1、物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 1 页 共 67 页 物业新项目承接查验操作手册 本手册 物业承接验收 是指 在物业正式接管 项目 之前 ，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋 建造质量、使用 功能、 管理资料等进行的综合性验收 。 物业承接验收 是物业管理进入实质操作阶段的第一步 、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口， 同时， 物业承接验收制度是物业管理条例重要制度之一，是 为了 维护业主的合法权益，明确 物业 开发建设单位 、 物业 服务 企业 、 项目 业主 各自 的 责任，避免物业 服务 中因物业质量责任不清而导致 的 物业 服务
2、 纠纷 ,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的 质量口碑，造成不必要的品牌损失。 2011 年 1 月 1 日起， 建设部 物业承接查验办法正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法 、 现行国家规范、规程、标准 等结合物业承接查验办法要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作 有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见， 方便我们持续调整、丰富本手册的内容， 谢谢。 新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 2 页 共 67 页 目 录 第一部分 1. 物业承接查验总体要求 03 2. 物业承接查验工作原则
3、03 3. 物业承接查验工作流程 04 4. 物业承接查验安全底线标准 05 第二部分 1. 物业承接查验工作准备 06 1.1. 物业资料的承接查验 07 1.2. 物业设备设施的承接查验 08 2. 房屋本体及公共设施的承接查验 09 3. 供配电系统设备设施承接查验 13 4. 电梯 系统设备设施承接查验 20 5. 安防系统设备设施承接查验 24 6. 消防系统设备设施承接查验 30 7. 楼宇自控系统设备设施承接查验 37 8. 综合布线系统设备设施承接查验 44 9. 空调系统 设备设施承接查验 46 10. 给排水系统设备设施承接查验 58 11. 钥匙承接查验 61 12. 绿
4、化园林建筑工程承接查验 62 13. 绿化园林植物工程承接查验 64 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 3 页 共 67 页 第一部分 1. 物业承接查验总体要求 规范公司内新建物业 的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2. 物业承接查验工作原则 2.1. 新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。 2.2. 地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌
5、的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣 工验收及未到达 安全底线标准 的情况下进行承接查验及交付。 2.3. 地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。 2.4. 由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付 10 个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。 2.5. 地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度
6、的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成 时间。对于涉及 安全底线标准 的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对于不涉及 安全底线标准 的质量缺陷，若无法在移交前全部整改完毕，应确保在房屋集中交付后的 1 个月内完成整改。 2.6. 如果出现以下情况之一的，物业应及时 书面上报给 集团工程采购管理部、物业事业本部和客户关系管理部： A. 交付使用前不进行物业承接查验工作； B. 工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验； C. 存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作； D. 在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合 安全底线标准 的质量缺陷； E. 在承接查验过程中拖延时间进度，
7、造成对房屋集中交 付产生严重影响的。 出现上述 A、 B、 C、 D 情况之一的，物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本。 2.7. 若由物业协助地产完成 相关质量缺陷的整改工作，按以下原则处理： 2.7.1. 若由集团或区域确定需物业协助完成涉及 安全底线标准的质量缺陷的整改 ，地产须向物业支付实际完成工作成本的 5 倍价格作为整改费用； 2.7.2. 若由集团或区域确定需物业协助完成涉及非 安全底线标准的质量缺陷的整改 ，地产须向物业支付实际完成工作成本的 3 倍价格作为整改费用。 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 4 页 共 67 页 2.
