1、,广东金诚房地产评估有限公司 二0一六年十月,番禺区大石街猛涌村105国道西侧地块可行性研究报告,Part 1,现状价值分析,项目地址位于广州市番禺区大石街猛涌村105国道旁边，紧临长隆野生动物园北门，靠近南大路。项目目前分为综合楼及宿舍楼，总占地面积9259.37 ，总建筑面积19141.86 。,项目现状,综合楼共 6层，总建筑面积16873.94 。一、二层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第六层无房产证）。临街店铺为真功夫、药房等。综合楼后为大型停车场。,综合楼现状,综合楼现状,综合楼现状,综合楼现状,宿舍楼现状,宿舍楼共6层，总建筑面积2267.92 。现为员
2、工宿舍及公司办公地点。,项目地址位于广州市番禺区大石街猛涌村105国道旁，正对长隆野生动物园北门，距离大石地铁站约1.4公里，楼下有“香江动物园站”公交车站10余班公交直达，交通便捷度高。,交通状况：,本案,周边配套,项目附近有工商银行、广州农商银行、交通银行、浦发银行、九江银行等银行服务；广东省总队医院番禺武警医院、广州市 番禺区第二人民医院、大石冶金医院、番禺区大石街社区卫生服务中心等医院机构；榕树头、大石城、天和百货、富丽城购物广场、105新地娱乐美食购物广场等生活购物中心。周边配套设施完善。,现状价值分析,宿舍楼,宿舍楼总建筑面积2267.92 ，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为住宅
3、。,估价师经过市场调查，比较分析番禺区大石街同类型住宅的价格，综合运用市场法及收益法，得出宿舍楼的单价为11500元/ ，总价为11500*2267.92 2600万元。（计算过程略）,现状价值分析,综合楼,综合楼总建筑面积16873.94，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为综合楼。1-2层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第6层无房产证） 。临街店铺出租给真功夫、药房、便利店等。,估价师经市场调查，比较分析番禺区大石街同类型商业物业的价格，综合运用市场法及收益法，得出综合楼的单价为28500元/ ，总价为28500*16873.94 4.8亿元。 （计算过程略）,现状
4、价值分析,项目现状条件下总价值为综合楼和宿舍楼价值之和，即2600万+48000万=5.06亿元,Part 2,改造价值分析,三旧改造各项数据,据委托人介绍，参照番禺华凌空调地块三旧改造项目，华凌空调地块位于本项目的东侧约50米处，设定容积率为5，得出以下指标：,用地面积 9259.37 容积率 5 总建筑面积 55296.85 计容总建筑面积 46296.85 不计容面积 9000 商业建筑面积 18518.74 住宅建筑面积 27778.11 地下车位 600,亚艺,东平新城,项目位于番禺区大石街105国道旁，大石商业圈中心位置，临近番禺区东西方向交通主干道南大干线（在建）及新光快速入口，
5、距离广州南站高铁站约5公里，距离广州市中心约10公里，地理位置好。距离地铁大石站约1.4公里，楼下有十余班公交车直达，交通方便。,地理位置分析,市场分析,近期公寓成交活跃，其实有迹可循。阳光家缘数据显示，2015年10月，广州一手公寓成交约为13.5万平方米，同比增幅达92.7%；2015年12月，公寓成交面积增至18.7万平方米，同比增幅为11%；进入2016年，1月份成交面积11.8万平方米，同比增加27%；2月份成交量约为7.1万平方米，同比去年有近一倍的增幅。 分析认为，连续出台系列利好对楼市回暖起了很大的作用，无论是一手住宅、二手住宅，还是公寓等产品，成交量都有所增加。目前广州住宅市
6、场依然限购，商业公寓产品不限购、不限贷，既可自住又可办公，备受投资者关注。,成交均价约为24000-28000元/，低总价产品具备较大竞争优势，热销项目主要集中在商务区及商业区,在售公寓情况,改造后住宅部分的建筑面积为约27778平方米，预计住宅部分的销售均价为30000元/平方米，则住宅部分销售总价为2777830000=8.3亿元 商业部分的可出售面积为18519平方米，预计商业部分的销售均价为48000元/平方米，则商业部分的销售总价为1851948000=8.9亿元 车位的共计约600个，销售均价为28万元/个，则车位的销售总价为600280000=1.68亿元则改造后的总价值为8.3+8.9+1.68=18.9亿元,价值测算,项目后续开发成本,项目后续开发成本包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、后续开发的应得利润等费用。,本次后续开发成本也采用静态分析法，具体计算过程略。粗略估算得出后续开发成本为6500元/平方米,则后续开发成本=650055297=3.6亿元,开发价值,开发价值=开发完成后的价值-后续开法成本,则开发价值=18.9-3.6=15.3亿元,则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为15.3亿元,项目可行,项目可行性分析结论,开发完成后的价值减去后续开发成本后的价值大于现状价值，则该,
