1、1颐养天年老年服务中心项目可行性研究报告2目 录第一章 总 论 .51.1工程概况工程名称 51.2项目编制依据 51.3 项目背景及必要性51.3.1 项目背景61.3.2项目建设的必要性.71.4 建设规模及内容101.5 主要设计标准及规范121.6 主要技术经济指标131.6.1占地面积.131.6.2 床位131.6.3 其它指标13第二章 总平面布置.132.1 选址132.2.1项目区有关气象资料.142.2.2 总平面布置142.3 竖向规划152.3.1 竖向布置原则152.3.2 竖向布置15第三章 建设规模及建设内容.163.1项目规模163.2主要功能定位173.3建设
2、内容18第四章 建筑结构.194.1 建筑 194.2 结构 204.3结构选型 .20第五章 公用工程 .2235.1 给排水225.1.1 设计依据225.1.2 给水225.1.3 给水系统235.2 排水235.3 消防、防火等级235.4 采暖通风235.4.1 室外气象资料及设计参数245.4.2 建筑物围护结构热工要求245.4.3 采暖245.5 供电245.5.1 负荷等级及电源245.5.2. 设计依据.245.5.3 设计范围245.5.4 用电负荷 .245.5.5 供电系统 .255.5.6 配电25第六章 消防.266.1 设计依据266.2 建构筑物耐火等级.26
3、6.3 消防车道.266.4 建筑层数长度面积防火间距和安全疏散.266.5 室外消火栓系统.276.6 消防水源.276.7 灭火器配置.276.8 电气.27第七章 环境保护277.1 编制依据及标准.277.2 主要排放物.274第八章 节能288.1 设计依据.288.2 建筑节能.288.3 给排水节能.288.4 供热采暖节能.288.5 电气节能.29第九章 组织、工作体系和定员29第十章 劳动保护与安全卫生2910.1 编制依据及标准.2910.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施.2910.3 管理过程中主要危害因素及防治措施.30第十一章效益分析.31第十二章投资概算及资
4、金来源.3212.1 投资估算编制的原则和依据3212.2 建设投资估算3212.3 建设年限3212.4 资金来源32第十三章项目管理及保障措施.33第十四章 结论与建议335第一章 总 论1.1项目概况和名称项目名称：学校颐养天年老年服务中心建设单位：宁夏新银河仪表集团项目负责人： 联系电话：拟建地点：贺兰县虹桥颐居苑院内建设年限：2016.3 2019.101.2 项目编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）国发201335 号国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（5）国发201
5、340 号国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（6）国家卫计委、民政部、发改委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老龄办、中医药局关于推进医疗卫生与养老服务业相结合的指导意见（7）宁政发201444 号宁夏回族自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（8）全国老龄委办公室、发改委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部关于全面推进居家养老服务工作的意见（9）中华人民共和国公司法（10）中华人民共和国土地管理法（11）中华人民共和国环境保护法（12）中华人民共和国消防安全法（13）建设部、民政部关于老年人建筑设计规范的通知（14）自治区人民政府关于加快发展养老服务业
6、的实施意见（15）银川市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见1.3 项目背景及必要性61.3.1 项目背景我国已进入人口老龄化的快速发展阶段。2014 年末，中国 60 周岁及以上人口达到 2.12 亿人，占总人口的 15.5%。到 2030 年，我国老年人口将达到3.71 亿，占总人口的 25.3%。2050 年达到 4.83 亿，占总人口的 34.1%，届时每三个人当中就有一个老年人。与此同时，中国高龄老年人口已经达到 2500 万，失能老年人口规模庞大，突破 4000 万，患有慢性病的老年人持续增多，老年人口内部变动将进一步加剧人口老龄化的严峻性。为此，中共中央关于制定国民经济和社会
7、发展第十三个五年规划的建议中指出：积极开展应对人口老龄化行动，弘扬敬老、养老、助老社会风尚，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。据银川老龄工作委员会办公室 2015 年 4 月统计数据显示，银川市于 2008年进入老龄化社会，2013 年底，老年人口约 22.8 万人，约占总人口数的13.2%。2014 年老年人口约为 23.75 万人，占总人口数的 13.8%。“十二五”期间，银川市人口老龄化将进入快速发展期。预计到 20
