1、房地产项目财务评估专题讲座,Jan.2011主讲：徐和锋中国注册房地产估价师中国注册会计师,为什么要握掌房地产项目财务评估这个工具？,本门课程的目的,项目财务评估的指标体系三大评估指标,项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目财务评估的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。,！,成本指标：,直接成本（土地出让费用、拆迁安置、前期工程费、建安工程费、室外工程费、公共配套设施费）间接成本（管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用、开发期间税费、包含税收和规费）,收入指标：,销售运营周期产品价格物业租售收入,评价体系：,静态指标动态指标,财务评估 / 指标体系,项目财务评估的基本
2、结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,Step1指标确定,Step3收入测算,Step5结论建议,Step4财务分析,Step2成本估算,财务评估 / 基本结构解析,财务课本里告诉我们，IRR多高，项目就是可行的?,实践中，一个房地产投资项目，IRR多高是可行的?,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,财务评估 / 基本结构解析,项目基础指标数据确定项目的基础指标数据确定是项目进行财务评估的基础条件,2号地块,用地性质：商业、四星级宾馆用地面积：116486平方米容 积 率：0.8建筑面积：93187.2平方米建筑密度：30%建筑限高：12米,4号地块
3、,技术指标分析：需发展四星级酒店物业，若考虑降低配套比重，也可建设同等级之精品酒店5号地块需发展标准之商业物业，可以休闲、餐饮、娱乐为主3号地块若按标准商业物业发展，项目商业规模已超过18万平方米，风险较大2、3号地块之商业物业也可发展类商业之物业,技术指标分析：1号地块仅能发展最高为4层之居住物业，产品组合空间较小4号地块可发展4层及12层之混合居住物业地块均有发展地下空间之可能,上实湖州西山项目基础指标数据,财务评估 / Step1 指标确定,物业体量配比建议根据市场研究结果结合项目产品定位，明确项目各物业类型的体量配比建议，是项目进行财务评估的前提条件,上实湖州西山项目物业配比,财务评估
4、 / Step1 指标确定,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,财务评估 / 基本结构解析,项目开发成本表直接开发成本,财务评估 / Step2 成本估算,项目开发成本表直接开发成本,财务评估 / Step2 成本估算,项目开发成本表直接开发成本,财务评估 / Step2 成本估算,项目开发成本表间接开发成本,财务评估 / Step2 成本估算,部分间接开发成本应该如何取费？,上实湖州西山项目案例3号地“中国湖商国际会馆”成本估算,财务评估 / Step2 成本估算,财务评估 / Step2 成本估算,上实湖州西山项目案例 3号地“中国湖商国际会馆”,开发节奏,
5、投资节奏,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,财务评估 / 基本结构解析,收入测算是对项目未来的租、售计划及所产生收入的过程模拟，怎么算,建设及销售周期预估2,注2：建设及销售周期预估根据所属物业类型和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周期,产品价格1,注1：产品价格根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，估算项目当前的市场价格,未来价格走势预估3,销售收入预测4,注3：未来价格走势预估通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格,注4：销售收入预测根据预测价格和销售周期统计年度销售收入,时 间,价 格,修 正,结
6、 果,？,知识点,财务评估 / Step3 收入测算,房地产项目价格评估方法,市场比较法,房地产估价三大常用方法,挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。,假设开发法,市场较为成熟成交透明比较案例易找销售型地产,概念,适用条件,根据待开发房地产开发完成后的预期价值，扣除全部开发成本以求取估价对象在估价时点价格的一种估价方法。,房地产市场政策连贯透明成本费用信息明确待开发土地、在建工程,收益还原法,将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估
