1、旅 游 地 产 与 国 外 小 镇 案 例 分 析Part1 旅游地产与旅游小镇旅游小镇的解构旅游产业与旅游地产旅游产业与旅游地产旅游小镇与旅游产业旅游小镇的盈利点：旅游地产旅 游 产 业 ： 以 旅 游 资 源 为 凭 借 、 以 旅 游 设 施 为 条 件 ， 向 游 客 提 供 旅 行 游 览 体 验 等 相 关服 务 的 产 业 统 称 ， 它 不 是 一 个 单 一 产 业 ， 而 是 一 个 产 业 群 。 旅 游 小 镇 ： 旅 游 资 源 + 旅 游 设 施 + 旅 游 服 务 + 游 客 云 集 的 城 镇旅 游 资 源 、 旅 游 设 施 、 旅 游 服 务 是 旅 游 业
2、 赖 以 生 存 和 发 展 的 三 大 要 素 。 旅 游 资 源 ， 包 括 自 然 风 光 、历 史 古 迹 、 革 命 遗 址 、 建 设 成 就 、 民 族 习 俗 等 ， 是 经 营 旅 游 业 的 吸 引 能 力 ； 旅 游 设 施 ， 包 括 旅 游 交通 设 施 、 旅 游 住 宿 设 施 、 旅 游 餐 饮 设 施 、 旅 游 游 乐 设 施 等 ； 旅 游 服 务 ， 是 包 括 各 种 劳 务 和 管 理 行 为相 结 合 是 经 营 旅 游 业 的 接 待 能 力 。旅游吸引物 体验娱乐设施 商业服务 消费者 旅 游 产 业 与 旅 游 地 产旅游地产定义：旅游地产是
3、指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。发展趋势：旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。 从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综
4、合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。 n以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇n旅游地产以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点n旅游地产的发展必须以旅游资源为核心n旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念n旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产n旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的
5、需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌 中国房地产业协会秘书长 顾云昌中华分时度假机构董事总经理 何红光企业主导型旅游度假小镇的盈利点旅游地产旅 游 产 业 与 旅 游 地 产旅游地产不同于住宅地产和商业地产旅 游 产 业 与 旅 游 地 产旅 游 产 业 与 旅 游 地 产p旅游地产的四种类型：1. 自然资源依托型风景区小镇2. 新旧城类型特色古镇3. 主题乐园型迪斯尼乐园小镇4. 行业依托型拉斯维加斯、博鳌旅 游 产 业 与 旅 游 地 产 自 1 9 9 9 年 “ 旅 游 房 地 产 ”这 个 概 念 出 现 后 ， 旅 游 房 地产 在 我 国 掀 起 了 一 股 浪
6、 潮 。2 0 0 1 年 7 月 ， 在 海 口 举 办 的“ 首 届 中 国 旅 游 房 地 产 发 展论 坛 ” ， 2 0 0 1 年 1 1 月 ， 在 杭州 召 开 的 “ 中 国 旅 游 景 观 房地 产 论 坛 ” ， 2 0 0 2 年 4 月 ， 北京 召 开 的 “ 第 二 届 中 国 旅 游房 地 产 发 展 论 坛 ” 将 旅 游 房地 产 推 向 了 市 场 的 风 口 浪 尖 。一 时 间 ， 旅 游 房 地 产 成 为 了房 地 产 业 和 旅 游 业 这 两 大 热门 行 业 的 共 同 关 注 点 。旅游小镇的解构 空间构架功能组合11旅 游 小 镇 的 解
7、 构 空 间 构 架空间构架元素：能在脑海中迅速勾画出小镇时所想到的元素共同构成小镇意象小镇空间构架元素1 、节点2 、标志物3 、边界4 、区域 表现形式教堂、广场、道路交叉口、开放的空间、车站特色建筑河流、绿化带、景观街道商业街、休闲区、街区旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架节点，是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举办公共活动的地点1 .意大利Verona竞技场温莎堡前的小广场 科玛的广场 13旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架节点：教堂是欧洲小镇不可缺少部分，它代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶、高超。教堂大多建在小镇幽静的一角，四周园林幽美1 . 芬兰Rovaniemi
8、教堂约克教堂旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架节点1 .温莎的酒吧 温莎路标芬兰Rovaniemi街头指示旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架标志物是小镇骄傲，是吸引旅游者眼球的焦点，同时也是小镇居民辨认方向的参照系2 . 德国Heidelberg瑞士小镇Gruyere的古堡旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架标志物2 . 约克大教堂 奥地利Innsbruck的圣安娜纪念柱旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架边界：河流对于小镇来说是一种自然隔断，而绿化带、城墙等则是形成小镇边界的人为因素3 .意大利维洛娜的阿迪杰河 海德堡的内卡河旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构
9、 架边界3 . 海德堡的哲学家小径 通向温莎堡的绿色走廊约克的古城墙旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架小镇区域是指小镇中空间较大范围的部分，一般具有二维尺度，给人们进入“小镇内部”的感受4 .1公里长的豪普特街等 芬兰Rovaniemi圣诞公园2 0旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架4 . 奥地利卡马的葡萄酒街Innsbruck 的休闲街维洛纳的马志尼大街旅 游 小 镇 的 解 构 空 间 构 架小结小镇空间构架：小镇的点、线、面构成其空间结构从空间结构来看，道路、绿化带河流等边界将标志物、广场、街区及其他公共空间连接起来，形成小镇的基本构架。 旅 游 小 镇 的 解 构 空
10、间 构 架温莎小镇空间特点：新旧元素形成和谐的对比与叠加 海德堡空间结构旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合小镇功能要素 1、自然生态环境 森林、田园、河流或湖泊形成了小镇的自然生态大环境 2、历史与文化传统 注重历史、文化的保留与延续 3、规划、建筑特色 围合式建筑群落，以小镇广场或教堂为中心的公共、开放式活动空 间，人性化尺度的街道 4、配套与社区服务 市政配套与社区配套的互补，功能齐全 5、生活形态 小镇的平和、朴实、恬淡宁静形成了和谐、高雅的生活格调旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合自然生态环境：森林、田园、河流或湖泊形成了小镇的自然生态大环境1. 英国约克小镇法国科玛小
11、镇 法国蒙顿小镇旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合历史与文化传统：注重历史、文化的保留与延续2.瑞士小镇Gruyere的古堡 法国小镇蒙顿的钟楼意大利维洛娜的竞技场 旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合2. 历史文物意大利Verona朱丽叶阳台英国Windsor的晚中楼旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合规划、建筑特色：围合式建筑群落，以小镇广场或教堂为中心的公共、开放式活动空间，人性化尺度的街道3. 瑞士小镇Gruyere的街道 法国小镇科玛的街道旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合4. 配套与社区服务：市政配套与社区配套的互补，功能齐全p商业商业街、旅馆、小型百货、超市、银行p公共设施消防局、警察署、医疗中心、教堂、邮局p教育小学、中学p文化博物馆、文物保护点p娱乐酒吧、影剧院旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合4. 公共设施意大利Verona教堂芬兰Rovaniemi圣诞老人邮局旅 游 小 镇 的 解 构 功 能 组 合4. 商业 英国Windsor 的小酒吧海德堡德街头小店
