1、长春市朝阳区富锋分区区域发展研究报告,2006.11,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：长春市朝阳区区政府甄氏集团,本报告主要内容,第一部分：区域发展方向,第二部分：案例研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,本区域地处长春市朝阳区南部，属城市边缘区域，外部交通条件便捷，保证了本区域与其他区域的联系,本区域,长春市区辖六区、三市、一县，总面积4756平方公里；全市总人口约724万，其中市区人口约337万；朝阳区为长春市主要商业
2、中心区、行政办公中心区及科研文教中心区，其中包括城市的四大商圈、长春市委政府、吉林大学。,朝阳区富锋分区位于长春市西南方向城市边缘地带，总占地1037公顷；交通便捷，硅谷大街、102国道将本区域与城市的其他区域相连接，到汽车产业园5-10分钟车程，到高新开发区5-10分钟车程，到市中心30分钟车程。,区域被汽车产业园、高新技术开发区以及朝阳工业开发区所包围，产业集群的形成，为区域的开发提供了雄厚的产业支撑长春市做为传统工业城市，05年三产比例为11：47：42，而周边开发区内的汽车业和光电子业是长春市的支柱产业,区域内部无强势自然资源及休闲设施资源，外部被产业园区所包围，产业氛围浓厚,区域内地
3、势平坦，无可利用的强势自然资源区域城市面貌较弱，没有可利用的高档休闲、娱乐设施现状建筑多为上世纪五六十年代的民房，此外育民路两侧有少量工业厂房,通过对现状棚户区的成功改造，并对区域进行合理规划，富锋分区将发展成为城市西南组团重要的一个城市次中心,随着政府南迁，城市多中心规划逐步发展，城市西南将以汽车产业为依托，成为长春市主要发展方向之一,随着政府南迁，南部城区成为城市建设的热点区域，必将会带动本项目区域发展；“双心、三翼、多组团”的城市发展规划，使得城市西南区域将以汽车产业为依托，成为长春未来发展的重要组团之一,区域发展愿景,希望将富峰分区打造为集居住、商业、产业等多种功能于一体的城市南部次中
4、心,本报告主要内容,第一部分：区域发展方向,第二部分：案例研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例,初步考虑案例Irvine, 美国 Buena Park, 美国 多摩,日本 Columbia, 美国 La Dfense，法国 Long Beach, 美国 Ruhr, 德国 Reston, 美国 Randstad, 荷兰 Fairfield, 美国 Nassau, 美国 Canberra，澳大利亚 Schaumburg, 美国 Perimeter, 美国,重点分析了其中两个标杆性案例Irvine, 美国 Rest
5、on, 美国,位于大中型城市边缘区域 复合了居住、商务等多种功能 为区域发展起到巨大推动作用,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万个；欧文南面毗邻太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界；7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接；欧文作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为当地重要的高科技产业中心。,欧文 (Irvine）概况,阶段特征,发展结果,发展举措,通过不
6、断建设和完善各类配套设施，最终形成经济结构多元、功能复合的区域,欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。目前正在开发名为The Village的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,多样化的住宅产品、齐备的生活配套，满足不同阶层人群的需求,欧文不同职业人数状况,欧文不同产业就业人数状况,欧文劳动基业率、失业率和就业人
7、数,欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。欧文历年的失业率都比较低，特别是2002年的失业率仅为2.7%，就业状况良好。,以高附加值的高科技产业为主导，具有多元化的产业结构,欧文商务花园（Irvine spectrum business park)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。,欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英