7、价方法。,有收益或潜在收益的情况收益型物业,财务评估 / Step3 收入测算,价格评估方法论：市场比较法,进行市场调研，搜集交易实例，确定可比较个案建立价格可比基础进行交易情况、交易日期等因素修正，确定因素修正表选取比较因素打分拟合，求出比准价格,案例A,项目的市场售价M,案例B,案例C,因素调整,财务评估 / Step3 收入测算,细分产品价格（市场比较法）根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，预判项目市场价格,计算公式比准得分 =权重拟合系数；加权价格=对比案例价格比准得分 权重；如1879=6200 1.155 35%,情况说明,以2008年初为估价时点, 本案空中别墅
8、产品的均价为5575元/平方米。,上实湖州西山项目案例,财务评估 / Step3 收入测算,注意点：可比案例估价时点,通过预估项目未来可导入各物业预期销售价格的制定，确定项目预期总销售收入；根据项目相关信息计算出其建安费用、前期费用、配套费用、销售费用、财务费用等总成本投资；根据预定的假设开发纯收益，倒推出本项目出售价格。,案例D,案例E,案例F,价格评估方法论：假设开发法,项目的市场售价N,因素调整,财务评估 / Step3 收入测算,假设开发法，较多用于楼面地价的测算,假设本案20万平方米的住宅物业，销售均价时点为两年后的2010年，销售均价为4960元/计算,根据假设开发法，本项目住宅用
9、地基准价格为1240元/。,情况说明：a: 项目营业税及附加按费用的5.55%计算b: 项目所得税按新行税率25%计算c: 项目土地增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照20万平方米计算e：销售均价按两年后的均价计算，为4960元/f：项目的住宅平均容积率为1.6预设本项目的净开发投资收益（R）在30%左右，则投资净利润率=净利润总额/总投资 R=（40281-15.6x）/（39049+20.8x）=30% 则X=1240元/,无锡高铁商务区案例,财务评估 / Step3 收入测算,收益还原公式,无限年限且收益及收益率不变 P=a/r式中：P房地产价格 a房地产的纯收益 r房地产的
10、收益率,有限年限且其他因素不变的情形P=a/r1-1/(1+r)n式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 r房地产的收益率，保持不变,无限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 ai表示第i年的纯收益 t 表示纯收益有变化的年限,有限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P房地产价格 a房地产的纯收益，保持不变 ai表示第i年的纯收益 t 表示纯收益有变化的年限,价格评估方法论：收益还原法,财务评估 / Step3 收入测算,评估案例上海某别墅项目,确定租金,该别墅项目建筑面积1225平方米，与该别墅处于同一供需圈内的别墅租金一般在3.5-5.0
11、元/m2/天，考虑环境、地理位置及服务设施等水平以及类似别墅项目的稀缺性，兼顾该别墅项目的高品质因素，项目租金取5元/m2/天，,求取年纯收益,目前别墅市场的租赁状况且考虑估价对象具体情况，取其空置率为10%。年总成本各项如下：1、营业税及附加为年总收益的5.565%；2、维修和管理费为年总收益的2%；3、房产税为年总收益的12%；4、保险费为建筑物重置成本的0.15%；（建筑物平均重置成本以2500元/m2计）,=224万元（1-10%）（1-5.565%-2%-12%）-(2500元/m21225m2 0.15% /10000) =161.7万元/年。,确定合理资本化率,按一年期贷款年利率
12、为5.56%作为安全利率， 考虑今后若干年内本地区之经济发展状况，并针对别墅住宅物业，风险调整值取3%，故综合取8.56%作为资本化率，使用年限还有65年。,确定价格,P=a/r1-1/(1+r)n=（161.7/8.56%）1-1/(1+8.56%)65 = 1880万元,价格评估方法论：收益还原法,估算该别墅的全年租金为224万元/年。,财务评估 / Step3 收入测算,未来价格走势预估通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格，一般参照GDP增长率或房价年均复合增长率,计算公式通过引入复合房价年均增长率（房价复合年均增长率= （现有价值/基础价值）（1/年数）1
13、 ）和CPI增长水平，来预测未来城市房地产价格走势情况；,情况说明,04年至07九江房地产市场，经历了近三年22%的高增长率。但是考虑到宏观调控效果明显，房价增幅也将明显放缓。合理预计未来房价增速将适当低于未来的宏观经济增速，住宅取12%的年均增幅。,九江华凌项目案例,财务评估 / Step3 收入测算,建设及销售周期预估根据所属物业类型的市场情况和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周期,进度安排三大原则 ：1、现金流平稳。降低投资峰值，提高资金效率。2、整体价值最大化。充分挖掘项目内部的协同开发价值，项目整体价值最大化3、销售速度平稳。类似物业销售周期尽量错开，减少项目自身的内部
