1、迈向卓越的全球城市大中华区研究部 2017城市更新目录第一章概要 P04 P06 P10 P22 P24 P34 P66 P78 P84 4 第一章 概要内容概要第一章城市更新 4.0 将是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段。通过建造智慧、高效以及可持续的卓越城市中心，城市更新 4.0 将推动中国城市经济更上一层楼，并在日新月异的城市化进程中，为物业资产的增值保值提供保障。合理的城市更新 / 物业改造规划方案是实现中国城市更新4.0的核心。这些项目旨在最大限度地利用资产、项目场地和土地，以满足城市经济可持续发展的需要。国内外一系列成功案例表明，城市更新 / 物业改造可以帮助那些日渐陈旧、收益
2、低下或业已闲置的资产焕发出新的生命力。为了实现城市更新 4.0 的目标，政府正积极寻求机会以应对城镇化进程中日益严峻的挑战，促进经济增长、推进城市发展、提高居民生活水平。达成这些目标后，新的城市环境将极大地增强城市竞争力、可持续发展能力及凝聚力，使城市更加宜居宜业。如今在一线城市，越来越多原本位于城市优质区域的低端产业开始外迁，为城市现有物业及土地的升级改造腾出空间，城市更新 4.0 开始在这些城市里落地。城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 5本报告阐述了中国城市在未来几年城市更新 4.0 阶段的主要驱动力、实施方案及理念，其中包括：保障城市可持续发展的前瞻性方法盘活老旧国有企业物业资产，使
3、这类资产得到更加有效的利用将智能技术、大数据系统与感知建筑相结合通过经济转型升级，发展新的商业枢纽及中央商务区，以确保充分、高效地使用土地资源在城市更新 4.0 阶段，政府、开发商、投资商及业主等各主要利益方需要共同参与其中化解城市危机：清洁的环境、更高的宜居性、社区复兴及对社会结构性变革的有效应对建设保障性住房以满足人口增长的空间需求通过合并城市行政区整合现有资源，提升城市管理水平，容纳日益增长的城市人口基于商业、经济和社会的具体发展状况，充分利用现有物业及土地进行物业改造保护有助于提升城市肌理的历史建筑及文化遗产大力发展公共交通导向型综合交通网络，以提升城市的连通性及通达性对全球优秀城市更
4、新案例以及国内外城市更新的经验教训进行总结、学习与应用研究思路第二章6 第二章 研究思路从本报告提到的城市更新要素、驱动力、研究主题和成功案例来看，中国城市更新4.0的未来充满机遇。兼具魅力与活力的城市未来将取决于政府及利益相关者在实践城市更新 4.0 上的积极程度。城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 78 第二章 研究思路本文就中国“城市更新4.0”的核心内容及未来的发展方向进行了深入的阐述，并从要素、成因、主题及成功案例等方面，发掘实现新型城镇化这一目标所带来的巨大机遇。报告由以下几个部分组成：在引言部分，我们讨论了城市更新规划的重要性。在对中国的城市更新历程进行简单梳理后，我们提出了城
5、市更新4.0阶段所需的核心要素，并阐述了城市更新4.0的主要优势及红利。随后，我们对由政府、开发商及业主主导的城市更新/物业改造的主要驱动力进行了研究，并着重探索了物业用户的需求、资产表现、城市发展的前瞻性及可持续发展的能力。接着，我们深入探讨了实现中国城市更新4.0的核心环节物业改造。首先，我们解释了物业改造的不同种类，并分析了有效的资产管理对于制定规划、实施规划、项目监管以及实现资产价值最大化的重要性。需要强调的是，对现有物业资产进行物业改造对于中国城市更新 4.0 阶段是极其重要的。 改造闲置的国有企业资产 ，使其得到更有效的利用； 将物业改造成绿色建筑或绿色社区，改善城市环境并提高宜居
6、性； 通过城市更新，保留历史建筑，保护城市文化； 运用最新的科技技术，打造智慧城市； 满足不断增长的城市保障性住房需求。开始城市更新规划的重要性中国城市更新发展史影响城市更新 4.0的因素政府投资者 / 开发商租户主要驱动力12城市更新 4.0引言随后，我们列出了物业改造的主要方向：城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 9最后，我们还总结了有助于促进城市更新4.0的其他几个要素：1）连通综合交通网络，提高城市的通达性；2）促进经济结构升级，确保土地资源得以充分、高效地利用；3）通过合并或整合城市行政区以适应不断变化的资源需要。报告的每一部分均援引了国内外具有代表性的成功案例。通过探索北美、欧洲