8、尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。,欧文科技中心（Irvine technology center)是当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。,大学研究中心（university research center)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。,欧文提供了多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求,世界各地风味的餐馆,欧文拥有加利福尼亚最著名的目
9、的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。,高档次的酒店配套,Atrium酒店,Candlewood酒店,Courtyard酒店,Irvine Spectrum Center,Irvine Spectrum Center,各具特色的不同商业设施构成购物的天堂，并成为世界各国风味美食的聚集地,公园和景观区规划,有加州阳光之称的欧文海滩,欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间,最美丽的高尔夫球场,休闲娱乐设施满足不断多元
10、化的人口的不同需求，为区域聚集人气,里斯顿位于华盛顿以西22公里，杜勒斯机场收费公路旁, 占地30平方公里，人口为6.5万；经过多年的发展，里斯顿已经成为了美国最成功的新城之一，是当地最主要的办公、商业和居住中心。,里斯顿 (Reston）概况,关键举措,发展结果,通过对多种城市功能不断的综合发展，形成了经济结构多元、功能复合的区域,Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，其革新之处包括：将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分；适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩
11、）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）；允许混合使用土地，例如充分考虑高科技产业的特点，将办公用地与产业用地结合规划，保证进驻公司科研、实验、生产的集中； PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，并通过局部提高开发强度保留了大量的开放空间。,Reston总体规划图,Reston的非居住物业分布图,在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。,通过功能布局和土地开发强度合理规划，保证各种城
12、市功能的有机结合,在Reston不同的居住区域中， 安妮村以底层带有商业的欧洲传统社区为特色，著名住宅设计师为这个村设计了当代式的城市住宅； 猎人森林村则以独立传统住宅为主。每个地块大小从万平方米到万平方米不等； 南湖村有独立住宅、联排住宅和天井式住宅，其围绕一个有小学、初中、高中的学校校园而建； 北点村有豪华的湖边住宅以满足人们对Reston生活方式的强烈需求，市镇中心同时分布有少量公寓。 各个村在开发住宅区时会根据当时的市场状况进行调整，建筑式样也不断变化，保证不同档次产品比例与人口阶层比例基本相符，最大限度的保证供需平衡,Reston居住物业比例构成,Reston把尊重居民的个人利益作为
13、规划的首要目标，提供不同 类型的住宅以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无 需从社区内搬走。,通过建设不同类型的住宅，为居民提供了多样化的生活方式的选择,Reston拥有多个办公与产业结合的综合商务区，包括：Campus Commons, Commerce Executive Park, Isaac Newton Square, Lake Fairfax Business Center 和 Parkridge。,Reston高科技企业的基本情况,发展以信息技术产业为代表的高科技产业，形成产业与人口不断升级的良性循环,高科技产业吸引高素质人口聚集高素质人口推动产业不断发展,众多行业顶级公司
