。三、市场分析与需求预测（一）亲子游市场分析7随着 75-80 后成为父母，新一代家长们基于更好的收入水平、对教育的重视和投入，亲子游市场加速升温。2015 年近一年 6 成以上的用户都有 1-2 次亲子游经历，同时超过 3 成的用户甚至有 3 次以上亲子游经历，
8、由此，可看出亲子游市场火爆，市场群体会更加广泛。其中，亲子用 户 已 31-45 岁为主，占比 92%，用户孩子的年龄从 1 岁到 14 岁，主要集中在 4-12 岁，占比 80%。客群描述1、父母：75-80 后较为年轻的父母特点：有一定的经济基础、重视对孩子的教育、渴望和孩子快乐相处、注重品质生活2、孩子：1-14 岁（1）学龄前/幼儿园孩童（1-5 岁）：孩子处于感知好奇阶段，注重休闲，以孩子感官体 验和孩童互动体验为主。孩子年龄较小，以舒适安全为前提，选择短途旅游，要求旅游目的地基础设施齐全，发展成熟。（2）小学阶段（6-11 岁）：孩子处于求知阶段，注重寓教于乐，以启发孩子智力的科普
9、 教育体验为主。这个年龄阶段的孩子活力十足，爱交朋友，对新鲜事物好奇，可以把体验式学习当作游乐，选择主题公园等户外运动和博物馆、展览馆类科普教育旅游。（3）初中阶段（12-14 岁）：孩子处于探索阶段，注重创造与冒险，以开阔孩子视野、 引导孩子创造、激发孩子勇气的体验类项目为主。8俗话说“读万卷书不如行万里路”，调研显示，越来越多的父母重视对孩子的教育和投入，寓教于游，以旅游的方式让孩子增长见闻。8成父母表示将会带孩子出游，每个周末都会安排一些亲子活动，如周边的科学展出、乐园、春游踏青等有益孩子身心的项目。根据网络大数据统计，有超过 1/3 父母在亲子游方面的平均花费超过 3000 元。（二）
10、超 7 成家庭选择周边休闲游按常规来说，出游可以按照距离长短可以分为周边游、国内长线游以及出境游，周边游一般指目的地距离出发地在 200 公里以内的出游。9因距离较短，一般周边游可以在一日内往返，或者在周末两天内完成。调研显示，亲子游超过 7 成家庭选择周边游。（三）周边游市场分析2014 年和 2015 年周边游市场规模分别为 66.51 亿元和 107.28 亿元，分别占度假旅游市场 20.0%和 23.6%。分析认为，随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，旅游消费成为常态化、高频次消费，在线周边游市场份额将持续提升，预计 2017 年将达到 33.0%，市场规模达到 2
11、65.10 亿元。与其他旅游细分市场比较，周边游由于交通距离较短，单价较低，消费者出行频次更高，呈现明显短频快特征。同时，周边游产品构成简单，信息不对称问题较小，消费者更青睐自助游的方式。政府重视居民休假权利，并引导假日设置由集中长假向碎片化转变10（二）项目地休闲市场需求预测根据四川省统计局网站发布 2015 年四川省城镇单位就业人员工资数据，数据显示，2015 年，在四川城镇单位工作的人，平均工资为50466 元，比上年增加 4769 元，增长 10.4%，扣除物价因素，实际增长8.9%。其中城镇非私营单位在岗职工平均工资为 60520 元，比上年增加6798 元，增长 12.7%。随着收
12、入提高，居民购买力不断增强，为消费品市场的增长提供了有力支撑。当地人苦苦追求的目标是环境优美，绿草清水，最希望有一个适宜全家大小一起休闲娱乐的胜地，短暂逃离钢筋混泥土构筑的城市生活，呼吸大自然新鲜空气，实现绿色梦想，回归大自然。“九天开出一成都，万户千门入画图。草树云山如锦绣，秦川得及此间无。”如此赞美成都的诗句数不胜数，历史上为成都折服的文人骚客也是应有尽有，他们或是到此为官造福百姓，或是到此长居，或是到11此游玩，但他们都为成都休闲文化重重的点缀了一番。历史上更有李冰父子治理岷江，修建都江堰水利工程的史实，减轻劳动人民的劳作成都，促进了成都市民的休闲生活文化，为成都平原的农业发展打下了坚实
13、的基础。不难看出，从古至今，成都人都保持了一种休闲的心态，旧时由于气候原因，成都天气常年阴闷，人们起得晚，出门也晚，要是没什么特别着急的事，出门之后的步行速度也放得很慢，心态也比较轻松，注重休闲娱乐放松身心。如此一来，年轻一代受到老一辈的影响也保持了这样的休闲生活。历史文化对成都的休闲文化祈祷了一种延续和传承的作用。成都人的收入绝对不属于中国众多城市中的高收入城市，但是成都人愿意将大部分的收入话费在休闲娱乐上，比其他省份的人投入休闲娱乐的比例更大。项目地市场容量和潜在的市场需求预测，从上面所述，我们综合可以判断项目地的市场容量会逐年上。据此分析，市场需求繁荣，同时利于项目的消费需求保证。四、投
14、资估算与资金筹措（一）、投资估算1.投资估算的编制范围厨房、餐厅：80 万客房修葺费：600 元/间*300 平方米=18 万12客房软硬装：3 万/间*15 间=45 万路面修正：400 元/方*200 方=8 万停车场改造：100 元/方*200 方=2 万基地封闭费：10 万基地标识牌：3 万LED 展示系统：10 万合计：176 万2.开办费用估算人工费：63 人*3500 元*3 个月=661500 元制服费用：63*2*200 元=25200 元清洁用具：5000 元安保用具：4000 元办公用品：50000 元合计：745700 元五、财务评价（一）、营业收入和税金客房：1890
15、000 元餐饮：3564000 元文化活动利润分成：864000 元合计收入：631.8 万元13（二）、折旧前营业成本费用预测（1）固定员工 63 人，人均工资 3500 元/月，年工资共计 264.6 万；实操按照 7 成员工在岗计算工资：185.22 万元（2）水电费：6 万元/月，菜、肉、酒水等原料：10 万/月；（3）布草清洗、易耗品：94500 元/年（4）维修费：2 万元/年；（5）客人意外险：17460 元（6）土地租金 60 万元/年；（剩余 40 万/年租金由文化活动方承担）年总成本 450.416 万元（三）、财务评价的基本结论1、合计税前盈利：631.8 万-450.416 万=181.384 万2.建议综合上述，该项目必须以明确的文化主题，并带有亲子类的文化项目为最佳，在周边形成短期内不可复制的独特文化并对形成休闲消费的新热点，正常营业后将会现金流稳定，盈利能力好，可预期项目投资在两年内回收投资，项目经营期限为十二年，盈利能力很强，项目可行，值得投资。六、结论与建议通过以上分析，亲自休闲娱乐基地项目从市场前景、市场位、市场14分析、顾客群体分析、资金回报率等多种角度进行了可行性分析后，综合各方面认为该项目是可行的。二一六年十一月十七日