7、和亚洲的成功经验，我们寻求促进中国城市更新发展的重要机会。最后，我们对国内外案例的经验与教训进行了总结，并提出相关建议。我们确信，这些建议将对中国城市的未来发展产生重大影响。在报告的最后，我们对本报告中城市更新改造的关键信息进行了提炼与总结。放眼未来，地方政府和各主要利益方（如开发商、投资者和物业改造国有企业资产住房负担能力其他主题经验借鉴环境与宜居性 文化保护与传承 科技结论全球最佳实践方法及经验借鉴重要研究主题总结3最优方案54业主）需要积极应对挑战以实现城市更新4.0，这也是实现中国城市高效优质发展的重要推动力。引言第三章10 第三章 引言城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 11中国的
8、城市更新已经步入更为复杂的 “城市更新 4.0”阶段。如今，城市更新 4.0 已经开始扎根于中国的城市之中，并将持续引导城市的未来发展。同时，政府也越来越多地参与到新一轮的城市更新浪潮之中。这不仅是为了应对复杂的城市化问题，也是为了提高城市的可持续性，宜居性和经济竞争力，从而促进城市的繁荣发展。12 第三章 引言通过更新或改变现有物业的功能及用途以适应当前及未来城市经济发展的需要，是推动中国城市发展的重要方式。事实上，城市更新 / 物业改造已经成为中国的热门话题，引起了人们的高度重视，进而引发了大量讨论。中国各城市与政府正在积极寻求机会，希望通过城市更新 / 物业改造项目来增强城市的吸引力和凝
9、聚力。作为城市更新的核心部分，物业改造的目的是最大限度地利用现有资产。由于涉及政府、开发商、投资者和使用者等诸多方面，中国的城市更新项目种类多样，例如将小规模的零售项目改造成办公空间，将老旧住宅区改造成旅游景点，或利用城市规划将整个地区转变成新的城市中心等。在中国，物业改造和功能置换的速度之快前所未有；事实上，中国物业改造项目的速度也远远超过了世界其他发达经济体。 其中，上海新天地综合旅游区以及北京798时尚商业艺术区就是两个典型案例，这些项目极大的改善了这些原本人口密集、环境较差的住宅区或工业区的面貌，并带来了巨大的经济价值。值得注意的是，更新和 / 或改造项目通常不仅涉及对现有场址和物业结
10、构的适应性再开发或再定位，还会对未使用或未被充分利用的物业进行完全的更新 / 改造。在更新改造完成后，诸如废弃的房屋、空置的商店、弃置的基础设施、破败的商业建筑或停车场、垃圾场和闲置的国有工业厂房等陈旧的、被认为失去价值的或不值得投资的项目重新焕发了新的生命力。更新改造的成功将对城市发展产生重要的影响，这些影响包括大幅提高生产力及生产效率、吸引商业投资、促进旅游业发展以及创造富有活力的新社区等。通过城市更新 / 物业改造进行的大规模城市中心建设及新城建设，是中国现代城市经济增长的主要驱动力之一。毫无疑问，中城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 13国城市的发展之快极为罕见。谁能想到几十年前仍是
11、农田或者荒地的地方，会在如今迅速地成为中国现代都市或新兴的中心城区呢？同样，由于大量人口从农村向城市迁移，城市中心区也在以前所未有的速度向外扩张。根据发改委 2016 年的报告，自 1978 年改革开放以来，截止2015年，中国的城镇化率达56.1%。人口的快速涌入使得现有的城镇及城市中心区快速扩张，外来人口成为了新兴城市崛起的关键。中国政府预计，到2020年中国的城市人口比例将从2016年的57.4%增长到60以上。现阶段，中国正向城市化目标持续努力，并将建设数以万计的新住宅以容纳不断增长的城市人口。但随着新城开发速度放缓以及城市建设用地不足，中国政府开始寻找新的方法以维持经济的高速发展。各
12、地政府希望最大程度地利用现有的城市资源，促进现有土地和物业的高效利用。因此，地方政府和开发商开始越来越多地进行城市更新 / 物业改造，以建立更活跃和更具吸引力的未来城市中心。与此同时，中国城市的快速发展也为现有城市中心带来了诸多问题。为追求高税收，政府大力发展第三产业并提高住宅密度以容纳日益增长的城市人口，这从城市总体规划到土地转让合同的严格条款中均得以体现。土地转让合同的诸多条款往往倾向于那些愿意长期投资的开发商，目的是实现区域的持续发展。经济利益与居民福利之间的矛盾，成为现阶段城市发展问题的重点。因此，新一轮的城市更新，特别是我们所说的“城市更新4.0”，对缓解现阶段的城市问题具有重大意义