14、竞争。,财务评估 / Step3 收入测算,情况说明,项目运营重要时间节点：2009年，宾馆改造、会议中心、温泉SPA营业，住宅入市销售，项目标杆形象树立；2010-2011年，住宅全面开工，商业街区投入运营开业，体育球类中心营业，高端区域形象形成；2012年，五星级酒店投入运营，18洞高尔夫球场运营，苏中地区高端区域形成。,泰州华侨城项目案例,销售收入预测根据预测价格和销售周期统计年度销售收入,泰州华侨城项目案例,注：假设所有销售型物业在销售周期内均匀去化。,情况说明,计算公式1、6.14%=(1+6%/4)4-1；其中,6%为年增长率。2、8039=7574*（1+6.14%）,财务评估
15、/ Step3 收入测算,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,财务评估 / 基本结构解析,财务分析“三张表”,反映项目在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资,1、资产负债表Statement of Financial Position,2、利润表Statement of Income,3、现金流量表Statement of Cash Flows,表示项目在一定会计期末的财务状况（即资产、负债和业主权益的状况）的主要会
16、计报表,可以用来评价一个开发项目的经营效率和经营成果评估投资的价值和报酬进而衡量一个项目在开发上的成功程度,！,存量 Stock,流量 Flow,财务评估 / Step4 财务分析,总收入可分为销售性收入与出租经营性收入净收入总收入-营业税及附加总成本开发成本+开发费用+税费及规费利润总额净收入-总成本税后利润利润总额-所得税,知识点,利润表Statement of Income,房地产项目财务评估常规做的现金流量表是在利润表的基础上做调整，主要财务指标为：净现值、内部收益率、动态投资回收期,财务评估 / Step4 财务分析,财务评价的两大方法,静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的
17、比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润、成本利润率、投资利润率和静态投资回收期。,静态评价法,适用于规模较小、周期较短的项目,适用于规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目,动态评价法,财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。 财务内部收益率（FI
18、RR） 财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic项目不可行。 动态投资回收期（Pt） 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。,财务评估 / Step4 财务分析,静态评价法案例,项目情况:,静态指标:,开发利润=销售净收入-开发总成本成本利润率=开发利润开发总成本,相关公式：,财务评估 / Step4 财务分析,盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系，项目前期策划中运用较少,盈亏平衡分析,又
19、称保本点分析，分为：价格保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析,R-收益 P-价格 Q-销售量 TC-总成本 F-固定成本 TV-总变动成本 V-单位变动成本 Q0-盈亏平衡售价,财务评估 / Step4 财务分析,动态评价法案例泰州华侨城项目,现金流量表,财务指标,现金流量表用于分析年度资金的流动情况，根据建设期资金流出情况，可以估算出项目所需的投资额；“现金流入”一栏中，销售收入用以统计可售物业带来的现金流入。,情况说明,财务评估 / Step4 财务分析,如何运用插入法计算投资回收期Pt？,Pt=累计折现现金流出现正值的期数-1+,上期累计折现现金流的绝对值,当期净现金流的折现值
20、,Pt=(11-1+237/3959)/4=2.51年,例：泰州华侨城项目投资回收期计算,通过对关键财务指标的分析，判断本项目实施的经济可行性；累计净现金流模拟项目开发周期中的现金需求，开发商可根据此安排资金投放以及融资；投资高峰期反应项目在此时点为项目总体累计投入的高点；投资峰值是开发商比较关心的确定资金准备的指标；,情况说明,动态评价法案例无锡高铁商务区项目,财务评估 / Step4 财务分析,风险评估判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略,在房地产项目中，风险范围包括政策风险、市场风险、运营风险、财务风险；风险评估的内容，应包括风险类型的识别、风险发生的可能性和强度预测；风险