14、进驻，例如Accenture, BAE Systems, DynCorp, Fannie Mae, IBM, Oracle等,核心区以喷泉广场为中心，拥有12个街区，是区域性的就业、居住和娱乐中心区。 核心区包括丰富的零售和商业空间，集中商业中心、特色商业街等不同规模、不同建筑形式、不同特色的商业、娱乐设施有机排布 整个市镇中心分两期开发，一期开发面积为4.9万平米，包括商业和零售空间等，建筑高度从5-11层不等，规划集中在喷泉广场和海特摄政旅馆；二期开发面积为2.7万平米，建筑高度从16-18层不等，以自由广场而闻名。,人、艺术景观和水共同交汇于这个精致的城市空间中，成为Reston特色最精
15、彩的体现。,在核心区集中设置区域级商业，形成区域名片,Reston在邻里与道路交汇处设置宽阔的自然保护区，以建设环境保护型社区而出名； 社区的公共空间、公园、林荫道以及街道占用地的24%，而公共设施也极其丰富，包括室外游泳池、高尔夫球场、众多网球场、一系列的湖泊和公园。开放空间总占地超过4.45平方公里； 区域中的小路和林荫道超过89公里。这些小路和林荫道将村中心和邻里与开放空间连接在一起，共同构成景观的一部分； Reston的娱乐设施包括两个高尔夫球场，17个室外游泳池，众多的网球场，一座综合性社区中心和一系列公园。,强调公共空间，开放绿地、娱乐设施星罗密布，有效保证区域的生活品质,国际成功
16、案例给予我们很好的启示,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环,通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构,依托区域周边成熟的产业园区，以高附加值的高科技产业为主导，发展多元化的产业结构，吸引各公司的研发、实验等核心机构进驻，带动整个区域经济快速平稳的发展。,功能复合: 以居住功能为核心，集商业、文化娱乐等功能于一体,以居住功能为核心，多元化的产品形式满足不同阶层人群的需求，并实现终身区域内换房，同时以商业、娱乐等功能
17、为特色，为区域聚集人气，并满足文化生活的不断升级要求，形成各项城市功能的并行均衡发展。,本报告主要内容,第一部分：区域发展方向,第二部分：案例研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,区域整体定位,以产业为依托，以居住功能为核心，以商业、娱乐功能为特色的 产业后方示范区 Industrial Backup Demo,秉承国际案例成功发展理念 引领“城优业盛”的区域发展模式,以不断升级的居住功能吸引各阶层人口聚集 高科技产业为区域汇集高素质人群，提升区域竞争力 特色商业、娱乐功能为区域聚集人气,多层、花园洋房、景观联排不同的产品形式、多元的产品档次，满足不同阶层客户的置业需求；随着对生活品质
18、要求的不断提高，更可以实现在区域内的终身换房过程。功能一： 居住功能,依托于周边产业园区支撑，发展高附加值的高科技产业，以花园式办公物业为各公司提供良好的科研、办公环境，推动区域经济发展，并为区域吸引更多的高素质人口进驻。功能二： 产业及商务办公功能,打造不同规模、不同形式、各具特色的商业配套，弥补南部区域商业功能的缺失，并以此形成区域的特色之一，增强区域吸引力和竞争力。功能三： 商业功能,结合汽车文化和电影文化的深厚积淀，发展高品质的文化娱乐设施，满足人们对于文化生活品质不断升级的要求，并以此形成区域特色，为区域聚集人气。功能四： 文化娱乐功能,形象定位： 一 生 之 城居住功能满足各阶层人
19、群需求特色商业、娱乐保证居民文化生活档次 高科技产业、办公拉动区域经济持续增长,中国重工业基地 老工业振兴核心区域,东三省,工业基地之一 汽车城 中国“光学基地”,富锋镇,长春市,长春产业后方展示区 功能复合的“一生之城” “城优业盛”发展模式示范区,近年来长春市第二产业保持高速发展，对城市的发展起到了极大的推动作用,作为我国传统工业城市之一，近年来，长春市第二产业保持快速增长汽车产业作为长春市的重要支柱产业，总产值占全市工业的一半以上以高新开发区为核心的光电子、生化等高新产业保持快速增长，成为长春经济又一亮点,长春市1999-2005三产业总量变化情况（亿元）,长春市2005年二产支柱产业分
20、布情况（亿元）,相对于快速发展的工业，区域内其他城市功能相对较弱，处于“先业后城”的城市发展阶段,先业后城,城优业盛,阶段特征： 以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业 居住、文化娱乐等其他城市功能发展相对滞后，只能满足基本生活需求 “先业后城”的发展模式为后期区域发展奠定了经济基础,阶段特征： 具备一定经济基础后，通过良好的规划打造良好的区域形象，加大各功能配套的建设 环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，促进高附加值产业进驻和发展，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣,相对快速发展的产业功能，相对缺失的其他城市功能将成为区域持续发展的主要努力方向,“城优业盛”的发展模式可以优化城