13、。中国快速变化的社会环境，成熟的土地政策和强大的政府决策力，为中国的城市更新创造了难得的机会。与此同时，在广义上，城市更新的定义也在中国发生着变化。从以往的城市更新经验来看，中国城市通常是通过提供优惠的税收政策吸引外资和企业，刺激第一轮经济增长。而现在，中国的城市更新已经从较为基础的城市用地再开发和政府奖励等方式演变成更为复杂的城市更新4.0，并将引导中国城市未来的发展。接下来，我们将对中国城市更新的发展历程进行简要的梳理，这些历程为中国的城市发展奠定了坚实的基础。中国过去二十多年的城市更新史大体上可划分为四个主要阶段。现阶段为城市更新的 4.0 阶段。14 第三章 引言 引言最初，开发用地主
14、要为集体所有的耕地，或者是由政府分配给国有制造型企业的专项工业用地。但这些国有企业由于缺乏竞争力迫切需要重组，使得土地处于荒废状态。在这个阶段，专项用地或集体所有的土地使用权并不能转让，政府通常采取较为强势的态度购买土地。在中国现代化的发展初期，住宅密度相对较低，开发用地的征收比较简单。 这一阶段也被认为是中国的低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。 这一阶段的改建工程主要是街区的全面拆除及重建。 “混凝土丛林”这个词就是为形容这种低容积率和低密度的项目而产生的。 在这个阶段城市更新没有真正意义上的主体，开发商或投资者通常处于主导地位，有时甚至直接与政府进行磋商，缺少社区层面的沟通。在邓
15、小平南巡之后，中国开始了经济体制改革，经济特区的发展浪潮随之掀起。这成为中国经济和城市中心发展最重要的转折点。从1992年开始，中国推行的一系列的积极政策促进了投资的快速增长。追求规模与数量是城市更新2.0的主要特征。 随着中国投资总量的快速增长，开发商迅速开发了大量商业地产以满足市场的需求。在早期阶段，新区中建造了了大量由外来投资者建设的低端制造业厂房。然而，随着经济的城市更新1.0城市更新2.0城市更新1.0目前仍然可以在一些发展相对滞后的地区看到。这些地区往往缺乏充足的规划经验，对城市更新理解不足。而且环境、现有社区和建筑遗产的保护问题相比，财政问题更可能是他们主要考虑的因素。这些地区的
16、土地价值通常较低，政府面临着较大的经济压力，因而缺乏足够的财政支撑去寻找更为有效的方法。在这种情况下，拆除重建成为一种无奈的选择。这种早期的城市更新方式无疑解决了一些可能对公共安全构成威胁的问题，如城市衰落、地区荒废以及老旧建筑存量等。它既能满足开发商寻求利润的需求，也能增加政府的财政收入。然而，这种早期城市更新方式同样带来了很多问题，诸如：项目使用周期短、社区解体、环境破坏和传统流失。但在短时间内，由于其操作简单且成本较低，城市更新1.0在一些农村或偏远城市仍然存在。城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 15城市更新 迈向卓越的全球城市 发展，这些城市开始鼓励发展高端制造业和研发业，同时也开
17、始大力发展第三产业。城市更新2.0阶段具有更为发达的城市中心、庞大的政府基础设施项目以及成熟的城镇规划体系。相比于1.0阶段，城市更新2.0以追求社会共同利益为目标，在应对城市衰退的问题上更为激进且考虑得更加周全。通常，一个政府背景的城市更新机构会参与到这些项目中，并采用综合开发的模式来满足当局和商业投资的需求。在策划过程中也有其他相关利益方的参与，包括私营业主、开发商、个人所有者以及相关的非政府组织等。城市更新2.0面临的挑战是，政府希望征求多方利益群体的意见，以期各方均能从中受益。城市更新2.0项目将与利益团体的磋商过程囊括在内，希望通过合理的赔偿或重新安置的方式来保证规划方案的顺利实施。
18、此外，政府也开始重视土地的利用，以实现土地使用类型与现有社区或企业之间的协调。在这些项目中，我们强调要推动经济发展，合理运用现代运输设施，倡导绿色建筑技术的使用及环境保护，促进现代技术进步，保护现存文化遗产等等。上海新天地是中国城市更新2.0阶段的一个较为突出的案例。 该项目对上海市区太平桥历史街区进行重建，将传统住房改造成一个重要的商业综合体。如今，新天地已成为上海地标式的娱乐及商业中心，也是著名的旅游景点。城市更新2.0阶段的项目拥有一系列优势，如： 及时修复和保护了现存建筑，并且往往保留了其突出的建筑特点。这些项目通常可以将老旧的建筑物重新开发改造成具有现代属性和全新用途的物业，不仅可以
