1、1房地产拿地的8大涉税难题及处理方案【高管都需要知道】开发商的利商，很大部分是从拿地开始税务筹划，怎么抠出利润，本文有启发。一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税201170号文规定的三个条件。即：（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出
2、单独进行核算”。（三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税财税134号的相关规定财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况：2（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应
3、支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么，该房地产公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？1.企业所得税土地计税成本的确定假设50套商品房未来
4、实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元1000万元契税2500万元”构成。2.契税的计税依据的确定3根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（1000010002500），与企业所得税土地计税成本有差别。3.税收风险分析及应对策略（1）税收风险分析由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后
5、依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的，所以，以13500万元（1000010002500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有可能以11000万元（100001000）计算缴纳契税，结果漏了50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算缴纳契税的税收风险。（2）税收风险应对策略鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11000万元（100001000）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照
6、2500万元计算补缴契税。4二是参照财税2004134号文件的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据三、房地产开发企业“以房换地”涉税问题目前，房地产开发企业出资、合作方出地合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权的“以房换地”非货币性交易行为时有发生。依
7、据税法规定，以物易物应视同销售，换出资产必须确认其收益或损失，调整应纳税所得额。1.营业税及附加依据国税函发156号文规定，甲、乙双方合作建房，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税：乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此需要核定房地产开发企业“以房换地”换出房屋的营业额。5依据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定,房地产开发企业应当按照下列顺序核定换出房屋的营业额。（1）按
8、房地产开发企业当月销售的同类不动产的平均价格核定。（2）按房地产开发企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。（3）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）案例分析某市房地产开发企业（甲企业）2012年6月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计20000平方米，建筑成本2700万元，归乙企业所有，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。请分析这里面的税务处理。分析：甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分
9、析如下。房地产开发企业（甲企业）换出房屋营业额的确定：（1）若甲企业6月销售的同类房屋的平均价格为每平方米2400元，那么换出20000平方米房屋的营业额为（200002400=48000000）4800万元。6（2）若甲企业6月没有销售同类房屋，最近时期销售的同类房屋的平均价格为2300元，那么换出20000平方米房屋的营业额为（200002300=46000000）4600万元。（3）若甲企业最近时期也没有销售同类房屋，则应核定换出房屋的计税价格。假定成本利润率为15%，计税价格=2700（1+15%）（1-5%）=3268.42万元。2.企业所得税会计制度规定企业发生的“以房换地”行为，
10、属非货币性交易行为。企业发生的非货币性交易，在不存在补价的情况下，会计上不确认损益，换入资产的入账价值一般按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费确定。会计制度与现行税法比较，税法规定，非货币性交易原则上应视同货物的购销两个过程，换出资产必须确认其收益或损失，调整应纳税所得额；在计税时换出资产按售价计税，换入资产就应按售价确认其成本，同时调整换入资产的账面成本与计税成本的差异。如本案例：企业所得税应纳税所得额的调整：若房地产开发企业（甲企业）换出房屋应确认的营业额为4800万元，建筑成本为2700万元，则在换出房屋实际移交乙企业时应调增企业所得税应纳税所得额2100万元。同时根据会计制度的规定
11、，房地产企业换入土地的账面成本应为2964万元（换出房屋账面成本2700+营业税及附加48005%=240 2407%=16.8 2403=7.2）。在计税时，换出房屋7以售价计税，则换入土地的计税成本应为5064万元（房屋售价4800万元+应支付的营业税及附加264），在计税时应调增土地计税成本2100万元（5064-2964）。若房地产开发企业（甲企业）将自己拥有产权的五栋楼用于销售，在计税时换入土地成本应调减企业所得税应纳税所得额2100万元；若甲企业不用于销售，则甲企业换入土地账面成本仍然为2964万元万元，只有在计税时才调增换入土地计税成本，相应调减应纳税所得额，这样换出房屋纳税调整
12、与换入土地的纳税调整时间不同，但最终调整金额一致。房地产开发企业与某企业采取上述“以房换地”形式合作建房，依据税法规定换出房屋应视同销售调增应纳税所得额，同时换入土地计税时应调增土地计税成本，调减应纳税所得额，二者的调整金额均相等；根据会计制度规定，在不存在补价的情况下，会计上不确认损益，因此，纳税调整额在企业账面上不反映，仅在计税时才作调整。四、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划1.以路换地、以桥换地的税务处理以路换地、以桥换地的税务处理主要涉及到修路和修桥成本能否可以作为土地的取得成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除。（1）营业税的处理房地产企业修路和修桥等基础设施工
13、程所需支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。8符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该路和桥等基础设施工程建设完工后，有偿（提供土地的形式）移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。房地产开发企业以BT项目从政府换取土地的入账价值是BT项目工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等应税收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。房地产开发企业将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的上款所列应税收入，扣除其
14、支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。（2）企业所得税的处理企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。”和第八十八条：“企业所得税法第二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。9企业从事前款规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，