21、发生的区域及关键风险点预判；对于可能发生的风险，给出对应的风险防范措施；,情况说明,财务评估 / Step4 财务分析,敏感性分析反映单种不确定因素（地价、售价等）对项目效益的影响，一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性,某项目敏感性分析案例,从左表可以看出：在房屋销售价格不变的情况下，随着土地价格的增加，项目的年投资利润率下降；在土地价格不变的情况下，随着房屋销售价格的增加，项目的年投资利润率增加。在土地价格和房屋销售价格同步增加的情况下，项目的年投资利润率增加；在土地价格和房屋销售价格同步减少的情况下，项目的年投资利润率减少；说明利润率对于销售价格的变化更为敏感。,通过对以上各项风险因
22、素的分析，我们认为取得土地的价格和未来物业的销售价格是两个对利润影响最大的因素。为此，我们需要分析利润对于这两个因素变化的敏感性，分析这两个因素变化（10、20）的情况下，年投资利润率的情况。,双因素敏感性分析表,情况说明,财务评估 / Step4 财务分析,项目财务评估的基本结构以房地产开发项目为例,模拟开发进程,财务评价,财务评估 / 基本结构解析,通过对关键财务指标的分析，判断项目实施的经济可行性，给出财务评估结论与建议,结论,根据对部分数据的合理假设得出的财务分析结论，给出项目的赢利性结论与可行性结论。,建议,根据风险评估，判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略。通过分析项
23、目面临的不确定因素，给出关注点与建议点一旦这些不确定因素消除之后，再进行深入的操作，以避免不必要的损失,财务评估 / Step5 结论与建议,财务评估的常见误区,过于追求测算精度,即使在施工图设计阶段后的工程概预算，10%左右的误差都为合理。项目前期的财务评估属于初步可行性分析报告的范畴，评估结果存在30%-50%的误差都属合理范围。,取值随意，缺乏说服力,测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。,基本假设缺乏弹性,财务评估是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。,忘记结论和的建
24、议,只有几个财务指标，而没有结论和建议，则不能为领导决策提供可供参考的意见。,财务评估全程案例,青岛南姜项目,项目基础指标数据确定,基础指标,物业体量配比建议,物业体量配比,项目物业价格评估方法市场比较法,进行市场筛选，确定可比较个案,市场案例A,市场案例B,市场案例C,选取比较案例,不同物业的特性，设定不同的比较因子，具体有,区域位置,社区景观,外部环境,设定拟合因子,设项目分值为1，把案例的各项因子与项目对比，加总得出比准得分,比准得分1,比准得分2,比准得分3,拟合打分,产品附加值,建材设备,房型设计,设定权重，加权得出项目价格,案例1价格/比准得分1*权重1,加权得出项目价格,案例2价
25、格/比准得分*权重2,案例3价格/比准得分3*权重3,项目价格=,项目财务评价/物业价格评估方法,选取各物业可比案例，进行比较拟合，得出项目物业价格,项目财务评价/物业价格评估结果,选取市场可比联排别墅个案，通过市场比较法，拟合出项目的联排别墅价格25066元/平方米,选取项目周边在售及二手联排别墅项目颐和星苑、石湾山庄、海逸翠庭项目，考虑项目产品附加值、社区景观、房型设计等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 距离项目较近，项目具备一定规模2. 产品品质中高或高端，受到市场一定程度认可。,项目联排别墅售价为：25066元/平方米。,项目财务评价/物业
26、价格评估/坡地联排别墅物业价格评估,选取市场可比高端公寓个案，通过市场比较法，拟合出项目的高端公寓物业价格22452元/平方米,选取项目周边在售高端公寓项目上实海上海、麦岛金岸、樱海园项目，考虑项目产品附加值、社区景观、建材设备等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 距离项目较近，项目具备一定规模2. 产品品质中高或高端，受到市场一定程度认可。,项目高端公寓建议为精装修产品，建议装修成本为4000元/平方米，故项目高端公寓售价为：22452元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/山地海景高端公寓物业价格评估,选取市场可比中端公寓个案，通过市场比较法，
27、拟合出项目的中端公寓物业价格14637元/平方米,选取在售中端公寓项目颐和星苑、新华锦.爱丁堡国际公寓、山水名园项目，考虑项目区域位置、社区景观、产品附加值等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 距离项目较近，项目具备一定规模2. 产品品质中端，受到市场一定程度认可。,项目中端公寓售价为：14637元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/中端公寓物业价格评估,选取市场可比商业物业个案，通过市场比较法，拟合出项目的商业物业价格19200元/平方米,选取在售及二手商业物业项目麦岛路商铺、浮山前社区商业、石老人沿街商铺项目，考虑项目档次与配置、成熟度、地理