19、满足城市现代工作和生活的需要，同时也可以解决建筑结构过时和维护不力的问题。 采用富有吸引力的城市设计和提升城市的美学价值； 保护特殊景点及具有历史文化和建筑价值的遗产并尽可能地保留当地的文化特色。16 第三章 引言 引言在城市更新 3.0 阶段，城市建设的重点开始从追求体量转向强调质量。2001年中国加入世贸组织，带动了投资市场的进一步繁荣，城市更新 3.0 应运而生。城市更新 3.0 进程持续至今，这一阶段，中国见证了外资企业在华的蓬勃发展以及本土企业在国内外市场上的突飞猛进。两者往往都需要顶级的办公和零售空间以展示其专业的品牌形象，同时，公司员工的居住需求也推动了高端服务式公寓和星级酒店的
20、发展，大量高档物业应运而生。城市更新3.0城市更新3.0见证了21世纪优质物业需求的快速增长，尤其是在一线城市和一些发达的二线城市。随着跨国公司和顶级本土企业数量的增多，写字楼、零售、工业以及酒店的开发商及业主都开始重新审视自身存在的问题，并意识到真正优质的物业才是应对市场竞争和吸引顶尖租户的关键所在。2008-2009 年全球金融危机期间，市场对于优质物业的需求一度出现了短暂下滑，但随着中国4万亿元经济刺激计划的实施，优质物业的需求开始稳步回升并创新高。内资企业在此轮的刺激政策中收益最多，这些企业今天仍然对终端用户的活动产生影响。受益于政策红利，内资企业对于优质物业的需求呈爆炸式增长。城市更
21、新 4.0 的特征是智能、高效且可持续发展，以积极推动中国城市的现代经济发展。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。在城市更新 4.0 阶段，经验丰富的规划专家、城市更新相关机构和私营部门通力合作，在项目讨论及策划阶段需要充分参考当地社区的意见便是一个明显的特征。这就需要我们不断地探索与城市更新4.0应用新技术，并配置最先进完备的基础设施，创造高度宜居的社区环境，并将休闲娱乐、办公和住宅相结合，以满足未来的社区需求。现在，中国部分城市已经步入了城市更新的4.0阶段，尤其是上海、北京、广州、深圳等一线城市，制造业正逐步被引导和迁移至那些仍在投资、税收和就业等方面存在政策
22、红利的二三线城市。得益于政府高效的决策力和不断简化的行政审批流程，中国的城市更新正以惊人的速度推进着。低端制造业的外迁和转移，往往能够为城市的重新定位提空更多的机会和空间。城市更新4.0通过强调物业改造的核心要素，将城市更新提升至更高的水平。这不仅能帮助城市最大限度地利用现有的物业和土地资源，而且还通过协调设计，推动城市中心未来的经济发展。在实现城市更新4.0的过程中，物业改造存在着一系列关键要素，特别是那些闲置的大型国有企业资产（如旧厂房和弃置的工业场所）及对环境造成恶劣影响的排放设施都存在巨大的改造机会。与此同时，具有历史意义的建筑可以通过物业改造得到更好的利用和保护，通过新型技术的应用，
23、旧有物业得以成功改造，这不仅提升了改造型物业的价值，同时也满足了因城市化的高速推进和经济的持续增长而产生的不断增长的保障性住房需求。在先进的城市更新方案背景之下，有三个因素对项目的成功至关重要：建设综合交通网络以提高城市的通达性；确保以充分高效的方式利用土地资源；通过合并整合城市行政区域，以适应不断变化的资源需求。在4.0阶段中，政府和开发商越来越多地强调这些核心要素，以应对复杂的城市问题，并且通过提高城市的适应性、可持续发展能力和经济竞争力来促进地区的蓬勃发展。城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 1718 第三章 引言什么是 城市更新和物业改造？历史上，城市更新和物业改造的概念可以追溯至1
24、9世纪的英国工业革命时期。当时城市环境极为恶劣，这使得社会改革家和慈善家将提升城市功能及改善居住环境视为解决城市问题的良方。最早的贫民窟改造案例之一是伦敦的清除“恶魔地”项目。1875年公共健康法案颁布，人们为了解决由恶劣的卫生状况所带来的疾病传播问题，在法案中规定了施工质量的具体标准以及自来水、排水管道等最低建设条件。同时，他们还积极促进土地资源的高效利用，主张建设更加美观、更少拥堵及更加人性化的城市环境。早期的诉求对全球城市景观、人口以及社会有着重要的影响。根据英国的相关经验，我们发现这类改革机制一般由城市驱动，通常需要转移企业或者居民以适应城市改造、物业拆除重建等的需要，为建设新的城市环