8、20 年，银川市 60 岁以上老年人口将达到 29 万左右，人口老龄化更为严重，老龄工作问题更为突出。老年人空巢、独居率分别达到老年人口的 60%和 11.2%，全部失能、半失能老年人约占到老年总人口 15%。截至目前，银川市能为失能、半失能老人提供养老服务和护理的养老机构数量少，不能满足与日俱长得专业化社会养老需求。因此，做好银川市老年人养老工作，解决失能、半失能老年群体养老问题已势在必行。为了更好的改善“五保”对象、孤寡老人、孤儿、社会代养人员和“三五”人员的生活条件，满足日益增长的社会养老需求，切实提高老年人的生活质量，保证老年人健康快乐生活。宁夏新银河仪表集团与宁夏颐养天年公寓服务有限
9、公司根据中央及区市养老事业现状和长远发展规划，计划在德胜工业园区新建一所及收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的养老服务中心，其主要工作职能是收养银川市及周边县区“无劳动能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人”的“三五”人员、孤寡老人、残疾人、孤儿、社会代养人员等。计划将其建设成为一所设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社7会养老事业窗口单位。使之成为银川市社会养老服务体系的一个重要组成部分和有益的补充。1.3.2 项目建设的必要性(1)解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口（60 岁以上人口）系数达到 10%以上时，标志着这个国家或地区进入老年型
10、社会。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.8 亿多，占全国总人口的14%以上。到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28%，即每 4 个人中就有一位老年人。又预测，我国 60 岁以上老年人数将从 2000 年的 1.3 亿（占总人口的 10%）增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 28.6%）。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活
11、环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”。因此，可以认为项目建设十分必要。我国的养老模式，目前被提及最多的总计六种，分别是机构养老、社区养老、居家养老、候鸟式养老、老年地产养老及以房养老。对于上述养老模式中的前三种，上海市政府曾在国内率先提出“9073”的规则。即 90%的老人居家养老、7%社区养老、3%机构养老。目前来讲，居家养老仍然是我国养老的主要模式。银川市的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行
12、的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比的逐渐上升，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神慰藉等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标，专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。新建银川颐养天年老年服务中心，作为银川市民办养老服务机构，将是银川市养老床位严重不足的一个补充。(2)构建和谐社会的需要8党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，银川市委、政府也提出了“建设实力银川、活力银川、美丽银川和幸福银川”的奋斗目标。如果老龄化问题解决不好，深层次的问题将不断涌现，“建设实力银川
13、、活力银川、美丽银川和幸福银川”及建设和谐社会的目标就难以实现。尊老、敬老、爱老是我们中华民族的优良传统和美德。新建民办养老服务机构 银川颐养天年老年服务中心，将为银川市及周边区县村镇弱势老人、“三无”人员、孤儿、社会代养人员等提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐、老有所依、老有所医”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长和快乐生活。同时对解决老年人子女的后顾之忧起到积极的作用，对构建和谐社会更是起到举足轻重的作用和深远的意义。(3)加快银川市社会养老事业发展的需要银川颐养天年老年
14、服务中心项目实施后，将有效改变原有的敬老院容积小、床位不足等现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，切实解决银川市弱势群体生活困难，尤其是生活困难的老年人的现实问题。它将充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为银川市一所规模较大的综合性民办社会养老机构，将在银川市养老服务体系建设中发挥较为重要的作用和示范引领作用。1.4 项目建设规模项目占地总面积 23255.71 平米。建筑总面积：87881.6 平米，分两期建设，一期在建建筑面积 56688.6 平米，二期建筑总面积 31193 平米。1.5 项目总投资：10.3 亿元。