21、市功能及人口结构，提高城市美誉度，形成可持续的良性循环,高标准的区域规划、优美的环境以及满足需求的高品质的住宅产品吸引高素质的人口入驻，人口素质提高。 区域内的财富人群聚集，人均收入提高。,高素质人口涌入引发对高档次、多样化商业及休闲娱乐等城市功能的需求，促进区域功能的完善。,人口素质提高、城市功能完善，使得区域形象提升，区域美誉度提高，形成可持续发展,借助周边成型的产业支撑，进一步推动长春西南区域向“城优业盛”的阶段发展，既是我们的机会，也是我们的使命,本报告主要内容,第一部分：区域发展方向,第二部分：案例研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,欧文主要功能占地状况（单位：英亩）,里斯
22、顿主要功能占地状况（单位：公顷）,参考国外成功案例并结合地块的本体条件，区域总体地块主要功能空间及其占比为 居住30% 产业及商务办公15% 商业10% 文化娱乐5% 公共功能空间40%,本区域功能设置及比例,产业及 商务办公,商业,居住,文化娱乐,功能定位,城市规划南迁的政策利好、产业与交通的巨大优势、大面积的可开发用地都将使本区域成为长春未来房地产发展的重点区域,中心城区,产业园区,政策推动：市政府南迁新址建成，城市发展重点南移，吸引了大批人口向城南转移。汽车产业发展带动员工购房外溢：长春市汽车产业的蓬勃发展为产业园区和高新技术开发区带来大量高科技人才，现有的住房供应已远远不能满足大规模人
23、口膨胀需求，房地产市场需求旺盛。大面积的可开发用地为项目提供了良好的发展空间。结论：本项目正位于城市人口迁移主方向带和产业园区需求辐射圈的重叠区域内，将成为未来中心城市人口南迁的主要承接地，成为长春市房地产需求的重点释放区。,通过未来居住产品的升级，实现宜居目标,住宅产品分级体系,资料来源：世联模型,长春整体市场,本项目,项目未来产品升级,目前可见的住宅产品呈现四代分级 长春整体住宅市场处于一、二代过渡阶段，部分产品开始关注舒适度 本区域发展初期通过对于产品舒适度的打造实现产品的局部领先 未来通过进一步的产品升级实现宜居目标,项目通过普通多层住宅、花园洋房、景观联排产品的升级，顺应客户衍变对居
24、所功能升级的需求，成为区域发展进程见证,居住：区域发展进程的见证,发展初期,发展中期,发展成熟期,客户类型： 拆迁户 本地被动郊区化客户主要产品类型： 普通多层住宅,住宅产品形式的不断升级满足客户衍变对居住功能升级的需求产业聚集发展引入众多高素质人群，提升区域客户品质，通过产业和人才的互动，打造区域未来“城优业盛”态势和谐、绿色、环保、节能型社区环境建设，提升区域居住价值，实现生态宜居目标,满足区域发展初期的居住功能，主要吸引拆迁户和本地被动郊区化客户,普通多层住宅,主要功能：以高性价比为核心卖点吸引首批客户进驻 产品特点：满足居民基本生活需求，通过外立面和完善的社区配套等提升居住舒适度。 主
25、要客户：主要为当地拆迁户和本地被动郊区化客户,产品功能：通过升级产品吸引中高端客户进驻，实现客户升级 产品特点：普通住宅的产品升级，以舒适的面积和创新建筑形式共同提升居所层次。 主要客户：产业园区内部的中高收入客户，同时吸引了改善居住质量的中心城区客户和养老阶层。,通过产品升级吸引部分产业园区中高收入阶层、中心城郊区化中产阶级和养老阶层,花园洋房,产品功能：实现产品线多元化和升级的最终完成，吸引高端客户进驻 产品特点：有天有地、独门独院的建筑形式，最佳的资源环境 主要客户：追求生活品质和身份认同感的中高收入人群。,区域发展成熟阶段实现居住产品的多元化，通过环境整合，产品打造，成为追求生活品质人
26、群的聚集地,类别墅产品,产业及 商务办公,商业,居住,文化娱乐,功能定位,依据区域自身产业发展优势，大力发展高附加值信息技术产业,信息技术产业属于典型的投入少，创收高的产业：2004年长春光电子信息产业基地亩产高达96.67万元。长春具有发展信息技术产业的优势：长春是中国光学科技的发源地，已成为中国电子信息领域科研、产业快速发展地区，被誉为中国光学科技和光电人才培养的摇篮。长春信息技术产业发展得风生水起：光电技术产业园已成为国家级信息技术产业化基地，目前有光电信息企业300多户，产品达四、五百项，产值贡献占长春市总量的比重逐年增长。,信息技术产业包括信息技术（如IT业）和通讯技术（如光电子技术