25、境创造条件。一般来说，这种改革需要政府通过强制购买或征用土地来促成。历史上，城市更新发生了巨大的变化且形式多样，甚至可能导致整个社区的夷平和消失。但是如能在整个过程中做到更加周全谨慎，城市更新方案可以切实提高城市居民的生活水平，同时保留一些重要建筑的特色，从而为那些过时的物业建筑注入新的生命力。遍观全球，城市更新项目通常由城市更新局或者是由多个政府规划部门所组成的机构来领导。在中国，城市更新项目同样由政府主导，涉及多个政府机构和部门，并通常与内资开发商（有时也有外资开发商）进行合作。例如上海规划和国土资源管理局是政府的法定机构，负责构思并实施重大城市更新项目。在中国的城市更新项目中，地方政府部
26、门往往大力合作推进更新工作，并帮助协调居民与开发商之间的利益需求。同时在后续规划实施阶段，如何解决土地相关的法律问题、推动社区发展、保护地方文化、提高项目商业价值等也是需要重点考虑的部分。不同的城市在城市更新项目的实施上有着明显的差异。作为相对活跃的政府机构之一，香港的市区重建局（市建局）在香港城市的更新策略中发挥着主导作用。 2001年，香港政府成立市建局，旨在促进、承办和推广旧城区的更新改造，并注资近100亿港元以保证其使命的顺利执行。市城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 19建局的主要目标是减少居住在不符合安全建设标准房屋内的人口数量以及提高居民的生活质量。市建局亦通过重建、恢复、遗产
27、保护和旧区活化，秉持着可持续的发展理念，为建设高品质的城市奉献出自己的力量（香港2011年城市更新战略-“4R”）。香港的城市更新项目周期一般是6至6年半。这其中包括长达3年半的策划、收购、征地和拆除过程。物业一般通过谈判获得，除了向受影响的业主提供现金补偿外，市建局还会在同一场所、同一地区或其他现有土地上提供“楼换楼”计划。而在另一些保障措施已经到位的地方，市建局和有关的参与者 / 利益相关者会确保不会牺牲任何利益群体的合法权益，来平衡受影响的社区内各方的需求和利益。此外，在将任何城市更新项目纳入其业务计划之前，法律规定市建局需要获得财政司司长的正式批准。实际上，市建局既是“执行者”，亦是“
28、推动者”。作为执行者，当局自行启动城市更新 / 改造项目，或响应业主的联合要求，重新开发某个地段或建筑物。市建局会考虑如建筑情况和生活条件等因素，并按照“需求导向”的方针运作。而作为推动者，市建局则协助业主，就项目的技术性和复杂性进行协商。这个以需求为导向的方法使得市建局有权获得重建项目部分收益。如在最近的一个案例中，市建局宣布信和置业有限公司在中环卑利街 / 嘉咸街 A 地块重建项目中中标。 据市场人士介绍，信和置业将主持开发一个商业区（15,000 平方英尺），并在建成后将其交给市建局。项目将来卖楼收益达22.4亿元后，需向市建局分红，达标之后首4000万需分红20%，其分红比例最高可递增
29、至五成。该项目的住宅平均单价预计约为23,000港元/ 每平方英尺。20 第三章 引言为什么 我们需要城市更新 4.0促进智能、高效、可持续的城市更新对中国下一阶段的城市经济发展至关重要。从城市更新1.0、2.0和3.0阶段中可以看出,过去城市更新的目标较为宽泛，未能着眼于城市的长远发展。当然，这并不意味着早期的城市更新已全然过时。但如今，我们已找到了一个更为先进的方法。“城市更新4.0”不仅吸取了前期阶段的大部分优点，还倡导各方利益团体的积极参与，以制定出更加全面、更具前瞻性的改造方案。进一步而言，4.0可以说是优中取优。它更加深入地剖析城市大数据，不仅考虑到随着城市发展成长起来的1960-
30、70年代居民的需求、同时考虑到了下一代的生活习惯及需求。今天的城市更新是一个长期的过程，不应该止步于项目改造的完成或重新投入使用。相反，得益于如今强大的资产管理水平和优异的城市中心区改造解决方案，改造后物业的使用寿命可以得到有效地延长。准确地说，中国正在努力通过三种方法建设新的城市中心：（1）开发建设新的城市（2）现有城市的扩张（3）城市的改造升级随着中国城市的不断发展以及越来越多地使用城市更新的方法来加强建设城市中心，国家应当重视过去的教训并着眼未来的机遇。 正如美国著名的总统肯尼迪（John F Kennedy）所说：“变革是生命法则；那些仅仅着眼于过去与现在的人，必将会失去未来。”诚然，
