1、不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告 2016年15号）,办法出台背景和目的：实现“双扩” 一、扩大试点范围，实现货物和服务行业的全覆盖； 二、将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型 继2009年增值税转型改革，将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围之后，本次改革将不动产纳入抵扣范围，无论应税货物劳务等原增值税一般纳税人，还是试点纳税人，都允许将新增不动产所含纳入抵扣，比较完整的实现了规范的消费型增值税制度。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,增值税一般纳税人（以下称纳税人），2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或
2、者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 【取得不动产】 包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。,第二条、第三条：适用范围,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第二条、第三条：适用范围,纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销
3、项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,对于原来不允许抵扣的进项税额的不动产，试点实施后发生用途改变，重新用于允许抵扣进项税额项目的不动产。根据现行政策要求，可以分期或一次性纳入抵扣范围。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,可以一次性全额抵扣的范围： 1、房地产开发企业自行开发的房地产项目； 2、融资租入的不动产； 3、以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑
4、物 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年第18号） 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,分期抵扣的处理方式： 第四条：纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得
5、扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 按照本条规定计算的可抵扣进项
6、税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。财税201636号公告附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定 （四）进项税额。2.不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,特殊情况的处理：第六、七、八、十条 第六条：纳税人销售其取得的不动
7、产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税待抵扣进项税）净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项
8、税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,举例：2016年5月1日，纳税人购买了一座商品楼，用于生产，1000万元，进项税额110万元，正常是5月当月抵扣66万元，2017年5月（第一个月）再抵扣剩余的44万元，但2017年4月纳税人将办公楼改为员工食堂。 如果此时不动产的净值为800万元，净值率80%，不得抵扣的进项税额为88（110*80%）万元，大于已抵扣的进项税额，按政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额44-（88-66）=22
9、万元 如果此时不动产的净值为500万元，净值率50%，不得抵扣的进项税额为55万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按政策规定，这是应将已抵扣的66万元进项税额转出55万元。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,分期抵扣的管理要求：第11、13条 第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税
10、金应交增值税（进项税额）”科目。 对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。,不动产进项税额分期抵扣暂行办法,罚则： 第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进行处理。,增值税抵扣政策,进项税额
11、，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。,增值税抵扣政策,（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定
12、扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,增值税抵扣政策,抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,增值税抵扣政策,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方
13、法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,增值税抵扣政策,（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建
14、、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。,增值税抵扣政策,货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,增值税抵扣政策,（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费
15、、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,增值税抵扣政策,概念解释一、固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。二、非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,增值税抵扣政策,三、销售服务销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。四、销售无形资产销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自
16、然资源使用权和其他权益性无形资产。,增值税抵扣政策,五、销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。,增值税抵扣政策,有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,关于营改增后抵扣政策的解答,一、餐饮行业购进农产品能否计算
17、抵扣进项税额？国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第26号）中明确规定：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。允许使用收购发票计算抵扣进项税额只限于收购农业生产者自产的农产品。,关于营改增后抵扣政策的解答,二、关于餐饮业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的免征增值税的鲜活肉蛋产品取得的增值税普通发票能否抵扣进项税额的问题根据财政部 国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知（财税201275号）规定，批发、零售纳税人享受免税政策后开具的普通发票不得作为计
18、算抵扣进项税额的凭证。餐饮行业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的上述免征增值税的鲜活肉蛋产品，取得的普通发票不得作为计算抵扣进项税额的凭证。,关于营改增后抵扣政策的解答,三、一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票可以抵扣进项税额吗？根据财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）第二条规定： （一）2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额： 高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公
19、路通行费发票上注明的金额（1+3%）3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额（1+5%）5% 通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。,关于营改增后抵扣政策的解答,四、全面推开营改增试点后提供劳务派遣服务可以选择简易计税方法计算缴纳增值税吗？ 可以开具增值税专用发票吗？根据财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）第一条规定： 一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2
20、01636号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。,关于营改增后抵扣政策的解答,小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员
21、工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。,关于营改增后抵扣政策的解答,五、试点纳税人5月1日之前发生的购进货物业务，在5月1日之后取得进项税发票，是否可按规定认证抵扣？不可以。六、员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，是否可以按规定抵扣进项？可以。,关于营改增后抵扣政策的解答,七、企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税？根据财政部国家税务
22、总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因此，纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目的，按照规定可以抵扣进项税额。,关于营改增后抵扣政策的解答,八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题房地产开发企业
23、房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。,关于营改增后抵扣政策的解答,八、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。,税负测算分析表的申报,自2016年6月申报期起，四大行业中所有的一般纳税人（包括营改增主行业为四大行业的一般纳税人，以及营改增主行业为“3+7”行业兼营四大行业业务的一般纳税人）在办理增值税纳税申报
24、时，需要同时填报营改增税负分析测算明细表，作为跟踪测算试点纳税人税负变化情况的主要依据。,税负测算分析表的申报,税负测算分析表的申报,填报要点： （一）纳税人兼营多种应税行为的，应根据营改增试点应税项目明细表分项目填报测算明细表，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。 （二）纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报测算明细表。 例如，某纳税人提供工程服务，甲项目选择一般计税方法，乙项目选择简易计税方法，则测算明细表中应填报两行 “040100工程服务”，分别反映适用11%税率和3%征收率甲、乙项目的数据。,税负
25、测算分析表的申报,（三）纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。 例如，某农业银行同期发生的农户贷款、其他贷款，则测算明细表中应填报两行 “050100贷款服务”，分别反映原营业税3%税率和5%税率的数据。 （四）纳税人享受增值税差额征税政策且发生差额扣除额的，才能按实际扣除额填报第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。 （五）纳税人按原有营业税政策规定享受差额扣除政策的，才能填报第9列“本期发生额”。,税负测算分析表的申报,案例3： C房产公司为增值税一般纳税人，2016年6月份发生以下业务： 16月10
26、日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5月1日开工的项目。 26月20日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200万元，税额22万元。,税负测算分析表的申报,（一）增值税申报 对C公司来说，6月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。 按照纳税义务发生时间的规定，C公司应于办理交房手续的当天确认收入，6月份的销项税额555（1+11%）11%55（万元）； 同时，C公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6月份的进项税额为22万元。 所
27、以，C公司6月份（所属期）的增值税应纳税额为552233（万元）,税负测算分析表的申报,（二）税负分析测算明细表 第一步，选择应税项目代码及名称，根据营改增试点应税项目明细表列明的项目进行选择，C公司选择“090100销售不动产建筑物”。 第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C公司选择了“090100销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C公司应选择11%，营业税税率则选择5%。,税负测算分析表的申报,第三步，增值税应纳税额的测算。分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。 C公司本期应税项目不含税销售额为500万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7栏增值税应纳税额（测算）55553333物万元。,税负测算分析表的申报,最后一步，营业税应纳税额的测算。分别填写原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目的期初余额和本期发生额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。C公司本期无营业税下可扣除项目，其他各项计算结果如下：,谢谢大家！,