8、7.3. 地产若需将相关质量缺陷的整改工作委托给物业完成的，双方需根据市场化原则协商，并确定相关 费用。由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成共用承接查验和交付工作的，导致物业因此增加的应急费用需由地产承担。以上相关费用的收取须参照 VK-WY/Q-57物业与地产相关业务管理规范相关要求执行。 3. 物业承接查验工作流程 地产组建承接查验小组 与物业共同制定承接查验计划 查验小组编制 新建物业资料移交明细 ， 进行资料移交 整改补齐资料 YES NO 交付前两个月 物业检查核对 现场查验，填写 新建物业现场查验记录表 继续 整改 NO YES 双方 签订物业承接查验协议 ，查验小组编制新建
9、物业共用部位及设施设备移交明细、新建物业移交确认表交物业核查 现场复验 签字、盖章 核查属实 NO YES 物业交接后 30 日内，物业向 相关房地产行政主管部门办理备案手续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 5 页 共 67 页 4. 物业承接查验安全底线标准 新建物业承接查验安全底线标准包括但不限于以下内容： 4.1. 消防系统 （ 1） 消防工程须有消防验收合格证明并在交付时系统整体能正常工作； （ 2） 防火门符合消防要求，能有效防火、防烟；防火卷帘在自动和手动控制下均能可靠动作； （ 3） 消防或逃生通道间距与高度符
10、合消防要求，各处消防通道 内 没 有障碍物 ，并保持畅通； （ 4） 高层建筑的疏散走道和安全出口处 设置有合格的 灯光疏散指示标志 ； （ 5） 高层 建筑 至少有一种可以有效通知住户疏散的设备； （ 6） 以上消防系统设备、设施的验收要求须符合： GB 50016 2006建筑设计防火规范、GB 50045 95高层民用建筑设计防火规范（ 2005 年版）、 GB 50166 2007火灾自动报警系统施工及验收规范、 GB 50261 2005自动喷水灭火系统施工及验收规范、GB 50098-98人民防空工程设计防火规范（ 2001 年修订版）、 GB 50038-94人民防空地下室设计规
11、范等消防规范。 4.2. 其它重要设备 4.2.1. 电梯须有质量技术监督部门出具的电梯合格证明和准用文件；消防电梯须按消防设计能正常运作； 4.2.2. 供电系统（ LV 低压 /HV 高压） （ 1） 必须提供设备测试报告，操作手册和完工图纸； （ 2） 所有高 /低压设备需能正常自动或手动工作； （ 3） 必须提供设备操作工具和备件； （ 4） 发电机能正常投入使用，停电状态下能自动转换给消防系统提供应急满负载设备电源； 4.2.3. 须提供防雷和地 线检测证书，在交接中检测不低于国家或地方的最低要求； 4.2.4. 超低压系统（ ELV） -消防或报警系统电源必须配备应急电源； 4.2
12、.5. 通风系统（排风及新风） （ 1） 密封场所必须提供通风（自然或机械通风，以设计文件为准）； （ 2） 自然通风场所必须保证通风管道和通风口没有堵塞； 4.2.6. 燃气系统（煤气或天然气） 13.1.5. 管网不能通过密封空间 （必须设在通风空间）； 13.1.6. 如有减压设备，其必须能自动工作并提供手动调控阀； 13.1.7. 若当地燃气管理部门有另行规定的，则以当地管理部门的规定执行； 4.2.7. 须有合法且符合标准（或有卫生许可证）的供水水源为小区提供生活用水； 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 6 页 共 67 页 4.2.8. 规划设计的周界
13、防 越及联动报警系统、门禁管理系统、闭路电视监控、楼宇对讲系统、室内安防系统、车场道闸管理系统、紧急广播系统均符合本规范中的 6.2.4 新建物业共用部位接管验收标准，并能正常工作。 4.3. 房屋本体及公共设施 4.3.1. 小区外围及封闭式组团的围墙均按照设计要求全部完工 ； 4.3.2. 房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落伤人危险； 4.3.3. 泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保护装置； 4.3.4. 如有返修施工在交接区内，需提供能防止导致人身或财产伤害的隐患的分隔和防护设施； 4.3.5. 地面消防车通道必定开通并没有堵塞； 4.
