物流园物业管理方案.wps

1、中首物流园物业管理方案 第一节 物业管理服务的设想与策划第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节 便民服务第七节 物业管理收费标准建议及收支测算第八节 日常物业管理第九部分公众制度及应急措施精神文明公约安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定物流园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度水泵房运行操作规程水泵房运行注意事项绿化养护制度清 管理规定清 作业规程及操作 清 服务质 标准 测方

2、法意 事 理 法消防应急方案水及事 理方案物业管理 物流园区 公 清 方案及 第一章 物业管理作 一 的行业，的 和，currency1“人民众的 ，工作 fi，fl 水 ”的作物业管理 的和施的 一行业的， 规范行业的法制fi的 ， ， ，物业物业管理 物业管理 公 应 需 ，fl 部精 管理， 的 路 路的指 求业的 路公 求的 fl 业的服务 的 意度， 求 的 ， 的 认真，才能 业， 业，才能 强 业做好，做 ，做强， 造 值， 的 好 第三章 物流园物业管理方案第一节 fl 管理服务水 的设想与策划中首物流园集 公和物流一的园区一占地面xxxx 方米，总建筑面约xxxxx 方米，框

3、架 构，其库房面xxxx 方米，公面xxxx 方米，宿舍xxxx 方米，园区道路面xxxx 方米，绿化面8 方米，公共 面8 方米 含建筑物道走廊面 ，园区配套路灯，水泵房，配电房，电机房，煤气站，围墙 周界 智能防范系统，园区设 口一个该项目局 理，设施完“，设备 档针本次物业管理招标的各个 素，公 管理 路概括 一 模式，二项承诺，五个重点，五 措施 一，认识与定位该物流园区作 一个 型物流园区物业，形象应该着眼currency1全，全省，乃至currency1全国，全世界给该项目形象定位:开放， 效，规范开放 现该物流园革的 想和国际化的 公， 方式效 示该物流园 取，的精神状态和 效的

4、运转机制规范 现该物流园作风严谨，运作规范 效，管理精 的风貌二，一 模式作 国际化物流园需 的现:开放， 效，规范，安全，文明，序，舒适等， 此公 确定该物流园区管理服务模式 :一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式公 驻后， 将公 全心服务， 微之 见精神;正 卓越，赢万众口碑品牌 的理念全方位 ，并秉持的职业操守: 岗 离守，守 离纲，威武文明，诚挚服务 深 的努，一定能给贵公 和人交一分 意的答 三，二项承诺:， 管该物业管理项目之日，二 该物业管理项目成 示范项目， 立物流园区 业化物业管理的成 范， 管之日， 服务质 系全面施物业管理服务四，五个重点:

5、针该项目的 点和工作 点，确定管理 的五个重点:， 立物流园物业形象fi形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理， 安和交 控制，管理服务人员行 规范等 业管理和文化气 的 ，造物流园区开放， 效，规范的形象，确保 管理 造成的 安消防事 管理的经 ， 安，消防状况的好 物业人 管理效的 的准事化的管理和人人情化服务， 防，人防，物防的效 ，currency1确保该区 物业管理 “造成的 安，消防事 ，护好物流园区的fi该物流园区 的口，fi管理方面， 管理重点，本物流园区的 fi及道路，库房，宿舍， 公区等公共区，currency1及 墙， 业的管理和 fl的努，才能 本 现项目的好面貌，

6、 园区 的绿化的养护 ，常绿， ， 物，”的现项目的好形象，设施，设备及物业本的管理，物流园物业保值， 值 ，该项目的设施设备 全，管理中，重点强调 业管理，其 ， “保值 值的目的， 立管理公 好形象，该项目成 口碑该项目将 人员形象 ，抓威武文明及职业化的管理，文明 ， 质服务， 本 立好形象，给物流园的人 好象，并 管理 服，物流园 的管理服务 附值五 措施:， 该项目 点， 安管理 分强调人的 素，保安管理员 管理 统一指 调度，强调 重 ， 流 岗与 定岗 ，全面防范与重点防范 ，保安管理与其人员 ，与 严 ， 围 与 围 物防 强物品 管理，fl 防范能等， 管理 统一管理， 调度