31、中国的城市从“城市更新4.0”中获得了诸多好处，同时也在积极地应对当今城市所面临的重大挑战。通过引导中国先进的城市更新/物业改造项目，城市更新 4.0 有着显著的优势，如：提高经济竞争力、增强宜居性、确保可持续发展、更好地应对大量从农村迁入城市的人口等方面。毋庸置疑，通过推动经济的可持续发展，城市更新 / 物业改造将使政府长期收益。例如，进城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 21“变革是生命法则；那些仅仅着眼于过去与现在的人，必将会失去未来。”肯尼迪表1可持续发展指数：中国城市前十位来源：城市中国计划1深圳6广州2杭州7威海3舟山8湖州4珠海9中山5宁波10绍兴一步发展先进服务业等，将有助政
32、府大幅度增加税收。城市更新4.0也有助于满足政府促进社会发展、实现环境与可持续发展的要求。步入 4.0 阶段的城市不仅可以采用最新的绿色建筑技术，而且还能通过减少工作与居住分离的现象，提高能源利用效率。随着城市更新的向前推进，进入4.0阶段的城市将更具竞争力。UCI（城市中国计划）由麦肯锡公司携手哥伦比亚大学全球中心|东亚和清华大学公共管理学院共同合作创建，致力于城市发展可持续指数的研究。UCI 通过23个指标，对中国的185个城市进行了评估。2017 年 4 月，在 UCI 发布的“2016 年城市可持续发展指数”中，深圳的社会、经济和环境指标均表现抢眼，位列中国可持续发展排名的首位。而北京
33、则由于环境指数以及资源使用效率低而未能进入前十。在城市更新项目中，改造者不仅要考虑到区域特色，还要在开发新项目与保留历史遗产之间达到最佳平衡。作为该过程的一部分，城市更新4.0需要整合现有投资、以满足城市居民多样化的生活方式以及良好的工作环境等诸多方面。减少拥堵和通勤成本也是需要重点考虑的部分。通过设计和改造更加通达的行人空间，以及提供更加便利的交通选择，将其与现有的道路及铁路网络相连接，以实现综合运输交通网方案。最后需要指出的是，城市更新 4.0旨在促进社区发展、利用机遇和资源以制定更切实可行的方案。通过将物业更新 / 改造为新的用途，现有的社区及现存的社会网络得以保留。此外，为残障人士、老
34、年人等有着特殊需求的群体建设的专用住房或社区福利中心也是促进社区发展的城市更新项目需要考虑的方面。城市更新 4.0第四章22 第四章 城市更新 4.0城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 23城市更新4.0对推动中国城市下一阶段的经济发展至关重要。随着可持续的卓越城市中心建设不断加快，政府、投资者/开发商和终端用户/租户需要了解更多与城市更新4.0相关的研究主题，并吸取国内外各种优秀案例的先进经验，并将其付诸实践。24 第四章 城市更新 4.0【 4.1 驱动力】驱动力4.1城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 25城市更新的 政府驱动力在中国，市、区级政府有大量的理由去推进城市更新 / 物业
35、改造项目。不同类型的项目都拥有一系列相同的驱动力。以下将列举一些政府在实施城市更新 4.0 过程中将会考虑的重点。和改造，以应对未来的机遇和挑战。驱动力二 : 提高宜居性通过城市更新 / 物业改造来提升生活质量是中国城市实施改造升级的核心目标。这将会实现多方共赢：城市居民、城市本身及各级政府都能从中获益。例如，破旧区域及其建筑的改造更新将会防止贫民窟的蔓延。适当类型的更新 / 改造可以降低犯罪率，提高居民的健康水平和生活福利，并为城市带来更多的人口、企业和投资。驱动力三： 更好的环境可持续性空气质量、水质、土壤质量以及气温上升等已经成为近些年政府需要应对的主要问题。在过去的十年里，许多城市致力
36、于改善空气和水的质量，以及延缓城市气温的升高。在未来，城市将继续驱动力一 : 面向未来，确保城市的可持续发展未来，城市的生活、工作、购物以及娱乐方式将会与现今大不相同。科技、政治、经济和环境是产生这些变化的主要因素。中国城市在思考如何更新 / 改造现有物业资产（建筑/土地）时，必须考虑到未来市民对于不动产的要求。只有当我们对此有了清晰的了解以后，我们才能够以一种可持续发展的方式来进行更新图1“热岛效应”来源：戴德梁行研究部农村33323130OC城郊居住区商业区城市城市居住区公园城郊居住区乡村耕地26 第四章 城市更新 4.0【 4.1 驱动力】致力于应对环境问题，城市更新/物业改造应在其中发