14、3.6. 地面工 作井（沙井）盖须安装完毕； 4.3.7. 所有重要设备房间，必须能上锁。 第二部分 1. 物业承接查验工作准备 1.1. 新建物业验收应具备的条件： 1.1.1. 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格 ，取得相关证件 ； 1.1.2. 供电、供气、给排水、卫生、道路 、配套 设施 等 能正常使用； 1.1.3. 房屋 具备初步交付条件 。 1.1.4. 物业承接查验前的准备 1.1.4.1. 承接查验前应做好以下准备工作： 1.1.4.1.1. 与 地产项目部 联系好 查验 事项、 查验 日期、进度、 查验 标准等； 1.1.4.1.2. 物业选 派 专业 技术人员到 现场
15、摸底， 有针对性地编制验收计划； 1.1.4.1.3. 前期介入组 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数； 1.1.4.1.4. 准备好承接查验用 的 各类设备设施、 记录表格 等。 1.1.4.2. 承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容： 1.1.4.2.1. 物业承接查验项目清单； 1.1.4.2.2. 承接查验 小组人员分工； 1.1.4.2.3. 承接查验 小组 日程安排； 1.1.4.2.4. 承接查验小组施工质量整改工作 沟通会（地产、物业、施工方） ； 1.1.4.2.5. 其他（ 前期介入组在前期介入中反馈的问题点未整改部分在此
16、体现，督促地产、施工方整改 ）。 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 7 页 共 67 页 1.1.5. 物业 承接 查验的主要内容 1.1.5.1. 物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： （ 1） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （ 2） 设施设备 的安装、使用和维护保养等技术资料； （ 3） 物业质量保修文件和物业使用说明文件； （ 4） 物业管理所必需的其他资料。 1.1.5.2. 物业共用部位 按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主
17、要内容包括： （ 1） 主体结构及外墙、屋面； （ 2） 共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （ 3） 公共卫生间、阳台； （ 4） 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 1.1.5.3. 共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给 水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 1.1.5.4. 园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主
18、要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 1.1.5.5. 其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等 。 1.2. 物业资料的承接查验 1.2.1. 地产 向 物业 移交资料应符合 现行 建设部于 2009 年 10 月批准建筑工程资料管理规程（ JGJ/T.185-2009）为行业标准，自 2010 年 7 月 1 日起实施 ）、 广东省建筑工程竣工资料统一用表（ 2010 版 将于 2010 年 12 月 1 日起在全省
19、正式实施 ） 的规定。其 中包括： 1.2.1.1. 基建文件（ A 类）内容与要求 a) 决策立项文件 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 8 页 共 67 页 b) 建设用地、征地与拆迁文件 c) 勘察、测绘与设计文件 d) 工程招投标与承包合同文件 e) 工程开工文件 f) 商务文件 g) 工程竣工验收及备案文件 h) 其他文件 1.2.1.2. 监理资料（ B 类）内容与要求 a) 监理管理资料 b) 监理工作资料 c) 竣工验收资料 d) 其他资料 1.2.1.3. 施工资料（ C 类）内容与要求 a) 施工管理资料 b) 施工技术资料 c) 施工测量记录
20、 d) 施工物资资料 e) 施工记录 f) 施工试验资料 g) 施工质量验收记录 h) 竣工验收资料 1.2.2. 各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等） 1.2.3. 与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如： 用 电方案 批准书，供 水 协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等） 1.2.4. 政府主管
21、部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。 1.2.5. 与项目承接验收有关的其他 资料 。 1.2.6. 业主资料（ 已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等 ），该资料由筹备中的物业服务中心直接接收。 1.3. 物业设备设施的承接查验 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 9 页 共 67 页 1.3.1. 编制承接查验工作计划 工作小 组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察 、 使用、试验 、查阅有 关记录等
22、 方法进行。 1.3.2. 承接查验的内容包括： 1.3.2.1. 房屋本体及公共设施的承接查验； 1.3.2.2. 公共配套设备设施的承接查验（包括 供配 电系统、电梯系统、 智能安防 系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程 、水景系统、太阳能系统、绿化浇灌系统 等 项目公共配套系统 ）； 1.3.2.3. 钥匙的承接查验 。 2. 房屋本体及公共设施的承接查验 2.3. 查验范围 房屋本体、公共设施等。 房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。 公共设施包括：基础设施、天台、