7、，确保 安万 一 ，精心养护园 绿化，施 分流，强fi文化建设和保建设针该项目的现状 求，将设fi管理部 ，绿化 ，养护物流园 园 绿化和管理好区 ，currency1保 物流园区fi ， 第一:护保养好物流园区绿化，其保持常，常， 机;第二:强和 保意识的 ， 位物流园区的人员 护区 fi;第三: 分 收集，建立收系统;第四:开fi文化建设和fi形象建设，保 车辆序 放 防车辆 放现象，将人 行 培训与现 管理，fl示 ，其理 效之后，给 理， 后 ，规范 车和序 的目的，行 围 管理与 围 局部管理 的管理方法 方法现人员安 ， 安，消防， 设施，设备管理等各方面currency1管理 指

8、 机构统一集中管理， 区设班，组负责各 具业务，各单项业务又设管理人员 查跟踪，做 紊，规范严 ，管理服务中将推 值班巡逻的服务机制，currency1解决者需二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况一，拟采取的管理方式currency1 的物业，必须 的 法，拟采取的管理方式 : 业化，规范化，精 化，品牌化，经营型的管理方式基本 路: ，严格选人，谨慎人，确保各 人员的 业素质和综 素质; ，fl 服务;，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行 ;，致精神文明建设，施品牌和形象 ;，事化管理现代化管理具的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明一 组织系统:，贵公

9、currency1直 管理 指示，currency1fl 服务效 ，管理 行垂直 ，减少管理节，管理 设主任，文员，各业务部门管理员和业务 操作员工二 ，运作程序系统:，运作程序， 部运作流程说明:， 部运作流程设计中，坚持全 程管理，保 指 ，监督的封闭管理层既指 者，又监督者，计划，组织，控制，反馈集currency1一，避免管理 现缺漏和盲点，效保 管理及位，各层职责明确，工作程序严格的质 文 行规范 分授权，权责范围 度地调 员工的工作”和主 三 ，激励系统:说明:，激励机制重尊重个权利，保持团队 斗，服务 ，造经济和社会效益， 想工作机制重激潜能，形成共享的 值观，分 员工效能和工作

10、”，尊重个人情感，针个心理及做 想工作，方式谈心，座谈等，奖惩机制与监督机制 ，currency1奖 主，currency1惩 ，坚持 胜劣汰，奖惩分明， 奖励 着员工走， 惩罚 打 着员工走，做人人 ，个个压奖励分 物质奖励和精神奖励，培养fl升机制际工作中”具 值将培训放集和个人的重 位，目的员工忠currency1业，一 能，精益求精，fl升 拘一格，能者 ， 者让，庸者让， 人才的造利fi，工资福利机制重考核，考核分月考核和 度考核 行，行浮工资， 强工作能6，业文化机制之源， 业文化的， 强凝聚和向心， 强员工的 心和认 感， 业文化的凝聚， 能，约 能把员工的目标和公 的目标 工作

11、计划依管理方式和管理运作流程，将工作计划分 管理，常规管理二部分，现拟工作计划如 一 管理工作计划序号项目容间备注物业管理标的调研全面解物业管理标的xx xx月xx日尽 fl 拟订管理方案调研 果拟定管理方案xx x月xx日尽 fl 管 签订，方案送审，签订 方案确认尽 缩间组建管理队伍，选拔 ，培训 ， 岗方案确认至 及完“ 公 ，安 管理房，安 员工宿舍，物质装备位方案确认至 6制订管理制度，制订切 际的各项物业管理制度， 7物业 管 收理书面移交手续 二 常规管理工作计划序号项目容间备注房屋及公部位修保养，制定 ，中修计划方案;，日常 修，急修管理;，日常保养巡查管理;，修质 管理管 收