15、第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。”规定可知：新办国家重点扶持的公共基础设施项目和从事符合条件的环境保护、节能节水项目享受税收优惠的开始时间为：第一笔生产经营收入。根据财政部国家税务总局国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知（财税166号）的规定、环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录（试行），已经国务院批准，自2008年1月1日起施行。如果修建的基础设施不符合享受国家税收优惠政策，则需要缴纳企业所得税。与修建路和桥等基础设施的各项成本费用可以在企业所得税前进行扣除。2.以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划以路换地、以
16、桥换地或以BT项目拿地的税务处理主要涉及到修路和修桥成本能否可以作为土地的取得成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除。因此，以路换地、以桥换地的纳税筹划的核心思想是：要把修路、修桥和承建BT项目的成本作为土地的取得成本，在土地增值税前进行扣除。基于以上筹划思路，以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划技巧如下：10（1）房地产企业必须与政府签定协议或以路换地、以桥换地的合同。（2）房地产开发企业在项目立项时，必须把修路、修桥或建设BT项目，必须写进项目立项计划书和可行性报告中，作为换取土地的代价。（3）在合同或协议中必须载明路桥或BT项目是由房地产公司自建还是委托给其他建筑公司承建。案例分
17、析A公司与政府部门签订合同,承修工程造价道路5000万元的道路。政府同时以25万元/亩的土地。做为等价交换。即政府以出让A公司200亩做为修路补偿。A公司在操作过程中与B公司签定合同，全权由B公司承修道路.（注，A公司与B公司为同一法人），B公司修路成本为4000万元。请问题：A公司是否要将修路做为营业收入？如果A公司修路做为营业收入的话，那么B公司也同样需要将修路做为营业收入，那同一项目，营业税是否会交两次？A、B两家公司如何才能做到税负最小化？分析：1.A公司应将要将修路5000万元做为营业收入，同时将支付B公司修路成本4000万元作为成本，A公司给政府开5000万元的建安发票，同时获取B
18、公司4000万元建安发票，按照差额征收营业税（要征求当地地税局的同意）。当然，B公司以4000万元做收11入，如果当地地税局不同意A公司按照差额征收营业税，则存在重复纳税。2.要A、B两家公司都达到税负最小化，必须按照以下方法进行操作：房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中必须包含“以地补路”方式取得土地的内容，而且在文件或合同中，必须明确道路是由B公司施工，并且以财政部门或政府指定的其他部门代付修路费用4000万元给B公司，B公司开4000万元建安发票给财政部门，然后由A公司把修路费用4000万元支付给财政部门或政府指定的其他部门，财政部门或政府指定的其他部门向A公司开具4000万元财
19、政收据，同时A公司给财政部门开具1000万元的建安发票。五、以土地入股取得土地的税务处理1.营业税财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税191号）规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2.企业所得税企业所得税实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、12转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问
20、题的通知（国税函2008828号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。3.土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税48号）文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增
21、值税。但是财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局13关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。根据上述规定，企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的，应缴纳土地增值税。若被投资企业不是从事房地产开发的，不缴纳土地增值税。4.印花税国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知（国税发155）号规定
22、，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。土地使用权转让ffb合同按产权转移书据征收印花税。由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳印花税。5.契税契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是，契税是由被投资人缴纳的。六、通过股权收购间接获取土地的涉税问题1.操作方法这种方式通常是土地出让方将目标公司的其他资产先行清理掉，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后将目标公司股权的100%或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方通过并购目标
23、公司股权从而间接获取目标公司的土地，这种拿地方式是目前运用非14常普遍的方式。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。在这种方式下，土地受让方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负及纳税风险，结果承担了较大会税务义务和纳税风险。2.税负分析：土地转让方的税负分析在股权并购的方式下，转让股权的一方（土地出让方）在税负上只有企业所得税，没有营业税（根据财税191号文件：对股权转让不征收营业税）和土地增值税。对于受让股权的一方（土地受让方）来说则税负较重，风险较大：因为收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税
24、和土地增值税前扣除，在以后目标企业进行企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原始成本资料，这种方式相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方；目标企业面临或有税负的风险，因为在对目标企业的收购过程中，不可能对企业以前的所有纳税义务进行全面的调查了解，只要目标企业存在偷、漏税行为，立即面临税务检查风险，只能是股权受让方承担所有的税收义务和责任；目标企业可能面临或有负债的风险，如担保，潜在或未决诉讼、产品质量索赔等。七、通过资产收购获取土地的涉税问题1.收购方的涉税分析15在这种方式下，土地受让方直接支付价款给土地出让方，以购买土地出让方的土地使用权资产，作为土地受
25、让方来说，购买土地所支付的价款直接作为开发成本中的土地成本（应取得税务部门认可的合法票据），除了缴纳4%的土地契税以外，没有其他涉税问题，支付的土地价款可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地价款同样可以加计扣除20%。2.土地出让方的涉税分析但作为卖方的土地出让方来说，则面临着较多的税务问题：一是企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须交纳25%的企业所得税；二是营业税，根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号），单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为
26、营业额，计算交纳营业税；三是城建税、教育附加，按营业税的有关比例计算缴纳；四是土地增值税，土地使用权的转让必须计算交纳土地增值税，根据国税函110号的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，16和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。八、通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，无其他纳税义务。这种拿地方式是一种最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险，但是，这种拿地方式要充分考虑拿地的主体问题，例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生很严重的税收问题。