23、屋面避雷 设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。 2.4. 检测查验要求及方法 2.4.1. 地基基础查验 2.4.1.1. 地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏 ； 2.4.1.2. 本体有 地基基础沉降 观测点 ,并做相应的保护措施 ,有相关的明示标识。 2.4.2. 梁、柱、板 等 主体查验 2.4.2.1. 无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝 ； 2.4.2.2. 无钢筋外露 ，无附属建筑垃圾 ； 2.4.2.3. 涂料层均匀，无明显污染；
24、2.4.2.4. 查验方法：观察检查。 2.4.3. 外立面检查 2.4.3.1. 房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、 无裂缝和无扭曲 、无空鼓 等 ； 2.4.3.2. 散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂； 2.4.3.3. 面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象 ； 2.4.3.4. 涂料层均匀，无明显污染 ； 2.4.3.5. 查验方法：观察检查 。 2.4.4. 天台： 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 10 页 共 67 页 2.4.4.1. 屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴 ， 隔热板、防水层表面无裂缝 ； 2.4.4.2. 平屋面应有隔热保温措
25、施 ,在公用部位应设置屋面检查孔 ； 2.4.4.3. 屋面 有组织排水 功能 （排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固 ,接口平密 ,不渗漏 ； 2.4.4.4. 天台护栏 （防护墙） 无破损、变形，无明显锈蚀 ； 2.4.4.5. 天台防雷网完善，避雷针 安装合理； 2.4.4.6. 天台安装有外墙清洗挂钩， 挂钩安装牢固、受力均匀； 2.4.4.7. 天台靠近住户家位置（ 突出台面 ） 等有安全防护措施，如防爬刺等； 2.4.4.8. 按设计要求检查、观察检查。 2.4.5. 顶棚的查验 2.4.5.1. 抹
26、灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍 ； 2.4.5.2. 查验方法：观察检查 。 2.4.6. 墙面的查验 2.4.6.1. 抹灰应表面平整 ,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷（ 允许偏差值 4mm。用 2m靠尺和楔形塞尺检查） ； 2.4.6.2. 饰面砖应表面洁净 ,粘贴牢固 ,阴阳角与线脚顺直 ,无缺棱掉角 ； 2.4.6.2.1. 表面平整度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查 ； 2.4.6.2.2. 立面垂直度允许偏差 值 3mm。用 2m 托线板检查 ； 2.4.6.2.3. 接缝、压条平直度允许偏差值 2-3mm， 拉 5m
27、 线检查，不足 5m 拉通线检查 ； 2.4.6.2.4. 压条间距允许偏差值 2mm， 用尺检查 ； 2.4.6.2.5. 接缝高低允许偏差值 0.5mm， 用直尺和楔形塞尺检查 ； 2.4.6.2.6. 接缝宽度允许偏差值 0.5mm ， 用尺检查 ； 2.4.6.2.7. 涂料、刷浆应色泽一致 .表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象 ； 2.4.6.2.8. 裱糊工程：壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层现象。各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭 接 ； 2.4.6.
28、2.9. 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮 . 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍 ； 2.4.6.2.10. 玻璃隔墙墙面：安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平整洁净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致 ； 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 11 页 共 67 页 2.4.6.2.11. 查验方法：观察检查。 2.4.7. 楼、地面的查验 2.4.7.1. 面层与基层必须粘贴牢固 ,不空鼓 ； 整体面层平整 ,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷 ； 面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无
29、积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。 2.4.7.1.1. 查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。 2.4.7.2. 水泥砂浆地面 : 抹灰平整 ,压光均匀 ,无空鼓、无裂纹、无起泡等。 2.4.7.2.1. 查验方法：允许偏差值 4mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。 2.4.7.3. 陶瓷地砖、水泥花砖面层 :表面平整 ,接缝均匀顺直 ,无缺棱掉角。 (1) 查验方法：高度差允许偏差值 1mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查 ； (2) 查验方法：直线度允许偏差值 3mm.用 2m 靠尺和楔形塞尺检查 ； (3) 查验方法：观察检查。 2.4.7.4. 大理石、
30、花岗岩、木楼地面、塑料地板 :应平整牢固 ,接缝密合。 (1) 查验方法：高度差允许偏差值 0.5mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查 ； (2) 查验方法：直线度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查 ； (3) 查验方法：观察、脚踩检查。 2.4.7.5. 卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 (1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。 2.4.8. 门窗的查验 2.4.8.1. 钢木门窗应安装平正牢固 ,无翘曲变形 ,开关灵活 ,零配件装配齐全 ,位置准确 .钢门窗缝隙严密 ,木门窗缝隙适度 ； 2.4.8.2.