12、后开，部分待施工单位保修 属施工单位保修责任公 将尽全协调协”公共设施，设备及 的，修，养护，管理，建立档案，搞好基础资料管理; ，运行管理;，修保养管理;，险情应急管理;，水池水泵管理;6，其他管 收后开，部分待施工单位保修 属施工单位保修责任公 将尽全协调协”安保管理， 值班及巡查，监控等安全防范管理; ，违章私设摊点及设立 管理;，消防管理;， 人 管理;，物品 管理管 收后开车辆管理， 车辆管理; ， 车 管理;，车辆行 管理管 收后开清 管理，清 管理; ，保管理;，消 管理管 收后开6绿化管理， 绿化管理; ， 绿化管理管 收后开7服务管理，设立服务员和保安; ，人员形象及服务意识

13、管理8标识系统管理标识日常护管理档案管理，建立房屋共设施设备档案资料; ，建立 档案，房屋及其配套设施权属清 ;，建立严格的档案管理制度管 收后开第三节:各项指标的标准及成标准指标采取的措施本节 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 及 质 标准，项目之物业管理 求的各项指标currency1 格的形式currency1公，并 项中概 保 各项指标完成的施措施序号指标 工作标准指标测定依管理指标施措施房屋及配套设施完好 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准采区巡查管理与管理中心控制 的工作方法， 责任，责任人，建立完“的区日 ，周 ，月 制度，全档案 房屋 修

14、，急修及 6 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准建立严格的修 制度， 求修人员 修单后 工具分 现 ， 修工程及完成，急修工程 并建立 制度和 ，currency1 质服务 本， 行 值班制度修工程质 格 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准建立修 制度，及 求贵单位意见，保 反馈 道 ，currency1确保修服务质 型及重 机电设备完好 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准完“机电设备的运作制度和护保养制度，配备 业工程 人员，求 业公 支持，修人员全部持 岗，行 人值班， 现 及 完好及 全国物业管理 ，全国物业管

15、理示范物流园区标 分 ， 质 标准责任人，坚持道路，路灯及 车 ，消防设施设备等公设施 行日常巡视 修和定护保养， 修部 ， 服务中心监督，并建立全档案 ，完“规章制度，确保公共设施完好并正常6车 完好 7路灯安好 8消防设备完好 8 安案 currency1 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准行 保安巡查制度，分 ，中 ， 巡查， 值班，及施调度， 际情况，确立人防，防与物防 的 安 路，明确保安职责，层层防 ，currency1确保物流园区人安全 currency1 违章 currency1 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准建立交巡查制

16、度，跟踪管理，私设摊点， 牌， ， 等现象及现及 理，强currency1工作，“违章 并建立 应的 制度违章 理 currency1 currency1 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准全员fi务消防员制，确定消防应急方案，定培训和fl ， currency1度， 保安日常巡查，现及 理，确保安全绿化完好 全国物业管理 ，全国物业管理示范物流园区标 分 ， 质 标准建立 业化绿化管理养护队伍，责任人，区负责与巡查制度 ，强currency1，现，及修 ，确保公共绿化 ， ， ”; 绿化常第四节:管理人员的配备，人员培训一，物业管理 人员配备该管理 人员配备 考 形

17、象和设备配情况， 人员配备 坚持currency1公 精 ， 效，业 的人 基础，确定 重重能，重水 重品 的人标准，严把人才选 求管理人员必须一 能管理队伍建设 ，将采取规范管理和人化管理 的方式，运激励机制，严格管理，考核，并行汰制，才能确保管理目标现一 ，管理 人员配备二 ，物业管理 人员岗位分说明，管理 主任: ，负责全面工作，文 员:负责 服务，和 理行，物业事务等工作，并协”管理 待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作，主 管: ，负责各部门，各岗位的工作质 的 查，监督， 修 部: ，负责物流园物业和配套设施设备及 地的日常修，保养，巡视，修 查监督等工作，保安队中队: ，负责