15、1.6 项目建设内容：主要包括养老公寓、老年活动中心、老年养护中心智能养老服务平台及附属配套设施和公共设施等。1.7 项目建设目标 ：建成集收养、收治、康复、防治、上门服务为一体的多功能、社会化、开放式的综合性民办民族养老服务机构。共形成各类养老床位 1098 张。1.8 主要设计标准及规范GBJl687 建筑设计防火规范 (2001 年版)9GBJl3-86 室外给水设计规范 (1997 年版)GBJl487 室外排水设计规范 (1997 年版)GBJl40-90 建筑灭火器配置设计规范 (1997 年版)GB50052-95 供配电系统设计规范GB50054-95 低压配电设计规范GB50
16、0116-98 火灾自动报警系统设计规范GB50057-94 建筑物防雷设计规范 (2000 年版)GB30951996 环境空气质量标准GBl6297-1996 大气污染物综合排放标准GBl389791996 污水综合排放标准GB5017693 民用建筑热工设计规范1.9 主要技术经济指标1.9.1 占地面积 23255.71 平方米。1.9.2 床位 1098 张。1.9.3 建筑指标总建筑面积（利用面积）：87881.6 道路面积： 6716.3 容积率： 3.2建筑密度： 43%绿化率： 34.7%用水量： 20m3/h用电量： 300KW耗热量： 1327.4KW1.9.4 主要经济
17、指标表序号 项目 单位 数量 备注1 总用地面积 M2 23255.71 2 建筑系数 % 243 道路及活动场面积 M2 6716.34 总建筑面积 M2 87881.6105 绿化面积 M2 80656 绿地率 % 34.77 容积率 3.28 停车位 辆 2549 总投资 万元 10.3 亿元10 劳动定员 人 1651.10 建设周期：2 年，2016 年 5 月至 2018 年 4 月。 第二章 总平面布置2.1 选址银川市德胜工业园区位于宁夏中北部，是银川市北大门，地理位置为北纬 38263848，东经 1055710636。银川颐养天年老年服务中心处于德胜工业园区中心区域，交通便
18、利、环境静谧，公用供（排）水、电、暖、气等基础设施管网遍布其周围，面积较大，利于扩大规模。该项目位于贺兰县黄金地段。且该项目位于虹桥颐居苑院内，虹桥颐居苑系银川市德胜工业园区标志性建筑，这便于查找和到达，且项目位于德胜工业园区，此处交通十分便利。项目选址所在地土质良好，便于建设园林及生态化的生活环境。该项目用地是最为理想的养老服务设施建设用地。2.2.1 项目区有关气象资料：银川市位于中国黄土高原西北内陆，宁夏回族自治区北部，属大陆性气候，中温带干旱气候区。年平均气温 9.0年极端最高气温为 38.5年极端最低气温为-27.7年降水量为 177.8mm年日照时数为 2995.0 小时。2.2.
19、2 总平面布置1 总平面布置原则（1)结合选址现状，合理布局；11（2)根据养老院的功能特点，按功能分区；（3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水、热、气等管线距离，降低成本；（4)满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；（5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；（6)适当预留建设用地，确保养老院可持续发展。2 总平面布置该项目区东西长 200 米，南北长 150 米，用地面积 23255.71 平方米。北部为附属区，布置有车库、公共卫生间等。南部为生活区，布置有综合公寓楼、餐厅、治安室等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。2.3 竖向规划2.3.1 竖向
20、布置原则（1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的工程用地；（2)满足道路及管线敷设对高程的要求；（3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；（4)满足各区间的便利联系；（5)保护生态环境。2.3.2 竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入园区排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。 第三章 项目建设内容3.1 建设规模总用地面积：项目建设总占地面积 23255.71 平米。建设规模：项目总建筑面积为 87881.6 平米，共建成养老床位 1098张。3.2 项目主要功能定位（一）总体要求12银川市颐养
21、天年老年服务中心项目应满足银川市适龄老人和失能、半失能老年人在生活照料、保健康复、精神慰藉等方面的基本需求，设置专门的老年劳动中心，对有活动能力的老年人提供丰富多样的活动场所，开展适当的文化娱乐活动，以提高他们的生活情趣，坚持以人为本，因地制宜的原则，做到设施齐全、功能完善、配置合理、经济实用。（二）功能定位银川市颐养天年老年服务中心建成后将为适龄老人和失能、半失能的老年人提供专门服务。功能定位为：1.医疗、护理对老年常见病，多发病的检查、治疗，按照医嘱对生活上处于半自理、不能自理（失能）和临终期老人实施规范化医疗护理。2.生活照料对具有不同生活照料需求的老人给以最恰当的生活照料服务。3.康复