31、门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔 ； 2.4.8.3. 锁具开关灵活、灵敏，无卡死现象；外观亮洁无划痕、无污渍； 2.4.8.4. 查验方法：观察检查。 2.4.9. 楼梯 扶手的查验 2.4.9.1. 栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受 荷载规范规定的水平荷载； 2.4.9.2. 栏杆高度不应小于 1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过 1.20m； 2.4.9.3. 栏杆离地面或屋面 0.10m 高度内不应留空； 2.4.9.4. 栏杆 安装 牢固、 匀称 、 平整，外观整洁、光泽均匀无污染； 2.4.9.5. 有
32、儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。 2.4.10. 卫生间的查验 2.4.10.1. 供水设备查验 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 12 页 共 67 页 2.4.10.1.1. 安装牢固 ,管道、阀门完好无损，无渗漏水、无锈迹 ； 2.4.10.1.2. 管道接口无渗水 ； 2.4.10.1.3. 龙头、水 :流水畅通 ,接头处无漏水 ； 2.4.10.1.4. 管道无振动、无异常声响。 2.4.10.2. 排水设备 2.4.10.2.1. 安装牢固，外观完好无损，配件齐全 ； 2.4.10.2.2. 管道 无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀
33、； 2.4.10.2.3. 地漏 ：安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。 2.4.10.3. 卫生洁具 2.4.10.3.1. 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏 ， 水压试验符合要求 ； 2.4.10.3.2. 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修 ； 2.4.10.3.3. 卫生间的排污管出户管长 合理（ 不宜超过 8 米 ） ,选材适当 。 2.4.10.3.4. 卫生器具质量良好 ,接口不得渗漏 ,安装应平正 ,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无污渍和刮花痕迹 。 2.4.11. 公共设施查验要求 2.4.11.1. 路灯 2.4.11.1.1. 灯具安装牢固，配件齐全，灯
34、罩无损伤，灯泡照明正常 ； 2.4.11.1.2. 灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花 ； 2.4.11.1.3. 路灯 照明分区控制， 专门计量、 方便管理，安装断路器，规避漏电隐患； 2.4.11.1.4. 路灯电缆掩埋处 理、施工规范，保护良好，无漏电、进水现象； 2.4.11.1.5. 路灯电缆接头用环氧树脂封闭处理，接线盒隐蔽安装、不易进水并方便检修； 2.4.11.1.6. 路灯照明配电箱安装在隐蔽、不易雨淋方便检修位置，安装在室外的配电箱应有防雨功能，基座高出地面 20 公分以上，有防潮措施 ； 2.4.11.1.7. 检验方法：观察检查。 2.4.11.2. 小区道路 2
35、.4.11.2.1. 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤 ； 2.4.11.2.2. 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤 ； 2.4.11.2.3. 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角 ； 2.4.11.2.4. 斑马线规范清晰，各类标识完善 有效； 2.4.11.2.5. 道路周边游排水设施（排水口、井等），方便排水； 2.4.11.2.6. 道路中间井盖安装牢固、 选材合理，无裂缝、缺失，车行无振动声响； 2.4.11.2.7. 检验方法：观察检查。 2.4.11.3. 岗亭 2.4.11.3.1. 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍 ；
36、 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 13 页 共 67 页 2.4.11.3.2. 混凝土类：大小适当，通风、透彻，外观整洁无污染； 2.4.11.3.3. 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏 外观光泽、 无损伤 ； 2.4.11.3.4. 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹 ； 车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀 ； 2.4.11.3.5. 车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常 ； 2.4.11.3.6. 车场排水系统： 周边 应设有专门排水沟 ； 2.4.11.3.7. 车场 给 水系统： 车库每隔 50 米左右设置一处取水
37、点，砌取水池； 2.4.11.3.8. 车场排风系统：应设有专门 送 排风系统 ； 2.4.11.3.9. 安全系统：车库通往住宅楼梯口安装门禁，电梯口安装门禁，有防止无关人员进入住宅的措施； 2.4.11.3.10. 车库墙面、顶面：颜色匀称，无渗水痕迹，各类管线布置平整、规范、美观。 2.4.11.4. 检查井、化粪池 2.4.11.4.1. 井 、 池内无垃圾杂物，进排水畅通， 井 、 池壁无裂痕 ； 2.4.11.4.2. 检查井和化粪池进出水高度差不小于 5 厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯 ； 井盖搁置稳妥并设置井圈 ，方便抬起； 2.4.11.4.3.