18、保安队全面工作及部门人员 查监督工作保 安: ，分三班 值班 其中一 ，负责班间的安保工作6，fi管理部部: ，负责清 ，绿化全面工作及部门人员查监督工作绿化: ，负责绿化养护工作 工人:6 负责物流园区公共区 三 ，人员培训业的 人才的 ，“人才的 currency1业 度地开人资源， 现人才资源开 ，确定 全员培训，全 程考核 的培训方针，培训真正 ，培训的目标:培训，fl 员工的文化素质，业务能和管理服务水 ，物业管理成效，培训 容:员工 职培训:，业培训:业质 方针，质 目标，业理念，业精神等;，员工手 培训:员工守 ， 行 规范，职业道 等;，管理 概况培训:物流园区概况，公众管理制

19、度， 部规章制度，管理架构等;，物业管理基础 识及强化服务意识的 培训;，训与 观 岗位 业能培训:，基本能培训: 应岗位的 业 识， 文 括质 手，程序文 ，工作指示， 格等 ;， 能 培训:智能化 ，设备 的与管理 等 素质fl 培训:，操作层 开培训: 行 ，职 的 送培训， 利现 ， 电 ，消防，保等 识座;，管理人员行 四个一 常规培训， 坚持 月 一 文章， 一本 业的好书， 一次座， 与一次 策，理培训:物业管理理 态，法 ，法规， 行业 向等 培训者培训:培训者 识及观念，收理， 培训工作 路的培训，培训计划 具 ，培训的 考核培训中考核: 情， 培训， 考 ，理与 ，便cur

20、rency1解员工 培训 求和标准指 工作， 求做的员工 行监督和指正培训后考核:分 操考 和书面考核 ，反馈培训效，把考 的 果作 资放的依第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理一，管理规章制度完“， 理 化全操的管理规章制度取 成 的重法 ，fl 服务品质，fl升物流园区形象的重 依 行统一规范和管理， 管后，将严格 国际标准人，及公 质 系文 的 求，项目施 业化，规范化管理 将 该项目际情况规章制度及 程序作适调管理制度主 括公众制度及应急措施， 服务质 控制程序文，公 部管理制度等二，档案建立与管理 着建筑设计 ， 业化的， 成管理资源中又一重 素

21、， 此， 收取 开 道，做 容全面， ，收集尽能地完拟项目物业管理与服务的项目， 主配套， 建筑fi， 等 建立 应的管理档案并 立档案管理的观，资源观和服务观，档案管理真正 管理服务三，档案管理运作节，资料的收集，直 属currency1 服务中心建立 应的规章制度，档案资源 行严格管理收集，坚持 容 的 ， 际全面收集， 一 的资料收集，资料的分 理， 其质， 点 行 分，做 理清，分 理，资料 档管理， 资料本的 规 ， 系 行分 保 ，做便currency1查 和调， ， 档案 严格的规定，严防文 流 档案的管理fi必须做 三防 ， 防，防 ，防变质四，档案资料的分 ， 管移交资料:资

22、 料 容工程建筑权资料:规划纸，项目批文，地批文:建筑许 ，投资许 ，开工许 :拆迁安资料工程 资料:红线，总 面:地质勘 ，开竣工 ，纸会审 :工程 ，工程预决算:工程设计变， 及 核算单:竣工: 单建筑， 构，设备竣工消防，智能化，中央空调等工程及地 管网竣工F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工 收 明书G:钢材，水泥等主 材料的质 保 书H:材料，构配 的鉴定 格 书: 水， 电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的 格书J: 水， 电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备 资料K:砂浆，混凝”试 ，试压 L:绿化工程竣工M:其 资料，管理档案资料资 料 容物业资料:基本资料 :标识资料

