1、,项目运作的成本、质量与进度的平衡,进度,品质,成本,概念规划周期,实施方案周期,施工图周期,结构含钢量,景观造价,示范区造价,节点听证通过率,设计变更签证率,设计失误率,合理设计费,人均管理面积,部品封样率,指标的定义及意义,进度 -在确保品质的前提下缩短设计周期。,概念规划周期,实施方案周期,施工图周期,进度,论证阶段,设计管理阶段,概念规划,施工图,拿地时间,首期设计周期,策划阶段,概念规划草案,概念规划方案,方案设计,扩初设计,实施方案,设计周期划定,案例启示,万科：拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；,1）采取传统工序前置: 提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； 虽
2、然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。 2）采用工序并联作业： 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。 3）采取规模复制模式： 采取“拿来主义”，再适当调改。 4）重视长期性工作： 对市场的调查了解把握准确。,设计周期指标,论证阶段,设计管理阶段,75天,概念规划,施工图,拿地时间,策划阶段,95天,55天(多层) 70天(高层),不做限定,概念规划草案,概念规划方案,方案设计,扩初设计,实施方案,设计周期225/240天,成本 成本控制是设计管理的任务,避免两种现象：,不计成本地追求设计效果,成本不合理导致品质丧失,成本部制定各地区成本基价表-即项目目标成
3、本。设计部控制目标成本偏差率。 1）结构含钢量偏差率； 2）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率；,目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。,保证安全和品质的前提下，减低含钢量； 各地区项目含钢量限额表（讨论稿）,结构含钢量,景观造价,控制总价偏差率 分项动态平衡,示范区造价,控制总价偏差率 分项动态平衡,总包设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,分包工程合同金额,分包设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,总包工程合同金额,对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。,前提条件： 采用工程清单招标； 统一设计变更流程,设计变
4、更原因： 1.设计类： A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件 2.现场施工类: A.施工错误 B. 施工困难 C.施工进度要求 3.营销类：客户需求 4.其它,设计变更签证率,设计原因5大类发生的每项变更可能导致费用增加或减少，因而变化金额为合计值，该数值由成本部在每期开发完成后作统计；,总包（主体） 施工图周期短， 工作量大， 发生变更的几率大、 变更的费用额较大，,分包（单项） 施工图周期充裕、 工作量较少， 发生变更的几率小、 变更的费用额较少，,重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？ %，,不做硬性规定，
5、每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。,设计变更签证率说明,案例-设计变更签证率控制,02年，由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3， 其中设计决策错误比重超过60，重复性错误占30。 为降低设计变更签证率，万科所采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作伙伴； 2）给予合理的设计周期； 3）逐步完善的标准化构造设计； 4)重视阶段成果标准；通过上述三项的努力，万科04年标准化项目设计变更签证率降低到0.5%。,不提倡人海战术-开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。,人均设计管理面积,1 建议A 为20；B为5
6、0%;C为30,2 设计部总人数包括经理、秘书和各专业人员,包扩项目中心的建筑师,人均设计管理面积,质量 - 只求速度忽视品质的效率 毫无意义,品质,节点听证通过率,设计失误率,合理设计费,部品封样率,三方听证避免项目出现重大风险； 集中经营、设计、成本三方专业资源的意见，对产品品质及设计深度同时进行把控，听证通过率可一定程度的反应出项目质量。集团听证共三个节点：项目论证听证策划听证实施方案听证，通过听证会前提交的成果，由各集团职能部门统一做出判断： 1、需要听证-召开三方听证，得出结论：通过；不通过； 2、不需要听证-表示成果已被三方认可通过。,节点听证通过率,设计失误率：保证成果满足设计深
7、度和质量要求； 避免“前脚出图、后脚改错”； 即使出图之后施工之前的设计变更，未造成成本增加，但间接地影响了工程管理成效。,由设计原因引致变更项总次数,总建筑面积,对待设计变更须持辩证的态度，适度合理地控制。 设计原因发生的变更一般发生在图纸完成而施工开始前，不论是以设计变更还是修改图的形式，都是应避免的。 不可否认：在图纸完成后也许会有更好的设计灵感产生，在不影响工期及增加造价的情况下，并不反对设计优化。控制设计失误率体现了一种思想导向，提醒每个设计人员重视。对目标值暂不作规定，但每期开发完成后必作统计，作为项目设计总结后评估用途。,设计失误率-说明,避免两种现象：合理的设计费用有利于资源配
8、备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；设计费包括： 规划建筑设计、 景观设计、 室内设计,为节省成本而压低设计费,为追求效果设计费失控,合理设计费,从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图等费用总和 但其中示范区室内设计费计入营销费用。,合理设计费,部品封样率： 倡导在设计管理阶段，工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；,1、严格执行成果标准; 准确执行各阶段设计成果标准， 2、减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准。 当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带
9、来成倍的工作量和复杂度。,户型种类 建议,每期开发规模在10万平米以下，相对应户型不宜超过10种,户型种类 定义,凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。,如何实现效率指标？,3、将先后串行工作变为并行前置： 3.1产品创新与实施方案分离，与策划并行开展； 创新是必须的； 创新存在风险；3.2实施方案将结构、设备、部品工作前置与功能平面同步开展；,创新模式,规划设计,实施方案,功能平面,结构方案,设备方案,立面模型,部 品 设 计,如何实现效率指标？,如何实现效率指标？,4、提高决策效率； 项目公司、区域公司、集团三者的关系； 完美、效率、风险之间找平衡；5、加强合作伙伴管理； 建立长期合作伙伴：施工图、模型制作； 合同约定清晰：含钢量、目标成本；,6.输入条件多一些约束,少一些随意; 市场定位; 成本目标; 政府要求; 上阶段成果; 7.计划执行力,随时”拉警报”;8.标准化与创新,循环式上升;,如何实现效率指标？,设计管理效率指标体系,