38、 污水井安装浮球自控装置，安装一备一用两套水泵； 2.4.11.4.4. 污水泵功率适当，安装牢固，运行声音平稳无堵塞，管道阀门完好，无堵塞漏水。 2.4.11.5. 围墙、围栏 2.4.11.5.1. 查验围墙主要 依据物业规划性质、设计要求进行 ； 2.4.11.5.2. 围墙一般 2.5 米高左右，地面混凝土，中空栅栏设置为好； 2.4.11.5.3. 围墙高低起伏匀称，尽量杜绝忽高忽低不规则现象，方便安全管理； 2.4.11.5.4. 围墙照明、闭路监控、周界红外设备分布均匀，无安全管理死角； 2.4.11.5.5. 围墙安装防爬刺； 2.4.11.5.6. 围墙外立面禁止张贴瓷砖、大
39、理石等（减少后期跌落伤人风险）， 以刷外墙涂料为宜。 3. 供配 电系统设备承接查验 3.1 查验范围 ： 包括但不限于项目范围内的如下设备设施： 3.3.1. 变配电室设备设施（包括：应急发电机系统设备、设施） ； 3.3.2. 空调系统供电设备、设施 ； 3.3.3. 给排水系统供电设备、设施 ； 3.3.4. 楼宇自控系统供电 设备、设施 ； 3.3.5. 消防系统供电设备、设施 ； 3.3.6. 安全防范系统供电设备、设施 ； 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 14 页 共 67 页 3.3.7. 照明系统设备、设施 ； 3.3.8. 办公用电系统设备、设
40、施 ； 3.3.9. 电梯系统供电设备、设施 。 3.4. 查验组织 3.4.1. 系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行 ； 3.4.2. 各系统查验工作完成后，物业将存在问题进行汇总， 由 地产 报送各有关 施工 单位 ， 由施工单位对存在的问题进行确认， 并 开展完善与维修工作，完善、维修工作结束， 工作小组对整改结果进行验证 。 3.5. 设备、设施查验内容与要求 3.5.1. 高压柜及直流屏 3.5.1.1. 高压柜检查内容 3.5.1.1.1. 检查设备规格是否符合设计图纸； 3.5.1.1.2. 检查一次接线系统是否符 合设计图纸； 3.5.1.1.3.
41、 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸； 3.5.1.1.4. 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全； 3.5.1.1.5. 高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠； 3.5.1.1.6. 检查防止电气误操作的 “ 五防 ” 装置齐全，并动作灵活可靠； 3.5.1.1.7. 柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出， 接线端固定 牢固 。 3.5.1.2. 高压开关的检查 3.5.1.2.1. 真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产
42、品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损； 3.5.1.2.2. 六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡 阻 现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定； 3.5.1.2.3. 分段安排停电 ： 进行全面检查、清扫、紧固、查线 。 3.5.1.3. 直流屏检查内容 3.5.1.3.1. 对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确； 3.5.1.3.2. 电池编号应正确，
43、外壳清洁、液面正常； 3.5.1.3.3. 电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于 0.5 M ； 3.5.1.3.4. 直流屏交流电源互投功能应正常； 物业新项目 承接 查验操作手册 深圳市万科物业服务有限公司 第 15 页 共 67 页 3.5.1.3.5. 直流屏内各接线标志应齐全、清晰； 3.5.1.3.6. 直流回路与交流回路应有明显区别 。 3.5.2. 变压器 3.5.2.1. 干式变压器检查内容 3.5.2.1.1. 检查名牌数据符合设计要求； 3.5.2.1.2. 检查通风及温控系统工作正常； 3.5.2.1.3. 组织停电全面检查紧固； 3.5.2.1.4. 接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接，干式变压器的支架或外壳应接地 ； 3.5.2.1.5. 新安装的变压器应进行 5 次空载全电压冲击合闸 实验 无异常情况 ； 3.5.2.1.6. 变压器温度显示装置完善，超温报警装置连接至监控中心； 3.5.2.1.7. 变压器试验合格后，应空载运行 24 小时 。 3.5.2.2. 变压器检查方法 3.5.2.2.1. 变压器冲击合闸试验，第一次受电后持续时间 不少于 10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动。 3.5.3. 低压盘 3.5.3.1.