28、位置等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 距离项目较近，项目具备一定规模。2. 产品品质中高端，经营情况受到市场一定认可。,项目商业物业售价为：19200元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/商业物业价格评估,选取市场可比公寓式酒店个案，通过市场比较法，拟合出项目公寓式酒店物业价格17521元/平方米,选取在售公寓式酒店物业项目香港置地 、维多利亚广场、嘉尚青庭服务公寓项目，考虑项目档次与配置、成熟度、地理位置等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 项目具备一定规模。2. 产品品质中高端，受到市场一定认可
29、。,注：价格含2500元/平方米的装修成本,项目公寓式酒店售价为：17521元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/海景公寓式酒店价格评估,选取市场商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目商住物业价格15907元/平方米,选取商住物业项目檀香湾、青岛公馆、万达39克拉项目，考虑产品附加值、物业档次、城市区位等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 项目具备一定规模。2. 产品品质中高端，受到市场一定认可。,注：价格含1500元/平方米的装修成本,项目SOHO、LOFT售价为：15907元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/ SOHO、LOFT物业价
30、格评估,选取独栋别墅物业项目城建山海天别墅、颐和星苑、石湾山庄项目，考虑产品附加值、社区景观、外部环境等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比独栋别墅案例选取，主要考虑以下因素：1. 项目具备一定规模。2. 产品品质中高端，受到市场一定认可。,通过市场比较法，先拟合出独栋别墅物业价格，再拟合出企业会馆物业价格为28452元/平方米,注：年限调整公式如下（Y为资本化率，即折现率8%）,企业会馆（70年限）价格：,=33281/1.36=24471,进行年限调整后的物业价格为,=23452,对独栋别墅案例价格进行拟合，得出70年企业会馆物业价格，再对此物业进行年限调整，得出40年企业会馆物
31、业价格,项目别墅式企业会所建议为精装修产品，建议装修成本为5000元/平方米，故项目售价为：28452元/平方米。,项目财务评价/物业价格评估/别墅式企业会所物业价格评估,选取市场大户型商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目海景大平层物业价格24257元/平方米,选取大户型产品项目万丽海景、凯悦中心、万邦中心项目，考虑物业档次、城市区位、产品附加值等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。,可比案例选取，主要考虑以下因素：1. 项目具备一定规模。2. 产品品质高端，受到市场一定认可。,注：价格含4000元/平方米的装修成本,项目大平层会馆售价为：24257元/平方米。,项目财务评价/物业价格
32、评估/大平层会馆物业价格评估,根据城市化进程及房地产市场周期走势，我们确定商品房价格增幅情况,年均增幅18%,年均增幅17%,青岛GDP增幅,青岛商品房价格增幅,考虑城市化进程逐渐由快速期转为稳定期，未来房地产价格增幅将会下降。并考虑到国家近期宏观调控政策，我们认为2010、2011年商品房价格将会下降，之后2012、2013年市场开始稳定，价格出现正增长，2014、2015年价格增幅较高，之后开始回落,项目财务评价/物业价格增幅设定,注：以上各类产品的去化速度按照本项目体量以及青岛市整体市场月均去化情况预估，并已考虑为达到匀速销售而分期推盘策略，因此销售周期做适当拉长处理（青岛市类似产品月均
33、去化情况：海景酒店公寓：23套、loft/soho：30套、高端公寓：37套、大平层公寓：22套、普通小高层：58套、独栋：6套、联排：16套）以上所设时间节点及开发周期经供参考考虑到回搬房的动迁周期较长，适当延长开发周期,项目财务评价/开发时序,根据开发时序确定项目开发成本投入时序，项目开发成本451030万元,项目财务评价/开发成本,项目总收入816372万元,注：酒店地块按40年的经营期算，从2018年开始计算收入,项目财务评价/销售与经营收入,注：内部收益率高是因为总体成本低，地价变化将对投资产生较大影响,项目内部收益率96.18%，投资回收期2.02年，净现值154775万元，非常可观,项目财务评价/现金流量表,项目投资高峰值出现在2011年2季度，为35580万元,项目开发现金流量图,投资高峰期为2011年2季度，峰值为35580万元,项目财务评价/投资高锋值,THANKYOU！,