22、、保健具有开展康复、保健工作的能力，积极帮助老人在一定程度上恢复生理功能，提高生存质量。4.娱乐活动对具有一定自理和活动能力的老人，开展适当的文化娱乐活动，以提高他们的生活乐趣，增强同衰老和疾病抗争的信心。5.心理治疗针对处于不同生理阶段的老人，特别是临终期老人，进行心理沟通和精神抚慰，包括老人的亲属。6.临终关怀服务通过充分人性化、个性化的服务，能最大限度减轻老人在精神和生理上的痛苦，让他们在人间的温暖和社会的关爱中走完生命的最后里程。3.3 项目建设内容主要包括养老公寓、治疗康复中心、 老年活动中心、老年养护中心智能养老服务平台及附属配套设施等。具体内容为：13一、养老公寓。建筑面积 37
23、697.6 平米。主要建设的子项目有养老公寓房、娱乐室、健身房、图书阅览室、治疗康复中心、会议室、洗衣房、护理值班室、安保室、医务护理室等。 二、智能养老服务平台。主要建设和开发的项目有：（一）平台硬件设施建筑面积 6576 平米。（二）开发智能养老服务信息系统和养老服务信息数据库。建立老年人基本信息档案、健康档案、电子病历等信息档案，开发社区居家养老服务信息系统平台，利用互联网和物联网等技术手段，开发老年电子商务平台和建设居家养老服务网络系统平台，物料采购和配送系统、服务配送系统、社区连锁站点服务系统等，创新社区居家养老服务新产品和新模式，为入住养老和社区居家养老提供信息支持和技术支撑。依托
24、本系统的信息支持和技术支撑确保能为社区居家养老提供多功能养老服务：1、和医疗卫生机构合作，开通预约就诊和健康体检绿色通道，为入住和社区居家养老老人提供代理代办医疗巡诊、健康管理、定期体检、保健咨询、预约就诊、急救急诊、挂号、就诊、转诊、取药、收费、综合诊疗等医疗便利服务和社区护理、康复护理、中医药调理养生保健等服务。2、提供家政服务和日间生活照料服务。3、提供安全有效的食品、保健品、康复辅具以及日常护理、文化娱乐等老年人用品用具和服务产品的代购和配送服务。4、提供委托监护、防护服务，紧急呼叫等服务。5、提供个性化私人订制养老服务。6、与旅游机构合作，为老人提供寓养生、保健、文化、体育、娱乐、绿
25、色生态、医疗健康和旅游与一体的老年旅游服务产品。7、和金融机构合作提供代理账务支付、理财、房屋租赁、养老保险金办理等老年金融服务。三、老年活动中心。建筑面积 7349 平米，主要建设的子项目有阅览室、书画室、棋牌室、体育活动室、咨询服务室、社会工作室、亲情网络室及多媒体多功能厅。四、老年养护中心。建筑面积 25639 平米，主要由三大功能内容：141、食疗养生中心。设营养调配室、食品检验室、粮油储存分配区、果蔬储存分配区（冷藏室）、肉食储存分配区（冷冻室）、营养膳食加工区、就餐区、餐具消洗收存区。2、中医药调理养生中心。内设传统针灸康复室、诊疗室、化验室、心电图室、消毒室、B 超室、心电图室、
26、抢救室、药房、临终关怀室、物理理疗室及医护办公室等。3、养老护理中心。面向社会高龄老人、慢病老人、失能和部分失能等行动不便老年人提供康复、保健护理、休闲娱乐等并与之方面所需食品、服装、文娱、保健四大类商品， 康复期护理、稳定期生活照料以及临终关怀照料一体化的健康和养老服务五、管理及保障中心。建筑面积 5500 平米，主要子项目有：行政办公区，包括办公室、会议室、接待室、财务室、档案室、文印室、信息室、培训室、门卫室、理发室、洗衣房、库房、车库、设备用房等。第四章 建筑结构4.1 建筑本工程设计项目建设内容主要包括服务中心养老公寓楼、老年养护中心、老年活动中心、智能养老服务平台及管理保障中心建筑
27、共 9 幢建筑物和门卫、停车场等附属建筑设施（含娱乐室、健身房、图书阅览室、会议室、洗衣房、管理用房）治安室、库房、卫生间等。4.2 结构1.自然条件：本地区基本风压 0.33KNm2，基本雪压 0.1KNm2，最大冻土深度 100 厘米。2.设计要求：建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为 8 度地震区，结构均按 8 度抗震设防。基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。4.3 结构选型各建筑物结构选型见下表15序号 工程名称 工程规模（平方米） 备注1、 养老公寓 37697.6 框架2、 老年养护中心 25639 框架3
28、、 智能养老服务平台 6576 框架4、 管理及保障中心 5500 框架5、 老年活动中心 7349 框架养老公寓楼等 9 幢建筑物系框架结构，筏板基础，主体采用现浇钢筋混凝土，隔墙采用承重粘土多孔砖。第五章 公用工程5.1 给排水5.1.1 设计依据(1)生活饮用水标准(GB5749-85)(2)室外给水设计规范(GBJl3-86)(3)室外排水设计规范(GBJl4 87)(4)建筑给水排水设计规范(GBJl5-88)(5)建筑设计防火规范(GBJl6-87)(6)污水排入城市下水道水质标准(CJ18-36)(7)污水综合排放标准(GB8978 96)(8)中华人民共和国环境保护法 5.1.