23、事务管理资料:事务值班 :事务交 :物品搬 登 :日常事务巡视 :事务 登 修资料:修申 :修服务派工单:修 本 :公共设施修 安全防范及交 管理资料:日常巡查 ，交 班 ，值班 :查岗 :物资搬运放行 ， 急事 理 :车辆管理 ，车辆 资料，车辆 设备管理资料:公设施保养修 :各项机电设备保养修运行 :设备分承 方修保养 :设备 查 员工管理资料:员工个人资料， :员物流考核及奖罚 :员工培训计划及施 :员工培训考核 :员工 考 及 fl练 F:员工 房及 务管理 意见反馈资料:服务质 :意见调查，统计 :投诉及 理 行文 资料:管理 主任值班及督 :府部门文 :物业公 及主管 部门文 :管

24、理 规章制度， ， 等文 :管理 荣誉一览 F:管理 待 观 会务资料:会务承 施方案 :会务摄影及 音， 像资料第六节:便民服务公 管本项目物业管理后，将围绕人员切需求，秉持 currency1 中心， 质服务，低 收费 的经营方针，尽 开各项便民服务， 括 偿服务项目和偿服务项目，currency1 面 总之做人什么需求，就想 法 足序号项 目服 务 收 费 标 准备注代理 公物品修修单位标准收取修费， 次修费货比三家，经 意后送修，收适服务费代购车船航空票际费 ， 规定收手续费代寄，代 邮 收适服务费配备急救箱，急救药品药品的际收费， 收服务费建立 组织，组织文 费 际 收费， 收服务费

25、第七节:物业管理收费标准建议及收支测算本项目物业管理采 制，库房物业 方米 月x元， 公物业 方米 月x元，宿舍物业 方米 月x元， : 月物业公的收 （ 己 、算 ）， 月物业公 支 及利润见 :别序号项目计算式月支 备注物业公 利润xx元第八节:日常物业管理日常物业管理物业管理单位施管理与服务 能的重 阶段，将该项目物业管理工作分 介 和常规二个部分，介 物业管理角度fl 一系 建议，并依贵单位的认项目施和 一步完“物业管理方案， 今后物业管理打基础常规物业管理工作， 括房屋，设施，设备护，fi管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等 方面 容，其中些项目已 面 章节现此章节 就其 容 行

26、 一，介 此阶段，主 行调研，编 方案，做好 收 管工作一 ，调研，编 方案工作二 ， 收 管，拟定 收 管方案，组建 收 管 组，项目 行全面 收， 管， 括资料 管，附 收 管 格，如，完毕后项目 行 管，届 清单交二，常规物业管理一 ，安全管理，安全防范管理分 四个层次:第一层 督 层，全面巡查防漏堵漏;第二层 门岗人员 行封闭控制;第三层 监控系统;第四层 里层，行步行巡查，现及 理 汇 理， 将编制 项方案 行团组织集会四，究公共 ， 丢 ，瓜壳，纸屑，烟头等， 地吐痰和 便， 空抛物， 饲养禽兽， 公共 弃及堆放物，共 护公共 五， 护公共物，护水电， 讯，消防等公共设施六， 护草

27、 木及公益设施， 攀摘果， 草坪七，强安全防范意识，认真做好防防工作八，” 与公益 ，热心福利事业，尊重妇女， 护儿童，心 ”残 人九，”护物流园区形象，fl 理化建议，”配 管理 的各项工作， 将物流园区建成物业管理示范项目“努奋斗安全防范管理规定fl 质保安服务，保 物流园区的公共设施及人员 安全， 制定本规定一，物流园区安全 安保 工作 物流园区物业管理 协”辖区派完成管理 工作人员权违反物流园区管理规定的行 行查，纠正二，物业管理 的职责和权利，严格行国家 安 ， 切配 公安机护物流园区公共设施及人员 ，安全，行封闭式的安全管理 法，保安人员 值班巡逻， 理 急事项，负责本区的机 车辆

