1、伊萨贝拉 价值分析及价格策略,旺地发展顾问,一、前言 二、项目定位 三、项目SWOT分析 四、项目价值因素分析 五、市场发展趋势 六、项目价值分析 七、价格策略,目录,伊萨贝拉：本项目为高尚人文宜居水景社区，包括住宅、社区商业两部分,我们认为：项目细密准确的价值分析是项目价格制定的前提，保证在合理的时间范围内获得合理数量的利润。,一、前言,项目定位成都西区高尚人文水景生活社区高品质的人文水景尊贵生活，建立市场差异性竞争力。 以居家为主要功能，强调的是成都西区上风上水的高贵生活。客户定位周边各高校教职工工作人、成都高新区工作人员、政府机构公务员、高级企业管理、专业人士、外来定居投资人士。,二、
2、项目定位,三、项目SWOT分析,优势 A、优美水景 B、地块方正、规模较大 C、规划利好 D、市政设施已经启动，交通畅达E、新兴置业区域F、产品突破,劣势A、周边原居民总体经济实力低B、发展较落后，配套设施不成熟,机会点 A、高品质房子热销 B、拥有景观优势项目稀缺 C、现有市场产品构成有欠缺 D、周遍高校林立，西南交大就在旁边,威胁点A、房地产发展较缓慢，置业观念有待引导B、河面较窄,水景气势受到影响C、周遍配套还有待进一步完善,交通公共设施与商业配套成熟度规划设计、景观、园林楼盘品质物业管理户型,四、项目价值因素分析,五、市场发展（供需）趋势,成都市近年来房地产市场发展数据,五、市场发展（
3、供需）趋势,成都市近年来房地产市场发展数据,成都市场运行势态良好，并处于一个上升的阶段从2001年起销售面积和销售额都有较大幅度的增长。2005年销售面积为1213.57万平方米，销售总金额为395.18亿元.虽然房地产市场出现持续强劲的增长，但经历了03年到04年、04年到05年的高速增长后，在国家新一轮宏观调控下，房地产价格增长幅度预计将有所放缓，市场趋于稳定，竞争形势日趋激烈。,五、市场发展（供需）趋势,六、项目价值分析,1、参照楼盘分析,西区花园,中海国际社区,以上楼盘是该区域具有代表性的楼盘，具备多方面优势。综合素质较好，与本项目有可比性。两项目均价列表 ：,根据成都城市发展规划，考
4、虑人口、居住水平增长因素，在未来两年时间内成都市住宅消费需求应在1000万平米上下。由于国家宏观政策调控作用逐渐显现，房地产市场增速放缓。未来数年间供需将趋于平衡，成都市的商品房成交均价将走势平稳，并呈现稳中有升的趋势。,2、成都市商品房未来价格预测,近年价格走势及07年价格预测：,小结： 04-05年成都商品房价格上涨均超过20%,呈猛烈上升势头。“国六条”颁布 后, 预计未来成都房地产将放缓，呈现稳中有升趋势。本项目入市时间为2007年后，故该参考时间价值升幅保守定为10左右。按成都目前房地产价格状况，同区域电梯房低于多层300元-500元/ 。,修正参考项目:1、西区花园,参考项目价值修
5、正: 多层均价3200(1+0.20)=3840元/ 因按成都目前房地产价格状况同区域电梯房低于多层300元-500元/ ，而本项目规划设计预计将以电梯房为主，取产品类型差的低值-300元参考项目价值再次修正为： 均价38403003540元/ ,项目住宅部分价值修正,2、中海国际社区,参考项目价值修正: 高层4300 (1-0.15)=3655元/,住宅价值分析小结： 住宅价值除项目地段价值外，同时受到园林景观、项目规划、配套设施、户型设计创新等方面的设计水平及投入力度而定。在成都市场由于客户的消费习惯的原因，电梯房的价值被低估。随着客户对电梯房的逐步接受，电梯房的价值会逐步体现。根据与参考
6、项目的价值对比修正，项目参考基价区间为：均价3600 / 4200元/,项目商业部分价值,项目周边社区商业租金采样,商业部分价值小结：商业部分价值为：纯社区商业步行街模式 整体均价 8000元/ 主力店社区步行街模式 步行街商铺均价 9500 11000元/商业价值说明 1、项目所在片区的社区临街商铺售价为6000元/ 7000元/ 。 2、由于本项目规模较大（共有单元约2000套）且周遍分布有大型小区、高等院校、成都市车管所等。客户群均为中高收如人群，社区消费力巨大，商业生存空间广。故商业部分价值应比周边社区商铺价格略高。 3、如项目采用主力店社区步行街商铺模式，由于主力店具有巨大的再造商圈
7、及消费人流集聚效应，其对周边商业产生的附加值影响，将使本项目商业价值在纯街铺价值基础上再有2030的拉升,价值测算的预选项目方案,注：本项目的旺地备选概念设计方案共有12个，为便于进行项目价值分析暂以较保守的2.63容积率进行价值初算的数据依据，以对项目总体价值有一直观判断。,住宅部分总值:1、住宅保守价值：均价3600元/209180=7.53亿元 2、住宅理想价值：均价4200元/209180=8.79亿元商业部分总值:社区商业总建面积区间约1.5万2.19万以价值区间8000元/9500元/估量，价值约为1.22.08亿元项目总值：保守价值： 8.73亿理想价值: 10.87亿,项目总值
8、初算,项目价值的整体实现有赖于分期兑现、低开高走的价格策略。 实现关键点：入市时间、实景呈现、周遍配套完善、口碑建立、市场成熟度,七、价格策略,一期均价3600元/ 起价3200元/,二期均价3900元/ 起价3600元/,三期均价4200元/ 起价3900元/,实景未完全呈现 周遍配套未完善 入市时间相对较早 口碑未建立 市场不成熟,实景已部分呈现 周遍配套完善 口碑逐步建立 市场逐步成熟,实景大部分呈现 周遍配套完善 口碑建立 市场成熟,价值逐步体现,结 语,本项目为待开发地块，可操作空间大，价值弹性空间也较大。本价值分析与价格策略方案为动态理论分析方案，方案中项目价值的真正兑现，还受到市场走势、产品规划设计、项目策划定位、营销推广、资本运作条件等各方面因素的影响。执行将成为关键！本项目价值实现运作中需要注意几个问题： 项目策划定位、产品规划设计对项目总体价值的影响 价格定位、与销售率的关系问题 在营销推广等操作层面对项目售价、销售率的影响 资本运作、资金链运转方面对售价、销售进度影响,谢谢！,