29、2 给水（1)生产用水根据公用工程用水指标量确定。（2)生活用水主要为生活用水、绿化等。（3)生产、生活用水量小时最大用水量 30m3/h。全日用水量 322m3/h。用水部位供水压力 0.32MPa。（4)用水水质16项目区用水由贺兰县城供水管网提供，供水水质符合生活饮用水标准。5.1.3 给水系统：给水管网接银川市中铁公司贺兰分公司县城供水管网。给水系统为生产、生活、消防共用给水系统。根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于 DN75 时，采用镀锌钢管丝接。5.2 排水（1)排水系统：采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。（
30、2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水汇集处理后排入地下污水管道。（3)医务室、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。（4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网。5.3 消防、防火等级项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量 10 支，每支水枪最小用水量为 101/s，共 1010/s，火灾延续时间为 10 分钟。室外设置地下消防栓。室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。5.4 采暖通风5.4.1 室外气象资料及设计参数（1)采暖计算温度： 15（2)冬季通风计算温度： 9（3)夏季通风计算温度： 27（4)冬季室外平均风
31、速： 1.7m/s（5)夏季室外平均风速： 1.7m/s（6)冬季主导风向及频率 偏北风 33（7)夏季主导风向及频率 偏北风 33（8)冬季大气压力： 895.7mba（9)夏季大气压力： 883.5mba（10)日平均温度5的天数：152 天17资料来源：采暖通风与空气调节设计规范GBJl9-875.4.2 建筑物围护结构热工要求（1)外墙：K1.56Wm2K（2)屋面；K0.5Wm2K5.4.3 采暖采暖采用银川市德胜工业园区集中供暖。5.5 供电5.5.1 负荷等级及电源（1)负荷等级：项目区负荷等级为三级。（2)电源项目区位于贺兰县城区内,可在县城供电线路“T”接一回架空线路作为供电
32、电源。5.5.2. 设计依据（1)各专业提供的有关条件及用电设备一览表（2)国家现行的规程、规范及自治区现行有关政策。5.5.3 设计范围项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计。5.5.4 用电负荷本工程用电负荷估算为 300KW，变电所选用一台 320KVA 变压器可满足目前及发展需要。5.5.5 供电系统（1)项目区内设变电所 1 座，内设变压器室 1 间，低压配电室 1 间。（2)电源由县城 10KV 线路引入，为满足本次建设要求。（3)变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置。（4)项目区配电电压场为 380/220。5.5.6 配电（1)动力配电：动力配电采用低压配电屏
33、引至建筑物内配电箱，采用 BV-500 型导线穿钢管沿墙暗敷。18（2)照明：照明电压为 220V，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用 BV-500 型导线穿钢管沿墙暗敷。（3)供电外线及户外照明：配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。（4)防雷与接地： 10/0.4/0.23KV 变电所周围设置电气接地装置，接地电阻不大于 4 欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于 4 欧。主要电气设备一览表序号 名称 型号及规格 单位 数量1 变压器 S9-160KVA/10/0.4/0.2
34、3KV 22 低压开关柜 GGD2-12A 23 自动补偿电容 GGJ2-01A 24 动力控制箱 XL（F）-21-06 45 照明控制箱 PZ30-15/33410 6第六章 消 防6.1 设计依据1.建筑设计防火规范(GBJl6 87)(1997)2.建筑灭火器配置设计规范(GBJl40-90)3.其他法律、法规、规程、规范6.2 建构筑物耐火等级综合公寓楼、变配电室耐火等级为二级。其余耐火等级为三级。6.3 消防车道主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽 7 米，次要道路宽度大于 4 米，其净空 5 米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求。6.4 建筑层数、长度、面积、防火间距
35、和安全疏散。（1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。19（2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。序号 名称 用水标准（升/秒） 使用时间 用水量（m2）1 室外消火栓 20 2h 1442 室内消火栓 2h6.5 室外消火栓系统沿室外主干道单侧设置，地下式。间距 110 米，保护半径 150 米。综合公寓楼设置室内消火栓，间距不大于 50 米。6.6 消防水源消防水源取自县城供水管网。6.7 灭火器配置。按规范要求配置。6.8 电气综合公寓楼（含医务室、康复