28、，摩 车， 行车的管理，车 载物品如疑须 查明后方放行， 间门岗负责 登 等工作贵重， 物品离开本区，须查 单位 具的物品搬 放行 方放行， 遵守制度的人员，应 行劝阻，制，情节严重者移交部门 理三，物流园区严禁 行 :，严禁非法 ， 放枪支弹药，非法 ，爆炸，剧 ， ，放 等 险品，严禁非法制造， 和 首弹 等管制 具，严禁非法 ， ， ，制造， 各 具 聚 ，禁 各 分 ， 利房间 fl 方便6，禁制造， 制， ， 书及 像物品7， 经批准 装， 正常 电线路8， ，移 消防 材，标 ， 消防水泵意 区 各 公共设施，设备 行 ，物业管理 权 安管理 currency1纠正，情节严重交公安

29、机 理四，物流园区经营人员职责和fi务:，遵守国家法 ，法规和本物流园区的各项规章制度，具备足 的安全意识，”配 物业管理 保安人员，搞好物流园区的安全保 工作， currency1制， 本区 安的人和事，并协”物业管理理，正确作电 智能化系统，保 安 设施的完好及效，并 currency1承 己造成的 应事 责任消防安全管理规定强物流园区的消防管理，保 公共设施及人员 安全，国家消防法 ，法规制定本规定一，本规定 物业管理 和物流园区人员共 遵 行二，物流园区的防工作，依 预防 主，防消 的 ，行综 理，并 公安消防局的 和监督三，物流园区的防管理行分工负责制， 权单位组织管理，物业管理 具

30、负责， 消防部门监督施四，物业管理 的防工作职责:，currency1消防法 ，法规和防安全 识， 行经常的防安全 ;，制订防管理制度，并监督保 施;，定组织开防 查，及 辖区物业的防情况，协调方面采取 应保 措施;，保 公共区 道的 ;，定辖区公共消防设施， 材 行 查和修，保养，其 理好备状态;6，正常情况 消防设施的 水 电 ， 需 的，必须经人员 意，并及 人员强防范;7， fi务消防组织， 行救和安全fl练;8，严禁载 险品的车辆 本区 放;，组织人员救，情况严重 currency1currency1的，应及打 电求救，并协”持 序，配 事 理五，物流园区经营人员的消防职责和fi务:

31、，遵守电 安全规定，严禁 “电气线路，严禁负电 ;， 意堆放，fifl 物，严禁 烟头，严禁将 的物 其 物 ，严禁 ;， 放 公的 ，精，水等 品;，严禁占，堵”任消防 道， 梯走道， 品 其他口，严禁 道， 行的 险作业;，严禁 ，消防设施， 材， 消防设施及消防水源;6，严禁封闭 安全标识，事 明设施及消防标 ;7， 强 气，尽 闭电 ，拔 电源座，currency1免 电 ;8， ，应及 物业管理 打 ，并闭电， 离开现 梯走廊 烟 ，应尽 地面 行，并currency1 面部，免 烟;， 消防常识， 的currency1方法， 及 ，”救;，现他人违章，电，电 ，气 消防设施，材的行

32、 ，应及劝阻，制 向物业管理 ;，人员必须服 消防机和物业管理 消防方面的管理，监督， ， currency1 ，威 手段 消防工作人员行公务 者，将依法 究 事责任六，物业管理 房屋权单位需 变的 ，其防安全必须 国家法规 求，并经消防主管部门审核 意，方七，行currency1救任务中 ，致残 的人员其 ， 待 及其养 间的 费， 的 事者 国家规定给偿八，公共 公共 消防安全管理规定 行九， 违反本规定的，物业管理 法 ，法规及规定 消防主管部门 行 理道路及车辆管理规定强区 交 管理，护交 序， 交 法规， 制定本规定:一，各 车辆本区行 放，须遵守 规定:，遵守交 管理规定， 护道路，共设施， 压绿化草坪，路面路牌及各 标 等公共设施;，机 车辆本区行 ， 安全标准，严禁车;，车辆 放应服 管理人员指 ，规定位 放，注意 后车辆安全;