27、）两大方向，其中产品设备制造环节附加值较低，而技术和服务环节均能够创造较高的附加值；长春市已有的光电子技术的良好发展为信息技术业提供了人力、资源和技术优势； 结论：结合产业价值链分析和长春市自身产业发展优势，本区域应引入包括光电子技术在内的信息产业设计、研发、交流、服务等高附加值环节作为首要发展对象。,依托区域自身人力资源优势，充分发挥高科技人才“孵化器”作用,长春高新技术产业开发区是国内著名的高智力密集区：国内知名的吉林大学、长春光机学院等十几所重点学府都坐落在区内；中国科学院长春分院、长春光机所、长春应化所等39所国家、省（部）属科研机构也都集中在高新区内；拥有本科生10万余人，博士生、硕
28、士生超万人；拥有各类人才20万人，其中专业技术人才近5万人，仅参与创业的高级人才就达6000人，均占长春市的一半以上。,区域内部已经形成“产-学-研”一体化发展态势。400余户企业已与大专院校、科研院所建立合作关系。园区拥有国内一流的孵化体系。全区孵化基地总面积已达21万平方米，累计接纳科技中小企业624家。 园区拥有各类公共技术平台和中介服务机构。通过专项孵化基金、风险投资、国家计划扶持等方式，为创业企业提供资金支持。 园区拥有国内一流的创业环境。中软集团、一汽轿车等国内知名企业陆续入驻长春高新区，包括世界500强企业在内的外资企业也纷纷进驻。 园区拥有开放、高效的服务体系。率先推行“一站式
29、”、“一网式”服务，各项软环境制度健全。,整合科技产业资源，树立长春“科技绿洲”形象，吸引高科技人才就业建设南城,定位：通过绿色、环保、节能型信息技术产业的引入，打造长春市“科技绿洲”形象，提升区域价值和影响力。 作用：通过高科技产业和人才的互动，实现“业盛城优”的区域发展目标。 主要群体：辐射城区范围内各高校和研究机构中的高科技、复合型人才 建筑形式：花园式独栋办公物业结合研发实验室、厂房排布，为入驻企业打造研发实验生产的“一条龙”式总部,意向企业,主要吸引以吉大人才为支撑的、处于成长阶段的、具有良好发展潜力的中小公司进驻。,大型跨国企业,国内知名企业,中小成长型企业,主要吸引国外知名信息技
30、术产业公司东北地区总部或分公司进驻。,主要吸引国内各大信息技术龙头企业进驻。,四 创电 子,将为区域引进大量高素质人才，并为区域税收做出很高贡献,按同行业平均水平估算，本项目意向企业亩均创税能力约为13-15万元。 因此，每年可为区域创税达46亿元,根据调查显示，以信息产业为主导的高新技术企业人均办公面积在10-15平方米。按建筑面积约为180万平方米估算，未来预计能够为本区域吸引高素质人才12-18万人。,产业及 商务办公,商业,居住,文化娱乐,功能定位,长春市传统高档商圈分布相对比较集中于中心城区，南部新兴区域商业发展相对匮乏,长江路 商圈,大马路 商圈,亚泰 商圈,重庆路 商圈,红旗街
31、商圈,桂林路 商圈,亚欧 卖场,长春整体商业呈现复合发展趋势，高档购物中心、 中低档日用百货超市、以及服装、集贸市场共同发展。 长春市最主要的高档次商圈均集中在北部朝阳中心区板块，例如：重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈、亚泰商圈、长江路商圈以及欧亚卖场等。 南部区域缺乏大规模商业功能，南城客户在购买大宗或高档消费品时，仍需前往市区购买。 随着政府振兴南城规划的实施，大量城市中心区人口南迁，势必会对大型商业产生强烈需求。,精品商业中心建造南部区域的“商业旗舰”，提高区域商业等级，提升城市功能,定位：完善城市功能，提升城市商业等级，与特色休闲娱乐商业共同形成城市商业核心。建筑特色：以时尚大气的大
32、体量集中购物中心为主要形式，成为南部地区重要的商业节点。业态：中高档次精品店，旗舰店主要客户：长春市南城居民，以及周边区域居民。,特色商业街演绎高尚都市生活，在购物中享受生活和轻松,定位：提升传统商业功能，营造商业娱乐氛围。建筑特色：步行的、开放的商业街区，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣。突出长春城市特色的街道建筑，打造特色街区。主要业态：节日广场、咖啡馆、特色小店 主要客户：辐射各居住社区内居民。,底面朝天的“宇宙飞船”被钉在一家科幻玩具店上。,巨型的悬垂金刚招牌、售卖各种与电影有关的活动小人、电影故事以及明星签名照片的小店，无一不让人徜徉于电影的乐趣之中。,社区商业建造社区
33、内部邻里商业街，提升社区居住宜居指数,定位：完善社区生活配套，创造便利温馨居住环境。建筑特色：分散于社区中间的底商和小型店铺，满足区域内居民生活需要，并通过街道环境的营造，打造和谐街区。 主要业态：便利店、面包店、家居店 主要客户：居住社区内居民,商业的开发和经营不仅形成区域特色，并且保证为区域带来稳定的税收,区域内规划商业占地约100公顷，全部开发完毕总规模将超过100万平米；后期的经营将为区域带来营业税、增值税、个人所得税等大量税收，保证长期收益，按商品零售业平均利税水平计算，每平米平均每年创税1000元计，商业经营每年预计将实现税收10亿元。,产业及 商务办公,商业,居住,文化娱乐,功能