36、中心、图书阅览室、会议室、娱乐室、健身房、健身房管理用房、洗衣房）设置火灾事故照明。每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。第七章 环境保护7.1 编制依据及标准环保法律、法规、规程、规范。7.2 主要排放物养老服务中心产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处理达标后排放。第八章 节 能8.1 设计依据国家有关节能降耗法律法规。8.2 建筑节能（1)确保主要建筑物采光及通风系统良好。（2)在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。20（3)选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。（4)合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。8.3
37、 水节能（1)选择高效节能型产品。（2)经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。（3)选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。8.4 采暖节能（1)热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。（2)选用散热好、易维护的暖气片。8.5 节能（1)推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。（2)正确合理选择外网路径，降低线损。第九章 组织、工作体系和定员银川颐养天年老年服务中心总置床位 1000 张，理人员及医护人员 175 人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强养老服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口
38、，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的院长；组织一支适应老年人、孤儿服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。二是发挥老年公寓的综合功能作用，努力提高整体效应。努力将其发展成为集”五保”供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会养老服务中心真正发挥敬老院综合型、多功能的作用。第十章 劳动保护与安全卫生10.1 编制依据及标准国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。10.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施21（1)地震：项目所在地的地震烈度为 8 度，本项目的建筑物均按 8 度设防考虑主要潜在的不安全因
39、素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。（2)雷击：项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。（3)气温：银川市位于中国黄土高原西北内陆，宁夏回族自治区北部，属大陆性气候，中温带干旱气候区。年平均气温 9.0。年极端最高气温为38.5。年极端最低气温为-27.7。年降水量为 177.8mm。年日照时数为 2995.0小时。夏季采用的防暑措施为：综合公寓楼（含医务室、康复中心、图书阅览室、会议室、娱乐室、健身房、健身房管理用房、洗衣房）均设分体式空调。治安室、餐厅、公共卫生间、车库等采用相应的通风设施。为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻
40、保温措施。10.3 管理过程中主要危害因素及防治措施（1)主要潜在的不安全因素。火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。（2)防范及安全措施。“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。照明配电箱采用漏电保护自动开关，检
41、查照明事故采用 36V 安全电压。第十一章 经济效益分析11.1 分析依据及方法依据国家现行财税制度对项目的盈亏进行估算11.2 销售收入估算（见附表）22本项目的收入来源，主要分为五大板块；养老公寓床位费收入，食疗和营养餐饮收入，慢病和高龄老人护理收入，中医药调理、理疗保健收入及智能养老服务平台服务费收入。养老公寓床位费收入是主要收入项目，其次是食疗、营养餐饮收入。近期看养老服务平台投入较大，收入少，但从长远看该项目是五个收入板块中最具长期增长潜力的板块，在收入板块中的地位会越来越重要。11.2.1 养老公寓收入项目于 2018 年上半年建成并投入试运行，成长期两年半，到 2021 年基本达