37、挥其应有的作用。例如，更新 / 改造后的建筑可以转变成为绿色建筑。相关技术已经在建筑改造中广泛使用，这些举措有助于减少资源浪费、增加循环利用、降低能源消耗和温室气体的排放。例如，更新改造后的公园和街道由于种植了大量植被，可以缓解城市的热岛效应（图01）。最后，通过将污染企业搬离城市并清理受污染的土壤和水体，土壤质量、水质和空气质量都将得到提升。中国城市已经做了大量的工作来改善环境，但仍旧有很长的路要走。驱动力四：为正在进行的城市化提供解决方案中国正处在高速城市化的进程中（图2）。中国城市的交通基础设施、健康配套设施以及其他公共设施正经历着巨大的考验和压图2中国的城市化来源：china-，戴德梁
38、行研究部力。由于近年来大规模人口向城市迁移，城市住房需求大幅增加。在中国最大的几个城市中，住房价格的持续上涨使得住房对于居民来讲变得愈发难以负担。高额的房价可能会将青年人才拒之于大城市的门外。政府可以通过实施多种措施来保持大城市对青年人才的吸引力，同时缓解公共交通、市政服务及房价上涨的压力。政府可以对交通基础设施进行更新，使其变得更加智能，还可以对老旧工业及写字楼项目进行更新/改造和重新定位，或与现行政策相符的公共设施和保障型住房，从而释放部分因持续城市化所造成的压力。2025 年 2030 年中国城镇化速度70% 的中国居民将居住在人口总数超过一百万的城市之中221个城市将拥有超过一百万的城
39、市人口4 亿城市居民中国将增加超过美国总人口城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 27驱动力五： 增强城市的竞争力一个具有竞争力的城市可以成功地助力落户于此的企业和产业进行产业链升级，提高生产力，增加盈利能力，进而实现境内投资、就业和居民收入的大幅增长。为了提升竞争力，中国城市必须去辨别其拥有的潜在增长动力，并与各利益相关方制定共同的行动计划。城市更新 / 物业改造项目应是这类行动计划的重要组成部分。只有这样，中国城市才能在经济和产业升级方面处于一个更为有利的位置，达到预期的经济增长目标。驱动力六： 扩大就业投资能够有效地带动经济的增长。公司的建立和扩张将增加就业机会。中国的城市更新通过商业物
40、业的更新 / 改造提供了新的就业岗位，例如将废旧工业厂房更新 / 改造成为办公场所，为高端服务业公司或新创企业提供优质办公空间。近年来，世界上许多城市的市中心就业人数不断上升，而非核心区域就业人口则出现下降。研究表明，大多数人期望他们的生活、工作、购物和娱乐可以集中在同一区域。因此，一些国际大都市正试图实现工作中心和生活中心的合二为一，同时让这些中心变得更具吸引力。中国城市也可以通过更新 / 改造旧有中心的商业和住宅物业以达到相同的效果。在创新方面，经济学家恩里科莫雷蒂指出，每个科技岗位可以为不同的支撑性产业创造5个新岗位，包括服务员、木匠和教师等工作岗位。将城市改造成为一个人们愿意居住和工作
41、的地方，能够有效地实现城市就业的增长。驱动力七： 增加税收政府税收来自于不同的行业和领域。企业税、个人所得税和增值税（VAT）是税收的三大主要来源。城市更新可以帮助当地政府产生大量的税收。通过更新改造，旧有商业物业可以变成对企业和品牌具有吸引力的物业。随着企业和品牌入驻更新 / 改造后的物业或周边区域，政府的税收收入能够相应地增加。驱动力八：清晰高效的利用土地中国各城市政府积极制定土地利用规划，旨在提供具有前瞻性、清晰、高效的土地利用机制。全面详细的土地利用规划可以使人28 第四章 城市更新 4.0【 4.1 驱动力】们清楚地了解未来十年、二十年、三十年城市空间的发展。这使个人和企业可以更加安
42、心地在这座城市兴业投资。制定一份具有前瞻性的城市土地利用规划可以实现土地资源的高效利用。城市更新 / 物业改造可以保证每个现有物业和再开发地块实现最优利用，当地社区、商业和居民都将从中获利。驱动力九：与主要的政府规划呼应“中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划”包含五个重要原则，即创新、协调、绿色、开放和共享。遵照该五个原则并良好地执行相关规划，可以帮助中国实现其社会、经济和政治的发展目标。城市更新 / 物业改造能够在这一进程中发挥重要的作用。地方政府也有自己的城市发展规划。例如，上海制定了“上海2040规划”。这一规划考虑到了一系列的问题，包括土地资源最优化、保持环境可持续发展和城