34、定位,与东北地区同等经济发达水平城市相比，长春的文化娱乐事业发展相对缓慢，文化娱乐设施主要集中于北城地区，南城具有良好的发展潜力,长春市文化娱乐事业发展的水平均相对滞后 长春市民文娱消费处于较低层次，区域娱乐设施主要以公园为主，较为单调； 长春市的文娱设施主要集中于北部城区，南城文化娱乐设施欠缺：北城拥有长春公园、胜利公园、滨河公园、朝阳公园、动植物园、南湖公园，而南城只拥有一座雕塑公园供居民进行文娱活动。长春市文娱设施发展潜力巨大 从城市间经济实力以及居民消费习惯的对比来看，长春市完全可以承载1-2个大型主题公园； 长春市拥有深厚的汽车文化底蕴，而且从目前发展来看，其汽车文化优势并未得到充分
35、的发展； 南城具有较大的文娱需求：南城拥有长春市两大产业园区和吉林大学等多所高等学府和科研院所，大批本地居住人口和工作人员形成了对文化娱乐市场的强烈需求。,结论：南部区域可以依托城市发展的主题特色，打造 “汽车主题公园”，进一步提升城市品味和特色。,长春与沈阳、大连经济发展状况和文化娱乐设施情况比较,沈阳“玻璃巨人” 和大连“金石发现王国”主题鲜明，在娱乐中加入教育功能，真正实现“寓教于乐”,“玻璃巨人”主题公园,规模：占地86万平方米 定位：公园以“生命”为主题，通过娱乐方式展示人体构成及生命科学知识。 功能：模拟人体血液流动体验、生命科学展览、人体构成知识讲解、地质时代展示长廊、模拟失重体
36、验、头部探访体验、情感体验等。,规模：占地46.6万平方米 定位：通过发现广场、传奇城堡、魔法森林、金属工厂、沙漠王国和疯狂小镇大主题景观区合力打造中国自己的“迪斯尼”乐园。 功能：大型刺激性娱乐设施、18世纪欧洲城堡展示游览区、广场巡游表演、市外情景剧场、服装秀场、浪漫城市婚礼殿堂等。,“金石发现王国”主题公园,定位：充分整合现有资源，打造汽车主题公园，吸引各地游客聚集，打造长春“城市名片”。功能：汽车广场、汽车体验园、新型汽车试验车道、汽车模型展览馆、汽车历史博物馆 主要群体：辐射区域内和国内各地旅游人群,汽车主题公园依托城市汽车产业优势，完善城市文化娱乐功能，提升城市形象和品位,汽车科技
37、展览中心 普及汽车专业知识，推广行业前沿产品，提升区域口碑,定位：将汽车产业最尖端的技术和产品、专业常识、生产工序综合于此，使人们加深对于行业的了解，并形成对于本主题公园的口碑传播 功能：汽车新型技术、产品展示、专业知识讲解、新型车试驾体验、餐饮等辅助商业配套 主要群体：区域内以及全国范围的青少年和汽车爱好者,布置原则：普通住宅类物业布置在区域启动区，穿插配置小型社区商业和配套设施。花园洋房类物业布置在配套设施相对成熟的多个地块，与核心配套区保持适度的步行半径。类别墅等高档物业布置在资源条件好，相对私密的区域。,功能分区居住,布置原则：临近主干路，保证出行的迅达性 与居住区相对独立，防止相互影
38、响与大面积绿地景观相结合，注重昭示性与朝向提供开阔的停车空间,功能分区产业及商务办公,布置原则：商业中心占据地块最核心的位置特色商业街与主要的景观带结合布置社区小型商业分散布置于区域商业用地,功能分区商业,布置原则：汽车主题公园结合社区整体景观布置，形成区域核心展览中心、体验中心等在主题公园内布置餐馆、酒吧结合商业布置针对老人、孩子的休闲公建可分散布置在区域文化娱乐用地,功能分区休闲娱乐,区域整体核心特色,以居住功能为核心，通过不同档次的产品满足不同阶层客户的居住需求，并实现随着客户自身升级而在区域内的换房，成为真正的“一生之城”,商业、娱乐休闲设施以不同的规模、形式和主题形成区域特色，满足不
39、断升级的人口对于文化生活质量的不断升级,以高科技产业为主导，吸引高附加值的、智力密集型企业进驻，通过“产业人口”的相互推动实现区域的可持续发展,富锋镇之于长春城市发展轨迹上最具特色的 城市次中心,多元化的居住产品，各具特色的商业、休闲设施，高科技为主导的产业和商务办公复合的城市功能打造长春西南的“一生之城”,承担城市扩张所需的各种功能，并通过先进的发展模式和区域规划使得各种城市功能实现全面升级,项目第一阶段资金投入表用5年时间，超过70亿的投资，完成富锋分区首阶段开发,建设期利息按五年共30亿贷款，第一年10亿，第二年8亿，第三年6亿，第四年4亿，第五年2亿，年利率6.8%，每年还息，不计复利，贷款额在年初发生。第六年开始还款，两年还清，年初还款。,汇报结束 在政府的大力支持下， 预祝区域开发圆满成功！,