42、到设计运行标准，进入正常运营，主要标志是养老公寓满负荷运营，达到正常峰值。公寓床位价格按照当前市场价格的中低水平定价，取费基础相对保守，目的是消弭市场经营风险。11.2.2 食疗、营养餐饮类收入按照当前市场价格和养老公寓满负荷时的就餐人数做基数进行测算，每人次每天平均取值为 30 元，未包括其它养老项目就餐人员和员工，价格取值为当前市场中下水平（有政府补贴的项目除外）。11.2.3 中医药调理理疗收入中医药调理理疗按项目设计的 40 张床位为基数，按当前银川市行业的统一收费标准和国家、自治区的规定收费标准测算。11.2.4 慢病及高龄老人护理收入慢病及高龄老人护理收入按项目设计的 30 个床位
43、为基数，按当前银川市行业的统一收费标准和国家、自治区的规定收费标准测算。11.2.5 智能养老服务平台收入智能养老服务平台收入主要有两方面收入构成：平台年费收入和提供服务的服务费收入，预测 2021 年服务人群达到 2000 人，测算的收入有年费收入，服务费收入和网购等其它收入。11.3 经营成本及费用估算（见表）本项目经营成本及费用分为固定成本费用和变动成本费用两大部分。11.4 经营成本费用的计算说明11.4.1 计算期：本项目建设期为 2 年（立项审批和设计建设），成长期为 3 年23预计 2021 年 1 月份达产，项目整体计算期为 40 年。11.4.2 固定资产折旧采用综合折旧率计
44、算，机器设备按 10 年计算，检测设备按 10 年计算，建筑物按 30 年计算，交通运输设备按 5 年计算，固定资产预留残值按 5%计算。（固定资产折旧见附表 6-2）11.4.3 无形资产摊销，技术转让费按三年摊销。11.4.4 材料成本按 2015 年市场价格计算（不含涨价因素）11.4.5 外购燃料动力根据市场价格计算（不含涨价因素）11.4.6 工资及福利费。工资总额按银川市 2015 年人均年收入(包含奖金、加班费及企业为职工交纳的养老金等)计算，福利费按工资总额 14%提取计算。11.4.7 借款利息按国家产业基金贷款利率的 10%计算。11.4.8 销售及其他费用。11.4.9
45、税金。本项目包括相关税种（增值税 17%，城市建设维护税 5%，教育附加费 3%，地方教育费 2%，所得税 25%等其他税金）均按国家相关政策全额免税计算。11.5 财务盈利分析11.8 财务评价结论由上述财务评价结果看，本项目财务内含报酬率高于财务成本率和行业基准收益率，财务净现值为正数，投资回收期低于行业基准投资回收期，投资偿还可以满足预定要求，各年财务状况良好，并且具有一定的抗风险能力，因此，从财务上讲是完全可以接受的。24项目收益预测表单位：万元项目年份公寓项目收入养老服务系统收入食疗养生和餐饮项目收入中医养生、未病保健项目收入慢病及高龄护理项目收入合 计2018 395.25 10.
46、00 158.11 57.60 32.40 653.11 2019 1317.6 40.00 395.28 144.00 81.00 1977.88 2020 2108.16 80.00 632.45 230.40 129.6 3180.61 2021 2635.20 100.00 790.56 288.00 162.00 3975.76 2022 2635.20 105.00 790.56 288.00 162.00 3980.76 2023 2635.20 110.25 790.56 288.00 162.00 3985.98 2024 2635.20 115.76 790.56 288.
47、00 162.00 3991.32 2025 2635.20 121.55 790.56 288.00 162.00 3997.11 2026 2635.20 127.63 790.56 288.00 162.00 4003.19 2027 2635.20 134.01 790.56 288.00 162.00 4009.57 2028 2635.20 140.71 790.56 288.00 162.00 4016.27 2029 2635.20 147.75 790.56 288.00 162.00 4023.31 2030 2635.20 155.13 790.56 288.00 162
48、.00 4030.69 252031 2635.20 162.89 790.56 288.00 162.00 4038.45 2032 2635.20 171.03 790.56 288.00 162.00 4046.59 2033 2635.20 179.59 790.56 288.00 162.00 4055.15 2034 2635.20 188.56 790.56 288.00 162.00 4064.12 2035 2635.20 197.99 790.56 288.00 162.00 4073.55 合 计 主要经济指标序号名 称 单 位 数 值1 项目总投资 万元 103000.00 2 固定资产建设投资 万元 98000.00 3 流动资金 万元 5000.00 4 年营业收入（正常年份） 万元 3975.76 5 年总成本费用 万元 1865.30 6 年增值税费（正常年份） 万元 0.00 7 年营业利润总额 万元 2110.46 8 所得税（正常年份） 万元 0.00 9 年税后利润 万元 2110.46 10 投资利润率 % 2.05 11 贷款偿还期 年 15 12 盈亏平衡点（生产能力利用率） % 46.90 26第十二章投资概算及资金来源12.1 资估算编制的原则和依据（1)建设项目的可行性研究投资估算编制办法。（2)工程建设