43、市产业更新等。在政府整体规划落地及实施的过程中，城市更新 / 物业改造项目必须遵循规划要求，以便政府可以最终实现提高城市社区生活质量的目标。驱动力十： 提高城市声誉最后，一个成功的城市更新 / 物业改造项目可以大大地提升城市的声誉。城市的声望与居民生活及商业发展息息相关。周密妥善的城市更新 / 物业改造项目可以让居民对于城市的未来发展保持信心，并确保他们能从城市中持续获益。另外，城市更新让企业在发展过程中也将更加自信。个人和企业将更愿意加大投资，从而为整个城市及其居民带来更多的红利。城市更新 4.0 迈向卓越的全球城市 29投资者 / 开发商 驱动城市更新很多推动城市更新 / 物业改造的政府驱
44、动力与公共利益紧密相关。但对于投资者和开发者来说，推动城市更新 / 物业改造的驱动力往往基于项目的商业可行性以及盈利能力。对参与城市更新/物业改造的投资者和开发商，尤其是商业物业的投资者和开发者而言，租赁表现和投资表现是两个核心的驱动力。通过这类早期的项目调查，投资者和开发商可以从未来租户的角度更好地了解更新 / 改造物业的潜在吸引力。如果物业满足了上述所有的关键要素，投资者 / 开发商通常会对物业实施更新 / 改造工程。此外，在一个商业物业的更新/改造过程中，投资者或者开发商也要考虑物业对于租户的吸引力。为了保证最佳的租赁情况，商业物业要以长期吸引租户为目的进行更新 / 改造。以写字楼为例，
45、潜在的办公室租户将决定一幢写字楼是否需要进行改造，或驱动力一： 租赁表现投资者和开发商在考察他们将要更新 / 改造的长期持有商业项目时，首先应评估的是其产生租赁收入的潜力。而衡量这一潜力，最先需要考虑的因素是地理位置：它是否具有良好的通达性？它离最近的地铁站有多远？ 若项目位于商务区，该商务区是否活跃？ 其周边地区的人口结构如何？ 若是写字楼项目，其周边是否有配套的便利设施？等等。者改造至何种程度：是否用高规格材料、按高标准建造；是否整洁干净；是否绿色环保（环境是否具有可持续性）；是否配备最新的科技技术；底楼是否配置了便利设施；管理是否得当。这 些特征将使更新 / 改造后的物业具有更大的吸引力
46、。不管是现在还是未来，拥有这些特征的更新 / 改造商业项目都将具有更高的出租率。而这也图 3商业类城市更新项目：投资及收益阶段分析来源：Insightly, 戴德梁行研究部14012010080604020012345678获得收益增益点收支平衡点利润投资30 第四章 城市更新 4.0【 4.1 驱动力】将使物业能拥有更高的租金溢价这些因素都能够切实地提高物业的租赁表现。驱动力二： 投资表现资产价值及其增值潜力是所有投资 / 开发决策的关键要素。在更新/改造商业项目时更是如此，因为这将决定其投资回报率（ROI）的优劣。投资回报率是投资的收益（或回报）占投资成本的比例。投资者或开发商投资的项目所
47、产生的收益应大于成本。更新 / 改造项目对投资者和开发商来说是非常好的投资机会，因为这类项目通常以低价出售。而从长远来看，这些物业改造后通常能产生可观的投资收益。上图（图3）展示的是房地产投资/开发过程中对于更新/改造项目的投资回报率（ROI）具有重要意义的几个阶段。可以看到，在第一阶段投资为正值而收入为零。但是随着时间推移，资产不断优化并开始吸引租户，在这一阶段投资缓慢上涨的同时收入开始迅猛增长。最终，收入将超过投资，利润开始累计。利润的产生满足了投资者和开发商的投资需求。租户 推动城市更新在选择经过更新 / 改造的商业物业时，潜在的租户会有众多的考虑条件，但是空间成本是最重要的一个方面。其
48、他重要的选址条件还有项目区位、建筑质量（包括竣工、使用材料、采用的技术以及绿色指标等）以及业主提供的服务。这些已经在之前的投资方和开发方的推动因素中提及。更多的推动因素会由于商业物业类型的不同而有所差别。在这一个部分，我们将以租赁办公物业为重点，特别地从写字楼租户的角度来考虑成本和其他的推动因素。推动因素 1： 空间成本（写字楼租户）当一家企业在寻找新的办公地点时（在任何一座商业楼宇内，包括更新和改造的项目），空间成本通常是他们需要考虑的最重要因素。租金和其他租赁成本都在决策过程中发挥了作用。影响写字楼的租赁价格的因素有很多，但其中两个突出的因素是物业的区位和品质。如果一个经过更新 / 改造的优质办公物业地处城市中心位置，并且临近众多其他企业机构，那么该项目的租赁成本将较为昂贵。当许多租户均希望入驻在同一幢物业时，物业的办公空间将面临旺盛的租赁需求。这种集聚效应将有利于租户间的交流合作，并吸引潜在客
